Superficie Convenzionale: Cos’è, Come si Misura

La superficie convenzionale, talvolta equiparata alla superficie commerciale di un immobile, è un argomento semplice di concetto ma divenuto nei fatti complesso per via delle varie leggi che si sono succedute per la sua definizione e disciplina. In questo articolo, cercheremo di fare chiarezza.

Cos’è la Superficie Convenzionale?

La superficie convenzionale è una superficie calcolata con dei criteri di ponderazione. 

Questa può essere di due tipi:

• Superficie Convenzionale Complessiva (SCC): il quantitativo, espresso in  metri quadrati, ottenuto sommando  la superficie utile abitabile o agibile (Sua) con il 60 per cento della superficie non residenziale o accessoria (Snr);
  
• Superficie Convenzionale Vendibile (SCV): la superficie basata sulla ponderazione delle superfici vendibili. 

Per questo articolo, consideriamo come “superficie convenzionale” la SCV, ovvero la Superficie Convenzionale Vendibile. 

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Superficie convenzionale secondo i Criteri UNI 10750:2005

Superfici Coperte

• 100% delle superfici calpestabili
• 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali, sino ad uno spessore massimo di 50 cm
• 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti fino ad uno spessore massimo di 25 cm

Superfici Scoperte

• 25% dei balconi e delle terrazze scoperte
• 35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati
• 35% dei patii e dei porticati
• 60% delle verande
• 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini

Superficie Convenzionale secondo il Sistema Italiano di Misurazione (SIM)

Considerando che la superficie convenzionale (detta anche commerciale) viene utilizzata per la valutazione dell’immobile, il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” utilizza questi criteri, importanti per l’estimo immobiliare:

1. area dell’edificio con le pareti perimetrali (per ciascun piano fuori terra dell’edificio medesimo) sino a uno spessore massimo di cm. 50 per quelle esterne e metà di quelle interne a confine con altre proprietà o locali condominiali, sino a uno spessore di cm. 25.   Nel caso di proprietà indivisa ovvero di edificio terra-tetto riconducibile a un medesimo proprietario saranno ricompresi anche: il vano scala (con misurazione per ogni piano della superficie corrispondente alla proiezione orizzontale), l’eventuale vano ascensore, eventuali cavedi;
   
2. le superfici accessorie rilevate per destinazione e pesate secondo specifici coefficienti di ponderazione:
   

• terrazze a livello dell’alloggio (35%);
  
• balconi (con vista) (30%);
  
• lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall’interno dell’alloggio (15%) o accessibile dalla scala condominiale (5%);
  
• porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all’unità (35%);
  
• verande dotate di finiture analoghe all’abitazione principale (80%);
  
• veranda non abitabile (60%);
  
• mansarda rifinita, collegata direttamente all’alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l’ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,80 (80%);
  
• mansarda rifinita, collegata direttamente all’alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l’ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,50 (70%);
  
• Per gli accessori ubicati nello stesso stabile principale, con agevole accessibilità, potranno essere usati i criteri seguenti:
  
  - locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria, cantina) 60%
  - soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all’unità immobiliare principale ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell’edificio) (25%);
  - spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e orizzontale (quali ballatoi, ecc.) (15%);
  -  autorimessa/garage (50%);
  - posto auto coperto (30%).
  
• Nel caso di aree scoperte pertinenziali sono previsti i seguenti criteri:  
  - giardini di appartamento ed edifici a schiera (di uso esclusivo) (10%)
  - giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini),  se con alberi ad alto fusto (15%) se con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta abitabile (10%).  

I coefficienti di ponderazione previsti dal criterio SIM, come sopra riportati, potrebbero subire delle variazioni (argomentate/esplicitate dal valutatore), in funzione delle caratteristiche del bene nonché in correlazione con la posizione, la qualità ambientale e le peculiarità dei mercati immobiliari locali.

Fonti

• Evoluzione delle leggi e dei sistemi: https://www.geometrilucca.it
• Superficie Convenzionale Complessiva: https://www.gazzettaufficiale.it
• Criteri misura UNI: https://www.costruzionimartini.com