Superficie Complessiva: Significato e Come si Calcola

Il calcolo della superficie complessiva di un immobile è importante ai fini della sua valutazione. In questo articolo spieghiamo il significato di superficie complessiva dal punto di vista normativo e forniamo un esempio di calcolo.

Cos’è la superficie complessiva di un immobile?

La definizione di “superficie complessiva” di un immobile è presente tra le 42 definizioni standardizzate presenti nel Regolamento Edilizio Unico, utilizzate negli oltre 8mila Comuni italiani e si presenta come segue:

La Superficie Complessiva (SC) è data dalla somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC = SU + 60% SA). 

Per comprendere appieno questa definizione, occorre comprendere gli altri due fattori che la compongono:

• Superficie Utile (SU): superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. A tal proposito è interessante anche vedere la differenza con la Superficie Utile Abitabile (SUA)
• Superficie Accessoria (SA): superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso  della  costruzione  medesima,  misurata  al  netto  di  murature,  pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. Comprende al suo interno: portici e gallerie pedonali, ballatoi, logge, balconi e terrazze, tettoie, cantine, sottotetti, vani scala interni alle abitazioni, garage, parti comuni.

Esempio di calcolo della Superficie Complessiva

Qui di seguito forniamo tre esempi di calcolo della superficie complessiva, in base a quanto dettato dalla definizione fornita dal Regolamento Edilizio Unico.

Esempio 1: Appartamento Con Terrazza e Cantina

• Superficie Utile (SU): 80 m² (spazio abitativo effettivo dell'appartamento, escludendo muri, pilastri, ecc.)
• Superficie Accessoria (SA): 20 m² (terrazza di 15 m² + cantina di 5 m²)

Per calcolare la Superficie Complessiva (SC), sommiamo la SU alla SA moltiplicata per 60%.

SC = SU + (60%SA)

SC = 80 + (0,6 * 20) 

SC = 80 + 12

SC = 92 m²

Esempio 2: Villa Con Garage e Giardino Invernale

• Superficie Utile (SU): 150 m² (spazio abitativo effettivo della villa, escludendo muri, pilastri, ecc.)
• Superficie Accessoria (SA): 50 m² (garage di 30 m² + giardino invernale di 20 m²)

Calcoliamo la SC come segue:

SC = SU + (60% SA)

SC = 150 + (0,6 * 50)

SC = 150 + 30

SC = 180 m²

Esempio 3: Ufficio Con Area Reception e Parcheggio

• Superficie Utile (SU): 120 m² (spazio ufficio effettivo, escludendo muri, pilastri, ecc.)
• Superficie Accessoria (SA): 40 m² (area reception di 20 m² + parcheggio di 20 m²)

La SC viene calcolata in questo modo:

SC = SU + (60% SA)

SC = 120 + (0,6 *  40)

SC = 120 + 24

SC = 144 m²

Superficie Complessiva, Superficie Totale e Superficie Lorda

La superficie complessiva potrebbe essere facilmente confusa con altre due definizioni di superficie quali la superficie totale e la superficie lorda. Qui di seguito, vediamo come vengono definite nel glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che riprende esattamente il Regolamento Unico Edilizio:

• Superficie totale: somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio;
• Superficie lorda: somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie;
• Superficie complessiva: somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC = SU + 60% SA). 

Fonti

• https://www.ediliziaurbanistica.it
• Glossario OMI: https://www1.agenziaentrate.gov.it