Il concetto di “valore reale” assume particolare importanza nel mercato immobiliare italiano, soprattutto in fase di valutazione. Infatti, sebbene una valutazione di massima si possa fare tenendo conto di pochi aspetti essenziali, il calcolo del valore reale considera uno spettro più ampio di parametri in dettaglio. In questa pagina esaminiamo approfonditamente il concetto di valore reale di un immobile, fornendo degli esempi su come ottenerlo.
Il valore reale di un immobile rappresenta la stima più accurata e realistica del suo prezzo di mercato in un dato momento, basata su una combinazione di vari fattori oggettivi e soggettivi.
Il valore reale prende in considerazione aspetti come la posizione dell'immobile, il suo stato di conservazione, eventuali ristrutturazioni o miglioramenti effettuati, l'efficienza energetica e le tendenze del mercato immobiliare locale.
La determinazione di questo valore non è un processo statico ma dinamico, influenzato da cambiamenti economici, sociali e anche regolamentari.
Il valore reale, quindi, rappresenta una stima accurata dell’immobile che tiene conto di numerosi elementi. Qui di seguito illustriamo gli aspetti generali più importanti da considerare per calcolare il valore reale di un immobile, per ciascuno dei quali occorrerebbe scendere nel dettaglio con una valutazione approfondita da parte di un esperto:
Vi sono importanti differenze tra il valore di mercato e il valore reale di un immobile. Per facilitarne la comprensione, le abbiamo incluse nella seguente tabella:
| Valore di Mercato | Valore Reale | |
| Base di Calcolo | Basato su fattori fluttuanti come l'attrattiva della regione, le tendenze economiche e la domanda specifica. | Basato su fattori più stabili e tangibili. |
| Stabilità | Soggetto a variazioni rapide, influenzato da tendenze e eventi economici. | Stabile nel lungo periodo, tranne in caso di forte deterioramento o ristrutturazione. |
| Definizione | Stima del prezzo a cui l'immobile potrebbe essere venduto in un determinato momento. | Indica il ‘vero valore' dell'immobile, basato sulle sue caratteristiche specifiche, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato. |
Scendiamo ora maggiormente nel dettaglio nella comprensione di tutti i parametri che possono essere considerati nella definizione del valore reale di un immobile e del loro peso nella valutazione:
Considerata la complessità di tutti questi parametri, per una stima del valore reale di un immobile è sempre consigliabile consultare un esperto del settore immobiliare.
Per completare il quadro utile alla definizione del valore reale di un immobile mancano i coefficienti di merito. I coefficienti di merito, detti anche coefficienti correttivi, sono delle percentuali stabilite da normative specifiche utilizzate per adeguare il prezzo di vendita al valore reale dell’immobile.
Ad essi si possono aggiungere anche i coefficienti di differenziazione, che sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media.
Nella seguente tabella illustriamo tutti i più importanti coefficienti di merito e la percentuale con cui influiscono sulla valutazione finale del valore reale di un immobile.
| Coefficiente di Merito | Percentuale |
| Stato Locativo (Libero) | +100% |
| Stato Locativo (Affitto Quadriennale a Canone Libero) | -20% |
| Stato Locativo (Affitto Stagionale) | -5% |
| Stato di Conservazione (Ristrutturato) | +5% |
| Stato di Conservazione (Ben Ristrutturato o Nuova Costruzione) | +10% |
| Stato di Conservazione (Non Ristrutturato, Buono Stato) | 0% |
| Stato di Conservazione (Da Ristrutturare) | -10% |
| Edificio (Ottimo Stato, 20-40 anni) | +5% |
| Edificio (Ottimo Stato, >40 anni) | +10% |
| Edificio (Mantenimento Scadente, 1-20 anni) | -5% |
| Edificio (Mantenimento Scadente, 20-40 anni) | -10% |
| Edificio (Mantenimento Scadente, >40 anni) | -15% |
| Piano (Seminterrato con/senza ascensore) | -25% |
| Piano (Terra o Rialzato) | -10% |
| Piano (Terra o Rialzato, senza giardino) | -20% |
| Piano (1° con/senza ascensore) | -10% |
| Piano (2° con ascensore) | -3% |
| Piano (2° senza ascensore) | -15% |
| Piano (3° con ascensore) | 0% |
| Piano (3° senza ascensore) | -20% |
| Piano Superiori (con ascensore) | +5% |
| Piano Superiori (Ultimo Piano con ascensore) | +10% |
| Piano Superiori (Attico con ascensore) | +20% |
| Piano Superiori (senza ascensore) | -30% |
| Piano Superiori (Attico senza ascensore) | -20% |
| Luminosità (Molto Luminoso) | +10% |
| Luminosità (Buona Illuminazione) | +5% |
| Luminosità (Scarsa o Assente) | -5% |
| Riscaldamento (Autonomo) | +5% |
| Riscaldamento (Centralizzato con Contabilizzatore) | +2% |
| Riscaldamento (Assente) | -5% |
| Esposizione e Panorama (Esterna) | +5% |
| Esposizione e Panorama (Panoramica) | +10% |
| Esposizione e Panorama (Interna) | -10% |
| Esposizione e Panorama (Parzialmente Interna) | -5% |
Come abbiamo visto, per calcolare il valore reale di un immobile occorre prendere in considerazione diversi fattori. Qui di seguito proponiamo un esempio pratico per illustrare la procedura di calcolo del valore reale immobiliare.
Immaginiamo di voler valutare un appartamento di 80 mq in un quartiere residenziale di una città media.
1° Passaggio: analisi del mercato locale
Per prima cosa dobbiamo tener conto dei prezzi al mq della zona. Dopo aver esaminato i dati recenti sulle vendite, scopriamo che il prezzo medio per mq in quella zona è di 2.500€.
Per calcolare il prezzo medio in modo autonomo puoi visitare la nostra pagina sui prezzi del mercato immobiliare.
2° passaggio: valutazione delle caratteristiche specifiche dell'immobile
Qui prendiamo in considerazione le condizioni dell’appartamento. L'appartamento è in buone condizioni, recentemente ristrutturato.
Esso presenta delle caratteristiche particolari quali una vista panoramica e un balcone, che aumentano sicuramente il suo valore.
3° passaggio: comparazione con immobili simili
Nel terzo passaggio eseguiamo il confronto con appartamenti simili venduti recentemente. In questo passaggio cerchiamo di considerare anche eventuali differenze o somiglianze per ciò che riguarda gli aspetti interessati dai coefficienti di merito.
4° passaggio: calcolo del valore reale
Per il nostro calcolo terremo conto di due fattori:
A questo punto possiamo calcolare il valore reale con la seguente formula:
Valore reale = 200.000€ + (5% di 200.000€) = 210.000€
Il valore reale stimato per questo appartamento è quindi di circa 210.000 €, considerando le condizioni dell'immobile, la sua posizione, le caratteristiche extra e la comparazione con vendite simili nella zona.
Tieni conto che questo è un esempio estremamente semplificato. Nel secondo passaggio, infatti, i fattori da considerare per l’aumento o la diminuzione del valore potrebbero essere numerosi, così come abbiamo visto in precedenza.
Il deprezzamento viene determinato in base all'età dell'immobile, alla sua manutenzione nel corso degli anni, ai danni strutturali e all'usura dovuta all'uso. Può anche dipendere dai materiali utilizzati per la costruzione e dalla loro durata.
Sebbene il valore reale si basi principalmente su criteri tangibili relativi all'immobile stesso, il valore del terreno (che è una componente del valore reale) è influenzato dalla posizione. I terreni situati in una località molto richiesta avranno un valore più elevato.
In generale, le migliorie e le ristrutturazioni aumentano il valore di un immobile. Tuttavia, ciò dipende dalla natura e dalla qualità del miglioramento. Ad esempio, una ristrutturazione di alta qualità aumenterà il valore rispetto a una ristrutturazione di qualità inferiore.
Per comprendere il valore reale di un immobile occorre effettuare una valutazione accurata che tenga conto di numerosi parametri specifici dell’immobile in questione. Sul valore finale andranno aggiunte o sottratte le percentuali relative ai coefficienti di merito.
