Superficie Commerciale

Andrea Lazzo
15.03.2024, 16:54
4 min

Superficie Commerciale: Definizione e Come si Calcola

La superficie commerciale è un concetto importante poiché il suo calcolo viene utilizzato spesso dalle agenzie Immobiliari ai fini della determinazione del valore di mercato corrente. In questo articolo spieghiamo in dettaglio cos’è la superficie commerciale, come si calcola e rispondiamo alle domande più frequenti su tale argomento.

Cosa è la superficie commerciale

Superficie commerciale: significato

La superficie commerciale si riferisce all'area totale utilizzabile per attività commerciali in un immobile, compresi spazi vendita, magazzini e aree comuni. Si misura in metri quadrati (m²) e viene calcolata sommando le aree interne utilizzabili per il commercio, escludendo muri esterni e spazi non utilizzabili.

Secondo il glossario OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), la superficie commerciale o più tecnicamente “Superficie Convenzionale Vendibile” (SCV), la somma:

  1. delle superfici coperte (vengono inclusi i muri interni e quelli perimetrali esterni fino a 50 cm, mentre i muri in comunione al 50% fino a un massimo di 25 cm);
  2. delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  3. delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, ecc.).

Esempi di calcolo della superficie commerciale

Il calcolo della superficie commerciale di un immobile può essere influenzato da diverse variabili, inclusi elementi come i balconi, le terrazze, i giardini e altri spazi esterni.

La superficie commerciale è calcolata per fornire un valore che comprenda non solo gli spazi interni abitabili ma anche altri spazi che contribuiscono al valore dell'immobile

Qui di seguito forniamo tre esempi illustrativi basati su pratiche comuni in Italia, ricordando che le metodologie precise possono variare in base a normative locali, interpretazioni e convenzioni di settore.

Esempio 1: casa con giardino

  • Superficie interna abitabile: 100 m²
  • Giardino: il valore del giardino non si somma direttamente alla superficie commerciale, ma influisce sul valore complessivo dell'immobile.

Calcolo:

La superficie commerciale si basa sulla superficie interna, dato che il giardino non viene quantificato nella stessa maniera degli spazi abitabili. Tuttavia, la presenza di un giardino aumenta il valore di mercato dell'immobile.

Superficie commerciale totale: 100 m²  

(N.B.: Il giardino contribuisce al valore ma non viene calcolato nella superficie commerciale.)

Esempio 2: appartamento con balconi

  • Superficie interna abitabile: 80 m²
  • Balconi: supponiamo 2 balconi per un totale di 20 m². In Italia, spesso si applica una percentuale del 25-50% della superficie dei balconi al calcolo della superficie commerciale.

Calcolo: 

80 +(20 × 30%) = 80  + 6 = 86

(N.B.: La percentuale applicata può variare; qui si assume un valore medio del 30% per i balconi.)

Superficie commerciale totale: 86 m²

Esempio 3: appartamento senza balconi

  • Superficie interna abitabile: 75 m²
  • Senza balconi: Non vi sono spazi esterni da considerare nel calcolo.

Calcolo:

La superficie commerciale corrisponde direttamente alla superficie abitabile interna, senza aggiunte.

Superficie commerciale totale: 75 m²

Questi esempi mostrano come la presenza di spazi esterni come balconi possa influire sul calcolo della superficie commerciale, anche se con metodologie di calcolo che applicano percentuali specifiche. Tuttavia, è importante consultare un professionista del settore per valutazioni immobiliari precise e aggiornate.

Come si calcola la superficie commerciale di un immobile

Superficie commerciale e calpestabile, quali sono le differenze?

La superficie calpestabile si riferisce all'area effettivamente utilizzabile all'interno di un immobile, escludendo quindi muri, pilastri, scale, ascensori, vani tecnici e altri spazi non abitabili. Questa misura è importante per capire quanto spazio è disponibile per l'uso quotidiano degli occupanti. Viene spesso utilizzata per definire la vivibilità di un'unità abitativa o la funzionalità di uno spazio commerciale o ufficio, fornendo una misura concreta dell'area utilizzabile. La normativa italiana specifica come calcolare la superficie calpestabile, e questo calcolo è fondamentale per la certificazione energetica degli edifici e per determinare il numero di persone che possono occupare un dato spazio, in base alle norme di sicurezza.

La superficie commerciale di un immobile, invece, comprende non solo la superficie calpestabile ma anche altre aree che contribuiscono al valore commerciale dell'immobile, come balconi, terrazzi (generalmente calcolati con una percentuale della loro superficie effettiva), aree comuni in condominio, cantine e posti auto, ognuna con una specifica percentuale di calcolo.

Giardino e balconi si contano nella superficie commerciale?

Nel calcolo della superficie commerciale vanno considerate molto attentamente le pertinenze esterne come giardini, balcone, terrazzi ecc.

Per le aree scoperte, come giardini o piazzali pavimentati, la superficie va ragguagliata al 10% fino a concorrenza della superficie lorda dell’unità immobiliare. La restante quota al 2%. Ciò vuol dire che la presenza di un ampio giardino incide poco, di fatto, sul valore immobiliare.

Per i balconi e le terrazze occorre distinguere due casi:

  • Comunicanti: nel caso in cui vi fossero balconi o terrazze comunicanti, la superficie va ragguagliata al 30% per i primi 25 mq di sviluppo. La restante quota al 10%.
  • Non comunicanti: in questo caso le percentuali summenzionate vanno considerate per la metà, quindi 15% per i primi 25 mq di sviluppo e la restante quota al 5%. 
3 Punti Chiave
  • La superficie commerciale comprende tutta la superficie che contribuisce a formare il valore commerciale dell’immobile.
  • Nel calcolo della superficie commerciale di un immobile concorrono spazi interni, esterni e parte dei muri.
  • Occorre considerare determinate percentuali per ciò che riguarda le pertinenze.

Fonti

FAQ

In che modo la superficie commerciale influisce sul valore di locazione di un immobile?

La superficie commerciale è un fattore determinante nel calcolo del valore di locazione, poiché più grande è l'area utilizzabile, maggiore può essere il canone di locazione richiesto. La valutazione immobiliare tiene conto non solo della dimensione, ma anche della posizione e dell'accessibilità dell'immobile.

È possibile modificare la superficie commerciale di un immobile esistente?

Sì, è possibile modificare la superficie commerciale attraverso ristrutturazioni o cambiamenti nella distribuzione degli spazi interni. Tuttavia, ogni modifica deve rispettare le normative urbanistiche e di sicurezza vigenti e, in alcuni casi, richiedere l'approvazione degli enti locali competenti.

Come influisce la presenza di un terrazzo sulla superficie commerciale di un appartamento?

La presenza di un terrazzo aumenta la superficie commerciale dell'appartamento, ma non nella sua totalità. In genere, viene calcolato una percentuale della superficie del terrazzo (ad esempio, il 30%) che si aggiunge alla superficie commerciale totale. Questa percentuale varia a seconda delle convenzioni di mercato e delle valutazioni professionali.

È possibile includere la superficie di un box auto nel calcolo della superficie commerciale di un immobile residenziale?

Sì, la superficie di un box auto può essere inclusa nel calcolo della superficie commerciale di un immobile residenziale, ma anch'essa viene solitamente considerata con una percentuale ridotta rispetto alla sua superficie reale (ad esempio, il 50%). Questo riconosce il valore aggiunto del box auto all'immobile, pur non essendo uno spazio abitativo.

In che modo le aree comuni condominiali sono considerate nel calcolo della superficie commerciale di un appartamento?

Le aree comuni condominiali (come atrii, scale, portici) non vengono solitamente aggiunte direttamente alla superficie commerciale di un singolo appartamento. Tuttavia, la qualità, la dimensione e l'accessibilità di queste aree possono influenzare indirettamente il valore commerciale dell'appartamento, contribuendo a rendere l'immobile più o meno attraente per acquirenti o locatari.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.