L’agibilità di un immobile è un requisito essenziale che il bene deve possedere per poter essere predisposto all’uso a cui è destinato. Vediamo nello specifico di cosa si tratta e cosa prevede la legge.
L’agibilità indica il possesso da parte di un bene immobile di una serie di requisiti fondamentali a tutela della sicurezza, incolumità e salute dei fruitori. La mancanza di agibilità rende un immobile non godibile e non servibile all’uso a cui è preposto.
È, quindi, agibile l’immobile che presenti le opportune condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico e che rispetti gli obblighi di infrastrutturazione digitale, secondo quanto previsto dalla normativa vigente. Nello specifico, il requisito dell’agibilità garantisce la tutela dei fruitori finali mediante il rispetto di:
L’agibilità di un immobile, da dimostrare, come vedremo, con un apposito documento, è un requisito essenziale per consentirne la fruizione, a prescindere da quale sia l’effettiva destinazione d’uso.
La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, che dedica all’agibilità degli immobili un’intera sezione. Un’esaustiva definizione del concetto di agibilità è fornita anche dal decreto legislativo numero 207 dell’8 novembre 2021.
L’agibilità divenne obbligatoria per gli immobili destinati all’uso abitativo con il regio decreto numero 1265 del 27 luglio 1934. Era il sindaco, ai tempi chiamato podestà, a dichiarare agibili le costruzioni che fossero:
Come si evince, l’agibilità era originariamente correlata al rispetto di requisiti di salubrità e conformità al progetto. A quei tempi si trattava, infatti, di una semplice autorizzazione sanitaria, non edilizia.
La svolta avvenne negli anni Sessanta con la legge numero 765 del 6 agosto 1967, comunemente detta legge Ponte, che introdusse:
Con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 venne introdotta la segnalazione certificata di agibilità (SCA) che, di fatto, unifica i due certificati.
L’abitabilità indica la conformità legale di un immobile a uso abitativo e, nello specifico, la rispondenza alla normativa vigente in materia di sicurezza e salubrità, rendendo il bene idoneo a essere adibito a residenza. L’agibilità garantisce la stabilità e la sicurezza strutturale degli edifici. Il concetto di abitabilità era, quindi, associato esclusivamente a beni immobili a destinazione residenziale, e quello di agibilità a immobili a uso diverso dall’abitativo, come uffici e capannoni.
Tuttavia, con l'entrata in vigore del suddetto decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001 e del decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016, la dicotomia tra agibilità e abitabilità fu superata. I due concetti hanno perso l’originaria distinzione e sono stati unificati sotto la nozione più ampia di agibilità.
Ora, come accennato, è un unico documento, la summenzionata SCA introdotta in sostituzione del certificato di abitabilità e di agibilità, ad attestare che un immobile, indipendentemente dalla destinazione d’uso, e gli impianti nello stesso installati siano sicuri, conformi alla normativa vigente e liberi da abusi edilizi e irregolarità urbanistiche.
La segnalazione certificata di agibilità (SCA) attesta che l’edificio a cui si riferisce sia idoneo ad accogliere persone tutelandone l’incolumità, in conformità alla normativa vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, a prescindere da quale sia la destinazione d’uso. La SCA attestante che l’immobile sia a norma di legge deve essere presentata quando si desidera:
Nello specifico, con l’ordinanza numero 32552 del 23 novembre 2023 la Corte di Cassazione ha stabilito che la presentazione della SCA sia un requisito giuridico essenziale nelle operazioni di compravendita immobiliare, poiché garantisce che il bene in questione abbia le caratteristiche necessarie per assolvere alla funzione indicata nel contratto. Il rilascio della SCA assicura, quindi, il legittimo godimento e la commerciabilità di un immobile.
L'articolo 1477 del codice civile stabilisce che il venditore sia tenuto a consegnare all'acquirente la segnalazione certificata di agibilità, attestante che l'immobile oggetto di vendita possieda le caratteristiche necessarie per l'uso previsto. In un’operazione di compravendita immobiliare, la mancanza del certificato di agibilità rappresenta una grave inadempienza della parte venditrice.
L’impossibilità da parte del venditore di ottenere la SCA legittima l’acquirente non solo a rifiutarsi di firmare il definitivo contratto di compravendita ma anche a pretendere il rimborso della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare di vendita e il risarcimento del danno subito.
Nell’ottica di una vendita, è doveroso provvedere con la massima sollecitudine a procurarsi la segnalazione certificata di agibilità relativa al proprio immobile o, in sua assenza, a richiederne l’elaborazione.
Il suddetto decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 consente la produzione di un attestato in cui un professionista abilitato, dopo aver eseguito un’accurata valutazione dell’immobile, dichiari l’effettiva sussistenza dei requisiti di legge necessari per garantire alle persone di vivere o lavorare in sicurezza al suo interno, assumendosi la responsabilità penale per le dichiarazioni contenute nel documento.
A stabilire se un edificio possa essere considerato agibile è, quindi, un professionista, come un architetto, un geometra o un ingegnere, previa verifica della sussistenza dei requisiti. Se durante il sopralluogo viene rilevato che l’immobile non rispetti appieno le norme tecniche e non presenti, quindi, le caratteristiche necessarie per poter essere definito agibile, è compito del proprietario eseguire gli interventi necessari per rendere a norma l’immobile privo di agibilità, per poi richiedere nuovamente il certificato.
Per la presentazione della SCA è stato predisposto un modulo unico per l’intero territorio nazionale, disponibile in tutti i comuni o scaricabile da internet in formato PDF. Ebbene, il proprietario dell’immobile dovrà indicare nel modulo:
Al modulo bisogna allegare l’attestato redatto dal professionista che ha ispezionato l’immobile, che confermi le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico e la conformità con il progetto presentato.
La presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) non è obbligatoriamente richiesta per beni immobili realizzati prima del 1967 che, nel frattempo, non abbiano subito significative modifiche.
Per verificare se un immobile abbia l’agibilità puoi consultare il cosiddetto “archivio delle licenze agibilità e uso” del comune in cui è ubicato.
Per recuperare una copia di un certificato di agibilità occorre rivolgersi all’ufficio tecnico del comune in cui si trova l’immobile in questione per poter accedere agli archivi pubblici.
