A cosa stare attenti quando si vende una casa? Vendere una casa talvolta potrebbe sembrare una montagna da scalare, perché oltre alla logistica bisogna pensare anche alla burocrazia e alla stessa operazione di compravendita, che potrebbe nascondere qualche insidia o qualcosa da verificare con più attenzione. In questo articolo, offriamo una lista completa degli aspetti a cui stare attenti quando si vende una casa, in modo tale da facilitarti le operazioni al fine di evitare problemi legali e finanziari. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo su come vendere casa velocemente.
Come potrai notare leggendo, alcune sono delle garanzie da fornire all’acquirente, in modo da difendersi preventivamente da eventuali successive dispute. Altre, invece, riguardano dei rischi da evitare. Assolvere a questi obblighi non solo protegge il venditore da possibili controversie legali successive alla vendita, ma assicura anche una transazione più fluida e priva di sorprese per il compratore. Ad ogni modo, procediamo con ordine.
Per prima cosa, occorre assicurarsi di effettuare una valutazione della casa corretta. Infatti, una valutazione troppo alta potrebbe facilmente scoraggiare i potenziali acquirenti e quindi restare sul mercato (molto) più tempo del dovuto. Un’offerta bassa, al contrario, potrebbe non farti ottenere quanto dovresti dall’operazione e quindi penalizzarti economicamente. Per ottenere una valutazione gratuita, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online.
In alternativa, potresti richiedere la consulenza di un agente immobiliare esperto della zona in cui è situato l’immobile che ti interessa valutare e vendere. Questa è una valida alternativa per risparmiare tempo e tutti gli stress relativi al processo di vendita.
Quando si vende casa, è importantissimo disporre di tutti i documenti necessari per la vendita. Questi documenti sono fondamentali per garantire la trasparenza dell’operazione e la legittimità della stessa. Mostrando che la casa è in regola con tutto, si potrà vendere prima e più facilmente. Inoltre, molti di questi documenti sono obbligatori e perciò vanno comunque forniti.
Qui di seguito trovi tutti i documenti necessari per vendere casa:
Prima di mettere la casa sul mercato, potrebbe essere utile effettuare riparazioni necessarie o aggiornamenti che possono aumentare il valore della casa e renderla più attraente per i potenziali acquirenti.
Gli aspetti legali sono tra quelli più delicati e difficili in un processo di vendita di una casa, soprattutto quando vi sono situazioni particolari relativi alla proprietà, ai proprietari o ai passaggi di proprietà.
Per tale motivo, nel caso fosse necessario, sarebbe consigliabile rivolgersi a degli avvocati specializzati nel settore immobiliare o in alternativa un esperto immobiliare (che abbia esperienza con determinate pratiche e situazioni).
Se si desidera vendere casa, occorre anche negoziare. Difficilmente i potenziali acquirenti accetteranno subito il prezzo di vendita fornito, a meno che non si tratti di un mercato molto dinamico e richiesto.
Pur di far scendere il prezzo, gli acquirenti potrebbero far leva anche su false informazioni (eh già, c’è chi gioca sporco). In tal caso, non farti intimorire. Per avere più forza nella contrattazione, partire da una valutazione corretta è di fondamentale importanza.
Informati sulle implicazioni fiscali della vendita di una proprietà. A seconda della durata del possesso e di altri fattori, potresti essere soggetto a tasse sulla plusvalenza.
Assicurati che il contratto di vendita immobiliare sia chiaro e includa tutte le clausole necessarie per proteggere i tuoi interessi, come quelle relative ai tempi di consegna e alle condizioni di vendita.
Per tale motivo, è importante leggersi il contratto attentamente e prendersi qualche giorno per capire se occorre aggiungere qualche altro punto.
Quando vendi la casa devi assicurarti che la proprietà sia in regola con le normative urbanistiche e catastali. Questo include la corrispondenza tra gli stati di fatto e quelli registrati nei documenti ufficiali come planimetrie, destinazioni d'uso e eventuali licenze edilizie. In caso di difformità, il venditore deve regolarizzarle prima della vendita.
Prima di procedere alla vendita, in quanto venditore dovresti offrire garanzie che sulla proprietà non gravino ipoteche o altri oneri reali e che non siano presenti diritti vantati da terzi (usufrutto, servitù, etc.). Questo implica anche la necessità di presentare una visura aggiornata al momento della vendita.
Devi fornire al compratore tutti i documenti necessari per la richiesta di un eventuale mutuo e per il rogito notarile. Ciò include certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica, documenti catastali aggiornati, e qualsiasi altro documento richiesto dal notaio o dall'istituto di credito.
Sarebbe meglio sempre garantire al compratore che non sarà privato del suo diritto di proprietà (evizione) per cause legali preesistenti non dichiarate durante la vendita. Deve anche assicurarsi che non vi siano vizi occulti che rendano la proprietà inutilizzabile per gli scopi previsti o che ne diminuiscano significativamente il valore. Ad esempio, sarebbe opportuna una relazione notarile in cui si evidenzi l’assenza di servitù.
Agisci in modo che il compratore possa effettivamente acquistare la proprietà, adempiendo a tutte le formalità necessarie e garantendo la chiarezza e la completezza delle informazioni fornite.
Custodisci la proprietà e mantenerla in buone condizioni fino al momento della consegna al compratore, evitando di apportare modifiche sostanziali senza il consenso dell'acquirente.
Prima di trasferire la proprietà, assicurati di saldare tutti i debiti relativi a spese condominiali e utenze, per evitare che queste rimangano a carico del nuovo proprietario.
Quando un venditore ha completato il rogito per la vendita di una casa, ci sono alcuni passaggi amministrativi importanti da completare per assicurare che tutto sia in regola. Questi passaggi sono essenziali per garantire che non ci siano incomprensioni o problemi amministrativi dopo la vendita della casa, facilitando una transizione senza problemi tra venditore e acquirente.
Ricordati che la vendita della casa implica il pagamento di imposte sulla vendita della proprietà. Queste includono l'imposta di registro, l’IVA (se applicabile), e le plusvalenze fiscali.
Quando si risiede nello stesso immobile che si vende, è importante comunicare lo spostamento di residenza all’anagrafe, indicando il nuovo indirizzo di residenza (che non potrà essere più quello della casa venduta). Questa operazione va fatta entro 20 giorni dal trasloco.
È importante provvedere alla voltura delle utenze (luce, gas, acqua, etc.) e della tassa sui rifiuti. Questo significa trasferire la responsabilità di questi servizi dal venditore al compratore. La voltura assicura che le bollette e le tasse future siano indirizzate e addebitate al nuovo proprietario. Generalmente, per effettuare la voltura, sono necessari i dati del nuovo intestatario e la lettura dei contatori al momento del passaggio di proprietà, processi che possono essere coordinati anche tramite il notaio o direttamente tra le parti.
Se la proprietà venduta fa parte di un condominio, è buona prassi per il venditore inviare una copia dell'atto di vendita all'amministratore del condominio. Questo serve per aggiornare gli archivi condominiali con i dettagli del nuovo proprietario. L'aggiornamento consente all'amministratore di contattare il nuovo proprietario per questioni relative alle spese condominiali, alle assemblee e a qualsiasi altra comunicazione necessaria. Inoltre, garantisce che tutte le comunicazioni e le richieste di pagamento siano inviate alla persona giusta.
Nel caso in cui l’acquirente della casa sia un cittadino extracomunitario, è obbligatorio effettuare la comunicazione della cessione di fabbricato entro 48 ore dal rogito presso la questura del comune in cui è situato l’immobile o, in assenza di una questura, presso il comando dei vigili urbani. Questo in virtù del D. Lgs. 25/07/1998 n.286.
Per vendere una casa, è essenziale avere l'atto di proprietà, i certificati di conformità, la visura catastale aggiornata, l'attestato di prestazione energetica (APE), e i documenti che attestano eventuali ristrutturazioni o modifiche effettuate.
Prima di mettere in vendita la casa, è fondamentale effettuare una visura ipotecaria per verificare la presenza di ipoteche o altri oneri. Se presenti, questi devono essere estinti o trasferiti prima della vendita, altrimenti potrebbero complicare o impedire il trasferimento di proprietà.
Non è obbligatorio utilizzare un agente immobiliare, ma può essere molto utile per gestire aspetti quali la valutazione della proprietà, la promozione, la negoziazione con i potenziali acquirenti e la gestione della documentazione legale. Un agente esperto può semplificare il processo e aiutare a ottenere il miglior prezzo possibile.
