Il tema del pignoramento è sempre delicato e talvolta anche complicato. In questo articolo facciamo chiarezza su ciò che riguarda il pignoramento immobiliare della prima casa.
Prima di iniziare, ricapitoliamo brevemente il concetto di pignoramento. Il pignoramento è un’espropriazione forzata di un bene, che può essere richiesta da un creditore al fine di far valere il proprio diritto nei confronti di un soggetto debitore. Il pignoramento immobiliare, nello specifico, riguarda i beni immobiliari.
Per prima cosa, rispondiamo subito ad una domanda molto comune: è possibile il pignoramento della prima casa? Una credenza molto comune, ma assolutamente errata, è che la prima casa non possa essere pignorata. Questo è falso, poiché se il debito è di natura privata, questa può essere pignorata così come qualsiasi altro bene.
Il pignoramento della casa è possibile nel caso in cui ad esempio si abbia un debito con una banca, un’istituzione finanziaria, un condominio o soggetti privati di vario genere come ad esempio dei fornitori. Lo stesso vale anche per gli stessi familiari del debitore ed eventuali controparti a seguito di processi.
A disciplinare questi casi vi è l’art. 76 del D.P.R. 602/1973 e i seguenti. Secondo il quadro normativo vigente nella Repubblica Italiana, nel caso in cui il debito contratto sia di natura privata, non vi è alcun limite per il recupero del credito né alcuna tutela per il debitore.
Nel caso in cui il creditore sia l’Agenzia delle Entrate (più precisamente l’Agenzia Entrate Riscossione), vi sono alcuni casi in cui il pignoramento della casa non è possibile.
Innanzitutto, questa condizione può valere solo ed esclusivamente nel caso in cui il bene immobiliare in questione sia l’unica abitazione del debitore.
Il pignoramento della prima casa si può evitare nel caso si verifichino tutte le seguenti condizioni:
Nel caso in cui anche una sola di queste condizioni non fosse verificata, l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento della prima casa (come vedremo tra poco, c’è una sola eccezione, che riguarda i possessori di una seconda casa).
Quindi, se ad esempio il soggetto inadempiente possieda una seconda casa o semplicemente anche una quota, questa può essere pignorata.
Occorre considerare attentamente un’ipotesi molto comune, ovvero quella in cui il soggetto inadempiente con l’Agenzia delle Entrate possieda un secondo immobile ma non sia sufficiente a coprire il debito. In questo caso, sebbene non si verifichino le condizioni esaminate in precedenza, il pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia può avvenire solo se:
Occorre evidenziare che tali eccezioni valgono solo ed esclusivamente nel caso in cui il soggetto creditore sia l’Agenzia delle Entrate. In tutti gli altri casi (ovvero nei debiti con privati) non è prevista eccezione alcuna, neanche per il pignoramento della prima casa.
Può succedere che un soggetto inadempiente possieda una casa di proprietà ma che la affitti e viva altrove (casa di un familiare, di partner, in affitto ecc.). In questo caso, la casa può essere pignorata anche dall’Agenzia delle Entrate, poiché viene a mancare una delle condizioni necessarie affinché si possa far valere l’impignorabilità.
Affinché una prima casa possa essere pignorata, in qualsiasi caso è necessario che il creditore disponga di un titolo esecutivo che può essere rappresentato da una sentenza, un assegno, una cambiale, un decreto ingiuntivo definitivo, un contratto di mutuo, ecc.
Tale diritto può essere fatto valere anche nel caso in cui il debito riguardi piccole somme, poiché non vi è alcun limite entro il quale il pignoramento della prima casa (e il pignoramento in generale) possa essere fatto valere.
Per poter procedere con il pignoramento della prima casa, il creditore deve:
Anche se non è obbligatorio, per il creditore è consigliabile anche effettuare l’iscrizione dell’ipoteca, che consente di rivalersi sull’immobile anche nel caso in cui venisse trasferito a terzi.
L’operazione di pignoramento presenta dei costi piuttosto elevati, motivo per il quale spesso per i debiti di poco conto non viene richiesto il pignoramento.
Generalmente il costo di un pignoramento immobiliare parte dalle 700 euro circa (solo di costi dovuti) in su. Tale costo potrebbe variare soprattutto in base al numero dei destinatari delle varie notifiche (che hanno un costo singolo compreso tra 20-50 euro), che va aggiunto ai costi delle varie marche da bollo, alla trascrizione in conservatoria (299 euro), il contributo unificato di 278 euro ecc. Andrebbero ovviamente considerati anche i compensi a eventuali professionisti incaricati per l’effettuazione dell’operazione.
Nel caso si nominasse un custode giudiziario, il suo compenso per legge sarebbe calcolato in base alla seguente tabella.
| Aliquota | Intervallo di Importo |
| 3% | fino a € 25.000,00 |
| 1% | da € 25.000,01 a € 100.000,00 |
| 0,8% | da € 100.000,01 a € 200.000,00 |
| 0,7% | da € 200.000,01 a € 300.000,00 |
| 0,5% | da € 300.000,01 a € 500.000,00 |
| 0,3% | da € 500.000,01 e oltre |
Cosa succede nel caso in cui venga richiesto il pignoramento della prima casa ma la stessa sia cointestata? Può accadere ad esempio, che la casa da pignorare sia cointestata con il proprio coniuge.
Se il pignoramento è richiesto da parte di un privato, la prima casa può essere pignorata per intero (e quindi non soltanto per la parte di proprietà del soggetto inadempiente).
L’unica forma di tutela per il comproprietario dell’immobile è costituita dal diritto di ottenere una percentuale della somma ricavata dalla vendita della casa, in base alla quota di proprietà di cui ha diritto. Quindi, ad esempio, se uno dei coniugi fosse inadempiente e l’altro coniuge possedesse il 50% della casa, quest’ultimo avrà il diritto al 50% dei proventi della vendita.
La Legge n. 3/2012 sul sovraindebitamento in Italia introduce specifiche misure per la tutela della prima casa, cercando di equilibrare la protezione del debitore e i diritti dei creditori. Una delle principali preoccupazioni è garantire che, nei limiti del possibile, la casa di abitazione principale del debitore non venga pignorata e venduta durante le procedure di risanamento del debito. Tuttavia, ci sono alcune condizioni e limitazioni importanti:
Sono previste anche delle limitazioni all’applicazione di queste misure:
La prima casa è generalmente protetta dal pignoramento se è l'unico immobile di proprietà e non è di lusso (categoria A/1, A/8, A/9). Tuttavia, questa protezione è valida solo se l'immobile è utilizzato come abitazione principale del debitore e della sua famiglia. Importante è anche che non ci siano debiti fiscali o sanzioni amministrative pendenti, i quali possono comunque portare al pignoramento nonostante il bene sia classificato come abitazione principale.
Sì, è possibile. Se non si pagano le spese condominiali, il condominio può avviare una procedura di pignoramento della prima casa. Anche se la legge tutela l'abitazione principale da alcuni tipi di pignoramento, i debiti condominiali sono considerati un'eccezione perché derivano dalla necessità di mantenere e gestire le parti comuni dell'edificio, essenziali per la sicurezza e il decoro della proprietà.
Nel caso in cui la tua prima casa venga pignorata per debiti non ipotecari (ad esempio debiti commerciali), la procedura inizia con il pignoramento e segue con la valutazione da parte di un esperto che stabilisce il valore di mercato dell'immobile. Successivamente, la casa può essere messa all'asta. Se la casa viene venduta all'asta, il ricavato viene utilizzato per soddisfare il credito dei creditori, rispettando l'ordine di prelazione stabilito dalla legge. Se il ricavato non copre l'intero debito, il debitore rimane responsabile per la differenza.
