Superficie Utile

Jessica Maggi
29.03.2024, 16:29
5 min

Superficie Utile: Che Cos’è e Come si Calcola?

Una misurazione fondamentale quando si tratta di immobili, costruzioni e ristrutturazioni è la superficie utile. Che cos’è? È assimilabile alla superficie utile abitabile? In questa guida cercheremo di fare chiarezza spiegando con parole semplici di cosa si tratta, come si calcola e in cosa si differenzia dalla superficie utile abitabile, accessoria, calpestabile, catastale e commerciale.

Che cos’è la superficie utile?

La superficie utile (SU), è la superficie di pavimento degli spazi di un bene immobile, calcolata al netto della superficie accessoria e dell'ingombro di pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre e altri spazi non calpestabili, come intercapedini e canne fumarie. In altre parole, si tratta dello spazio effettivamente utilizzabile di un immobile.

La superficie utile può essere di due tipologie:

  • superficie utile lorda, che comprende le pareti divisorie ed esclude le pareti esterne; 
  • superficie utile netta, detta anche superficie calpestabile, che non comprende né le pareti esterne né le pareti divisorie. 

La superficie utile abitabile (SUA) corrisponde alla parte residua della superficie utile, una volta detratta la superficie accessoria (SA). La superficie accessoria, detta anche superficie non residenziale, comprende tutti quegli spazi e ambienti che sono di servizio alla superficie principale, ossia quella utile. Nello specifico, la superficie accessoria comprende: 

  • portici; 
  • ballatoi; 
  • logge; 
  • balconi; 
  • terrazze;
  • cantine e i relativi corridoi di servizio;
  • vani scala interni;
  • spazi o locali destinati alla sosta degli autoveicoli.

Non rientrano nella superficie accessoria i portici con funzione di servitù pubblica, gli ascensori, i vani tecnici, i cortili e le rampe di accesso ai box. 

A cosa serve la superficie utile?

Superficie utile

La superficie utile di un immobile è un dato fondamentale nell'attività edilizia e immobiliare. 

Si considera la superficie utile per determinare le dimensioni minime consentite per gli alloggi destinati a uso abitativo. Affinché un immobile possa considerarsi abitabile, infatti, è necessario che siano rispettati i requisiti indicati nel decreto ministeriale numero 190 del 18 luglio 1975 e successive specificazioni, tra cui la sentenza numero 2597 depositata il 21 luglio 2005 dal T.A.R. per il Piemonte. Affinché un immobile possa ottenere l’abitabilità, deve essere assicurata una superficie utile di almeno 14 metri quadri a persona per i primi quattro abitanti e non inferiore a 10 metri quadri per ciascuno dei successivi. 

La superficie utile funge altresì da parametro di riferimento per quanto riguarda le valutazioni immobiliari e il calcolo di spazi, dimensioni, costi, tasse, imposte e tributi. Il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione è solitamente costituito dal prodotto tra un importo unitario espresso in euro/metro quadro e la somma tra la superficie utile e il 60% della superficie accessoria.

Calcolare la superficie utile serve anche in previsione di interventi di ristrutturazione edilizia, laddove la legge richieda una superficie massima o minima per l’ottenimento di specifici bonus. 

Superficie utile: come si calcola?

Il metodo di calcolo della superficie utile può variare in base alla destinazione d'uso dell'edificio. In linea generale, per calcolare la superficie utile occorre sottrarre alla superficie intera dell’immobile gli spazi che, appunto, non rientrano nella superficie utile, ossia, come accennato, pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre. 

Vediamo nello specifico come calcolare la superficie utile dei beni immobili a seconda della destinazione d’uso e quali ambienti concorrono alla determinazione della stessa.

Come si calcola la superficie utile di edifici residenziali

Vediamo come calcolare la superficie utile di edifici unifamiliari e plurifamiliari con destinazione d’uso residenziale.  

La superficie utile in questo caso include:

  • ambienti delle singole unità immobiliari, sia principali, come il soggiorno e le camere da letto, che di servizio, come il locale cucina, le stanze da bagno, i ripostigli e i disimpegni;
  • sottotetti accessibili direttamente dalle singole unità abitative, per le sole parti con altezza di almeno 1,80 metri;
  • cantine con altezza utile interna di almeno 2,70 metri.

In questo caso solitamente rientrano nel calcolo della superficie utile anche gli eventuali armadi a muro con estensione superiore a un metro quadro. 

Come si calcola la superficie utile di un edificio commerciale 

Vediamo ora come calcolare la superficie utile degli immobili con destinazione d’uso diversa da quella abitativa. La superficie utile di edifici commerciali, direzionali o produttivi comprende:

  • uffici;
  • archivi; 
  • tettoie con profondità superiore a 1,50 metri; 
  • ambienti di servizio del personale, come, per esempio, spogliatoi, stanzini e servizi igienici.

Nel calcolo della superficie utile occorre considerare anche le autorimesse qualora costituiscano attività imprenditoriale. In altre parole, si aggiungono al conteggio le autorimesse che rappresentano parte integrante dell'attività propria dell'impresa, come, per esempio, autonoleggi, autolavaggi e aziende di trasporti. 

Qual è la differenza tra superficie utile e superficie calpestabile?

La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Si tratta della superficie che gli abitanti sfruttano al 100%. La superficie utile costituisce una porzione della superficie calpestabile di un edificio, comprendente i locali agibili e i relativi corridoi, disimpegni, ripostigli e servizi igienici.

Qual è la differenza tra superficie utile e superficie catastale?

Mentre la superficie utile si riferisce allo spazio effettivamente utilizzabile di un immobile, la superficie catastale è una misura utilizzata per fini fiscali e amministrativi.

Ai fini fiscali occorre definire la superficie catastale secondo le indicazioni del decreto del Presidente della Repubblica numero 138 del 23 marzo 1998. La superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è consultabile attraverso una visura catastale per il calcolo dei diversi tributi. 

Qual è la differenza tra superficie utile e superficie commerciale?

La superficie commerciale, a differenza della superficie utile, comprende tutto ciò che compone un immobile. Nel calcolo della superficie commerciale si considerano anche i muri, i balconi, i giardini ed eventuali pertinenze a uso esclusivo, come cantine, soffitte e posti auto esterni.

Tre punti chiave
  • La superficie utile (SU) è la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e di eventuali scale interne, logge e balconi.
  • La superficie utile abitabile (SUA) corrisponde alla parte residua della superficie utile (SU), una volta detratta la superficie accessoria (SA). 
  • La superficie utile di un immobile è un dato fondamentale quando si tratta di effettuare valutazioni immobiliari e calcolare spazi, dimensioni, costi e tassazione.

Fonti

FAQ

Come si calcola la superficie utile di un edificio complesso?

La superficie utile di un edificio complesso si ottiene sommando la superficie utile delle varie unità immobiliari che lo compongono. 

Quali sono gli elementi architettonici esclusi dal calcolo della superficie utile?

Occorre sottrarre al calcolo della superficie utile i muri di perimetro e i muri interni, le strisce di superficie occupate dalle porte, eventuali nicchie e sguinci di porte e infissi e altri spazi non calpestabili, come per esempio intercapedini e canne fumarie.

Superficie utile e superficie complessiva sono la stessa cosa?

No, la superficie complessiva (SC) è data dalla somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.