La Superficie Utile Lorda (SUL) misura in modo più “ampio” lo spazio di un immobile (includendo anche parti interne come tramezzi e, a seconda dello standard, alcune aree tecniche/comuni), mentre la Superficie Utile Netta (SUN) descrive la superficie “effettivamente fruibile”/netta (al netto di murature e ingombri), con criteri che variano in base alla definizione adottata.
Sintesi
La terminologia riguardante le superfici degli immobili è molto varia. In questo articolo ci focalizziamo sulla superficie utile lorda e spieghiamo in cosa consiste, perché si calcola e soprattutto come si calcola in base alle normative vigenti.
La Superficie Utile Lorda (SUL) o Superficie Interna Lorda (SIL) secondo il glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare è l’area di un’unità immobiliare o di un edificio misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di 1,5 metri dal piano del pavimento.
Semplificando, la Superficie Utile Lorda è tutta la superficie interna di un immobile, delimitata dalle sole pareti esterne, tenendo conto però delle sole aree alte almeno 1,5 metri.
In base a tali definizioni va da sé che la superficie utile lorda include lo spessore dei muri interni e delle pareti divisorie, così come quello dei pilastri e delle colonne interne. Ma non solo. Infatti, la superficie utile lorda comprende anche corridoi, vani scala, ascensori, condotti d’aria verticali, impianti ecc.
In definitiva, la SUL/SIL (OMI) include gli elementi interni indicati (tramezzi, pilastri, corridoi, vani scala, ascensori, locali impianti, condotti verticali, ecc.), ma restano esclusi lo spessore dei muri perimetrali e diverse superfici/elementi esterni o aperti (balconi e terrazzi con lati aperti, porticati e passaggi coperti ricavati nella proiezione dell’edificio, intercapedini, spazi esterni di circolazione verticale e orizzontale, ecc.).
Quando si parla di SUL/SIL, il pavimento è il piano di riferimento da cui si “proietta” e si misura la superficie: in pratica, si considera la superficie in pianta di ciascun piano, entro le pareti esterne, ma solo per le porzioni che hanno altezza sufficiente.
Infatti la definizione OMI prevede che la superficie venga rilevata ad un’altezza convenzionale di 1,50 m dal piano del pavimento: questo serve soprattutto nei locali con soffitti inclinati (mansarde e sottotetti), dove si conteggiano solo le parti in cui l’altezza è almeno pari alla soglia prevista.
La superficie utile lorda non include i muri perimetrali, balconi, terrazzi, porticati, passaggi, intercapedini e qualsiasi altro tipo di spazio esterno, neanche quando di circolazione verticale o orizzontale.
Superficie coperta e superficie utile lorda sono due grandezze diverse (e vengono usate per scopi diversi).
Secondo l’OMI, la SUL/SIL trova applicazione prevalentemente nella stima di edifici industriali, negozi e magazzini, nelle procedure di valutazione commerciale per compravendite e per la determinazione dei costi di costruzione.
Per calcolare la SUL/SIL (secondo OMI) devi ragionare così: non sommi le stanze una per una, ma calcoli la superficie racchiusa entro il perimetro interno dei muri perimetrali (cioè misurando “a filo interno” delle pareti esterne). Dentro questa area rientrano automaticamente anche tramezzi, pilastri, cavedi, corridoi, vani tecnici interni, ecc.
Puoi facilitarti con il calcolatore qui sotto.
Calcolatore SUL / SUN (con mansarda) + Superficie complessiva
Inserisci i locali (uno per riga). Il calcolatore somma le superfici e ti permette di stimare: SUL (interna lorda) e SUN (interna netta) in modo pratico. Se hai una mansarda/sottotetto, puoi applicare il criterio dell’altezza minima 1,50 m usando “% superficie con altezza ≥ 1,50 m”.
1) Aggiungi i locali
Se non serve, lascia vuoto: verrà considerato 100%.
2) Parametri per stimare SUN e Superficie complessiva
Valore indicativo: spesso 8–15% a seconda della distribuzione. Se hai un rilievo tecnico, usa quello.
Per la “superficie complessiva” si usa spesso 60% della superficie accessoria (SA).
Risultati
Nota: qui “SUL” è trattata come somma delle superfici interne inserite (corrette con l’eventuale quota ≥ 1,50 m). “SUN” è una stima pratica ottenuta sottraendo una percentuale (murature interne/pilastri/divisori). “Superficie complessiva” = SUN + (peso% × SA).
Dettaglio locali inseriti
| Locale | Tipo | m² inseriti | % ≥1,50 m | m² conteggiati |
|---|
Supponiamo che, misurando entro il perimetro interno dei muri perimetrali, il negozio abbia questa forma:
SUL/SIL (OMI) = 80,00 + 12,00 = 92,00 mq
Nota: in questi 92,00 mq sono già “compresi” gli spessori di tramezzi, pilastri e vani tecnici interni, perché l’area è calcolata sul perimetro interno delle pareti esterne, non sulla somma delle superfici nette dei locali.
Se una porzione di sottotetto ha una pianta di 6,00 m × 4,00 m, ma a causa della falda solo una fascia di 2,50 m (su quei 4,00 m) ha altezza ≥ 1,50 m, allora:
Area conteggiabile = 6,00 × 2,50 = 15,00 mq
La parte restante (altezza < 1,50 m) non si considera nella SUL/SIL OMI.
Mentre la superficie utile lorda (SUL/SIL OMI) considera gli spazi interni entro il perimetro interno dei muri perimetrali (includendo anche tramezzi/pilastri ecc.), la superficie utile/interna netta (SUN/SIN OMI) è anch’essa una misura interna, calcolata al netto delle murature; le superfici esterne (balconi/terrazzi/giardini ecc.) entrano semmai nella superficie commerciale/convenzionale vendibile tramite coefficienti.
La Superficie Interna Netta (SIN) è l’area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di 1,50 m dal piano di pavimento.
La differenza sostanziale, quindi, è data dall’inclusione di:
e dall’esclusione di:
Per ulteriori informazioni si consulti la voce riguardante la superficie utile.
Nella pratica tecnico-edilizia (definizioni uniformi recepite a livello regionale/comunale), si distinguono spesso:
La superficie utile lorda (SUL) di un edificio di uffici include tutte le aree misurabili entro le pareti perimetrali, comprese le aree comuni, i corridoi, i servizi igienici e gli spazi tecnici. La superficie commerciale, invece, può escludere alcuni di questi elementi non direttamente legati agli spazi utilizzabili per uffici, concentrandosi più sull'area effettivamente utilizzabile per scopi commerciali o professionali.
No, la superficie utile lorda non include le aree esterne come balconi, terrazze o giardini. La SUL è calcolata solo per gli spazi interni dell'edificio, misurando le aree complessive all'interno delle pareti esterne.
La superficie utile lorda è spesso utilizzata per determinare il valore di un immobile poiché fornisce una misura comprensiva di tutto lo spazio disponibile. Maggiore è la SUL, generalmente maggiore sarà il valore dell'immobile. Questo parametro è cruciale per valutazioni immobiliari, per calcoli relativi al prezzo di vendita o di affitto, e per la comparazione tra diversi immobili sul mercato.
