La concedibilità o meno di un finanziamento dipende da più fattori, quali il reddito netto del richiedente, il valore dell'immobile oggetto del finanziamento e le eventuali garanzie supplementari prestate da terzi. Affinché la banca possa valutare questi fattori, al richiedente è richiesto di compilare la domanda di finanziamento, predisposta sotto forma di questionario. Vediamo di cosa si tratta e quali documenti occorre allegare.
La domanda di finanziamento è il documento che deve essere compilato da chi richiede un prestito a un istituto di credito.
Prima di deliberare e decidere se accordare un finanziamento, la banca effettua una serie di valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il prestito è stato richiesto. Per valutare se il richiedente sia o meno in possesso dei requisiti necessari per l’erogazione del mutuo, l’istituto richiede che venga compilata un’apposita domanda di finanziamento sulla base di modelli predefiniti e che vengano allegati specifici documenti, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
Alla domanda di finanziamento occorre allegare:
I documenti relativi alla persona vengono richiesti dall’istituto mutuante per misurare il carico familiare del richiedente.
Se il richiedente è coniugato, è richiesto un estratto riassuntivo dell'atto di matrimonio con indicazione del regime patrimoniale. Chi è separato dovrà presentare il decreto di omologazione emesso dal tribunale, che rende efficace un accordo di separazione consensuale. Chi è divorziato, invece, deve fornire la sentenza di divorzio, l’istituto giuridico che consente di sciogliere il vincolo matrimoniale.
Ai cittadini extracomunitari è richiesto di fornire anche il permesso di soggiorno e un’attestazione che indichi il periodo di residenza continuativa in Italia.
Nella domanda di finanziamento occorre fornire dettagli anche sulla propria attuale situazione abitativa. È richiesto di specificare se si risieda in un’abitazione di proprietà, presso terzi o in affitto.
Altri documenti indispensabili all’istituto di credito per valutare la condizione economica del richiedente e decidere se accordare il prestito sono quelli reddituali. La capacità di rimborso della somma ottenuta in prestito è, chiaramente, uno degli aspetti che gli istituti di credito valutano con maggiore attenzione.
Per valutare se il reddito del richiedente e l’importo del finanziamento siano compatibili o se, al contrario, l’impegno economico risulterebbe troppo gravoso in proporzione alle entrate, la banca richiede, innanzitutto, che vengano forniti:
È necessario indicare quale sia la propria occupazione. Ai lavoratori dipendenti è richiesto di specificare la qualifica e il datore di lavoro, nonché di fornire:
Normalmente la regola generale delle banche è che ogni rata del finanziamento non debba superare un terzo del reddito netto mensile del richiedente. Per questo motivo la banca richiede di visionare le buste paga.
I documenti reddituali che vanno presentati dai lavoratori autonomi, invece, sono:
I pensionati dovranno presentare il cedolino della pensione affinché l’istituto mutuante possa verificare se la rata del mutuo sia effettivamente sostenibile, in modo da scongiurare il rischio di insolvenza.
Se si dispone di immobili a reddito, occorre allegare alla domanda di finanziamento anche i contratti di locazione relativi agli stessi.
Tra le carte da allegare alla domanda vi è anche la documentazione relativa all’immobile per cui il finanziamento è stato richiesto, tra cui:
A seconda delle regole di credito adottate per la concessione dei finanziamenti, è possibile che vengano richieste ulteriori informazioni e, quindi, documenti extra oltre a quelli anagrafici, reddituali e relativi all’immobile. Molte banche richiedono una certificazione in cui il richiedente indichi eventuali altri finanziamenti già in corso.
Una volta raccolta la documentazione necessaria, la banca procede con la valutazione, attraverso specifiche banche dati, della capacità di credito e di reddito del richiedente, al fine di formulare il cosiddetto parere preliminare di fattibilità.
Si tratta di un’approfondita analisi della storia creditizia del richiedente e della sua condizione economica e patrimoniale, finalizzata a:
In altre parole, l’istituto mutuante valuta se le condizioni economiche del richiedente siano sufficienti al rimborso delle rate del mutuo e al pagamento degli interessi dovuti.
Per formulare il parere di fattibilità dell'operazione di mutuo, la banca esamina lo storico dei prestiti, considerando la frequenza delle richieste e la puntualità nei pagamenti, e valuta il reddito complessivo del richiedente e le eventuali garanzie supplementari da parte di terzi, come pegni e fideiussioni.
Se l’esito è positivo, si può procedere con la fase successiva, che si concentra sull’immobile oggetto di finanziamento.
Per appurare che il valore dell'immobile per cui il finanziamento è stato richiesto sia sufficiente per coprire l’importo del mutuo, la banca nomina un perito tecnico che effettua un sopralluogo, ispeziona la proprietà, analizza le condizioni strutturali, impiantistiche e manutentive e stabilisce il valore della proprietà.
La relazione tecnico-estimativa redatta dal perito fornisce una valutazione dell’immobile su cui si iscriverà l'ipoteca, che serve alla banca per stabilire se lo stesso rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo. In altre parole, l’istituto mutuante controlla che il bene da aggredire in caso di insolvenza del mutuatario abbia un valore adeguato. Nel caso in cui il mutuatario non adempiesse al pagamento delle rate del mutuo, infatti, la proprietà verrebbe pignorata dalla banca e venduta all’asta per rifarsi della restituzione non avvenuta.
In base alla stima fornita dal perito, pertanto, l’istituto di credito decide se concedere il finanziamento, calcola l’importo da accordare e stabilisce le relative condizioni.
La banca, dopo aver svolto ulteriori accertamenti, tra cui l’acquisizione della dichiarazione notarile preliminare sul bene offerto in garanzia, è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta, la banca ne dà comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula ufficiale dell'atto pubblico di finanziamento in presenza di un notaio.
La banca finanzia solo fino all’80% del bene ipotecato, conformemente a quanto disposto dall'articolo 1 della delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (CICR) del 22 aprile 1995. L’importo può essere elevato fino al 100% solo nel caso in cui venissero prestate solide garanzie aggiuntive.
In caso di rifiuto, si consiglia di richiedere con sollecitudine alla banca di annullare la domanda di finanziamento per rinuncia del cliente e di rilasciare la liberatoria. L’eventuale traccia di un rifiuto segnalato nelle varie banche dati potrebbe rappresentare un elemento penalizzante nel momento in cui presenterai nuove richieste ad altri istituti.
Le banche solitamente non concedono finanziamenti in presenza di un reddito insufficiente, scarsa anzianità lavorativa, un rapporto rata/reddito non conforme e un valore dell’immobile inidoneo a coprire l’importo del mutuo.
Potrebbe essere necessario un atto di delega per l’invio della domanda di finanziamento qualora il richiedente non fosse in grado di farlo personalmente per vari motivi.