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Quando vendi casa devi stare attento soprattutto a prezzo e documenti, conformità urbanistica/catastale, clausole e pagamenti, rischi di truffe e obblighi fino alla consegna e dopo il rogito, perché sono i punti che più spesso generano ritardi, contestazioni o perdite economiche.
Sintesi
Quando vendi casa devi stare attento soprattutto a prezzo e documenti, conformità urbanistica/catastale, clausole e pagamenti, rischi di truffe e obblighi fino alla consegna e dopo il rogito, perché sono i punti che più spesso generano ritardi, contestazioni o perdite economiche.
Sintesi
A cosa stare attenti quando si vende una casa? Vendere una casa talvolta potrebbe sembrare una montagna da scalare, perché oltre alla logistica bisogna pensare anche alla burocrazia e alla stessa operazione di compravendita, che potrebbe nascondere qualche insidia o qualcosa da verificare con più attenzione. In questo articolo, offriamo una lista completa degli aspetti a cui stare attenti quando si vende una casa, in modo tale da facilitarti le operazioni al fine di evitare problemi legali e finanziari. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo su come vendere casa velocemente.
Come potrai notare leggendo, alcune sono delle garanzie da fornire all’acquirente, in modo da difendersi preventivamente da eventuali successive dispute. Altre, invece, riguardano dei rischi da evitare. Assolvere a questi obblighi non solo protegge il venditore da possibili controversie legali successive alla vendita, ma assicura anche una transazione più fluida e priva di sorprese per il compratore. Ad ogni modo, procediamo con ordine.
Per prima cosa, occorre assicurarsi di effettuare una valutazione della casa corretta. Infatti, una valutazione troppo alta potrebbe facilmente scoraggiare i potenziali acquirenti e quindi restare sul mercato (molto) più tempo del dovuto. Un’offerta bassa, al contrario, potrebbe non farti ottenere quanto dovresti dall’operazione e quindi penalizzarti economicamente. Per ottenere una valutazione gratuita, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online partendo dal pulsante qui sotto.
In alternativa, potresti richiedere la consulenza di un agente immobiliare esperto della zona in cui è situato l’immobile che ti interessa valutare e vendere una casa. Questa è una valida alternativa per risparmiare tempo e tutti gli stress relativi al processo di vendita.
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Quando si vende casa, è importantissimo disporre di tutti i documenti necessari per la vendita. Questi documenti sono fondamentali per garantire la trasparenza dell’operazione e la legittimità della stessa. Mostrando che la casa è in regola con tutto, si potrà vendere prima e più facilmente. Inoltre, molti di questi documenti sono obbligatori e perciò vanno comunque forniti.
Qui di seguito trovi tutti i documenti necessari per vendere casa:
Prima di mettere la casa sul mercato, potrebbe essere utile effettuare riparazioni necessarie o aggiornamenti che possono aumentare il valore della casa e renderla più attraente per i potenziali acquirenti.
Chi vende una casa deve prestare particolare attenzione agli obblighi legali collegati alla regolarità dell’immobile e alla correttezza delle informazioni fornite all’acquirente. In concreto, è fondamentale dichiarare in modo veritiero la situazione urbanistica e catastale, segnalare eventuali vincoli, servitù, ipoteche o pendenze conosciute e consegnare la documentazione necessaria al rogito. Inoltre, per le unità immobiliari urbane, nell’atto devono comparire i riferimenti catastali e la dichiarazione di conformità catastale allo stato di fatto; per questo eventuali difformità vanno risolte prima della stipula. Anche il notaio svolge controlli di legalità preventivi proprio per ridurre il rischio di contenzioso e garantire un atto valido nel tempo.
Un altro profilo importante riguarda le garanzie dovute dal venditore: l’acquirente deve essere messo nelle condizioni di conoscere eventuali problemi che possono incidere sul valore o sull’utilizzabilità del bene. Per questo è prudente non minimizzare vizi noti, irregolarità edilizie, spese condominiali arretrate o situazioni che potrebbero generare contestazioni dopo il rogito. Se l’immobile presenta criticità, la soluzione migliore è farle emergere subito e disciplinarle chiaramente in proposta, preliminare e atto definitivo. In presenza di dubbi su abusi, provenienza, successioni, comunione, vincoli o clausole particolarmente delicate, è consigliabile farsi assistere da un notaio e, se necessario, anche da un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Se si desidera vendere casa, occorre anche negoziare. Difficilmente i potenziali acquirenti accetteranno subito il prezzo di vendita fornito, a meno che non si tratti di un mercato molto dinamico e richiesto.
Pur di far scendere il prezzo, gli acquirenti potrebbero far leva anche su false informazioni (eh già, c’è chi gioca sporco). In tal caso, non farti intimorire. Per avere più forza nella contrattazione, partire da una valutazione corretta è di fondamentale importanza.
Per tutelarti davvero, l’obiettivo è ridurre al minimo le “zone grigie” prima ancora di arrivare al rogito. In pratica: verifica la regolarità dell’immobile, metti tutto per iscritto e incassa in modo sicuro.
Sul piano tecnico-legale, conviene far emergere eventuali criticità (difformità urbanistiche/catastali, servitù, vincoli, ipoteche, pendenze condominiali) prima di raccogliere proposte, così eviti rinegoziazioni pesanti a trattativa avanzata o, peggio, contestazioni successive.
Sul piano contrattuale, tutela classica è un preliminare ben scritto (o una proposta accettata completa) con:
Infine, per la parte economica, evita improvvisazioni: usa pagamenti tracciabili e, se vuoi alzare ulteriormente la sicurezza, valuta strumenti come il deposito del prezzo presso il notaio (su richiesta di almeno una delle parti), così il saldo viene svincolato solo quando tutto è correttamente perfezionato.
Facciamo un esempio pratico. Se devi vendere un appartamento a Milano, la tentazione può essere quella di pubblicare subito l’annuncio per intercettare rapidamente gli interessati. In realtà, è molto più sicuro fare prima un controllo completo: verifica planimetria e conformità catastale, recupera APE e atto di provenienza, chiedi all’amministratore una situazione aggiornata delle spese condominiali e chiarisci fin dall’inizio se ci sono pertinenze incluse, arredi che restano o lavori deliberati in condominio. Arrivare preparati alle visite ti aiuta a evitare trattative che saltano al momento dei controlli del notaio o della banca dell’acquirente.
Poniamo poi che arrivi un acquirente interessato e disposto a fare una proposta in tempi rapidi. Per vendere in sicurezza, conviene accettare solo una proposta scritta completa, con prezzo, importo della caparra, termini per il mutuo, data del rogito, data di consegna dell’immobile e indicazione precisa di ciò che è compreso nella vendita. Il pagamento dovrebbe avvenire con strumenti tracciabili e, nei casi in cui si voglia una tutela ulteriore, si può valutare il deposito del prezzo presso il notaio: su richiesta, il corrispettivo resta depositato e viene svincolato secondo i presupposti previsti dalla legge, dopo il corretto completamento degli adempimenti collegati alla stipula.
Diamo qui di seguito alcune indicazioni importanti riguardo a fisco e clausole contrattuali per quando si vende casa.
Per tale motivo, è importante leggersi il contratto attentamente e prendersi qualche giorno per capire se occorre aggiungere qualche altro punto.
In linea generale, le imposte principali legate all’acquisto dell’immobile sono a carico del compratore, mentre il venditore deve prestare attenzione soprattutto ai costi che dipendono dalla propria posizione o dalle condizioni dell’immobile. Il primo tema è quello fiscale: se dalla vendita deriva una plusvalenza imponibile, questa può essere tassata secondo le regole previste dall’Agenzia delle Entrate e, in determinati casi, il venditore può chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Inoltre, chi aveva acquistato con agevolazioni “prima casa” e rivende troppo presto senza rispettare le condizioni previste deve verificare il rischio di decadenza dal beneficio.
Sul piano pratico, il venditore sostiene di solito le spese per procurarsi l’APE, per sanare o regolarizzare eventuali difformità urbanistiche/catastali, per estinguere un eventuale mutuo residuo o gestire la cancellazione dell’ipoteca quando necessario e per saldare gli oneri condominiali rimasti a suo carico. Se si è affidato a un’agenzia immobiliare, dovrà poi pagare la provvigione nella misura pattuita nell’incarico o nella mediazione conclusa. Proprio per questo è bene chiarire per iscritto, fin dall’inizio, chi paga cosa e in quale momento.
Non tutte le “fregature” arrivano dal compratore: a volte il problema è l’intermediario. Ecco i segnali più tipici di truffe immobliari a cui fare attenzione:
Se qualcosa non torna, meglio fermarsi e far controllare incarico e bozza di proposta/preliminare (anche solo per evitare clausole squilibrate).
È una delle truffe più frequenti: il “compratore” si mostra disponibilissimo, spesso accetta subito il prezzo, crea urgenza (“devo chiudere entro pochi giorni”) e prova a portarti fuori strada sul pagamento. Alcuni campanelli d’allarme:
Per proteggerti:
Dopo il rogito, oltre alla consegna dell’immobile e delle chiavi secondo quanto pattuito, è utile completare alcuni passaggi amministrativi per evitare addebiti, comunicazioni inviate al vecchio proprietario o contestazioni. Ecco cosa fare, in modo pratico.
Di regola, le imposte “d’acquisto” (imposta di registro o IVA, e imposte ipotecaria e catastale) sono a carico dell’acquirente e vengono gestite dal notaio.
Il venditore, invece, deve prestare attenzione soprattutto a questi casi:
Se avevi la residenza nell’immobile venduto, comunica il cambio di residenza al Comune con il nuovo indirizzo entro i termini previsti (in pratica, va fatto subito dopo il trasloco per evitare incongruenze anagrafiche).
Per evitare bollette e addebiti “a cavallo”:
Se l’immobile è in condominio, è opportuno comunicare tempestivamente all’amministratore il trasferimento di proprietà, trasmettendo la documentazione idonea prevista dalla legge. Questo è importante non solo per aggiornare l’anagrafica condominiale, ma anche perché il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente finché l’amministratore non riceve una comunicazione formalmente corretta del trasferimento.
La verifica va fatta con attenzione, perché la disciplina può cambiare a seconda del caso concreto. In generale, per i trasferimenti o le concessioni di godimento superiori a 30 giorni l’obbligo ordinario può essere assorbito dalla registrazione dell’atto o del contratto; resta però fermo, secondo le indicazioni della Polizia di Stato, l’obbligo di comunicazione entro 48 ore nei casi che riguardano cittadini extracomunitari o apolidi.
Per questo è opportuno controllare sempre le istruzioni aggiornate della Questura o del Commissariato territorialmente competente.
Per vendere una casa, è essenziale avere almeno l’atto di provenienza, i documenti catastali aggiornati, l’attestato di prestazione energetica (APE), i documenti d’identità del proprietario e la documentazione urbanistico-edilizia relativa all’immobile e agli eventuali lavori eseguiti. A seconda del caso concreto, possono inoltre essere necessari ulteriori documenti richiesti dal notaio, dalla banca dell’acquirente o dalla situazione specifica dell’immobile.
Prima di mettere in vendita la casa, è fondamentale effettuare una visura ipotecaria per verificare la presenza di ipoteche o altri oneri. Se presenti, questi devono essere estinti o trasferiti prima della vendita, altrimenti potrebbero complicare o impedire il trasferimento di proprietà.
Non è obbligatorio utilizzare un agente immobiliare, ma può essere molto utile per gestire aspetti quali la valutazione della proprietà, la promozione, la negoziazione con i potenziali acquirenti e la gestione della documentazione legale. Un agente esperto può semplificare il processo e aiutare a ottenere il miglior prezzo possibile.
In generale devi consegnare l’immobile libero e nello stato pattuito nel contratto (salvo diverso accordo), con chiavi e accessi e con tutto ciò che risulta compreso nella vendita (pertinenze e accessori indicati). Inoltre vanno messi a disposizione dell’acquirente i documenti obbligatori per la compravendita (ad esempio l’APE) e quelli necessari al rogito secondo quanto richiesto dal notaio e dalla normativa.
