Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
La superficie utile indica lo spazio effettivamente utilizzabile di un immobile, calcolato al netto di muri, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e superfici accessorie. Serve per valutare correttamente gli spazi interni, verificare requisiti edilizi e abitativi e distinguere i metri quadri realmente fruibili da quelli catastali, commerciali o lordi.
Sintesi
Una misurazione fondamentale quando si tratta di immobili, costruzioni e ristrutturazioni è la superficie utile. Che cos’è? È assimilabile alla superficie utile abitabile? In questa guida cercheremo di fare chiarezza spiegando con parole semplici di cosa si tratta, come si calcola e in cosa si differenzia dalla superficie utile abitabile, accessoria, calpestabile, catastale e commerciale.
La superficie utile (SU), è la superficie di pavimento degli spazi di un bene immobile, calcolata al netto della superficie accessoria e dell'ingombro di pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre e altri spazi non calpestabili, come intercapedini e canne fumarie. In altre parole, si tratta dello spazio effettivamente utilizzabile di un immobile.
È preferibile distinguere la superficie utile dalla superficie abitabile: la superficie utile è una grandezza tecnico-edilizia definita dai regolamenti edilizi, mentre la superficie abitabile riguarda gli spazi destinati alla permanenza delle persone e rileva ai fini dei requisiti igienico-sanitari. La superficie accessoria non si detrae dalla superficie utile, perché la SU è già calcolata al netto della superficie accessoria.
Nello specifico, la superficie accessoria comprende:
Non rientrano nella superficie accessoria i portici con funzione di servitù pubblica, gli ascensori, i vani tecnici, i cortili e le rampe di accesso ai box.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
La superficie utile di un immobile è un dato fondamentale nell'attività edilizia e immobiliare.
Si considera la superficie utile per determinare le dimensioni minime consentite per gli alloggi destinati a uso abitativo. Affinché un immobile possa rispettare i principali requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione, occorre fare riferimento al Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, oltre che alle eventuali norme regionali e comunali applicabili. Il decreto prevede che per ogni abitante sia assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 metri quadri per i primi quattro abitanti e a 10 metri quadri per ciascuno dei successivi.
La superficie utile funge altresì da parametro di riferimento per quanto riguarda le valutazioni immobiliari e il calcolo di spazi, dimensioni, costi, tasse, imposte e tributi. Il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione è solitamente costituito dal prodotto tra un importo unitario espresso in euro/metro quadro e la somma tra la superficie utile e il 60% della superficie accessoria.
Calcolare la superficie utile serve anche in previsione di interventi di ristrutturazione edilizia, laddove la legge richieda una superficie massima o minima per l’ottenimento di specifici bonus.
Per calcolare la superficie utile del tuo immobile, puoi utilizzare questo calcolatore online. Più avanti, spieghiamo il procedimento per farlo manualmente.
Calcolatore superficie utile
Inserisci i metri quadri dell’immobile e delle superfici da escludere per ottenere una stima indicativa della superficie utile.
Indica la superficie di partenza prima delle esclusioni.
Balconi, terrazze, cantine, logge, portici o altri spazi accessori.
Muri perimetrali, muri interni e divisori.
Pilastri, cavedi, canne fumarie o altri ingombri non utilizzabili.
Vani di porte, finestre, infissi, nicchie e rientranze escluse.
Eventuali superfici non computabili secondo regolamenti locali o documenti tecnici.
Superficie utile stimata:
0 mq
Superficie complessiva indicativa, calcolata come superficie utile più il 60% della superficie accessoria:
0 mq
Il risultato è una stima orientativa. Per pratiche edilizie, valutazioni ufficiali, bonus, oneri o verifiche di abitabilità occorre fare riferimento alla documentazione tecnica dell’immobile e ai regolamenti comunali o regionali applicabili.
Il metodo di calcolo della superficie utile può variare in base alla destinazione d'uso dell'edificio. In linea generale, per calcolare la superficie utile occorre sottrarre alla superficie intera dell’immobile gli spazi che, appunto, non rientrano nella superficie utile, ossia, come accennato, pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre.
Vediamo nello specifico come calcolare la superficie utile dei beni immobili a seconda della destinazione d’uso e quali ambienti concorrono alla determinazione della stessa.
Vediamo come calcolare la superficie utile di edifici unifamiliari e plurifamiliari con destinazione d’uso residenziale.
La superficie utile degli edifici residenziali comprende gli
Per il calcolo della superficie utile occorre attenersi alle definizioni edilizie applicabili e alla documentazione tecnica dell’immobile. Criteri specifici come il computo degli armadi a muro possono rilevare in altri ambiti di misurazione, ad esempio catastali o commerciali, ma non vanno presentati come regola generale per la superficie utile edilizia.
Vediamo ora come calcolare la superficie utile degli immobili con destinazione d’uso diversa da quella abitativa. La superficie utile di edifici commerciali, direzionali o produttivi comprende:
Nel calcolo della superficie utile occorre considerare anche le autorimesse qualora costituiscano attività imprenditoriale. In altre parole, si aggiungono al conteggio le autorimesse che rappresentano parte integrante dell'attività propria dell'impresa, come, per esempio, autonoleggi, autolavaggi e aziende di trasporti.
La superficie utile e la superficie lorda non indicano la stessa cosa. La superficie utile considera gli spazi effettivamente utilizzabili dell’immobile, quindi viene calcolata al netto di muri, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e superfici accessorie.
La superficie lorda, invece, comprende anche gli elementi costruttivi che occupano spazio, come murature interne, murature perimetrali e altri ingombri strutturali. Per questo motivo, a parità di immobile, la superficie lorda è normalmente superiore alla superficie utile.
In termini pratici, la superficie lorda serve soprattutto in ambito tecnico, progettuale e urbanistico, mentre la superficie utile è più immediata per capire quanti metri quadri siano realmente fruibili all’interno dell’abitazione o dell’unità immobiliare.
La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Si tratta della superficie che gli abitanti sfruttano al 100%. La superficie utile costituisce una porzione della superficie calpestabile di un edificio, comprendente i locali agibili e i relativi corridoi, disimpegni, ripostigli e servizi igienici.
Mentre la superficie utile si riferisce allo spazio effettivamente utilizzabile di un immobile, la superficie catastale è una misura utilizzata per fini fiscali e amministrativi.
La superficie commerciale, a differenza della superficie utile, considera non solo gli ambienti principali, ma anche muri, pertinenze e superfici accessorie secondo coefficienti di ponderazione. Non coincide quindi con la semplice somma di tutto ciò che compone l’immobile, perché balconi, terrazzi, giardini, cantine, soffitte e posti auto sono normalmente computati secondo percentuali o criteri specifici.
No, superficie di copertura e superficie utile non sono la stessa cosa. La superficie di copertura indica la proiezione a terra dell’edificio, cioè l’area occupata dalla costruzione sul lotto. È quindi un parametro urbanistico che serve soprattutto per verificare quanto un fabbricato incida sull’area edificabile.
La superficie utile, invece, riguarda gli spazi interni effettivamente utilizzabili dell’immobile. Non misura l’ingombro dell’edificio sul terreno, ma la superficie di pavimento degli ambienti fruibili, calcolata al netto degli elementi esclusi dal computo.
In sintesi, la superficie di copertura risponde alla domanda “quanto occupa l’edificio sul terreno?”, mentre la superficie utile risponde alla domanda “quanti metri quadri interni sono realmente utilizzabili?”.
La superficie abitabile è la parte dell’immobile destinata alla permanenza delle persone e che rispetta i requisiti minimi previsti dalla normativa igienico-sanitaria, come altezza, aerazione, illuminazione e dimensioni minime dei locali.
La superficie utile è un concetto più ampio e tecnico: comprende gli spazi utilizzabili dell’immobile secondo i criteri di calcolo previsti dalle definizioni edilizie e dai regolamenti applicabili. A seconda dei casi, può includere anche ambienti di servizio, disimpegni, ripostigli o locali che non sempre coincidono con la superficie strettamente abitabile.
La distinzione è importante perché un ambiente può essere utile o utilizzabile, ma non necessariamente abitabile. Per esempio, alcuni locali accessori, sottotetti, cantine o spazi di servizio possono contribuire a determinate misurazioni tecniche, ma non essere considerati locali abitabili se non rispettano i requisiti previsti dalla normativa.
La superficie utile di un edificio complesso si ottiene sommando la superficie utile delle varie unità immobiliari che lo compongono.
Nel calcolo della superficie utile si escludono la superficie accessoria, le murature, i pilastri, i tramezzi, gli sguinci e i vani di porte e finestre. Altri elementi, come intercapedini, vani tecnici, canne fumarie o spazi non praticabili, devono essere valutati secondo le definizioni edilizie applicabili e il regolamento locale.
No, la superficie complessiva (SC) è data dalla somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria.
