Per essere “abitabile”, un immobile deve rispettare i requisiti minimi di salubrità e sicurezza previsti dalla normativa (dimensioni, altezze, aerazione/illuminazione, bagno e impianti) e, quando dovuto, risultare “agibile” tramite la procedura edilizia prevista; per ottenere la residenza, invece, la regola chiave è la dimora abituale nell’immobile (con eventuali verifiche anagrafiche del Comune), mentre l’idoneità/alloggiabilità può entrare in gioco solo in casi specifici amministrativi.
Sintesi
Quando si parla di abitabilità si può notare che c’è sempre molta confusione sul corretto significato del termine e sulle differenze con concetti simili come quello di agibilità. Questo articolo si pone l’obiettivo di fare chiarezza sull’argomento e offrire al lettore una valida fonte per ottenere informazioni su tutto ciò che prevede la legge in fatto di requisiti di abitabilità, in generale e in modo specifico per la residenza.
Partiamo dalla definizione di “abitabilità” e per farlo utilizziamo come fonte il glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che alla voce “Abitabilità” rimanda a quella di “Certificato di Abitabilità”, il quale viene descritto come segue:
“Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.”
Ne deduciamo che, per l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, l’abitabilità di un immobile dipende dalla rispondenza ai requisiti igienico-sanitari previsti per l’uso abitativo.
Dalla stessa definizione si deve dedurre anche l’importanza del concetto di uso abitativo, per la quale sono previste delle specifiche misure di cui parleremo tra poco, che una casa deve possedere al fine di poter ottenere il certificato di abitabilità.
Nel linguaggio corrente, per abitabilità si intendono i requisiti igienico-sanitari minimi richiesti per poter destinare un’unità ad abitazione (ad es. altezze, superfici, aerazione/illuminazione, servizi), tipicamente richiamati dal D.M. 5 luglio 1975 e dai regolamenti locali.
L’agibilità, invece, è l’istituto edilizio previsto dal Testo Unico dell’Edilizia e attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente, indipendentemente dalla destinazione d’uso.
Storicamente si parlava di “abitabilità” per le abitazioni e di “agibilità” per gli altri usi; oggi, in ambito amministrativo, il riferimento è l’agibilità (spesso tramite Segnalazione Certificata di Agibilità – SCA). Ne abbiamo parlato nell’articolo sul certificato di agibilità.
Quindi, per sintetizzare:
In conclusione, abitabilità e agibilità sono sinonimi, ma riguardano immobili di differente destinazione. Per il nostro articolo, quindi, parlando di abitabilità, ci riferiamo agli immobili ad uso abitativo, quindi gli immobili di tipo residenziale. Ciò detto, va considerato che oggi nell’uso comune il concetto di abitabilità è stato assorbito da quello di agibilità, tuttavia per comodità è sempre meglio distinguere la destinazione d’uso e i due termini.
Ora che abbiamo chiarito il significato di abitabilità, vediamo quali sono i requisiti di abitabilità di un immobile, affinché possa essere abitato. Tali requisiti sono disposti dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975,
L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione deve essere di almeno 2,70 m; per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli è consentita un’altezza minima di 2,40 m. Nei comuni montani sopra i 1.000 m s.l.m. l’altezza minima dei locali abitabili è di 2,55 m.
Per il certificato di abitabilità (oggi “agibilità” in senso pratico), le stanze da letto devono rispettare le superfici minime fissate dal D.M. 5 luglio 1975: almeno 9 mq se destinata a una persona e almeno 14 mq se destinata a due persone. Oltre alla superficie, la stanza deve garantire condizioni di salubrità (aerazione e illuminazione naturale adeguate), perché l’obiettivo della norma è evitare locali troppo piccoli o poco salubri per il riposo.
Attenzione: i regolamenti edilizi locali possono essere più restrittivi; eventuali deroghe in senso “più permissivo” sono possibili solo se previste da norme statali o regionali.
Se una stanza è utilizzata come camera singola, il riferimento nazionale resta quello del D.M. 5 luglio 1975: 9 mq minimi. In pratica, questo parametro viene usato sia nelle verifiche tecniche (conformità ai requisiti minimi) sia quando serve dimostrare l’idoneità dell’alloggio in procedure amministrative. Tieni presente che “camera singola” significa uso effettivo: se un locale è troppo piccolo, poco aerato o con altezze non compatibili, può risultare non idoneo anche se “sulla carta” viene chiamato camera. Per casi borderline, conta molto la verifica di un tecnico e il regolamento comunale.
Il D.M. 5 luglio 1975 stabilisce che ogni alloggio debba avere una stanza di soggiorno di almeno 14 mq. La logica è garantire uno spazio minimo per la vita quotidiana (non solo per dormire), coerente con i requisiti igienico-sanitari dell’abitare. Anche qui, oltre ai metri quadri contano le condizioni di vivibilità: illuminazione e aerazione naturale adeguate (es. corretta finestratura e ricambio d’aria). Se l’immobile è datato o oggetto di recupero/trasformazione, verifica sempre eventuali norme locali e le possibilità di regolarizzazione previste dalla disciplina vigente.
Nel D.M. 5 luglio 1975 l’alloggio monostanza deve avere superficie minima (servizi inclusi) pari ad almeno 28 mq per 1 persona e almeno 38 mq per 2 persone.
Negli ultimi anni, però, sono state introdotte deroghe: con il “Salva Casa” (D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024) sono previste specifiche ipotesi in cui, ai fini dell’agibilità, un tecnico può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche in presenza di: (i) altezza interna inferiore a 2,70 m, fino al limite di 2,40 m; (ii) alloggio monostanza con superficie inferiore a 28/38 mq, fino al limite di 20 mq (1 persona) o 28 mq (2 persone).
L’asseverazione è possibile solo alle condizioni e con i requisiti previsti dalla norma
Luminosità (naturale)e ricambio d’aria: il rapporto aeroilluminante (ovvero il rapporto tra la superficie finestrata utile e la superficie calpestabile) deve essere di minimo ⅛ per ogni camera.
Nel bagno occorre che ci sia almeno una finestra o in alternativa una ventola di aspirazione. Per ciò che riguarda il bagno, nel Decreto Ministeriale è anche specificato che in mancanza di apertura all'esterno è proibita l'installazione di apparecchi a fiamma libera. Inoltre, è specificato che per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
Quando si parla di requisiti igienico-sanitari, l’idea di fondo è che l’alloggio debba essere salubre, cioè adatto alla permanenza delle persone senza rischi legati a umidità, scarsa ventilazione, carenze di luce, servizi inadeguati o condizioni strutturali/impiantistiche non sicure. Il D.M. 5 luglio 1975 è la base nazionale: oltre a misure e superfici, richiama principi di aerazione/illuminazione e dotazioni minime (in particolare dei servizi igienici). A questi si aggiungono spesso regolamenti edilizi comunali e indicazioni dell’ASL nei casi in cui servano verifiche specifiche. In caso di dubbi (es. seminterrati, mansarde, monostanza “al limite”), è prudente far fare una verifica tecnica preventiva.
La conformità degli impianti incide direttamente sulla possibilità di attestare l’agibilità/abitabilità: per gli impianti (elettrico, gas, idrico-sanitario, riscaldamento/climatizzazione, ecc.) si guarda alla realizzazione “a regola d’arte” e alla documentazione prevista. In particolare, il D.M. 37/2008 prevede che al termine dei lavori l’impresa installatrice rilasci la Dichiarazione di Conformità (Di.Co.). Quando la Di.Co. manca (tipico negli impianti più vecchi), in alcuni casi si può ricorrere alla Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.) se ne ricorrono i presupposti. Inoltre, l’agibilità oggi è attestata tramite Segnalazione Certificata (SCA) corredata dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia.
Gli alloggi devono essere dotati di impianti di riscaldamento in modo tale che la temperatura di progetto dell’aria interna per il riscaldamento sia compresa tra i 18 e 20° (quella esterna varia in base alla località e alla zona climatica).
Un’unità immobiliare da sola non basta a poter soddisfare i requisiti di abitabilità. È fondamentale che l’edificio sia sicuro staticamente;
Per l’agibilità/abitabilità è richiesto che l’edificio garantisca condizioni di salubrità, includendo (ove applicabile) un’adeguata protezione acustica. Il D.M. 5 luglio 1975 richiama questo requisito in termini generali; i requisiti acustici passivi con valori limite sono disciplinati dal DPCM 5 dicembre 1997. Questo aspetto è distinto dal “rumore ambientale” esterno (traffico, attività, locali, ecc.), che è regolato da altra normativa e da valutazioni specifiche.
Nota: alcune prescrizioni citate (es. superfici minime di camere/soggiorno) sono proprie dei locali di abitazione e derivano dal D.M. 5 luglio 1975; per destinazioni d’uso diverse si applicano requisiti differenti (sempre collegati a sicurezza, igiene e salubrità), secondo la normativa e i regolamenti pertinenti.
Abbiamo visto che per un monolocale i requisiti di abitabilità prevedono 28 mq per una persona e 38 mq per due persone (servizi igienici inclusi in entrambi i casi). Per una casa composta di più locali, la situazione cambia.
In questa tabella evidenziamo i mq necessari per soddisfare i requisiti di abitabilità in base al numero degli abitanti di una casa con più locali
| Abitanti (casa con più locali) | Mq necessari |
|---|---|
| 1 | 14 |
| 2 | 28 |
| 3 | 42 |
| 4 | 56 |
| 5 | 66 |
| 6 | 76 |
| 7 | 86 |
Come si può notare, per una casa organizzata su più locali sono necessari almeno 14 mq per i primi quattro abitanti, e 10 mq per i successivi.
A stabilirlo è l’art. 2 del Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo sulla superficie utile abitabile.
Le dimensioni della stanza da letto sono importanti per il certificato di abitabilità
Oltre che dal punto di vista civico, l’abitabilità (o, più correttamente oggi, l’agibilità) è importante anche sul piano legale, amministrativo e burocratico, perché incide sull’utilizzo dell’immobile e sulla sua “circolazione” (vendita, locazione, richiesta di mutuo, ecc.).
È utile chiarire che la residenza anagrafica non dipende dall’esistenza di un “certificato di abitabilità”, ma dalla dimora abituale: il Comune può effettuare accertamenti per verificare che la persona viva effettivamente in quel luogo.
Se un immobile acquistato risultasse privo dei requisiti di abitabilità/agibilità, ciò non rende automaticamente nullo il contratto di compravendita; tuttavia può dare luogo a contestazioni e a rimedi contrattuali (ad esempio riduzione del prezzo, risoluzione o risarcimento), a seconda del caso concreto e di quanto era stato dichiarato o garantito in trattativa e negli atti.
Per questo è importante verificare prima dell’acquisto la documentazione tecnica e la conformità dell’immobile, così da evitare costi imprevisti per sanare difformità o adeguare l’unità agli standard richiesti dalla normativa.
In concreto, per “ottenere l’abitabilità” oggi si ragiona quasi sempre in termini di agibilità: si parte verificando che l’immobile sia urbanisticamente conforme (titoli edilizi, eventuali difformità da sanare) e che rispetti i requisiti minimi di salubrità (D.M. 5 luglio 1975 e regolamento edilizio locale). Poi si procede, quando dovuto, con la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune, con asseverazione di un tecnico e allegati tipici (conformità impianti, collaudi/certificazioni richieste, conformità al progetto, ecc.).
Se invece ti serve soprattutto “fare la residenza”, la regola di base è la dimora abituale: il Comune può comunque fare verifiche anagrafiche e, in casi specifici (es. pratiche per cittadini non UE), può servire l’idoneità alloggiativa.
Nel linguaggio comune si continua a dire “abitabilità”, ma oggi il riferimento amministrativo principale è l’agibilità disciplinata dal Testo Unico dell’Edilizia: attesta la sussistenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto. Inoltre, nella pratica attuale, non si parla sempre di “certificato” in senso tradizionale: l’agibilità è attestata tramite Segnalazione Certificata (SCA), presentata al Comune con asseverazioni e documenti.
Per gli immobili residenziali, quindi, “abitabilità” e “agibilità” finiscono spesso per sovrapporsi nell’uso, ma è utile ricordare che la procedura e la base normativa oggi passano dall’agibilità.
Il bagno dovrebbe avere una finestra o almeno una ventola di aspirazione.
In un immobile suddiviso in più locali, la superficie minima per l’abitabilità è di 56 mq calpestabili, con servizi igienici inclusi.
La legge prevede che per una camera da letto per due persone, la superficie minima sia di 14 mq. Ciò vale anche per le camere matrimoniali con un solo letto.
Una casa è definita “abitabile” quando offre condizioni minime di salubrità e sicurezza (spazi, altezze, aerazione/illuminazione, servizi e impianti adeguati) secondo le regole vigenti e, quando previsto, queste condizioni risultano anche attestate in ambito edilizio tramite la procedura di agibilità (oggi spesso con Segnalazione Certificata).
