La legge consente di acquistare un bene di proprietà del condominio, come per esempio il giardino o parte dello stesso, diventandone proprietari esclusivi? Approfondiamo insieme e vediamo nel dettaglio qual è l’iter burocratico da intraprendere per comprare il giardino condominiale, formalmente intestato al condominio e, pertanto, al servizio di tutti i condomini, nessuno escluso.
L’acquisto di un bene di proprietà condominiale da parte di un singolo condomino è possibile, ma si tratta di un’operazione piuttosto complessa. Occorre seguire la disciplina normativa, in questo caso piuttosto severa.
Pertanto, è consigliabile avvalersi dell’assistenza di un avvocato e coinvolgere un notaio per la redazione del contratto di compravendita, per assicurarsi che l’operazione venga eseguita al meglio, con la massima trasparenza e nel pieno rispetto della normativa vigente in materia di condominio.
Vediamo, innanzitutto, cosa si intende per beni di proprietà condominiale.
Secondo quanto sancito dall’articolo 1117 del codice civile, le parti di un complesso condominiale necessarie all’uso di tutti i condomini, come la porzione di suolo su cui l’edificio è stato eretto, le fondamenta, le coperture, i lastrici solari, le rampe di scale, i portoni d’ingresso e i cortili, sono di proprietà condominiale. Si tratta di beni comuni, al servizio di tutti i condomini.
Nello specifico, le seguenti parti sono solitamente considerate di proprietà comune tra tutti i condomini:
Sono di proprietà comune tra tutti i condomini anche i sottotetti, a meno che appartengano in proprietà esclusiva a un singolo condomino.
Per comprare il giardino condominiale occorre innanzitutto procedere con la divisione del bene comune. Ebbene, la divisione è una procedura con cui un bene intestato al condominio e al servizio indistintamente di tutti i condomini viene assegnato in proprietà esclusiva a un singolo condomino, che ne diventa proprietario esclusivo.
Ora, l’articolo 1119 del codice civile stabilisce che le parti comuni di un condominio non possano essere divise. La divisione può essere concessa solo ed esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini. Se anche un solo soggetto si oppone, non è possibile procedere con l’operazione.
La divisione di un bene di proprietà condominiale, inoltre, è consentita a condizione che non ostacoli, impedisca, pregiudichi o renda meno agevole l’accesso e l’uso delle singole abitazioni ai vari condomini.
Come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2604 del 30 gennaio 2019, affinché sia legalmente valida, la divisione di un bene condominiale e la sua vendita a uno specifico condomino deve avvenire con un atto pubblico redatto da un pubblico ufficiale. Non è sufficiente, in questo caso, una semplice delibera assembleare.
Il primo step dell’iter burocratico che porta all’acquisto del giardino condominiale da parte di un singolo condomino consiste, come accennato, nella divisione del bene comune. Si indice un’assemblea di condominio in cui i condomini sono invitati a esprimere il loro parere a riguardo.
In caso di consenso unanime si può procedere con la divisione del bene comune tramite atto pubblico, indipendentemente dal fatto che le proprietà dei condomini subiscano o meno un deprezzamento per effetto di tale divisione.
Una volta approvata la divisione del bene, l’acquisto del giardino condominiale o di parte dello stesso può essere formalizzato con la stipula di un contratto di compravendita dinanzi a un notaio.
Nel caso in cui, invece, i condomini non siano coesi nell’accordare il proprio benestare e anche un solo soggetto si dichiari contrario, occorre presentare la richiesta di divisione del bene comune condominiale a un giudice di tribunale, che la accoglierà se ritiene che l’operazione non leda il valore e la comodità delle singole unità immobiliari.
In altre parole, qualora non ci fosse il consenso di tutti i condomini, occorre intentare una causa apposita, in cui il giudice verificherà che la divisione e la successiva vendita del giardino condominiale non produca una svalutazione delle singole proprietà esclusive degli altri condomini o ne ostacoli l’utilizzo. Il giudice accoglierà la richiesta di divisione solo nel caso in cui ritenga che l’operazione non pregiudichi il valore delle unità immobiliari e non costituisca un disagio per i condomini.
Nella valutazione di un giardino condominiale, tra i fattori che concorrono a determinarne il valore figurano:
Il prezzo viene espresso in euro al metro quadro.
Se non c’è il consenso di tutti i condomini, per poter comprare una porzione di giardino condominiale occorre intentare una causa apposita. Durante il processo il giudice verificherà che l’operazione non deprezzi le singole proprietà degli altri condomini o ne ostacoli l’utilizzo e, in tal caso, accoglierà la richiesta.
No, con l’ordinanza numero 28972 del 17 dicembre 2020 la Corte di Cassazione ha stabilito che un privato non possa pattuire un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di giardino condominiale. È necessario che il bene venga ceduto in proprietà.
Dipende dalla zona e da una serie di variabili. Per una valutazione accurata è consigliabile affidarsi a un agente immobiliare specializzato nella compravendita di terreni, operativo nell’area in cui si trova il bene in questione.
