Una misurazione fondamentale quando si tratta di immobili, costruzioni e ristrutturazioni è la superficie utile. Che cos’è? È assimilabile alla superficie utile abitabile? In questa guida cercheremo di fare chiarezza spiegando con parole semplici di cosa si tratta, come si calcola e in cosa si differenzia dalla superficie utile abitabile, accessoria, calpestabile, catastale e commerciale.
La superficie utile (SU), è la superficie di pavimento degli spazi di un bene immobile, calcolata al netto della superficie accessoria e dell'ingombro di pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre e altri spazi non calpestabili, come intercapedini e canne fumarie. In altre parole, si tratta dello spazio effettivamente utilizzabile di un immobile.
La superficie utile può essere di due tipologie:
La superficie utile abitabile (SUA) corrisponde alla parte residua della superficie utile, una volta detratta la superficie accessoria (SA). La superficie accessoria, detta anche superficie non residenziale, comprende tutti quegli spazi e ambienti che sono di servizio alla superficie principale, ossia quella utile. Nello specifico, la superficie accessoria comprende:
Non rientrano nella superficie accessoria i portici con funzione di servitù pubblica, gli ascensori, i vani tecnici, i cortili e le rampe di accesso ai box.
La superficie utile di un immobile è un dato fondamentale nell'attività edilizia e immobiliare.
Si considera la superficie utile per determinare le dimensioni minime consentite per gli alloggi destinati a uso abitativo. Affinché un immobile possa considerarsi abitabile, infatti, è necessario che siano rispettati i requisiti indicati nel decreto ministeriale numero 190 del 18 luglio 1975 e successive specificazioni, tra cui la sentenza numero 2597 depositata il 21 luglio 2005 dal T.A.R. per il Piemonte. Affinché un immobile possa ottenere l’abitabilità, deve essere assicurata una superficie utile di almeno 14 metri quadri a persona per i primi quattro abitanti e non inferiore a 10 metri quadri per ciascuno dei successivi.
La superficie utile funge altresì da parametro di riferimento per quanto riguarda le valutazioni immobiliari e il calcolo di spazi, dimensioni, costi, tasse, imposte e tributi. Il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione è solitamente costituito dal prodotto tra un importo unitario espresso in euro/metro quadro e la somma tra la superficie utile e il 60% della superficie accessoria.
Calcolare la superficie utile serve anche in previsione di interventi di ristrutturazione edilizia, laddove la legge richieda una superficie massima o minima per l’ottenimento di specifici bonus.
Il metodo di calcolo della superficie utile può variare in base alla destinazione d'uso dell'edificio. In linea generale, per calcolare la superficie utile occorre sottrarre alla superficie intera dell’immobile gli spazi che, appunto, non rientrano nella superficie utile, ossia, come accennato, pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte, infissi e finestre.
Vediamo nello specifico come calcolare la superficie utile dei beni immobili a seconda della destinazione d’uso e quali ambienti concorrono alla determinazione della stessa.
Vediamo come calcolare la superficie utile di edifici unifamiliari e plurifamiliari con destinazione d’uso residenziale.
La superficie utile in questo caso include:
In questo caso solitamente rientrano nel calcolo della superficie utile anche gli eventuali armadi a muro con estensione superiore a un metro quadro.
Vediamo ora come calcolare la superficie utile degli immobili con destinazione d’uso diversa da quella abitativa. La superficie utile di edifici commerciali, direzionali o produttivi comprende:
Nel calcolo della superficie utile occorre considerare anche le autorimesse qualora costituiscano attività imprenditoriale. In altre parole, si aggiungono al conteggio le autorimesse che rappresentano parte integrante dell'attività propria dell'impresa, come, per esempio, autonoleggi, autolavaggi e aziende di trasporti.
La superficie calpestabile è l'area di un edificio che può essere effettivamente utilizzata e calpestata. Si tratta della superficie che gli abitanti sfruttano al 100%. La superficie utile costituisce una porzione della superficie calpestabile di un edificio, comprendente i locali agibili e i relativi corridoi, disimpegni, ripostigli e servizi igienici.
Mentre la superficie utile si riferisce allo spazio effettivamente utilizzabile di un immobile, la superficie catastale è una misura utilizzata per fini fiscali e amministrativi.
Ai fini fiscali occorre definire la superficie catastale secondo le indicazioni del decreto del Presidente della Repubblica numero 138 del 23 marzo 1998. La superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è consultabile attraverso una visura catastale per il calcolo dei diversi tributi.
La superficie commerciale, a differenza della superficie utile, comprende tutto ciò che compone un immobile. Nel calcolo della superficie commerciale si considerano anche i muri, i balconi, i giardini ed eventuali pertinenze a uso esclusivo, come cantine, soffitte e posti auto esterni.
La superficie utile di un edificio complesso si ottiene sommando la superficie utile delle varie unità immobiliari che lo compongono.
Occorre sottrarre al calcolo della superficie utile i muri di perimetro e i muri interni, le strisce di superficie occupate dalle porte, eventuali nicchie e sguinci di porte e infissi e altri spazi non calpestabili, come per esempio intercapedini e canne fumarie.
No, la superficie complessiva (SC) è data dalla somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria.
