Un istituto di credito, prima di decidere se accordare un prestito, effettua una serie di valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo è stato richiesto. Per stabilire se il bene rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, la banca si serve della perizia estimativa, eseguita da un perito abilitato. Cosa succede, però, se la valutazione immobiliare eseguita dal perito risulta essere imprecisa? Cosa fare se il perito nominato dalla banca sottostima o sovrastima il bene? Vediamo cosa è consigliabile fare se il perito valuta di più la casa o se ne sottostima il valore.
La relazione relativa a una perizia immobiliare rientra nel novero delle documentazioni necessarie per richiedere un mutuo o un prestito che implichi la costituzione di un’ipoteca su un immobile. La banca nomina un perito tecnico abilitato e iscritto all’ordine della categoria professionale di appartenenza, che ispeziona attentamente l’immobile per cui il mutuo è stato richiesto, ne valuta le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive e ne determina il valore.
La perizia fornisce, quindi, una valutazione oggettiva del valore reale del bene. Questa stima serve alla banca per determinare l’importo del finanziamento da concedere e le relative condizioni. La perizia estimativa è, quindi, uno degli step essenziali nella procedura che porta all’erogazione di un mutuo. Con la perizia, la banca può verificare che:
Nel caso in cui il mutuatario non adempiesse al pagamento delle rate del mutuo, la proprietà può essere pignorata dalla banca e venduta all’asta per rifarsi della restituzione non avvenuta. Con la perizia tecnica, quindi, l’istituto di credito controlla che il bene da aggredire in caso di insolvenza del mutuatario abbia un valore adeguato.
Proprio per questo motivo le banche solitamente si limitano a concedere a titolo di mutuo l’80% del valore dell’immobile per cui il prestito è stato richiesto. Così facendo, in caso di inadempimento del mutuatario, la banca può pignorare il bene, soddisfacendosi interamente sullo stesso. L’importo in genere può essere elevato fino al 100% solo ed esclusivamente in presenza di solide garanzie aggiuntive.
In fase di perizia, il perito esamina, analizza e valuta i seguenti aspetti:
Nella perizia vengono considerati anche specifici coefficienti necessari per stabilire il valore ottenibile in caso di forzato realizzo della vendita.
Il perito, inoltre, rileva e segnala eventuali irregolarità, difformità urbanistico-catastali e abusi edilizi che potrebbero richiedere sanatorie e interventi per la messa in sicurezza dell’immobile.
Una volta terminata la visita in loco ed eseguite le necessarie indagini, il perito redige una relazione che consegnerà all’istituto di credito entro una decina di giorni, allegando elaborati planimetrici, mappe e materiale fotografico degli interni ed esterni dell'immobile.
Se pensi che il valore dell’immobile sia stato sottostimato, puoi contestare la valutazione effettuata dal perito della banca.
Facciamo un esempio pratico. L’agente immobiliare che sta gestendo l’iter di compravendita effettua un’accurata valutazione dell’immobile che vorremmo acquistare con il mutuo e stabilisce che il suo valore sia 100.000 euro. L’immobile è, però, stimato solo 80.000 euro dal perito nominato dalla banca.
In questo caso è opportuno contestare la perizia tecnica della banca. Considerando che, come accennato, il mutuo erogato coprirebbe l’80% del valore dell’immobile, in presenza di una cotanto sfavorevole perizia estimativa, il richiedente otterrebbe solo una parte di quanto necessita per l’acquisto della proprietà.
Riprendendo l’esempio di cui sopra, supponiamo che il perito valuti l’appartamento 80.000 euro e, in base alla sua stima, la banca si dichiari disposta a erogare un mutuo di 64.000, ossia l’80% della cifra stimata. Considerando che, invece, l’appartamento vale 100.000 euro, potremmo non disporre della liquidità sufficiente per saldare ciò che resta scoperto.
La perizia immobiliare può essere contestata presentando alla banca una dettagliata relazione di stima elaborata da un valutatore immobiliare certificato, un professionista dell’estimo o un geometra, architetto o ingegnere debitamente iscritti ai relativi albi professionali. Nell’elaborato devono essere espressamente indicati l’effettivo valore di mercato dell’immobile in questione e il metodo adottato per eseguire la valutazione.
Si consiglia altresì di sottoporre la perizia estimativa della banca all’attenzione dei suddetti professionisti, affinché rilevino le eventuali inesattezze e imprecisioni che possono aver portato a elaborare un’ingiusta sottostima del valore dell’immobile.
Tornando all’esempio di prima, potremmo provare a fare in modo che il perito nominato dalla banca e il valutatore immobiliare da noi incaricato effettuino il sopralluogo insieme lo stesso giorno, affinché si possano confrontare direttamente.
È piuttosto raro, ma può capitare che dalla perizia estimativa condotta dal perito nominato dalla banca risulti un valore della proprietà superiore al prezzo di acquisto. Normalmente in questo caso la banca concede a titolo di mutuo l’80% del valore più basso tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto.
Supponiamo, per esempio, di acquistare un immobile a 100.000 euro e che dalla perizia emerga un valore di 110.000 euro. In questo caso la banca acconsentirebbe a erogare fino a 80.000 euro, ossia l’80% del prezzo di acquisto.
In presenza, però, di una differenza superiore al 20%, la banca solitamente chiede spiegazioni.
Tornando all’esempio illustrato in precedenza, ipotizziamo che, in sede di perizia estimativa, il nostro immobile del valore di 100.000 euro venga valutato 200.000 euro dal perito incaricato dalla banca a cui abbiamo richiesto il mutuo.
In questo caso la situazione potrebbe complicarsi non poco. In presenza di una discrepanza così marcata tra il valore di perizia e il prezzo di acquisto, la banca molto probabilmente esigerebbe spiegazioni, poiché potrebbe a buon diritto sospettare che l’acquirente e il venditore si siano accordati per indicare un valore di compravendita inferiore a quello effettivo per pagare meno tasse. Questo di certo non deporrebbe a favore del mutuatario, che con buona probabilità si vedrebbe negare la concessione del mutuo.
Se il perito incaricato dalla banca sovrastima il bene, si può provare a chiedere una nuova perizia, possibilmente in presenza di un valutatore immobiliare o un professionista dell’estimo incaricato dal richiedente, in modo che si possano confrontare e valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore dell’immobile, considerando anche l’andamento del mercato immobiliare locale e la situazione della domanda e dell’offerta oltre alle caratteristiche della proprietà.
La contestazione della perizia immobiliare non costringe l’istituto di credito a concedere il mutuo a condizioni diverse da quelle che ha stabilito. Se la banca non accetta la contestazione, puoi provare a richiedere un altro prestito per ottenere la restante parte di denaro che occorre per acquistare l’immobile in questione. In alternativa puoi sempre rivolgerti a un altro istituto di credito.
Le banche effettuano una perizia tecnica per appurare che l'immobile che verrà utilizzato come garanzia per il mutuo abbia un valore adeguato.
Per evitare sorprese quando si richiede un mutuo può essere utile eseguire un’approfondita valutazione dell’immobile prima di fare la proposta di acquisto.
