La terminologia riguardante le superfici degli immobili è molto varia. In questo articolo ci focalizziamo sulla superficie utile lorda e spieghiamo in cosa consiste, perché si calcola e soprattutto come si calcola in base alle normative vigenti.
La Superficie Utile Lorda (SUL) o Superficie Interna Lorda (SIL) secondo il glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare è l’area di un’unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di 1,5 metri dal piano del pavimento.
Semplificando, la Superficie Utile Lorda è tutta la superficie interna di un immobile, delimitata dalle sole pareti esterne, tenendo conto però delle sole aree alte almeno 1,5 metri.
In base a tali definizioni va da sé che la superficie utile lorda include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, così come quello dei pilastri e delle colonne interne. Ma non solo. Infatti, la superficie utile lorda comprende anche corridoi, vani scala, ascensori, condotti d’aria verticali, impianti ecc. In definitiva, tutto ciò che è compreso all’interno delle pareti esterne di un immobile.
La superficie utile lorda non include i muri perimetrali, balconi, terrazzi, porticati, passaggi, intercapedini e qualsiasi altro tipo di spazio esterno, neanche quando di circolazione verticale o orizzontale.
Il calcolo della superficie utile lorda trova applicazione soprattutto nella valutazione commerciale di negozi, magazzini ed edifici industriali, generalmente per determinare i costi di costruzione.
La superficie utile lorda (SUL) di un negozio è la somma delle aree interne misurate alle pareti perimetrali dell'edificio, inclusi tutti gli spazi necessari al funzionamento del negozio, come aree di vendita, magazzini, spazi per il personale, servizi igienici, e così via. Non include, però, aree esterne come terrazze o giardini. Ecco un esempio pratico di come potresti calcolare la SUL per un negozio:
1. Misurazione degli ambienti da considerare
Supponiamo che il negozio abbia diverse sezioni con le seguenti misure:
Area vendita: 10 metri x 15 metri
Magazzino: 5 metri x 8 metri
Ufficio: 4 metri x 5 metri
Servizi igienici: 2 metri x 3 metri
2. Calcolo delle Aree
Andiamo a calcolare l’area degli ambienti considerati.
Area vendita: 10 m x 15 m = 150 mq
Magazzino: 5 m x 8 m = 40 mq
Ufficio: 4 m x 5 m = 20 mq
Servizi igienici: 2 m x 3 m = 6 mq
3. Calcolo della Superficie Utile Lorda
La SUL è data dalla somma di tutte le aree considerate
SUL = 150 mq + 40 mq + 20 mq + 6 mq = 216 mq
Questo totale di 216 metri quadri rappresenta la superficie utile lorda del negozio. Questo valore può essere utilizzato per vari scopi, come il calcolo dei costi di affitto, la pianificazione dello spazio, o la valutazione immobiliare.
Mentre la superficie utile lorda considera solo gli spazi interni alle mura perimetrali e trova applicazione soprattutto nella valutazione di negozi, magazzini e edifici industriali, la superficie utile netta invece considera anche spazi esterni alle mura perimetrali trova applicazione nella valutazione di abitazioni residenziali, nella valutazione commerciale per le compravendite (e per la ripartizione di costi di gestione e di esercizio).
La Superficie Utile Netta o Superficie Interna Netta infatti è l’area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, data dalla somma dei singoli vani misurata all’interno del perimetro esterno, rilevata ad un’altezza di 1,50 metri dal piano del pavimento, che include superfici interne ed esterne in funzione dell’immobile stesso.
La differenza sostanziale, quindi, è data dall’inclusione di:
e dall’esclusione di:
Per ulteriori informazioni si consulti la voce riguardante la superficie utile.
La superficie utile lorda (SUL) di un edificio di uffici include tutte le aree misurabili entro le pareti perimetrali, comprese le aree comuni, i corridoi, i servizi igienici e gli spazi tecnici. La superficie commerciale, invece, può escludere alcuni di questi elementi non direttamente legati agli spazi utilizzabili per uffici, concentrandosi più sull'area effettivamente utilizzabile per scopi commerciali o professionali.
No, la superficie utile lorda non include le aree esterne come balconi, terrazze o giardini. La SUL è calcolata solo per gli spazi interni dell'edificio, misurando le aree complessive all'interno delle pareti esterne.
La superficie utile lorda è spesso utilizzata per determinare il valore di un immobile poiché fornisce una misura comprensiva di tutto lo spazio disponibile. Maggiore è la SUL, generalmente maggiore sarà il valore dell'immobile. Questo parametro è cruciale per valutazioni immobiliari, per calcoli relativi al prezzo di vendita o di affitto, e per la comparazione tra diversi immobili sul mercato.
