Risposta rapida
Per vendere casa a Roma parti dal prezzo giusto. A ottobre 2026 un appartamento vale in media 3.564 €/m², ma si va da circa 1.900 €/m² nella periferia est a oltre 9.600 €/m² nel centro storico. Prima dell’annuncio prepara APE e conformità catastale e recupera le pratiche edilizie dall’archivio di Roma Capitale. Poi scegli se vendere da privato o con un agente iscritto alla Camera di commercio, mettendo la provvigione per iscritto.
Sintesi
- Prezzo: la mediana degli appartamenti è 3.564 €/m² (RealAdvisor, ottobre 2026). È salita del 2,4% in 12 mesi e resta stabile negli ultimi 3.
- Tempi e trattativa: in Italia servono in media 5,2 mesi dall’incarico alla vendita, con uno sconto medio del 7,1% sul prezzo richiesto (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
- Documenti: l’APE serve già in trattativa e i suoi indici vanno nell’annuncio. La planimetria deve corrispondere allo stato di fatto, pena la nullità dell’atto.
- Pratiche edilizie: a Roma licenze, progetti e abitabilità si chiedono online tramite il portale SIPRE di Roma Capitale.
- Tasse: non paghi la plusvalenza se vendi dopo 5 anni dall’acquisto, o se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo.
In questa guida trovi i passaggi per vendere casa a Roma nell’ordine giusto: i prezzi aggiornati per CAP, i costi a carico del venditore e gli strumenti di Roma Capitale per mettere in regola i documenti.
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Come vendere casa a Roma in 6 passi
Quanto vale la tua casa a Roma? Prezzi al m² per zona
A ottobre 2026 il prezzo mediano degli appartamenti a Roma è di 3.564 €/m², in un intervallo che va da 1.135 a 9.755 €/m² secondo i dati RealAdvisor.
Negli ultimi 12 mesi il prezzo è salito del 2,4%; negli ultimi 3 mesi solo dello 0,2%. Un appartamento in vendita costa in media 299.336 €.
| CAP | Zona (indicativa) | Prezzo mediano appartamenti |
|---|---|---|
| 00186 | Centro storico: Pantheon, Navona, Campo de’ Fiori | 9.624 €/m² |
| 00187 | Centro: piazza di Spagna, Trevi, via Veneto | 9.279 €/m² |
| 00193 | Prati, Borgo | 8.070 €/m² |
| 00184 | Monti, Esquilino, Colosseo | 7.796 €/m² |
| 00192 | Prati, Cola di Rienzo | 6.846 €/m² |
| 00153 | Trastevere, Testaccio | 6.595 €/m² |
| 00197 | Parioli | 6.529 €/m² |
| 00123 | La Storta, Cesano | 2.271 €/m² |
| 00133 | Tor Bella Monaca, Torre Angela | 2.184 €/m² |
| 00119 | Ostia Antica | 2.087 €/m² |
| 00132 | Borghesiana, periferia est | 1.875 €/m² |
Fonte: RealAdvisor, prezzi mediani di ottobre 2026, aggiornati ogni mese. Il valore della singola casa dipende da piano, stato, esposizione e pertinenze.
Dal prezzo al m² al prezzo di vendita
Il prezzo al m² di zona è solo il punto di partenza. Per arrivare alla cifra da mettere nell’annuncio incrocia tre fonti:
- Valutazione online: la valutazione gratuita di RealAdvisor confronta la tua casa con transazioni e annunci comparabili e ti restituisce una forbice di prezzo.
- Quotazioni OMI: i valori OMI indicano un minimo e un massimo al m² per zona e per stato conservativo.
- Vendite recenti: sui profili degli agenti immobiliari di Roma trovi gli immobili venduti nel tuo quartiere.
Poi chiedi un sopralluogo a uno o più agenti: stato dell’immobile, lavori necessari e luminosità si valutano solo dal vivo.
Esempio di vendita di casa a Roma: dal valore al ricavo netto
Prendiamo un appartamento di 80 m² in linea con la mediana cittadina, venduto con agenzia.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore stimato | 80 m² × 3.564 €/m² | 285.120 € |
| Prezzo in annuncio | circa +7% sul valore | 305.000 € |
| Prezzo di chiusura | sconto medio del 7,1% (Banca d’Italia) | 283.345 € |
| Provvigione ipotetica al 3% + IVA 22% | 8.500,35 € + 1.870,08 € | 10.370,43 € |
| Ricavo prima di APE, tecnico ed eventuale mutuo residuo | 283.345 € − 10.370,43 € | 272.974,57 € |
Con una provvigione concordata al 2% + IVA (6.913,62 €), il ricavo sale a 276.431,38 €. L’esempio è solo illustrativo: lo sconto del 7,1% è una media nazionale.
Da sapere: un prezzo di partenza molto sopra il valore di mercato allunga i tempi di vendita. Le agenzie intervistate da Banca d’Italia indicano sconti e tempi di vendita vicini ai minimi storici, segno che il mercato premia gli immobili prezzati correttamente.
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Com’è il mercato immobiliare di Roma oggi
Il mercato romano cresce nei volumi, mentre i prezzi salgono a un ritmo più moderato.
- Compravendite: nel 2025 a Roma ci sono state 37.293 compravendite residenziali, il 6,2% in più rispetto al 2024 (dati OMI).
- Prezzi: gli appartamenti sono saliti del 2,4% in 12 mesi e del 9,6% in 3 anni (RealAdvisor, ottobre 2026).
- Centro Italia: nel 2° trimestre 2026 le agenzie che vedono prezzi in aumento superano di 11 punti quelle che li vedono in calo (Banca d’Italia).
Per chi vende, questo significa che la domanda c’è, ma l’acquirente confronta. Con tante case in vendita a Roma, conta più un prezzo coerente con le vendite di zona che il momento dell’anno.
Documenti per vendere casa a Roma
Metti in ordine i documenti prima di pubblicare l’annuncio. Una difformità scoperta dopo la proposta può far saltare il mutuo dell’acquirente o il rogito.
| Documento | Perché serve | Dove si ottiene a Roma |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (rogito, donazione, successione) | Dimostra la proprietà | Tua copia, notaio, Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate |
| Visura e planimetria catastale | I dati catastali devono corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo | Servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate |
| Pratiche edilizie (licenza, fascicolo progettuale, DIA, varianti) | Verificano la regolarità urbanistica dell’immobile | Archivio progetti di Roma Capitale, tramite il portale SIPRE |
| Certificato di abitabilità | Attesta l’agibilità dell’immobile | Portale SIPRE; per i certificati successivi al 2004, l’ufficio agibilità |
| APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Obbligatorio nella vendita; classe e indice vanno nell’annuncio | Certificatore abilitato |
| Documenti condominiali | Spese, lavori già deliberati, regolamento | Amministratore di condominio |
| Conteggio del mutuo residuo | Serve per estinguerlo al rogito | La tua banca |
Da sapere: sul portale SIPRE possono chiedere gli atti il proprietario, il nudo proprietario, l’usufruttuario o un loro delegato. Può farlo anche il promissario acquirente, se ha un preliminare firmato da entrambe le parti.
Da sapere: pubblicare un annuncio senza gli indici energetici costa al responsabile dell’annuncio da 500 a 3.000 €. Vendere senza APE espone il proprietario a una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 15, D.Lgs. 192/2005).
Se la casa è datata, leggi anche la guida ai documenti per vendere una casa vecchia.
Vendere casa a Roma da privato o con un agente immobiliare?
Da privato risparmi la provvigione, ma gestisci tutto tu. Con un agente paghi un compenso e deleghi annunci, visite e trattativa.
| Aspetto | Da privato | Con agente immobiliare |
|---|---|---|
| Costo | Nessuna provvigione; paghi foto, annunci e il tuo tempo | Provvigione concordata per iscritto, più IVA |
| Prezzo e visibilità | Ti basi su dati pubblici e portali | Accesso a vendite recenti di zona e a una rete di acquirenti |
| Visite e trattativa | Le gestisci tu, curiosi compresi | Filtra i contatti e conduce la trattativa come terzo |
| Documenti | La responsabilità è tutta tua | Deve riferirti ciò che sa; fa verifiche tecniche solo se previste nell’incarico |
Se scegli l’agente, confronta i profili degli agenti immobiliari a Roma per vendite concluse e recensioni. In alternativa parti dall’elenco delle agenzie di Roma.
Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zonaPrima di firmare l’incarico: 6 controlli
- Iscrizione: il mediatore deve essere iscritto al Registro delle imprese della Camera di commercio. Se non lo è, non ha diritto alla provvigione (L. 39/1989). Puoi verificarlo con una visura camerale.
- Provvigione per iscritto: la misura è libera. Solo in mancanza di accordo valgono gli usi locali raccolti dalla Camera di commercio di Roma.
- Clausole squilibrate: se agisci come consumatore, l’esclusiva, l’irrevocabilità con penale per il recesso e il rinnovo automatico possono essere considerate vessatorie.
- Recesso: se firmi a casa tua o a distanza, hai 14 giorni per recedere senza dare motivazioni e senza costi.
- Quando si paga: salvo patti diversi, la provvigione matura già con il preliminare. Se la vendita è condizionata, ad esempio al mutuo dell’acquirente, matura solo quando la condizione si avvera.
- Dopo la scadenza: la provvigione può essere dovuta anche a incarico scaduto, se l’acquirente ha visto la casa grazie all’agente.
Quanto costa vendere casa a Roma
| Voce | Chi paga | Importo | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Provvigione dell’agente | Venditore e acquirente | Concordata per iscritto, più IVA | Art. 1755 c.c. |
| APE | Venditore | Preventivo del certificatore | D.Lgs. 192/2005 |
| Verifica di conformità ed eventuali regolarizzazioni | Venditore | Preventivo del tecnico | L. 52/1985 |
| Estinzione del mutuo | Venditore | Debito residuo; cancellazione dell’ipoteca gratuita | Art. 40-bis TUB |
| Plusvalenza | Venditore | Solo se tassabile: IRPEF o imposta sostitutiva del 26% | Art. 67 TUIR |
| Notaio e imposte dell’atto | Acquirente, salvo patto diverso | — | Art. 1475 c.c. |
Dall’annuncio al rogito: i tempi di Roma
Non esiste un dato ufficiale sui tempi di vendita della sola città di Roma. Il riferimento più solido è Banca d’Italia: in Italia passano in media 5,2 mesi tra l’incarico all’agenzia e la vendita (2° trimestre 2026).
- Valutazione e documenti: prima dell’annuncio, inclusa la richiesta degli atti su SIPRE.
- Annuncio, visite e trattativa: è la fase più variabile e dipende soprattutto dal prezzo di partenza.
- Proposta d’acquisto e preliminare: si fissano prezzo, caparra, data del rogito ed eventuale condizione legata al mutuo. Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate.
- Rogito dal notaio: a livello nazionale, il 63,1% degli acquisti è finanziato con un mutuo (Banca d’Italia), quindi i tempi dipendono spesso anche dalla banca dell’acquirente.
- Consegna delle chiavi e volture: utenze, comunicazione all’amministratore, disdetta dell’assicurazione sulla casa.
Altri consigli nella guida su come vendere casa velocemente. Per la trattativa, leggi come negoziare il prezzo di una casa.
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Fonti
- Statistiche regionali Lazio 2026, dati 2025 – Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare – agenziaentrate.gov.it
- Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 – Banca d’Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate – bancaditalia.it
- Linee guida del portale SIPRE (agosto 2025) – Roma Capitale – comune.roma.it
- Plusvalenze immobiliari (DPR 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67) – Normattiva – normattiva.it
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per vendere casa a Roma?
Non c’è un dato ufficiale per la sola città. In Italia, secondo Banca d’Italia, passano in media 5,2 mesi tra l’incarico all’agenzia e la vendita (2° trimestre 2026). A questi si aggiungono i tempi tra preliminare e rogito.
Quanto prende un’agenzia immobiliare a Roma?
La provvigione è libera e si concorda per iscritto, più IVA. Solo in mancanza di accordo valgono gli usi raccolti dalla Camera di commercio di Roma: chiedi sempre la percentuale prima di firmare l’incarico.
Quanto vale al metro quadro una casa a Roma?
A ottobre 2026 il prezzo mediano degli appartamenti è di 3.564 €/m² (RealAdvisor). Per CAP si va da 1.875 €/m² nel 00132 a 9.624 €/m² nel 00186.
Dove si richiedono le pratiche edilizie a Roma?
All’archivio progetti di Roma Capitale, tramite il portale SIPRE. Puoi ottenere il fascicolo progettuale, la licenza edilizia e il certificato di abitabilità.
È un buon momento per vendere casa a Roma?
Le compravendite sono cresciute nel 2025 e i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 2,4% in 12 mesi. Negli ultimi 3 mesi, però, sono quasi fermi. Più del momento conta presentarsi con un prezzo allineato alle vendite di zona.
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