Sì, puoi vendere casa anche con un mutuo ancora attivo: il mutuo non blocca la vendita, ma va gestita l’ipoteca (di solito con accollo del mutuo all’acquirente oppure con trasferimento/sostituzione della garanzia su un altro immobile; in alternativa si può estinguere il mutuo “al rogito” usando parte del prezzo).
Sintesi
Si può vendere casa senza estinguere il mutuo? La risposta è sì, è possibile farlo e in questa guida ti forniremo indicazioni su come procedere affinché l’operazione di compravendita vada a buon fine.
Sì, si può vendere una casa anche se il mutuo è ancora in corso: il mutuo non ti impedisce di vendere perché la banca non è proprietaria dell’immobile, ma ha (di norma) un’ipoteca a garanzia del credito.
In pratica, però, la vendita va organizzata in modo che al rogito il debito venga gestito correttamente: nella maggior parte dei casi il mutuo viene estinto con una parte del prezzo di vendita (con conteggio estintivo e pagamento diretto alla banca), così da arrivare a un immobile “pulito” per l’acquirente; in alternativa si può valutare l’accollo del mutuo da parte di chi compra, tenendo presente che il venditore si libera dal debito solo se l’accollo è liberatorio e la banca lo accetta espressamente.
Il punto chiave è questo: vendere è possibile, ma bisogna definire prima (con banca e notaio) come verrà chiuso o trasferito il mutuo, perché l’ipoteca può restare sull’immobile finché il finanziamento non viene estinto o correttamente accollato.
Appurato che si può vendere una casa con mutuo in corsoe senza dover richiedere alcuna autorizzazione all’istituto bancario che ha concesso il prestito, è, tuttavia, innegabile che vendere un immobile su cui gravi un finanziamento garantito da un’ipoteca reale non sia propriamente un’operazione semplice e lineare.
Per chi vuole vendere e preferisce evitare l’estinzione anticipata del mutuo, sono due le possibili soluzioni. Le illustriamo di seguito.
La prima soluzione è rappresentata dall’accollo del mutuo, che prevede che l’acquirente si faccia carico della responsabilità di versare le rate residue. L’ipoteca resta al suo posto e a cambiare è l’attore del contratto. In pratica, chi compra può subentrare nel mutuo del venditore. Se l’accollo è liberatorio (e la banca aderisce dichiarando espressamente di liberare il debitore originario), il venditore esce dal debito; se invece l’accollo è cumulativo, venditore e acquirente restano obbligati in solido verso la banca
È possibile scegliere tra l’accollo cumulativo, che vincola il venditore a pagare le rate del finanziamento in caso di inadempienza dell’accollante, e l’accollo liberatorio, che solleva il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.
La seconda via percorribile è rappresentata dalla sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria iscritta dalla banca mutuante per tutelarsi nel caso in cui le rate del mutuo non venissero pagate. Questa operazione prende il nome di sostituzione di garanzia e deve essere eseguita alla presenza di un notaio.
L’ipoteca, in buona sostanza, viene trasferita su un altro immobile che non si ha intenzione di vendere, liberando quello che si intende vendere. In questo modo il mutuatario rimane debitore verso la banca della somma senza alcuna variazione. A cambiare è il bene oggetto di garanzia.
Il precedente mutuo viene spostato, non estinto. Ciò che cambia è l’unità immobiliare che funge da ipoteca, che deve avere un valore adatto a prestare la garanzia sul finanziamento. Per accertarsi che il valore dell’immobile in questione sia adeguato è opportuno che un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato eseguano un’accurata valutazione immobiliare.
I documenti richiesti possono variare in base al caso e alle verifiche del notaio. In genere servono:
Se l’immobile oggetto di vendita si trova in un condominio, è necessario fornire anche il regolamento condominiale, le ultime delibere assembleari, la ripartizione delle spese condominiali e un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario.
Cambia soprattutto la gestione dell’ipoteca e, di conseguenza, la struttura dell’atto e dei pagamenti. Anche se puoi vendere, l’immobile risulta “gravato” da ipoteca e questo incide su cosa l’acquirente è disposto ad accettare: nella prassi, chi compra vuole (1) che l’ipoteca venga cancellata (se il mutuo viene estinto) oppure (2) che il mutuo venga accollato (quindi l’ipoteca resta, ma il debitore cambia), oppure (3) che l’ipoteca venga spostata su altro immobile (sostituzione di garanzia).
Operativamente, già dal preliminare è bene mettere nero su bianco come si chiuderà la partita con la banca (accollo / estinzione al rogito / sostituzione garanzia) e far allineare notaio e istituto di credito, perché il notaio verificherà le formalità (ispezioni ipotecarie) e nell’atto dovrà risultare chiaramente se l’immobile viene trasferito libero da ipoteche oppure con ipoteca e mutuo accollati.
No: non è “necessaria” in assoluto, perché se scegli l’accollo o la sostituzione della garanzia stai vendendo senza estinguere il mutuo. Detto questo, l’estinzione contestuale al rogito è molto frequente quando l’acquirente pretende (o la banca richiede) che l’immobile venga trasferito libero da ipoteca: in tal caso, una parte del prezzo viene destinata a saldare il debito residuo secondo il conteggio estintivo rilasciato dalla banca, e il pagamento può avvenire con strumenti tracciabili (spesso bonifico/assegni secondo le istruzioni del notaio e dell’istituto).
Se serve maggiore tutela, esiste anche l’opzione del deposito del prezzo presso il notaio (conto dedicato): su richiesta, il notaio può trattenere le somme e svincolarle al venditore solo dopo gli adempimenti previsti (es. trascrizione) e, se pattuito, può gestire anche importi destinati all’estinzione di gravami.
La sostituzione di garanzia (di fatto: “spostare” l’ipoteca su un altro immobile) resta un’opzione, ma è subordinata al via libera della banca, perché cambia il bene che garantisce il suo credito. In pratica, tu resti debitore per lo stesso mutuo e alle stesse condizioni, però l’ipoteca non grava più sull’immobile che stai vendendo: viene costituita/trasferita su un altro bene idoneo a coprire la garanzia (valore, regolarità urbanistica/catastale, assenza di vincoli incompatibili).
Di norma il percorso prevede: richiesta alla banca, valutazione del nuovo immobile (perizia), predisposizione dell’atto con il notaio e aggiornamento delle formalità nei registri immobiliari. È una soluzione utile quando vuoi vendere “liberando” l’immobile senza chiudere il mutuo, ma può avere costi tecnici (perizia, notaio, formalità) e non sempre la banca accetta se il nuovo bene non offre una garanzia equivalente.
Non devi chiedere ‘autorizzazione’ per vendere l’immobile. Se però vuoi un accollo liberatorio (cioè la liberazione del venditore dal debito), serve l’adesione della banca/creditore e la sua dichiarazione di liberazione; in mancanza, l’accollo resta di regola cumulativo e il venditore può rimanere obbligato in solido.
Con l’accollo, l’acquirente di regola subentra alle condizioni del mutuo già in essere. Eventuali modifiche (rinegoziazione) richiedono l’accordo della banca, che non è obbligata ad accettare. In alternativa, una volta divenuto debitore del mutuo, può valutare anche la surroga verso un’altra banca se più conveniente.
Se si tratta di un immobile adibito a seconda casa, lo puoi vendere quando vuoi. Se, invece, si tratta dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali per la prima casa, la vendita non è consentita prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto.
Puoi vendere quando vuoi. Se però l’immobile è stato acquistato con agevolazioni ‘prima casa’ e lo vendi o doni prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, in genere scatta la decadenza dal beneficio, a meno che entro 1 anno dall’alienazione tu non riacquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
