Valuta un immobile
Valutazione immobiliare gratuita in 3 minuti
Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Valutazione Catastale di Beni Immobili, in Cosa Consiste Questa Stima Immobiliare?

Salvatore
13.12.2023
5 min

Spesso avrai sentito parlare di valutazione catastale, ma cosa indica questo termine? Si tratta di una tipologia di stima legata alle imposte e in questo articolo scopriremo come si effettua e quali fattori ne possono determinare la variabilità. Vedremo la differenza tra edifici con funzione abitativa, negozi, uffici e terreni.

Cos’è e a cosa serve la valutazione catastale di un immobile

La valutazione catastale è finalizzata a stabilire il valore di un immobile, in base al quale vengono calcolate le imposte, comprese quelle di registro, successione, donazione, ipotecarie e catastali. In sostanza, più il valore della valutazione catastale è alto, più aumenteranno le tasse da pagare.

Valutazione immobile da rendita catastale: come si calcola il valore di un immobile dalla rendita catastale?

Per effettuare una valutazione catastale sono due gli elementi di cui è necessario essere a conoscenza, quali: 

I coefficienti catastali variano a seconda delle diverse categorie a cui può appartenere un immobile, come vedremo nei prossimi paragrafi. 

Come si calcola la rendita catastale?

La rendita catastale si ricava moltiplicando l’estensione in metri quadri per la tariffa d’estimo, stabilita dal comune. Si può richiedere questo dato all’agenzia del catasto, ricavarla dalla dichiarazione dei redditi o facendo richiesta online all’ente predisposto.

Per calcolare la rendita catastale legata ai terreni agricoli, invece, bisogna avere il reddito dominicale che dipende dal tipo di coltura che si produce in questi terreni destinati ad attività agricole, al quale va sottratto il netto delle spese di conservazione del capitale fondiario. 

La tariffa d’estimo varia a seconda della zona in cui si trova il bene e va moltiplicata per il numero di ettari coltivati. Ogni dieci anni questa tariffa può essere rivista dalle amministrazioni locali che possono abbassare o aumentare il prezzo richiesto.

In caso di perdite pari o superiori al 30% dovute a calamità naturali è possibile avere degli aiuti che riguardano la rendita catastale.

Coefficiente catastale 

Il coefficiente catastale dipende, come accennato, dalla categoria legata alla destinazione d’uso dell’immobile in questione. Per esempio, una prima casa o un ufficio hanno funzioni diverse e di conseguenza una diversa tassazione. 

Le categorie sono le seguenti, con i relativi coefficienti:

  • immobili con funzione abitativa legata alla prima casa, con un coefficiente pari a 115,5;
  • fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, come per esempio villette unifamiliari (esclusi gli A7/10), con un coefficiente pari a 126;
  • fabbricati appartenenti alla categoria catastale B, come caserme, convitti e collegi, con un coefficiente pari a 176,4;
  • immobili appartenenti alla categoria C, come i magazzini (esclusi i C/1), con un coefficiente pari a 126;
  • uffici appartenenti alla categoria A/10, con un coefficiente pari a 63;
  • negozi appartenenti alla categoria C/1, con un coefficiente pari a 42,84;
  • immobili appartenenti alla categoria D, come cinema, banche, ospedali e fabbriche, con un coefficiente pari a 63;
  • immobili appartenenti alla categoria E, costruzioni a uso pubblico o di interesse collettivo, con un coefficiente pari a 42,84;
  • terreni agricoli, con un coefficiente pari a 112,5 da moltiplicare però a seconda del reddito dominicale, che varia in base al tipo di coltura praticata.

I coefficienti di categoria, come accennato, sono stabiliti dalla legge italiana e, nello specifico, dal sopraindicato decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991.

Qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato?

Valutazione catastale

Il valore catastale è un valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per il possesso o l’acquisto di un immobile. Non si riferisce, pertanto, al valore di mercato di un bene immobile, bensì al suo valore ai fini tributari. Si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la categoria catastale di appartenenza dell’immobile a cui si fa riferimento.

Il valore di mercato serve, invece, per stabilire il prezzo di vendita del bene e viene calcolato moltiplicando i m² dello stesso per il prezzo al metro quadro, considerando anche tutti gli altri coefficienti che possono incidere sulla vendita, come per esempio la posizione, la luminosità e lo stato di manutenzione. Il valore di mercato è sempre pari o superiore al valore catastale.

Come si vede la rendita catastale di un immobile?

Per conoscere la rendita catastale di un immobile bisogna consultare una visura catastale, documento che descrive un immobile, oppure ricavarla facendo l'operazione inversa (divisione invece che moltiplicazione) se si conosce il valore catastale.

Come si effettua la valutazione catastale di un immobile: esempi

Supponiamo di avere una prima casa con una rendita catastale di 823 euro. Questa va moltiplicata prima per il 5%, ottenendo un totale di 864,15 euro, che moltiplicheremo per il coefficiente di 115,5. In questo caso il valore catastale sarà di 99.809,32 euro.

Se invece vogliamo scoprire il valore catastale di un negozio con una rendita catastale di 1430 euro, dovremo moltiplicare questa cifra per il 5% arrivando a un totale di 1501,50 euro, che sarà successivamente moltiplicato per 42,84. Il valore catastale di questo negozio corrisponde a 64.324,26 euro.

Gli elementi da tenere in considerazione sono principalmente tre: la rendita catastale, la tariffa d'estimo e la funzione del fabbricato.

Tre punti chiave

 

  • La valutazione catastale è finalizzata a stabilire il valore di un immobile che il fisco non possa contestare.
  • Per svolgere la valutazione catastale di un immobile bisogna essere a conoscenza della rendita catastale e dei coefficienti catastali, che variano a seconda della categoria a cui appartiene l’immobile. 
  • La valutazione catastale di un immobile si effettua moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la categoria di appartenenza dell’immobile a cui si fa riferimento.

Fonti 

FAQ

Come si fa la valutazione catastale di un negozio con una rendita di 1000 euro?

Occorre innanzitutto moltiplicare il valore della rendita catastale per il 5%. La cifra che si ottiene è 1050 euro. Moltiplico ora questo importo per 42,84, il coefficiente di categoria catastale. Si ottiene il valore catastale del negozio, che corrisponde a 44.982 euro. 

Come si fa la valutazione catastale di un terreno agricolo?

Il valore fiscale di un terreno agricolo si calcola a partire dal reddito dominicale che va rivalutato al 25%. In questo caso si moltiplica il reddito dominicale rivalutato al 25% per il coefficiente di riferimento.

Salvatore
Salvatore D. scrive articoli sul settore immobiliare da 8 anni. È specializzato in finanza, assicurazioni e mercato immobiliare. Si è laureato all’Università di Catania in Italia, con un doppio Master in Economia e Marketing
Articoli correlati
Quali Spazi Aggiungere ed Escludere dal Calcolo della Superficie Lorda?

Quali Spazi Aggiungere ed Escludere dal Calcolo della Superficie Lorda?

Tra i parametri urbanistici richiesti nella presentazione al comune di pertinenza di progetti concernenti la costruzione di nuovi edifici o l’ampliamento di strutture esistenti c’è la superficie lorda, o, più propriamente, superficie lorda di pavimento, spesso indicata con l’acronimo SLP. Vediamo nello specifico di cosa si tratta, a cosa serve e quali elementi vanno inclusi […]
20.05.2024
Cosa Succede se il Perito Valuta di Più la Casa o ne Sottostima il Valore? 

Cosa Succede se il Perito Valuta di Più la Casa o ne Sottostima il Valore? 

Un istituto di credito, prima di decidere se accordare un prestito, effettua una serie di valutazioni sia sul richiedente sia sull’immobile per cui il mutuo è stato richiesto. Per stabilire se il bene rappresenti effettivamente una garanzia sufficiente per la concessione del mutuo, la banca si serve della perizia estimativa, eseguita da un perito abilitato. […]
22.04.2024
Valutazione Immobiliare di un Capannone Industriale: gli Aspetti da Considerare

Valutazione Immobiliare di un Capannone Industriale: gli Aspetti da Considerare

La valutazione immobiliare di un capannone industriale finalizzata alla sua cessione o ad altre finalità si articola in modo differente rispetto alla valutazione di immobili con funzione abitativa o esercizi commerciali. I fattori da considerare e le fasi del processo valutativo possono essere gli stessi ma a cambiare sono l’approccio, la prospettiva e il punto […]
15.04.2024