Spesso avrai sentito parlare di valutazione catastale, ma cosa indica questo termine? Si tratta di una tipologia di stima legata alle imposte e in questo articolo scopriremo come si effettua e quali fattori ne possono determinare la variabilità. Vedremo la differenza tra edifici con funzione abitativa, negozi, uffici e terreni.
La valutazione catastale è finalizzata a stabilire il valore di un immobile, in base al quale vengono calcolate le imposte, comprese quelle di registro, successione, donazione, ipotecarie e catastali. In sostanza, più il valore della valutazione catastale è alto, più aumenteranno le tasse da pagare.
Per effettuare una valutazione catastale sono due gli elementi di cui è necessario essere a conoscenza, quali:
I coefficienti catastali variano a seconda delle diverse categorie a cui può appartenere un immobile, come vedremo nei prossimi paragrafi.
La rendita catastale si ricava moltiplicando l’estensione in metri quadri per la tariffa d’estimo, stabilita dal comune. Si può richiedere questo dato all’agenzia del catasto, ricavarla dalla dichiarazione dei redditi o facendo richiesta online all’ente predisposto.
Per calcolare la rendita catastale legata ai terreni agricoli, invece, bisogna avere il reddito dominicale che dipende dal tipo di coltura che si produce in questi terreni destinati ad attività agricole, al quale va sottratto il netto delle spese di conservazione del capitale fondiario.
La tariffa d’estimo varia a seconda della zona in cui si trova il bene e va moltiplicata per il numero di ettari coltivati. Ogni dieci anni questa tariffa può essere rivista dalle amministrazioni locali che possono abbassare o aumentare il prezzo richiesto.
In caso di perdite pari o superiori al 30% dovute a calamità naturali è possibile avere degli aiuti che riguardano la rendita catastale.
Il coefficiente catastale dipende, come accennato, dalla categoria legata alla destinazione d’uso dell’immobile in questione. Per esempio, una prima casa o un ufficio hanno funzioni diverse e di conseguenza una diversa tassazione.
Le categorie sono le seguenti, con i relativi coefficienti:
I coefficienti di categoria, come accennato, sono stabiliti dalla legge italiana e, nello specifico, dal sopraindicato decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991.
Il valore catastale è un valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per il possesso o l’acquisto di un immobile. Non si riferisce, pertanto, al valore di mercato di un bene immobile, bensì al suo valore ai fini tributari. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la categoria catastale di appartenenza dell’immobile a cui si fa riferimento.
Il valore di mercato serve, invece, per stabilire il prezzo di vendita del bene e viene calcolato moltiplicando i m² dello stesso per il prezzo al metro quadro, considerando anche tutti gli altri coefficienti che possono incidere sulla vendita, come per esempio la posizione, la luminosità e lo stato di manutenzione. Il valore di mercato è sempre pari o superiore al valore catastale.
Per conoscere la rendita catastale di un immobile bisogna consultare una visura catastale, documento che descrive un immobile, oppure ricavarla facendo l'operazione inversa (divisione invece che moltiplicazione) se si conosce il valore catastale.
Supponiamo di avere una prima casa con una rendita catastale di 823 euro. Questa va moltiplicata prima per il 5%, ottenendo un totale di 864,15 euro, che moltiplicheremo per il coefficiente di 115,5. In questo caso il valore catastale sarà di 99.809,32 euro.
Se invece vogliamo scoprire il valore catastale di un negozio con una rendita catastale di 1430 euro, dovremo moltiplicare questa cifra per il 5% arrivando a un totale di 1501,50 euro, che sarà successivamente moltiplicato per 42,84. Il valore catastale di questo negozio corrisponde a 64.324,26 euro.
Gli elementi da tenere in considerazione sono principalmente tre: la rendita catastale, la tariffa d'estimo e la funzione del fabbricato.
Occorre innanzitutto moltiplicare il valore della rendita catastale per il 5%. La cifra che si ottiene è 1050 euro. Moltiplico ora questo importo per 42,84, il coefficiente di categoria catastale. Si ottiene il valore catastale del negozio, che corrisponde a 44.982 euro.
Il valore fiscale di un terreno agricolo si calcola a partire dal reddito dominicale che va rivalutato al 25%. In questo caso si moltiplica il reddito dominicale rivalutato al 25% per il coefficiente di riferimento.
