Si può vendere casa senza estinguere il mutuo? La risposta è sì, è possibile farlo e in questa guida ti forniremo indicazioni su come procedere affinché l’operazione di compravendita vada a buon fine.
Nulla vieta di mettere in vendita un’abitazione senza estinguere il mutuo. La presenza di un mutuo, disciplinato dall’articolo 1813 del codice civile e successivi, non è vincolante. La banca mutuante, non esercitando alcuna titolarità sull’immobile, non si può opporre.
Benché abbia concesso un prestito per consentirne l’acquisto, la banca non diventa, di fatto, proprietaria del bene in questione ma si limita a iscrivere un’ipoteca sullo stesso per tutelarsi nel caso in cui il mutuatario non pagasse le rate del mutuo e gli interessi dovuti secondo le modalità e i tempi prestabiliti. Un’ipoteca rappresenta il diritto del mutuante all’espropriazione del bene oggetto di finanziamento qualora il mutuatario risultasse insolvente e non adempiesse al rimborso del prestito erogato. In pratica, in caso di inadempienza del mutuatario, la banca può procedere con il pignoramento dell’immobile ipotecato e con la sua vendita all’asta per rifarsi della restituzione non avvenuta.
Una volta eseguito il rogito, chi acquista una proprietà vanta i pieni diritti reali ed effettivi sulla stessa, benché abbia dovuto richiedere un finanziamento per acquistarla. L’intestatario ha, pertanto, il pieno diritto di procedere con la vendita o donazione dell’immobile in questione.
Appurato che si può vendere una casa ipotecata senza estinguere il mutuo e senza dover richiedere alcuna autorizzazione all’istituto bancario che ha concesso il prestito, è, tuttavia, innegabile che vendere un immobile su cui gravi un finanziamento garantito da un’ipoteca reale non sia propriamente un’operazione semplice e lineare.
Per chi vuole vendere e preferisce evitare l’estinzione anticipata del mutuo, sono due le possibili soluzioni. Le illustriamo di seguito.
La prima soluzione è rappresentata dall’accollo del mutuo, che prevede che l’acquirente si faccia carico della responsabilità di versare le rate residue. L’ipoteca resta al suo posto e a cambiare è l’attore del contratto. In pratica, chi compra subentra nel mutuo del venditore, liberandolo dal debito, e accede al finanziamento senza dover sostenere i costi iniziali di accensione.
È possibile scegliere tra l’accollo cumulativo, che vincola il venditore a pagare le rate del finanziamento in caso di inadempienza dell’accollante, e l’accollo liberatorio, che solleva il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.
La seconda via percorribile è rappresentata dalla sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria iscritta dalla banca mutuante per tutelarsi nel caso in cui le rate del mutuo non venissero pagate. Questa operazione prende il nome di sostituzione di garanzia e deve essere eseguita alla presenza di un notaio.
L’ipoteca, in buona sostanza, viene trasferita su un altro immobile che non si ha intenzione di vendere, liberando quello che si intende vendere. In questo modo il mutuatario rimane debitore verso la banca della somma senza alcuna variazione. A cambiare è il bene oggetto di garanzia.
Il precedente mutuo viene spostato, non estinto. Ciò che cambia è l’unità immobiliare che funge da ipoteca, che deve avere un valore adatto a prestare la garanzia sul finanziamento. Per accertarsi che il valore dell’immobile in questione sia adeguato è opportuno che un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato eseguano un’accurata valutazione immobiliare.
Per vendere una casa senza estinguere il mutuo occorrono:
Se l’immobile oggetto di vendita si trova in un condominio, è necessario fornire anche il regolamento condominiale, le ultime delibere assembleari, la ripartizione delle spese condominiali e un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario.
È necessario ottenere l'autorizzazione del mutuante prima di procedere con la vendita se si opta per l’accollo del mutuo da parte dell'acquirente.
No, l’acquirente in genere è libero di rinegoziare il mutuo con la banca. Può anche optare per una surroga.
Se si tratta di un immobile adibito a seconda casa, lo puoi vendere quando vuoi. Se, invece, si tratta dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali per la prima casa, la vendita non è consentita prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto.
