Per valutare un immobile ai fini della successione si parte dal suo valore di mercato o dal valore catastale rivalutato (calcolato dalla rendita catastale), utilizzando strumenti online, banche dati OMI o una perizia professionale. Su questo valore si calcolano imposta di successione e imposte ipotecaria e catastale dovute sugli immobili.
Sintesi
In seguito al decesso del proprietario di un immobile si procede con la successione, ovvero col passaggio di proprietà ai suoi eredi. In questo articolo, spieghiamo come procedere alla valutazione di un immobile per una successione.
La valutazione di un immobile presenta sempre gli stessi criteri, a prescindere dalla motivazione che la pone in essere. Ciò vuol dire che la procedura di valutazione di un immobile per successione non differisce da quella richiesta per una qualsiasi altra motivazione.
L’unico elemento che caratterizza la successione è dato dalle quote ereditarie nelle quali un immobile potrebbe essere suddiviso. Tale aspetto richiede lo studio del caso specifico, in base a quanto espresso nell’eventuale testamento e alla mappatura complessiva dei soggetti aventi diritto all’eredità.
Per calcolare il valore di un immobile per la successione si può procedere in tre diverse modalità:
Il portale dell’Agenzia delle Entrate offre la possibilità di consultare liberamente le quotazioni del mercato immobiliare pubblicate dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Si tratta di valutazioni per metro quadro, aggiornate periodicamente, in riferimento a specifiche zone del territorio italiano.
Per procedere, basta accedere a questa pagina e procedere con l’inserimento dei dati per ricercare la zona d’interesse all’interno dell’archivio. I dati richiesti comprendono la provincia, la città, la fascia/zona (es. centrale, centro storico ecc.) e il tipo di destinazione (es. residenziale). In questo modo, verrà visualizzata una tabella simile a quella qui sotto.
In questo caso, la tabella si riferisce agli immobili a destinazione residenziale del centro storico di Bologna, ma la stessa ricerca si può fare per qualsiasi zona di qualsiasi altra zona d’Italia.
Come si può vedere, dalla tabella si può individuare il valore di mercato e di locazione per le varie tipologie di immobile residenziale, suddivise anche per stato conservativo.
Da questa tabella, ad esempio, chi desidera vendere una casa in uno stato conservativo normale può calcolare il prezzo al metro quadro dalla colonna “Valore di Mercato”, che comprende valori che vanno da 2700€ a 4000€ ottenendo così una valutazione minima e massima del metro quadro. Moltiplicando i metri quadri complessivi per tali valori si ottiene una valutazione immobiliare con l’OMI che, come precisato anche sullo stesso portale, è da tenere presente come “linea di massima” ma non rappresenta una stima precisa, che invece deve tener conto di parametri più dettagliati per uno specifico immobile.
Per ottenere la stima più precisa di un immobile il modo migliore è di rivolgersi ad un valutatore immobiliare certificato, che può essere un architetto, un perito, un agente immobiliare o chi detenga una certificazione riconosciuta.
Gli agenti immobiliari di zona hanno in più il senso del mercato e quindi riescono a creare una valutazione dell’immobile per successione anche in base ai parametri specifici di una determinata zona (es. quanto è attrattiva sul mercato).
Per ottenere una valutazione da parte di un valutatore certificato, è necessaria un’accurata visita in loco, presso l’immobile. A differenza delle altre due metodologie viste in precedenza, questa non si può fare online.
La tassa di successione sugli immobili non ha un’aliquota “fissa”, ma dipende da due fattori principali:
Le aliquote e le franchigie attualmente in vigore (2025) sono le seguenti:
In pratica, per molti passaggi tra genitori e figli l’imposta di successione non si paga affatto, perché il valore netto ricevuto da ciascun figlio spesso non supera la franchigia di 1 milione di euro. Restano però dovute, se ci sono immobili, le imposte ipotecaria e catastale, la tassa ipotecaria, l’imposta di bollo e gli altri tributi connessi alla formalizzazione della successione.
Il calcolo dell’imposta di successione sugli immobili segue una sequenza logica abbastanza precisa:
Se ricorrono i requisiti per l’agevolazione “prima casa” in successione, imposta ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 € ciascuna, indipendentemente dal valore dell’immobile.
Nel complesso, le spese di una successione che comprende immobili possono essere suddivise in quattro blocchi:
In sintesi, in una successione con un solo immobile non di grande valore e con agevolazione prima casa, i costi “minimi” possono aggirarsi nell’ordine di 600–1.500 € tra imposte fisse e spese professionali; salendo di numero di immobili, valore e complessità, le cifre possono aumentare sensibilmente.
Di seguito una tabella comparativa semplificata tra Italia e alcuni principali paesi europei, riferita alle eredità tra genitori e figli e basata su regole in vigore o consolidate fino al 2024–2025 (valori indicativi, soggetti ad aggiornamenti normativi).
| Paese | Franchigia indicativa per figli/coniuge | Aliquote indicative su eredità in linea retta | Note principali |
|---|---|---|---|
| Italia | 1.000.000 € per ciascun figlio/coniuge | 4% oltre la franchigia (fino all’8% per altri soggetti) | Franchigie elevate e aliquote basse: gettito tra i più contenuti in Europa. |
| Francia | Circa 100.000 € per ciascun figlio; franchigie inferiori per altri parenti | Aliquote progressive dal 5% al 45% per trasferimenti tra genitori e figli; fino al 60% per eredi non parenti stretti | Sistema fortemente progressivo, franchigie più basse e aliquote più alte rispetto all’Italia. |
| Germania | Circa 400.000 € per figli, 500.000 € per coniuge; franchigie minori per altri | Aliquote circa 7–30/50% a seconda del valore e della classe di parentela | Struttura per “classi” di eredi con combinazione di franchigie e scaglioni progressivi. |
| Spagna | Franchigia tipica 16.000 € circa per coniuge, figli e nipoti (varia per Comunità Autonoma) | Aliquote generalmente dal 7% al 34%, con forti differenze regionali | Ogni Comunità Autonoma può introdurre riduzioni/agevolazioni, creando un quadro molto eterogeneo. |
| Regno Unito | 325.000 £ franchigia base per l’“estate”; fino a 500.000 £ se la casa va a figli/nipoti (main residence nil-rate band) | Aliquota standard 40% sulla parte che eccede la franchigia | L’Inheritance Tax si applica sull’intero patrimonio; possibile trasferire la franchigia al coniuge superstite. |
Da questa comparazione emerge che l’Italia ha una delle tassazioni ereditarie complessivamente più leggere, grazie a franchigie molto alte e aliquote contenute, soprattutto per i trasferimenti in linea retta.
La rendita catastale è il punto di partenza per la valutazione fiscale dell’immobile in successione, ma non coincide necessariamente con il valore di mercato.
In pratica:
Il fisco, salvo casi particolari (ad esempio rettifiche per valori dichiarati palesemente sottostimati), accetta come base imponibile il valore catastale correttamente calcolato; tuttavia, chi deve vendere o dividere l’immobile tra più eredi ha interesse a conoscere anche una stima di mercato, da ottenere con strumenti online, comparazione OMI o perizia tecnica.
Per il calcolo della base imponibile immobiliare in successione, i passaggi tipici sono:
In ogni caso, quando vi sono più immobili, donazioni pregresse o situazioni complesse (usufrutto, nuda proprietà, comproprietà fra molti soggetti), è prudente far verificare il calcolo da un notaio, CAF o consulente fiscale.
Calcolatore valore catastale e imposte sugli immobili in successione
1. Calcolo del valore catastale
Inserisci i dati dell'immobile per ottenere il valore catastale ai fini delle imposte di successione, ipotecaria e catastale.
2. Stima dell’imposta di successione per un singolo erede
Inserisci il valore netto che un erede riceve (immobili, denaro e altri beni al netto dei debiti deducibili) e il grado di parentela.
Nella valutazione immobiliare per successione, si considerano il valore di mercato dell'immobile, la sua ubicazione, le condizioni strutturali, l'anno di costruzione, la metratura e le eventuali rendite catastali. Si può richiedere anche una perizia da un esperto valutatore per una stima più accurata.
La rendita catastale è moltiplicata per dei coefficienti specifici (dipendenti dalla categoria catastale e da altri fattori) per ottenere il valore catastale, che è uno dei parametri considerati nella valutazione immobiliare per successione. Questo valore è spesso inferiore al valore di mercato e può influire sull'ammontare delle imposte di successione.
Non è obbligatorio, ma è consigliato. Una valutazione professionale può fornire una stima accurata e imparziale dell'immobile, utile per determinare le tasse di successione e per evitare contestazioni tra gli eredi. Inoltre, una valutazione esperta può essere necessaria in caso di disaccordi o procedimenti legali.
Per calcolare il valore catastale di un immobile occorre partire dalla rendita catastale, rivalutarla del 5% e moltiplicarla per il coefficiente catastale previsto per la relativa categoria (abitazione principale, seconda casa, negozio, ufficio, ecc.). Il risultato rappresenta, nella maggior parte dei casi, la base imponibile su cui calcolare imposta di successione, donazione, registro, ipotecaria e catastale.
Il valore di un immobile commerciale accatastato in C/1 (negozi e botteghe), ai fini di successione e delle imposte indirette, si calcola di norma moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il moltiplicatore 40,80. In alternativa, se si parte dalla rendita non rivalutata, si può utilizzare direttamente il coefficiente 42,84, che incorpora già la rivalutazione del 5%.
I figli pagano l’imposta di successione solo se il valore netto di ciò che ricevono supera la franchigia di 1.000.000 € per ciascun erede. Se la quota ereditata (al netto dei debiti deducibili) è pari o inferiore a 1.000.000 €, l’imposta di successione è zero; sull’eventuale eccedenza si applica l’aliquota del 4%. Restano comunque dovute, in presenza di immobili, l’imposta ipotecaria e catastale e gli altri tributi fissi legati alla formalizzazione della successione.»
