Il concetto di zona territoriale omogenea è molto importante nell’ambito dell’urbanistica, all’interno della quale si muove anche il settore immobiliare. In questo articolo spieghiamo cosa sono le zone territoriali omogenee, come individuarle e qual è la loro funzione.
Le zone territoriali omogenee sono le zone in cui viene suddiviso il territorio all’interno di un determinato Comune. Questa operazione di suddivisione viene solitamente chiamata zonizzazione.
Ciascuna zona in cui viene suddiviso il comune presenta dei vincoli di intervento differenti, stabiliti dal Piano Regolatore Generale del Comune, in base agli standard urbanistici definiti nel D.Min. n.1444 del 2 aprile 1968. Nello stesso decreto ministeriale vennero formalmente introdotte anche le zone territoriali omogenee (art. 17 legge 6 agosto 1967).
Qui di seguito vediamo come viene eseguita la zonizzazione, ovvero la suddivisione delle differenti zone territoriali omogenee.
Questa zona comprende le parti del territorio comunale con agglomerati urbani di carattere storico, artistico e particolare pregio ambientale o da porzioni di essi. La zona A comprende anche le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante degli agglomerati con le caratteristiche summenzionate.
La destinazione d’uso può essere varia e comprende l’uso residenziale, commerciale, terziaria direzionale, ricettiva, attività culturali, professionali, di servizio ovvero artigianale non nocivo o molesto.
Comprende le parti del territorio diverse dalle zone di tipo A, totalmente o parzialmente edificate. Si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (ovvero 1/8) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq. Nella zona B più di un ottavo della superficie è edificata.
La destinazione d’uso principale è quella residenziale, mentre quella complementare comprende attività commerciali, artigianali, ricettive e di servizio, studi professionali, uffici, autorimesse di uso pubblico o privato ecc.
È costituita dalle parti del territorio comunale destinate a nuovi complessi insediativi residenziali o prevalentemente residenziali, che risultino inedificate oppure con un’edificazione preesistente che non raggiunga i limiti di cui alla zona omogenea B (quindi inferiore al 12,5% della superficie fondiaria di zona). Nella zona C meno di un ottavo della superficie è edificata.
La destinazione d’uso principale è quella residenziale, mentre quelle complementari includono attività di servizio, terziarie, studi, uffici, commerciali, artigianali purché non inquinanti, attrezzature pubbliche o di uso pubblico.
La zona territoriale omogenea di tipo D include quelle parti di territorio destinate a insediamenti industriali e artigianali.
La destinazione d’uso principale è quella industriale. Quelle complementari includono magazzini, depositi, silos, laboratori di ricerca, attrezzature tecnologiche, edifici ed attrezzature ricreative e/o sociali, uffici, mostre, edifici per la commercializzazione di oggetti e articoli assemblati o manipolati in loco, attrezzature per trasporto e logistica. In questo tipo di zona, l’uso residenziale è previsto solo quando inerente alla funzione di custodia dell’immobile.
Questa ZTO comprende le parti del territorio comunale destinate ad usi agricoli e forestali.
Le principali destinazioni d’uso, quindi, sono quella agricola e forestale. Quelle complementari includono tutte le opere attinenti all’attività agricola e forestale, compresi gli impianti tecnici e tecnologici, della produzione agricola e delle strutture aziendali, delle infrastrutture tecniche e di difesa del suolo.
La zona F include le parti del territorio che sono destinate ad accogliere attrezzature e servizi pubblici o di uso pubblico. A tal proposito va sottolineato che il PURG (Piano Urbanistico Regionale Generale) prevede una distinzione in base all’ambito di interesse delle attrezzature: regionale/comprensoriale e di quartiere.
Le destinazioni d’uso previste nella zona F includono le attrezzature sociali, assistenziali, sanitarie, scolastiche, culturali, religiose, uffici pubblici, impianti sportivi e ricreativi, attrezzature e impianti tecnologici di aziende elettriche, telefoniche, di erogazione dell’acqua e del gas, dei trasporti pubblici, autorimesse ecc.
Le zone territoriali omogenee possono essere molto importanti per un immobile e in generale per il mercato immobiliare per diverse ragioni:
Comprendere il contesto e le specifiche delle zone territoriali omogenee in cui si trova un immobile è quindi fondamentale per valutarne correttamente le potenzialità e i vincoli, influenzando decisioni d'investimento e strategie di gestione patrimoniale.
Le zone territoriali omogenee di Roma possono essere consultate nel Piano Regolatore Generale, consultabile sul sito web ufficiale del Comune.
L'omogeneità di una zona territoriale omogenea è determinata da caratteristiche condivise tra i territori che la compongono, come morfologia del terreno, tipologia di economia prevalente, densità della popolazione, e aspetti socio-culturali. Questi fattori contribuiscono a definire le specificità di gestione e sviluppo di ciascuna zona.
La classificazione delle aree in zone territoriali omogenee ha un impatto significativo sulla pianificazione territoriale, poiché permette di adottare politiche e strategie di sviluppo su misura per le esigenze specifiche di ciascuna zona. Questo approccio facilita una gestione più efficace delle risorse, la conservazione dell'ambiente, e promuove uno sviluppo sostenibile e integrato.
Le principali sfide nella gestione delle zone territoriali omogenee includono l'equilibrio tra sviluppo economico e conservazione ambientale, l'integrazione delle politiche di sviluppo a livello locale e regionale, e la necessità di adattare le strategie di gestione alle rapide trasformazioni demografiche, economiche e climatiche. Queste sfide richiedono un costante aggiornamento delle strategie di pianificazione e una collaborazione tra diversi livelli di governo e il settore privato.
