Quando vendi casa devi stare attento soprattutto a prezzo e documenti, conformità urbanistica/catastale, clausole e pagamenti, rischi di truffe e obblighi fino alla consegna e dopo il rogito, perché sono i punti che più spesso generano ritardi, contestazioni o perdite economiche.
Sintesi
A cosa stare attenti quando si vende una casa? Vendere una casa talvolta potrebbe sembrare una montagna da scalare, perché oltre alla logistica bisogna pensare anche alla burocrazia e alla stessa operazione di compravendita, che potrebbe nascondere qualche insidia o qualcosa da verificare con più attenzione. In questo articolo, offriamo una lista completa degli aspetti a cui stare attenti quando si vende una casa, in modo tale da facilitarti le operazioni al fine di evitare problemi legali e finanziari. Ne abbiamo parlato anche nell’articolo su come vendere casa velocemente.
Come potrai notare leggendo, alcune sono delle garanzie da fornire all’acquirente, in modo da difendersi preventivamente da eventuali successive dispute. Altre, invece, riguardano dei rischi da evitare. Assolvere a questi obblighi non solo protegge il venditore da possibili controversie legali successive alla vendita, ma assicura anche una transazione più fluida e priva di sorprese per il compratore. Ad ogni modo, procediamo con ordine.
Per prima cosa, occorre assicurarsi di effettuare una valutazione della casa corretta. Infatti, una valutazione troppo alta potrebbe facilmente scoraggiare i potenziali acquirenti e quindi restare sul mercato (molto) più tempo del dovuto. Un’offerta bassa, al contrario, potrebbe non farti ottenere quanto dovresti dall’operazione e quindi penalizzarti economicamente. Per ottenere una valutazione gratuita, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online.
In alternativa, potresti richiedere la consulenza di un agente immobiliare esperto della zona in cui è situato l’immobile che ti interessa valutare e vendere una casa. Questa è una valida alternativa per risparmiare tempo e tutti gli stress relativi al processo di vendita.
Quando si vende casa, è importantissimo disporre di tutti i documenti necessari per la vendita. Questi documenti sono fondamentali per garantire la trasparenza dell’operazione e la legittimità della stessa. Mostrando che la casa è in regola con tutto, si potrà vendere prima e più facilmente. Inoltre, molti di questi documenti sono obbligatori e perciò vanno comunque forniti.
Qui di seguito trovi tutti i documenti necessari per vendere casa:
Prima di mettere la casa sul mercato, potrebbe essere utile effettuare riparazioni necessarie o aggiornamenti che possono aumentare il valore della casa e renderla più attraente per i potenziali acquirenti.
Gli aspetti legali sono tra quelli più delicati e difficili in un processo di vendita di una casa, soprattutto quando vi sono situazioni particolari relativi alla proprietà, ai proprietari o ai passaggi di proprietà.
Per tale motivo, nel caso fosse necessario, sarebbe consigliabile rivolgersi a degli avvocati specializzati nel settore immobiliare o in alternativa un esperto immobiliare (che abbia esperienza con determinate pratiche e situazioni).
Se si desidera vendere casa, occorre anche negoziare. Difficilmente i potenziali acquirenti accetteranno subito il prezzo di vendita fornito, a meno che non si tratti di un mercato molto dinamico e richiesto.
Pur di far scendere il prezzo, gli acquirenti potrebbero far leva anche su false informazioni (eh già, c’è chi gioca sporco). In tal caso, non farti intimorire. Per avere più forza nella contrattazione, partire da una valutazione corretta è di fondamentale importanza.
Per tutelarti davvero, l’obiettivo è ridurre al minimo le “zone grigie” prima ancora di arrivare al rogito. In pratica: verifica la regolarità dell’immobile, metti tutto per iscritto e incassa in modo sicuro.
Sul piano tecnico-legale, conviene far emergere eventuali criticità (difformità urbanistiche/catastali, servitù, vincoli, ipoteche, pendenze condominiali) prima di raccogliere proposte, così eviti rinegoziazioni pesanti a trattativa avanzata o, peggio, contestazioni successive.
Sul piano contrattuale, tutela classica è un preliminare ben scritto (o una proposta accettata completa) con:
Infine, per la parte economica, evita improvvisazioni: usa pagamenti tracciabili e, se vuoi alzare ulteriormente la sicurezza, valuta strumenti come il deposito del prezzo presso il notaio (su richiesta di almeno una delle parti), così il saldo viene svincolato solo quando tutto è correttamente perfezionato.
Diamo qui di seguito alcune indicazioni importanti riguardo a fisco e clausole contrattuali per quando si vende casa.
Informati sulle implicazioni fiscali della vendita di una proprietà. A seconda della durata del possesso e di altri fattori, potresti essere soggetto a tasse sulla plusvalenza.
Assicurati che il contratto di vendita immobiliare sia chiaro e includa tutte le clausole necessarie per proteggere i tuoi interessi, come quelle relative ai tempi di consegna e alle condizioni di vendita.
Per tale motivo, è importante leggersi il contratto attentamente e prendersi qualche giorno per capire se occorre aggiungere qualche altro punto.
Non tutte le “fregature” arrivano dal compratore: a volte il problema è l’intermediario. Ecco i segnali più tipici di truffe immobliari a cui fare attenzione:
Se qualcosa non torna, meglio fermarsi e far controllare incarico e bozza di proposta/preliminare (anche solo per evitare clausole squilibrate).
È una delle truffe più frequenti: il “compratore” si mostra disponibilissimo, spesso accetta subito il prezzo, crea urgenza (“devo chiudere entro pochi giorni”) e prova a portarti fuori strada sul pagamento. Alcuni campanelli d’allarme:
Per proteggerti:
Dopo il rogito, oltre alla consegna dell’immobile e delle chiavi secondo quanto pattuito, è utile completare alcuni passaggi amministrativi per evitare addebiti, comunicazioni inviate al vecchio proprietario o contestazioni. Ecco cosa fare, in modo pratico.
Di regola, le imposte “d’acquisto” (imposta di registro o IVA, e imposte ipotecaria e catastale) sono a carico dell’acquirente e vengono gestite dal notaio.
Il venditore, invece, deve prestare attenzione soprattutto a questi casi:
Se avevi la residenza nell’immobile venduto, comunica il cambio di residenza al Comune con il nuovo indirizzo entro i termini previsti (in pratica, va fatto subito dopo il trasloco per evitare incongruenze anagrafiche).
Per evitare bollette e addebiti “a cavallo”:
Se l’immobile è in condominio, è consigliabile (e spesso molto utile) inviare all’amministratore una comunicazione scritta del trasferimento entro 60 giorni, trasmettendo anche copia autentica dell’atto o gli estremi necessari. Questo aiuta ad aggiornare l’anagrafica condominiale e riduce il rischio di richieste di pagamento indirizzate al vecchio proprietario.
Non è “automatico” solo perché l’acquirente è extracomunitario: l’adempimento può dipendere dal tipo di trasferimento e dalla consegna/uso effettivo dell’immobile. In alcuni casi, chi cede la proprietà o il godimento/uso esclusivo dell’immobile per oltre 30 giorni deve fare una comunicazione all’Autorità locale di P.S. entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.
Per sicurezza, verifica sul sito del Comune (o della Questura/Commissariato) dove si trova l’immobile se e quando l’adempimento è dovuto nel tuo caso.
Per vendere una casa, è essenziale avere l'atto di proprietà, i certificati di conformità, la visura catastale aggiornata, l'attestato di prestazione energetica (APE), e i documenti che attestano eventuali ristrutturazioni o modifiche effettuate.
Prima di mettere in vendita la casa, è fondamentale effettuare una visura ipotecaria per verificare la presenza di ipoteche o altri oneri. Se presenti, questi devono essere estinti o trasferiti prima della vendita, altrimenti potrebbero complicare o impedire il trasferimento di proprietà.
Non è obbligatorio utilizzare un agente immobiliare, ma può essere molto utile per gestire aspetti quali la valutazione della proprietà, la promozione, la negoziazione con i potenziali acquirenti e la gestione della documentazione legale. Un agente esperto può semplificare il processo e aiutare a ottenere il miglior prezzo possibile.
In generale devi consegnare l’immobile libero e nello stato pattuito nel contratto (salvo diverso accordo), con chiavi e accessi e con tutto ciò che risulta compreso nella vendita (pertinenze e accessori indicati). Inoltre vanno messi a disposizione dell’acquirente i documenti obbligatori per la compravendita (ad esempio l’APE) e quelli necessari al rogito secondo quanto richiesto dal notaio e dalla normativa.
