Effettuare una stima immobiliare è utile in qualsiasi circostanza, dalle operazioni di compravendita immobiliare a successioni ereditarie, separazioni, divorzi, richieste di mutuo o semplicemente per farsi un’idea di quanto sia aumentato o diminuito il valore della propria abitazione dal momento dell’acquisto. Qui di seguito indichiamo un esempio di valutazione immobiliare con i criteri da considerare, la formula da applicare per calcolare il valore dell’immobile e il modello fac-simile della relazione tecnica redatta da un professionista dopo un’attenta ispezione dell’unità abitativa.
La valutazione di un immobile è un’operazione regolamentata dal decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016, che fornisce specifiche indicazioni su come eseguire la stima e indica i parametri da tenere in considerazione per determinare il valore della proprietà, tra cui:
Per valutare un immobile si applica una precisa formula, che indichiamo di seguito:
Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
La superficie commerciale è, in sostanza, lo spazio calpestabile dell’immobile, a cui aggiungere la superficie corrispondente a muri perimetrali, balconi, terrazzi ed eventuali giardini.
La quotazione al metro quadro è, invece, il valore attribuito a un metro quadro di un immobile, consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione degli utenti un’apposita banca dati.
I coefficienti di merito sono cifre che occorre aggiungere o, viceversa, sottrarre all’importo ottenuto. Si riferiscono a fattori che possono rendere l’immobile più o meno pregiato, come il piano, la luminosità, l’esposizione e lo stato manutentivo generale.
Supponiamo di avere un bilocale con una superficie commerciale di 70 metri quadri, situato in una zona dove la quotazione al metro quadro è di 2000 euro. Calcolando i coefficienti di merito si ottiene un valore pari a 1,1.
Inseriamo questi valori nella sopraindicata formula:
Valore di mercato=70 metri quadri ×2000 euro/mq × 1,1 = 154.000 euro
Il valore di mercato dell'appartamento ammonterebbe in questo caso a 154.000 euro.
La relazione di valutazione immobiliare è un documento redatto da un professionista abilitato, che contiene una serie di dati volti a descrivere esaustivamente l’immobile oggetto di stima e determinarne il valore economico-commerciale. Il documento contiene una serie di informazioni, che riassumiamo di seguito:
In genere a una relazione di stima vengono allegati elaborati planimetrici, mappe, visure catastali e materiale fotografico.
Redatta da ______, con studio in _____ iscritto all’Ordine____ inerente un’unità immobiliare adibita ad abitazione civile sita in ________.
Premesso che
Il/la sottoscritto/a ha ricevuto incarico dal proprietario sig.__________ di effettuare una valutazione immobiliare del succitato immobile, recandosi in loco per prendere visione dello stesso:
unità immobiliare adibita a civile abitazione, ubicata in ______
L’unità immobiliare di proprietà di ________ è descritta al foglio __, particella___, sub. __.
La costruzione risulta edificata nell’anno ______, è iscritta nella categoria catastale___, classe catastale ___, e ha una consistenza di ___ vani e una rendita di ___ euro.
L’unità immobiliare è ubicata in _____ ed è composta da__ locali, per una metratura pari a _____. Il sopralluogo, finalizzato a un’analisi delle caratteristiche del bene, è stato effettuato in data _____.
Il bene è situato in un fabbricato che si eleva per tre piani. Durante il sopralluogo, il fabbricato presenta uno scadente stato di conservazione.
L’immobile è posto al terzo piano ed è composto da ____ vani e dotato di un impianto di riscaldamento autonomo. L’appartamento è composto dai seguenti vani:
Il livello di finitura dell’unità immobiliare è discreto.
Il fabbricato presenta la seguente superficie, al lordo dei muri: m.q. _______
Il bene oggetto di stima è localizzato in corrispondenza dell’incrocio tra le vie ___. La zona è centrale e relativamente vicina alla stazione ferroviaria.
I criteri adottati per la determinazione del valore dell’immobile sono ____, che si basano su_____.
Per determinare il valore di detto immobile si è ricorsi a una stima basata sui dati della Borsa Immobiliare di _______, al fine di dedurne il valore di mercato.
La valutazione di immobili simili edificati nell’anno _______ in uno scadente stato di conservazione è tale da determinare una valutazione pari a ___ euro al metro quadro. Ne consegue che il valore del bene sia pari a ____euro.
Nel caso di beni in scadente stato di conservazione si applica un coefficiente di riduzione del valore pari al ____%. Si ottiene, quindi, un valore di mercato pari a _____ euro, a cui si sottrae l’importo relativo allo scadente stato di conservazione nel momento in cui ha avuto luogo la stima. L’importo della riduzione sarà pari a ____ euro, risultando in un valore di mercato di ____ euro.
È stata effettuata una seconda valutazione, determinando il valore dell’immobile sulla base della rendita catastale, compiutamente regolamentata dall'articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939. Dalla rendita catastale si è estrapolato il valore catastale dell’immobile. Il valore catastale è stato calcolato moltiplicando la rendita per il coefficiente di 126 normalmente utilizzato per gli immobili appartenenti alla categoria A. Il valore da rendita catastale risulta essere di ____ euro.
Considerando i deprezzamenti stabiliti in base allo stato di manutenzione attuale, il più probabile valore dell’immobile oggetto della presente stima è pari a ___ euro.
Con un valutatore immobiliare online è possibile ottenere in pochi istanti un prospetto in cui sono indicati il valore della proprietà e un prezzo di vendita o affitto indicativo. L’operazione richiede pochi minuti e la procedura da seguire è in genere molto semplice e intuitiva. La illustriamo schematicamente di seguito:
Per ottenere una valutazione accurata è consigliabile fornire informazioni quanto più precise e dettagliate.
Basandosi su un metodo statistico, avanzati sistemi elaborano istantaneamente i dati forniti e li confrontano a quelli di immobili simili per determinare il valore di mercato, che ti verrà comunicato via email unitamente a un report di valutazione immobiliare, di cui indichiamo di seguito un esempio.
Dettagli della proprietà
Valutazione immobiliare
L’intervallo di prezzo indicativo riportato nel report è calcolato elaborando criteri quantitativi e qualitativi relativi alle caratteristiche e alla posizione della proprietà in questione. I modelli di valutazione online vengono regolarmente aggiornati sulla base delle quotazioni di mercato e delle ultime transazioni.
Il valore di un immobile dipende essenzialmente da metratura, numero di locali, ubicazione, stato di manutenzione e dalla presenza di pertinenze, quali garage e cantine. Concorrono a determinarne il valore anche le condizioni degli infissi e dell’impianto elettrico, idrico e sanitario.
Valutare un immobile con un valutatore online per avere un’idea del suo valore è un servizio in genere offerto gratuitamente. Per completare la valutazione è opportuno concordare un’approfondita visita in loco con un agente immobiliare, durante la quale, gratuitamente e senza impegno, verranno analizzati i vari fattori che concorrono alla definizione del valore dell’immobile. Rivolgendosi, invece, a un tecnico, la stima del valore di un immobile è in genere un servizio a pagamento.
Se si è interessati a vendere una proprietà, conoscere il suo valore è essenziale per stabilire un prezzo di vendita equo e negoziare in modo efficace con i potenziali acquirenti. Per chi, invece, è interessato a comprare un immobile, sapere quanto vale aiuta a valutare meglio la propria capacità d’acquisto e pianificare eventuali finanziamenti necessari.
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