Valore Reale

Andrea Lazzo
30.12.2023, 01:53
7 min

Valore Reale di un Immobile: Cos’è e Come Calcolarlo

Il concetto di “valore reale” assume particolare importanza nel mercato immobiliare italiano, soprattutto in fase di valutazione. Infatti, sebbene una valutazione di massima si possa fare tenendo conto di pochi aspetti essenziali, il calcolo del valore reale considera uno spettro più ampio di parametri in dettaglio. In questa pagina esaminiamo approfonditamente il concetto di valore reale di un immobile, fornendo degli esempi su come ottenerlo. 

Cos'è il valore reale di un immobile

Cosa si intende per Valore Reale di un Immobile?

Il valore reale di un immobile rappresenta la stima più accurata e realistica del suo prezzo di mercato in un dato momento, basata su una combinazione di vari fattori oggettivi e soggettivi. 

Il valore reale prende in considerazione aspetti come la posizione dell'immobile, il suo stato di conservazione, eventuali ristrutturazioni o miglioramenti effettuati, l'efficienza energetica e le tendenze del mercato immobiliare locale. 

La determinazione di questo valore non è un processo statico ma dinamico, influenzato da cambiamenti economici, sociali e anche regolamentari. 

Aspetti da considerare nel calcolo del valore reale

Il valore reale, quindi, rappresenta una stima accurata dell’immobile che tiene conto di numerosi elementi. Qui di seguito illustriamo gli aspetti generali più importanti da considerare per calcolare il valore reale di un immobile, per ciascuno dei quali occorrerebbe scendere nel dettaglio con una valutazione approfondita da parte di un esperto: 

  • Ubicazione dell'immobile: la posizione è uno dei principali determinanti del valore immobiliare. Fattori come la vicinanza a servizi, infrastrutture, aree di lavoro e qualità dell'ambiente circostante influenzano fortemente il valore;
  • Condizioni dell'immobile: lo stato di manutenzione, l'età, le dimensioni, la disposizione degli ambienti e la qualità della costruzione sono tutti elementi che influenzano in modo decisivo il valore reale;
  • Domanda e offerta sul mercato: il valore reale è influenzato dalla domanda e dall'offerta di immobili nella zona. Un'alta domanda in una zona con offerta limitata può aumentare il valore degli immobili;
  • Confronti con proprietà simili: il valore reale spesso si basa su un confronto con le vendite recenti di proprietà simili nella stessa area;
  • Fattori economici: tassi di interesse, condizioni economiche generali, e politiche fiscali possono influenzare il valore reale di una proprietà.

Differenza tra valore di mercato e valore reale

Vi sono importanti differenze tra il valore di mercato e il valore reale di un immobile. Per facilitarne la comprensione, le abbiamo incluse nella seguente tabella: 

Valore di MercatoValore Reale
Base di CalcoloBasato su fattori fluttuanti come l'attrattiva della regione, le tendenze economiche e la domanda specifica.Basato su fattori più stabili e tangibili.
StabilitàSoggetto a variazioni rapide, influenzato da tendenze e eventi economici.Stabile nel lungo periodo, tranne in caso di forte deterioramento o ristrutturazione.
DefinizioneStima del prezzo a cui l'immobile potrebbe essere venduto in un determinato momento.Indica il ‘vero valore' dell'immobile, basato sulle sue caratteristiche specifiche, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato.

Valore reale nel campo immobiliare: come definirlo in dettaglio

Scendiamo ora maggiormente nel dettaglio nella comprensione di tutti i parametri che possono essere considerati nella definizione del valore reale di un immobile e del loro peso nella valutazione:

  • Stato di conservazione: una casa ben mantenuta, senza problemi strutturali o necessità di riparazioni importanti, avrà un valore maggiore rispetto a una che necessita di lavori;
  • Ristrutturazioni e aggiornamenti: gli immobili che sono stati recentemente ristrutturati o modernizzati (ad esempio, con nuovi impianti, bagni e cucine moderni, efficienti dal punto di vista energetico) possono vedere un aumento significativo del loro valore;
  • Età di costruzione: l'età può influenzare il valore in modi diversi. Le nuove costruzioni potrebbero avere un valore più alto a causa delle moderne caratteristiche e minore necessità di manutenzione. Tuttavia, le proprietà storiche o antiche ben conservate possono anche essere molto apprezzate per il loro carattere unico;
  • Efficienza energetica: l’efficienza energetica è diventata un fattore sempre più importante. Gli immobili con buone classificazioni energetiche (es. classe A o B) tendono ad avere un valore maggiore rispetto a quelli con classificazioni più basse;
  • Posizione e contesto urbano: la posizione rimane uno dei fattori più critici. Le case situate in zone desiderabili (vicino ai servizi, in quartieri ben collegati, con buona reputazione) hanno generalmente un valore più elevato;
  • Vista e esposizione: la presenza di una vista panoramica, esposizione al sole, e altri elementi come un giardino o un balcone, possono aggiungere valore;
  • Dimensioni e distribuzione interna: la metratura complessiva e la distribuzione degli spazi interni sono importanti. Gli spazi ampi e ben organizzati sono generalmente preferiti;
  • Caratteristiche uniche: qualsiasi caratteristica unica o di pregio, come soffitti affrescati, pavimenti originali ben conservati, o la presenza di un camino storico, può aumentare il valore dell'immobile;
  • Accessori e extra: la presenza di garage, cantine, ascensori (in condomini), e altri accessori può influenzare positivamente il valore;
  • Coefficienti di merito o coefficienti correttivi: sono delle percentuali standard indicative che generalmente vengono utilizzate per calcolare il valore di un immobile (ne parliamo nel prossimo paragrafo).

Considerata la complessità di tutti questi parametri, per una stima del valore reale di un immobile è sempre consigliabile consultare un esperto del settore immobiliare.

I coefficienti di merito o coefficienti correttivi

Per completare il quadro utile alla definizione del valore reale di un immobile mancano i coefficienti di merito. I coefficienti di merito, detti anche coefficienti correttivi, sono delle percentuali stabilite da normative specifiche utilizzate per adeguare il prezzo di vendita al valore reale dell’immobile. 

Ad essi si possono aggiungere anche i coefficienti di differenziazione, che sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media.

Nella seguente tabella illustriamo tutti i più importanti coefficienti di merito e la percentuale con cui influiscono sulla valutazione finale del valore reale di un immobile.

Coefficiente di MeritoPercentuale
Stato Locativo (Libero)+100%
Stato Locativo (Affitto Quadriennale a Canone Libero)-20%
Stato Locativo (Affitto Stagionale)-5%
Stato di Conservazione (Ristrutturato)+5%
Stato di Conservazione (Ben Ristrutturato o Nuova Costruzione)+10%
Stato di Conservazione (Non Ristrutturato, Buono Stato)0%
Stato di Conservazione (Da Ristrutturare)-10%
Edificio (Ottimo Stato, 20-40 anni)+5%
Edificio (Ottimo Stato, >40 anni)+10%
Edificio (Mantenimento Scadente, 1-20 anni)-5%
Edificio (Mantenimento Scadente, 20-40 anni)-10%
Edificio (Mantenimento Scadente, >40 anni)-15%
Piano (Seminterrato con/senza ascensore)-25%
Piano (Terra o Rialzato)-10%
Piano (Terra o Rialzato, senza giardino)-20%
Piano (1° con/senza ascensore)-10%
Piano (2° con ascensore)-3%
Piano (2° senza ascensore)-15%
Piano (3° con ascensore)0%
Piano (3° senza ascensore)-20%
Piano Superiori (con ascensore)+5%
Piano Superiori (Ultimo Piano con ascensore)+10%
Piano Superiori (Attico con ascensore)+20%
Piano Superiori (senza ascensore)-30%
Piano Superiori (Attico senza ascensore)-20%
Luminosità (Molto Luminoso)+10%
Luminosità (Buona Illuminazione)+5%
Luminosità (Scarsa o Assente)-5%
Riscaldamento (Autonomo)+5%
Riscaldamento (Centralizzato con Contabilizzatore)+2%
Riscaldamento (Assente)-5%
Esposizione e Panorama (Esterna)+5%
Esposizione e Panorama (Panoramica)+10%
Esposizione e Panorama (Interna)-10%
Esposizione e Panorama (Parzialmente Interna)-5%
Come calcolare il valore reale di un immobile

Esempio di calcolo di valore reale

Come abbiamo visto, per calcolare il valore reale di un immobile occorre prendere in considerazione diversi fattori. Qui di seguito proponiamo un esempio pratico per illustrare la procedura di calcolo del valore reale immobiliare.

Immaginiamo di voler valutare un appartamento di 80 mq in un quartiere residenziale di una città media.

1° Passaggio: analisi del mercato locale

Per prima cosa dobbiamo tener conto dei prezzi al mq della zona. Dopo aver esaminato i dati recenti sulle vendite, scopriamo che il prezzo medio per mq in quella zona è di 2.500€.

Per calcolare il prezzo medio in modo autonomo puoi visitare la nostra pagina sui prezzi del mercato immobiliare.

2° passaggio: valutazione delle caratteristiche specifiche dell'immobile

Qui prendiamo in considerazione le condizioni dell’appartamento. L'appartamento è in buone condizioni, recentemente ristrutturato.

Esso presenta delle caratteristiche particolari quali una vista panoramica e un balcone, che aumentano sicuramente il suo valore.

3° passaggio: comparazione con immobili simili

Nel terzo passaggio eseguiamo il confronto con appartamenti simili venduti recentemente. In questo passaggio cerchiamo di considerare anche eventuali differenze o somiglianze per ciò che riguarda gli aspetti interessati dai coefficienti di merito.

4° passaggio: calcolo del valore reale

Per il nostro calcolo terremo conto di due fattori:

  • Valutazione di base: 2.500 €/mq × 80 mq = 200.000€;
  • Aggiustamenti di valore per caratteristiche extra: supponiamo che queste caratteristiche aggiungano un 5% al valore;

A questo punto possiamo calcolare il valore reale con la seguente formula:

Valore reale = 200.000€ + (5% di 200.000€) = 210.000€

Il valore reale stimato per questo appartamento è quindi di circa 210.000 €, considerando le condizioni dell'immobile, la sua posizione, le caratteristiche extra e la comparazione con vendite simili nella zona.

Tieni conto che questo è un esempio estremamente semplificato. Nel secondo passaggio, infatti, i fattori da considerare per l’aumento o la diminuzione del valore potrebbero essere numerosi, così come abbiamo visto in precedenza.

3 Punti Chiave
  • Il valore reale di un immobile è una stima accurata che tiene conto di numerosi aspetti riguardanti lo stesso.
  • Il valore reale si differenzia dal valore di mercato, che invece è determinato dalla domanda e dall'offerta e può fluttuare rapidamente.
  • Gli elementi chiave per determinare il valore reale di un immobile includono il costo iniziale della costruzione, l'obsolescenza, il valore del terreno e qualsiasi ristrutturazione o miglioramento.

Fonti

FAQ

Come si determina esattamente il deprezzamento nella valutazione del valore effettivo?

Il deprezzamento viene determinato in base all'età dell'immobile, alla sua manutenzione nel corso degli anni, ai danni strutturali e all'usura dovuta all'uso. Può anche dipendere dai materiali utilizzati per la costruzione e dalla loro durata.

In che modo l'ubicazione dell'immobile influisce sul valore reale?

Sebbene il valore reale si basi principalmente su criteri tangibili relativi all'immobile stesso, il valore del terreno (che è una componente del valore reale) è influenzato dalla posizione. I terreni situati in una località molto richiesta avranno un valore più elevato.

Le migliorie apportate a un immobile ne aumentano sempre il valore reale?

In generale, le migliorie e le ristrutturazioni aumentano il valore di un immobile. Tuttavia, ciò dipende dalla natura e dalla qualità del miglioramento. Ad esempio, una ristrutturazione di alta qualità aumenterà il valore rispetto a una ristrutturazione di qualità inferiore.

Come capire il valore reale di un immobile?

Per comprendere il valore reale di un immobile occorre effettuare una valutazione accurata che tenga conto di numerosi parametri specifici dell’immobile in questione. Sul valore finale andranno aggiunte o sottratte le percentuali relative ai coefficienti di merito.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.