Le imposte ipotecarie e catastali sono due elementi importanti nell’aspetto fiscale del settore immobiliare ed è obbligatorio pagarle. In questo articolo vedremo cosa sono, in quali forme si presentano e in cosa differiscono.
Iniziamo definendo subito cosa sono le imposte ipotecarie e catastali, in modo da aver subito chiara la loro collocazione all’interno delle operazioni immobiliari. È importante evidenziare che entrambe sono regolate dal Decreto Legislativo n.347 del 31 ottobre 1990.
L’imposta ipotecaria è un’imposta che viene applicata a tutte le operazioni formali sui registri immobiliari: trascrizioni, iscrizioni, annotazioni e cancellazioni di immobili.
L’imposta catastale è un’imposta che viene applicata per ogni passaggio di proprietà di un immobile, ovvero per ogni voltura catastale, e può riguardare diverse operazioni come cessioni, successioni e ipoteche.
L’imposta ipotecaria viene applicata a qualsiasi formalità riguardante l’immobile sul registro immobiliare.
L’imposta ipotecaria va pagata sempre tranne quando vi è coinvolto l’interesse statale o di un qualsiasi ente statale, di una onlus o di altri enti di pubblica utilità.
Il Decreto Legge 104 del 2014 ha stabilito che l’imposta ipotecaria debba variare a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa.
Se il venditore è un privato, l’imposta ipotecaria è pari a 50 euro.
Lo stesso importo è dovuto quando il venditore è un’impresa e la cessione è esente da IVA.
Nel caso in cui il venditore fosse un’impresa, occorre badare attentamente a questo punto. La cessione è soggetta a IVA solo in questi due casi:
In questi casi, l’imposta ipotecaria è pari a 200 euro.
L’imposta catastale va pagata in occasione delle formalità riguardanti i passaggi di proprietà quali cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali (usufrutto ecc.).
Le uniche eccezioni riguardano le formalità eseguite nell’interesse dello stato, enti pubblici, fondazioni, associazioni legalmente riconosciute e di pubblica utilità.
L’importo dell’imposta catastale può essere pari a 50 o 200 euro, per le stesse logiche e motivazioni dell’imposta catastale. Quindi, in sintesi:
A questi due punti se ne aggiungono altri 3:
Le imposte ipotecarie e catastali per l'acquisto di una seconda casa sono calcolate in maniera differente rispetto all'acquisto della prima casa. In genere, l'imposta ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 50 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell'immobile. Tuttavia, se l'acquisto avviene da un'impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione, le imposte possono essere diverse. In questo caso, l'IVA si applica al 10% del valore dell'immobile, e le imposte ipotecarie e catastali rimangono fisse a 200 euro ciascuna.
Per l'acquisto della prima casa, è possibile beneficiare di importanti agevolazioni fiscali. L'imposta di registro è ridotta al 2% del valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna. Per beneficiare di queste agevolazioni, è necessario che l'acquirente non possieda altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune e che trasferisca la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.
In caso di donazione di un immobile a un familiare, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in modo diverso rispetto alla compravendita. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna. Tuttavia, se la donazione è effettuata tra parenti in linea retta (genitori e figli, nonni e nipoti), vi è l'esenzione dall'imposta di donazione fino a un valore di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Oltre questa soglia, si applica un'aliquota del 4% sul valore eccedente.
