Quando si parla di abitabilità si può notare che c’è sempre molta confusione sul corretto significato del termine e sulle differenze con concetti simili come quello di agibilità. Questo articolo si pone l’obiettivo di fare chiarezza sull’argomento e offrire al lettore una valida fonte per ottenere informazioni su tutto ciò che prevede la legge in fatto di requisiti di abitabilità, in generale e in modo specifico per la residenza.
Partiamo dalla definizione di “abitabilità” e per farlo utilizziamo come fonte il glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che alla voce “Abitabilità” rimanda a quella di “Certificato di Abitabilità”, il quale viene descritto come segue:
“Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.”
Ne deduciamo, che per l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, che fa capo all’Agenzia delle Entrate e quindi rappresenta la maggiore autorità di controllo nel settore immobiliare, l’abitabilità di un immobile dipende dalle sue caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo. Dalla stessa definizione si deve dedurre anche l’importanza del concetto di uso abitativo, per la quale sono previste delle specifiche misure di cui parleremo tra poco, che una casa deve possedere al fine di poter ottenere il certificato di abitabilità.
Questa si differenzia dall’agibilità, che invece, sempre secondo l’OMI, fa riferimento alla rispondenze dell’immobile ai parametri delle normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie diverso dalla destinazione residenziale. Ne abbiamo parlato nell’articolo sul certificato di agibilità.
Quindi, per sintetizzare:
In conclusione, abitabilità e agibilità sono sinonimi, ma riguardano immobili di differente destinazione. Per il nostro articolo, quindi, parlando di abitabilità, ci riferiamo agli immobili ad uso abitativo, quindi gli immobili di tipo residenziale. Ciò detto, va considerato che oggi nell’uso comune il concetto di abitabilità è stato assorbito da quello di agibilità, tuttavia per comodità è sempre meglio distinguere la destinazione d’uso e i due termini.
Ora che abbiamo chiarito il significato di abitabilità, vediamo quali sono i requisiti di abitabilità di un immobile, affinché possa essere abitato. Tali requisiti sono disposti dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975,
Come si può vedere, alcune di queste norme non sarebbero necessarie in immobili non residenziali (come ad esempio la dimensione delle camere) perciò la distinzione tra abitabilità e agibilità risulta ancora molto utile.
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Abbiamo visto che per un monolocale i requisiti di abitabilità prevedono 28 mq per una persona e 38 mq per due persone (servizi igienici inclusi in entrambi i casi). Per una casa composta di più locali, la situazione cambia.
In questa tabella evidenziamo i mq necessari per soddisfare i requisiti di abitabilità in base al numero degli abitanti di una casa con più locali
| Abitanti (casa con più locali) | Mq necessari |
| 1 | 14 |
| 2 | 28 |
| 3 | 42 |
| 4 | 56 |
| 5 | 66 |
| 6 | 76 |
| 7 | 86 |
Come si può notare, per una casa organizzata su più locali sono necessari almeno 14 mq per i primi quattro abitanti, e 10 mq per i successivi.
A stabilirlo è l’art. 2 del Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo sulla superficie utile abitabile.
Il certificato di abitabilità è molto più che un pezzo di carta. Se si fa riferimento ai requisiti igienici e sanitari, non se ne può parlare con superficialità, poiché di mezzo ne vanno la dignità ma anche la sicurezza di un’intera comunità.
Oltre che dal punto di vista civico, il certificato di abitabilità è importante anche dal punto di vista legale, amministrativo e burocratico, poiché si tratta di un passaggio fondamentale per poter abitare un immobile e per instaurarvi la residenza.
Se un immobile acquistato dovesse risultare inabitabile, il contratto di compravendita potrebbe risultare nullo. Per questo, il certificato di abitabilità serve ad avere una garanzia sulle condizioni dell’immobile al fine di poterlo abitare e non dover sostenere ingenti costi per fare in modo che diventi abitabile secondo gli standard richiesti dalla legge.
Il bagno dovrebbe avere una finestra o almeno una ventola di aspirazione.
In un immobile suddiviso in più locali, la superficie minima per l’abitabilità è di 56 mq calpestabili, con servizi igienici inclusi.
La legge prevede che per una camera da letto per due persone, la superficie minima sia di 14 mq. Ciò vale anche per le camere matrimoniali con un solo letto.
