Valutazione Immobile Edilizia Convenzionata per Svincolo dalla Convenzione

Gli immobili costruiti in convenzione con il comune sono soggetti a stringenti vincoli da rispettare sia in fase di acquisto iniziale sia in previsione di successive operazioni di compravendita. Può essere utile liberarli dalle restrizioni dell'edilizia convenzionata per venderli seguendo le dinamiche del mercato libero, ma ci sono aspetti da valutare con attenzione. In questo articolo sviscereremo la questione, con particolare focus sull’importanza di eseguire un’attenta valutazione dell’immobile in edilizia convenzionata e di calcolare i costi associati alla rimozione dei vincoli. 

Cos’è l’edilizia convenzionata?

La legge numero 167 del 18 aprile 1962 ha introdotto in Italia la cosiddetta edilizia convenzionata, un sistema di incentivazione alla realizzazione di immobili a prezzi contenuti, destinati a nuclei familiari appartenenti alle fasce meno abbienti della popolazione.

In altre parole, l’edilizia convenzionata è finalizzata alla costruzione di unità immobiliari destinate alla prima casa di persone e famiglie a basso reddito, realizzate da costruttori privati mediante finanziamenti comunali, regionali e statali. Si tratta di edifici e alloggi realizzati con contributi pubblici grazie ad accordi tra comuni e imprese costruttrici private per soddisfare le esigenze abitative delle categorie sociali più deboli, come le famiglie a basso reddito e le giovani coppie. 

Che differenza c’è tra edilizia convenzionata e sovvenzionata?

L’edilizia sovvenzionata prevede che sia lo Stato a farsi carico dell’edificazione di stabili e unità abitative, che verranno poi assegnati a nuclei familiari che rispondano ai requisiti previsti dal bando. 

Nell’edilizia convenzionata, come accennato, a occuparsi della costruzione degli edifici sono costruttori privati. Inoltre, non è prevista in questo caso l’assegnazione d’ufficio degli alloggi. Gli stessi possono essere acquistati dai diretti interessati, che, però, dovranno rientrare nei parametri reddituali e patrimoniali previsti dalle specifiche convenzioni.

Come funziona l’edilizia convenzionata?

Le amministrazioni pubbliche locali concedono supporti alle imprese edili, che costruiscono immobili in edilizia convenzionata su terreni pubblici o privati oggetto di espropriazione e li vendono a prezzi in genere estremamente contenuti. In sostanza, in cambio del supporto del comune, il costruttore vende gli immobili a prezzi favorevoli, si fa carico dei costi da sostenere e rientra dall’investimento con la vendita delle singole unità abitative.

Il comune e le imprese edili mettono per iscritto ogni aspetto del rapporto, che prende il nome di convenzione, e stabiliscono le regole che disciplinano i rapporti tra impresa, comune e acquirenti degli immobili. Le convenzioni possono seguire un Piano di Edilizia Economico Popolare (PEEP) o basarsi sulla legge numero 10 del 28 gennaio 1977, comunemente detta legge Bucalossi, che prevede la riduzione del contributo concessorio.

È possibile svincolarsi dalla convenzione? 

Liberare un immobile dalle restrizioni dell'edilizia convenzionata consente al proprietario di venderlo seguendo le dinamiche del mercato libero e, potenzialmente, ottenere un guadagno di gran lunga maggiore. 

In genere è possibile richiedere lo svincolo dalla convenzione versando una somma di denaro stabilita dal comune. Come vedremo nei prossimi paragrafi, prima di procedere è opportuno eseguire un’approfondita valutazione immobiliare della proprietà in questione al fine di calcolare quale sia il prezzo di mercato attuale.

Come acquistare un immobile in edilizia convenzionata

Gli immobili costruiti in convenzione con il comune sono soggetti a stringenti vincoli da rispettare sia in fase di acquisto iniziale sia per le eventuali successive operazioni di compravendita.

Per acquistare un immobile in edilizia convenzionata occorre rispettare determinati criteri legati a reddito, patrimonio e residenza, che elenchiamo di seguito: 

• non superare un certo limite reddituale stabilito dalla convenzione;
• non essere proprietari di altri immobili;
• essere residenti nel comune in cui è ubicato l’immobile che si desidera acquistare.

Una volta acquistato un immobile con i benefici dell’edilizia convenzionata non è possibile venderlo prima di un determinato periodo di tempo né disporre di una seconda casa. 

È possibile vendere un immobile in edilizia convenzionata?

Trattandosi, come abbiamo visto, di alloggi costruiti e venduti sulla base di specifici criteri, vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata è un’operazione piuttosto complessa, poiché soggetta a vincoli più restrittivi rispetto a una tradizionale compravendita immobiliare. 

Illustriamo di seguito i principali vincoli:

• prezzo di vendita: il proprietario non è libero di vendere la proprietà a un prezzo di mercato, ma si deve attenere al prezzo stabilito dal comune;
• durata: il proprietario dell’immobile deve mantenere il possesso della proprietà almeno per un determinato numero di anni prima di poterla mettere in vendita; 
• acquirenti a basso reddito: come abbiamo visto, la costruzione di immobili in edilizia convenzionata mira a consentire ai nuclei familiari meno abbienti di acquistare la prima casa e, pertanto, l’immobile non può essere venduto a soggetti che non rispettino specifici criteri reddituali e patrimoniali. 

In altre parole, chi ha acquistato una casa con i benefici dell’edilizia convenzionata non è libero di venderla indistintamente a chiunque sia interessato, motivato e pronto ad acquistarla. Occorre che il potenziale acquirente disponga a sua volta di un reddito che non superi una determinata soglia e non sia proprietario di altri immobili. 

Il comune, a sua volta, deve indicare:

• prezzo massimo a cui si può vendere l’immobile; 
• dopo quanto tempo è possibile vendere l’immobile; 
• parametri che i potenziali acquirenti devono rispettare per poter acquistare l’immobile.

Il comune deve altresì dichiarare se intende esercitare il diritto di prelazione.

Come vendere un immobile acquistato in edilizia convenzionata

Come puoi vedere, vendere una casa acquistata con i benefici dell’edilizia convenzionata è un’operazione piuttosto complicata. Proprio per questo è opportuno affidarsi a un’agenzia immobiliare accreditata, che esegua innanzitutto un’attenta e puntuale valutazione dell’immobile al fine di determinarne il valore. 

Prima di mettere in vendita l’abitazione acquistata in edilizia convenzionata si consiglia altresì di rivolgersi all’ufficio tecnico del comune e informarsi su quali siano nel dettaglio i vincoli previsti dalla convenzione, per evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo per violazione delle condizioni imposte.

Con l’ordinanza numero 18135 del 2015 la Corte di Cassazione ha dichiarato la parziale nullità di compravendite di immobili in edilizia convenzionata avvenute a prezzi di mercato, pretendendo che i rispettivi proprietari risarcissero la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo stabilito dal comune. Come accennato, ci sono delle specifiche limitazioni sul prezzo di vendita, che tende a essere di gran lunga inferiore al valore di mercato.

Inoltre, se l’immobile viene messo in vendita prima della scadenza dei termini di vincolo, potrebbe essere necessario rimborsare agevolazioni e sussidi ricevuti per l'acquisto dello stesso. 

Valutazione immobile edilizia convenzionata: gli aspetti da considerare

Per valutare la convenienza di richiedere lo svincolo dalla convenzione e vendere l'immobile a prezzo di mercato, è opportuno:

• effettuare un’attenta valutazione immobiliare della casa acquistata in edilizia convenzionata;
• eseguire un’approfondita analisi del mercato per determinare a quale prezzo mettere in vendita l’immobile;
• confrontare il prezzo di mercato con il limite massimo di vendita imposto dal comune;
• calcolare i costi associati alla rimozione delle restrizioni dell'edilizia convenzionata;
• valutare obiettivamente quale sarebbe il livello di attrattiva dell’immobile qualora venisse venduto a un prezzo di mercato.

È opportuno che la stima del valore di mercato arrivi da una fonte autorevole, come un agente immobiliare, un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato, competente e con solida esperienza nell’area in cui si trova l’immobile. Una volta in possesso dei dati necessari, sarà possibile valutare con la dovuta consapevolezza se possa essere vantaggioso liberare l’immobile dai vincoli dell’edilizia convenzionata e procedere con la vendita a prezzo di mercato.

Valutazione immobile edilizia convenzionata: esempio pratico 

Supponiamo di avere un appartamento acquistato nel 2009 con i benefici dell’edilizia convenzionata. Nella prospettiva di valutare se possa essere conveniente liberarlo dalle restrizioni dell’edilizia convenzionata per venderlo a prezzo di mercato, iniziamo valutando la proprietà nel suo stato attuale, esaminando i prezzi a cui vengono messe in vendita proprietà simili nella stessa zona. Determiniamo, quindi, un valore approssimativo della proprietà.

Valutiamo poi quale potrebbe essere il valore potenziale della proprietà senza i vincoli dell'edilizia convenzionata e ci rivolgiamo al comune per informarci su quale sia la cifra da versare per richiedere lo svincolo dalla convenzione. 

Procediamo poi con un confronto tra i benefici che potrebbero essere prodotti dalla vendita della proprietà senza vincoli rispetto ai costi associati allo svincolo dalla convenzione. Se il valore della vendita senza vincoli supera i costi associati allo svincolo dalla convenzione, potrebbe essere vantaggioso rimuovere i vincoli e procedere con la vendita a prezzo di mercato.

Facciamo un esempio concreto. Supponiamo che il valore della proprietà soggetta ai vincoli dell'edilizia convenzionata sia di 200.000 euro. Dopo la rimozione dei vincoli, la stima del valore potrebbe aumentare a 250.000 euro. Supponiamo che i costi associati alla rimozione dei vincoli ammontino a 20.000 euro. In questo caso, il beneficio prodotto dalla vendita senza vincoli sarebbe di 30.000 euro, il che rende vantaggioso vendere a prezzo di mercato.

Fonti 

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it  
• Cassazione: https://www.cortedicassazione.it/it/homepage.page