La valutazione immobiliare è la conditio sine qua non per effettuare pressoché qualsiasi genere di operazione nel settore del real estate, dalla compravendita, locazione e donazione di immobili alle richieste di mutui e la divisione di beni in seguito a successioni ereditarie, separazioni, divorzi o altre circostanze legali. Considerando l’importanza della posta in gioco, è opportuno che la valutazione e la stima del valore di mercato dell’immobile arrivino da fonti autorevoli. A chi è bene rivolgersi? La valutazione di un immobile chi la fa? Scopriamolo.
Compiutamente disciplinata dal decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016, la valutazione di un immobile è un’operazione più delicata e complessa di quanto si possa immaginare. Analizzare una proprietà al fine di stabilirne il valore di mercato e attestarne con precisione la condizione attuale è un’operazione che non può e non deve essere improvvisata o eseguita con superficialità.
Con una valutazione errata o incompleta si rischia di vendere o affittare una proprietà a un prezzo troppo basso o troppo alto o di generare contrasti tra le parti coinvolte in operazioni delicate, come per esempio la divisione di beni in seguito a successioni ereditarie, separazioni, divorzi o altre circostanze legali.
Una vasta e complessa pluralità di fattori concorre alla definizione del valore di un immobile. Si tratta di variabili legate non solo alle caratteristiche dello stesso ma anche all’andamento del mercato immobiliare. È, pertanto, opportuno che a eseguire le valutazioni siano figure professionali abilitate, competenti e qualificate, in possesso degli strumenti e delle competenze necessari per:
Affidarsi a un professionista assicura che le valutazioni vengano svolte nel pieno rispetto della legge e attenendosi agli standard di valutazione nazionali e internazionali, applicando le appropriate metodologie. A chi rivolgersi, dunque? Nei prossimi paragrafi forniremo un’approfondita panoramica di quelli che sono i profili professionali a cui affidarsi per la stima del valore di mercato di un immobile.
Affinché la valutazione dell’immobile sia eseguita nel rispetto della legge e possa essere considerata valida a fini legali è necessario che sia svolta da professionisti abilitati e qualificati. Vediamo di chi si tratta.
Il valutatore immobiliare è un professionista in possesso delle necessarie conoscenze, capacità e competenze per svolgere l’attività di valutazione immobiliare e stima del valore di mercato di immobili civili, industriali, commerciali e rurali in base a quanto sancito dall’articolo 4 del Regolamento UE numero 575 del 26 giugno 2013, ai fini della compravendita, della locazione o del finanziamento immobiliare.
La norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, indica i requisiti di conoscenza, abilità e competenza richiesti per esercitare la professione di valutatore immobiliare. L’effettivo possesso di tali requisiti è sottoposto a verifica da appositi enti di certificazione che operano nelle modalità previste dalla norma ISO/IEC 17024:2004.
Gli agenti immobiliari iscritti alla Camera di commercio, propriamente detti agenti d’affari in mediazioni immobiliari, sono professionisti del settore del real estate che gestiscono a tutto tondo la compravendita e la locazione di beni immobili, fungendo da intermediario tra le parti coinvolte nelle trattative.
Tra le principali responsabilità di un agente immobiliare ci sono lo svolgimento di approfondite valutazioni e la determinazione del valore di mercato degli immobili per stabilire prezzi di vendita e locazione equi, nonché la redazione dei relativi report con il valore della proprietà e il prezzo al metro quadro.
Le valutazioni immobiliari possono essere svolte da architetti, geometri, ingegneri e periti tecnici iscritti ai rispettivi albi professionali. Si tratta di professionisti dotati di competenze e conoscenze comprovate proprio dal fatto di appartenere a un Ordine che richiede il possesso di determinati titoli e la regolare frequentazione di corsi di formazione tecnica, perfezionamento e aggiornamento professionale. Approfondiamo insieme.
Un geometra gestisce un ampio ventaglio di attività tecniche relative alla progettazione, costruzione e ristrutturazione di beni immobili. Nello specifico, un geometra è la figura professionale a cui ci si rivolge per:
E ancora:
Le solide competenze tecniche di un geometra lo rendono una delle figure più indicate per consulenze in materia edilizia, urbanistica e catastale.
L'architetto è un professionista qualificato che progetta edifici e ne guida la costruzione. Nello specifico, tra le principali mansioni di un architetto si annoverano:
Un architetto effettua approfondite valutazioni di immobili ricorrendo all’uso dei più moderni mezzi informatici al fine di valutare l'integrità strutturale degli stessi, determinarne il valore e verificare che siano conformi alle norme vigenti in materia di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e rispetto ambientale.
L’ingegnere edile è un professionista ad alta specializzazione e qualificazione, che si occupa della costruzione di edifici a uso residenziale, commerciale e industriale. All'atto pratico, un ingegnere edile realizza bozze, disegni tecnici e progetti delle strutture, realizza studi di fattibilità tecnica e pratica e presiede alla direzione dei lavori. Si occupa anche del collaudo statico per verificare la stabilità strutturale delle opere realizzate nonché della manutenzione degli edifici dal punto di vista architettonico, strutturale e impiantistico. Un ingegnere edile è un professionista sicuramente in possesso delle conoscenze, abilità e competenze richieste per eseguire puntuali e approfondite valutazioni immobiliari in cui analizzare con attenzione le condizioni degli immobili al fine di stabilirne il valore.
La valutazione immobiliare è un’operazione essenziale quando si richiede un mutuo o un prestito che implichi l’accensione di un’ipoteca su un immobile. La banca, prima di decidere se accordare un prestito, effettua una serie di attente valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo viene richiesto. Per stabilire se l'immobile rappresenti realmente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, è proprio della valutazione immobiliare che l’istituto di credito si serve. A tal fine, viene nominato un perito tecnico che ispezioni l’immobile per cui il mutuo è stato richiesto, ne valuti le condizioni e ne stabilisca il valore.
Successivamente alla visita in loco, il perito fornisce alla banca una scheda tecnica dettagliata contenente gli elementi utili per stabilire se accordare il prestito o meno e calcolare l’importo da concedere e le relative condizioni.
Un agronomo può effettuare la valutazione di terreni e immobili rurali e offrire consulenze estimative. Si tratta di un professionista in possesso di solide competenze in ambito agrario, forestale ed ecologico e di una formazione completa e approfondita in materia di discipline agrarie, che comprendono lo studio del suolo e dell'ambiente rurale.
Per farsi un’idea a grandi linee di quello che potrebbe essere il valore della propria abitazione si può anche procedere con appositi strumenti di valutazione online. L’operazione richiede pochi minuti e la procedura da seguire è in genere molto semplice e intuitiva.
Basandosi su un metodo statistico, avanzati sistemi elaborano i dati forniti e li confrontano a quelli di immobili simili per determinare il valore di mercato. Questo metodo può essere utile per farsi un’idea approssimativa di quanto sia aumentato o diminuito il valore della propria abitazione dal momento dell’acquisto e a quanto potenzialmente la si potrebbe vendere.
Per completare la valutazione online è opportuno concordare un’approfondita visita in loco con un professionista, durante la quale vengano analizzati i vari fattori che concorrono alla definizione del valore dell’immobile.
In Italia, il costo medio di una valutazione immobiliare eseguita da un esperto è indicativamente compreso tra 300 e 600 euro.
Il professionista incaricato di valutare un immobile in vendita all’asta e redigere la perizia è il consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice, che ispeziona l’immobile al fine di stimarne complessivamente il valore ai fini della vendita all’asta ed effettua le dovute indagini catastali e le verifiche sullo stesso al fine di rilevarne la conformità alla normativa urbanistica.
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