La superficie commerciale è un concetto importante poiché il suo calcolo viene utilizzato spesso dalle agenzie Immobiliari ai fini della determinazione del valore di mercato corrente. In questo articolo spieghiamo in dettaglio cos’è la superficie commerciale, come si calcola e rispondiamo alle domande più frequenti su tale argomento.
La superficie commerciale si riferisce all'area totale utilizzabile per attività commerciali in un immobile, compresi spazi vendita, magazzini e aree comuni. Si misura in metri quadrati (m²) e viene calcolata sommando le aree interne utilizzabili per il commercio, escludendo muri esterni e spazi non utilizzabili.
Secondo il glossario OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), la superficie commerciale o più tecnicamente “Superficie Convenzionale Vendibile” (SCV), la somma:
Il calcolo della superficie commerciale di un immobile può essere influenzato da diverse variabili, inclusi elementi come i balconi, le terrazze, i giardini e altri spazi esterni.
La superficie commerciale è calcolata per fornire un valore che comprenda non solo gli spazi interni abitabili ma anche altri spazi che contribuiscono al valore dell'immobile.
Qui di seguito forniamo tre esempi illustrativi basati su pratiche comuni in Italia, ricordando che le metodologie precise possono variare in base a normative locali, interpretazioni e convenzioni di settore.
Calcolo:
La superficie commerciale si basa sulla superficie interna, dato che il giardino non viene quantificato nella stessa maniera degli spazi abitabili. Tuttavia, la presenza di un giardino aumenta il valore di mercato dell'immobile.
Superficie commerciale totale: 100 m²
(N.B.: Il giardino contribuisce al valore ma non viene calcolato nella superficie commerciale.)
Calcolo:
80 m² +(20 m² × 30%) = 80 m² + 6 m² = 86 m²
(N.B.: La percentuale applicata può variare; qui si assume un valore medio del 30% per i balconi.)
Superficie commerciale totale: 86 m²
Calcolo:
La superficie commerciale corrisponde direttamente alla superficie abitabile interna, senza aggiunte.
Superficie commerciale totale: 75 m²
Questi esempi mostrano come la presenza di spazi esterni come balconi possa influire sul calcolo della superficie commerciale, anche se con metodologie di calcolo che applicano percentuali specifiche. Tuttavia, è importante consultare un professionista del settore per valutazioni immobiliari precise e aggiornate.
La superficie calpestabile si riferisce all'area effettivamente utilizzabile all'interno di un immobile, escludendo quindi muri, pilastri, scale, ascensori, vani tecnici e altri spazi non abitabili. Questa misura è importante per capire quanto spazio è disponibile per l'uso quotidiano degli occupanti. Viene spesso utilizzata per definire la vivibilità di un'unità abitativa o la funzionalità di uno spazio commerciale o ufficio, fornendo una misura concreta dell'area utilizzabile. La normativa italiana specifica come calcolare la superficie calpestabile, e questo calcolo è fondamentale per la certificazione energetica degli edifici e per determinare il numero di persone che possono occupare un dato spazio, in base alle norme di sicurezza.
La superficie commerciale di un immobile, invece, comprende non solo la superficie calpestabile ma anche altre aree che contribuiscono al valore commerciale dell'immobile, come balconi, terrazzi (generalmente calcolati con una percentuale della loro superficie effettiva), aree comuni in condominio, cantine e posti auto, ognuna con una specifica percentuale di calcolo.
Nel calcolo della superficie commerciale vanno considerate molto attentamente le pertinenze esterne come giardini, balcone, terrazzi ecc.
Per le aree scoperte, come giardini o piazzali pavimentati, la superficie va ragguagliata al 10% fino a concorrenza della superficie lorda dell’unità immobiliare. La restante quota al 2%. Ciò vuol dire che la presenza di un ampio giardino incide poco, di fatto, sul valore immobiliare.
Per i balconi e le terrazze occorre distinguere due casi:
La superficie commerciale è un fattore determinante nel calcolo del valore di locazione, poiché più grande è l'area utilizzabile, maggiore può essere il canone di locazione richiesto. La valutazione immobiliare tiene conto non solo della dimensione, ma anche della posizione e dell'accessibilità dell'immobile.
Sì, è possibile modificare la superficie commerciale attraverso ristrutturazioni o cambiamenti nella distribuzione degli spazi interni. Tuttavia, ogni modifica deve rispettare le normative urbanistiche e di sicurezza vigenti e, in alcuni casi, richiedere l'approvazione degli enti locali competenti.
La presenza di un terrazzo aumenta la superficie commerciale dell'appartamento, ma non nella sua totalità. In genere, viene calcolato una percentuale della superficie del terrazzo (ad esempio, il 30%) che si aggiunge alla superficie commerciale totale. Questa percentuale varia a seconda delle convenzioni di mercato e delle valutazioni professionali.
Sì, la superficie di un box auto può essere inclusa nel calcolo della superficie commerciale di un immobile residenziale, ma anch'essa viene solitamente considerata con una percentuale ridotta rispetto alla sua superficie reale (ad esempio, il 50%). Questo riconosce il valore aggiunto del box auto all'immobile, pur non essendo uno spazio abitativo.
Le aree comuni condominiali (come atrii, scale, portici) non vengono solitamente aggiunte direttamente alla superficie commerciale di un singolo appartamento. Tuttavia, la qualità, la dimensione e l'accessibilità di queste aree possono influenzare indirettamente il valore commerciale dell'appartamento, contribuendo a rendere l'immobile più o meno attraente per acquirenti o locatari.
