Valore del Giardino al Mq nella Valutazione di un Appartamento

In questo articolo illustreremo le procedure preliminari e gli elementi utili per eseguire la valutazione di un appartamento con giardino o terrazzo. Vedremo anche cosa cambia rispetto alla valutazione dei valori immobiliari di altre tipologie di proprietà con scopo abitativo, corredate anch’esse di giardini e terrazzi.

Come si calcola il valore del giardino al mq: metodo e incidenze

1. Raccogli i dati: m² lordi interni, m² giardino, terrazzi/logge, balconi, box/posti auto, pertinenze varie; prezzo €/m² OMI + comparabili reali.
2. Applica le incidenze (tabella sotto) per convertire le pertinenze in m² commerciali.
3. Somma: SC = interni + (pertinenze × coefficiente).
4. Moltiplica: Valore = SC × €/m² (OMI aggiustato dai comparabili).
5. Correggi per stato/piano/esposizione/privacy/rumore/manutenzione (+/–).

Qui di seguito mostriamo una tabella con i coefficienti usati di frequente in stime/professionali e guide tecniche. Non sono “legge”, ma prassi consolidate e ampiamente adottate.

Come misurare le pertinenze:

• Balconi/terrazze: fino al contorno esterno.
• Giardini/aree scoperte a uso esclusivo: fino al confine di proprietà; se c’è muro in comunione/altro manufatto di confine, si misura fino alla mezzeria.

Esempio - Calcolo valore immobile: Appartamento con giardino e terrazzo

• Dati: interni 90 m²; terrazzo 20 m²; giardino 60 m²; €/m² di zona (OMI + comparabili) = 3.000 €.
• Conversione pertinenze:
  
  • Terrazzo: 20 × 35% = 7,0 m²
  • Giardino: 25 × 15% = 3,75 m²; eccedenza 35 × 5% = 1,75 m² → totale 5,5 m²
• Superficie commerciale: 90 + 7 + 5,5 = 102,5 m²
• Valore: 102,5 × 3.000 = 307.500 €
• Aggiustamenti (esempi): + per esposizione sud/ovest e privacy; – se il giardino è ombreggiato/rumoroso o con alti costi di manutenzione.

Calcolatore: stima rapida dell’appartamento con giardino e pertinenze

Fattori correttivi di mercato degli immobili con giardino di pertinenza (da applicare al risultato)

Una volta ottenuto il risultato della valutazione, vanno applicati dei fattori correttivi, quali: 

• Piano e contesto: piani alti/attici con grandi terrazzi spesso più premiati di piani bassi con giardino esposto sulla strada.
• Privacy e affacci: schermature verdi, assenza di affacci diretti, vista.
• Qualità d’uso: accesso diretto dalla zona giorno, superficie pianeggiante e drenata, presenza di punti acqua/luce.
• Stato e costi: irrigazione, illuminazione, arredi, manutenzione ordinaria/straordinaria.
• Domanda locale: differenze città/quartiere anche molto marcate.

Applicazione pratica: Valore finale = Valore base × (1 + somma/molt. dei correttivi). Se usi correttivi separati, applicali in modo moltiplicativo (es. ×1,05 ×0,98 …) per evitare distorsioni.

Qual è il costo di un giardino al metro quadro in Italia? Quanto costa nelle città 

Aspetti giuridici e tecnici da considerare nella valutazione di un appartamento con giardino

• Uso esclusivo e proprietà esclusiva
  Il giardino può essere di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare oppure una parte comune a cui è attribuito un uso esclusivo. Nel primo caso il diritto è pieno e si trasferisce con l’immobile; nel secondo l’opponibilità a terzi dipende dal titolo che lo prevede e dalla sua trascrizione. La giurisprudenza chiarisce che non si creano “diritti reali atipici” sulle parti comuni al di fuori dei tipi previsti dalla legge. Prima di stimare il valore è opportuno leggere atto di provenienza e regolamento condominiale.
  
  
• Tabelle millesimali
  Le tabelle millesimali non sono redatte dal Comune: fanno parte della documentazione condominiale, sono predisposte di norma da un tecnico o dal costruttore e approvate dall’assemblea. Servono a ripartire spese e diritti di voto e non coincidono con il valore di mercato, ma aiutano a inquadrare l’unità nel condominio.
  
  
• Rilievi e misure
  Per le pertinenze esterne la misurazione segue criteri pratici: balconi e terrazze si considerano fino al contorno esterno; giardini e aree scoperte fino al confine di proprietà. Se il confine è un muro in comunione o un altro manufatto condiviso, si assume la mezzeria. È buona prassi verificare superfici e planimetrie con un rilievo aggiornato.
  
  
• Dati di mercato
  La stima parte dalle quotazioni OMI della microzona come riferimento di base e si affina con i comparabili: vendite recenti o annunci verificati di immobili simili per posizione, metratura, stato, piano e pertinenze. Questo confronto consente di attribuire un €/m² realistico per il caso specifico.

Come calcolo il valore dell'appartamento con un giardino condominiale

Prima domanda: è senza uso esclusivo o con uso esclusivo?

A) Giardino condominiale senza uso esclusivo (spazio comune a tutti)

• Non si aggiungono m² commerciali. Il giardino comune non entra nella superficie commerciale dell’unità.
• Metodo:
  
  1. Calcola la SC solo con superfici dell’unità e pertinenze esclusive (interni + balconi/terrazzi/box ponderati).
  2. Stima l’€/m² usando comparabili in stabili con giardino condominiale (se puoi). Se usi solo OMI o comparabili senza giardino comune, puoi applicare un correttivo amenity piccolo: in genere 0–3% (fino a 5% in contesti molto richiesti e ben curati).
  3. Considera l’effetto spese condominiali: se alte per manutenzione del verde, puoi limare 0,5–1,5%.
     
• Esempio flash: interni 90 m², balcone 12 m² (25%→ 3 m²), SC = 93 m². €/m² base 3.000 → Valore base = 279.000 €. Se il giardino comune è un plus reale, +2% → 284.580 €; se spese molto alte, −1% → circa 281.700 €.
  (Attenzione a non “doppiare”: se i comparabili hanno già il giardino condominiale, di solito il premio è già dentro l’€/m²).

B) Giardino condominiale con uso esclusivo (assegnato a una singola unità)

• Si conteggiano m² ponderati. Trattalo come giardino a uso esclusivo dell’unità (verifica atto e regolamento):
  
  • Appartamento: 15% fino a 25 m²; 5% oltre.
  • Villa: 10% fino a 25 m²; 2% oltre.
    
• Esempio flash: stessi 90 m² + giardino in uso esclusivo 40 m² → quota commerciale giardino = 25×0,15 + 15×0,05 = 5,5 m². Con il balcone (3 m²) SC = 98,5 m². A 3.000 €/m² → 295.500 €. Poi applica eventuali correttivi (privacy, qualità d’uso, domanda locale) ± qualche punto percentuale.

Differenze tra giardino e lastrico solare

Un giardino è un’area a terra, verde e fruibile, che non copre locali sottostanti; può essere di proprietà esclusiva o parte comune con uso esclusivo.

Un lastrico solare è invece la copertura piana dell’edificio: può essere praticabile/terrazza, ma resta un “tetto”, con responsabilità e spese tipicamente diverse in caso di infiltrazioni.

In valutazione incidono in modo diverso sulla superficie commerciale: in prassi, il giardino di un appartamento pesa circa 15% fino a 25 m² (poi 5%), mentre lastrico/terrazzo contano spesso 25% fino a 25 m² (poi 10%).

Anche la fruibilità cambia: il giardino richiede manutenzione del verde e offre privacy/uso outdoor a quota terreno; il lastrico privilegia vista ed esposizione ma ha esigenze di impermeabilizzazione e sicurezza. Misure: balconi/terrazze/lastrici fino al contorno esterno; giardini fino al confine (o mezzeria se confine in comunione).

Fonti

1. Agenzia delle Entrate – OMI (Quotazioni immobiliari, panoramica e accesso ai dati): https://www.agenziaentrate.gov.it
2. Normattiva – DPR 138/1998 (criteri tecnici e superfici catastali): https://www.normattiva.it
3. Borsino Immobiliare – Guida: come calcolare la superficie commerciale (coefficienti/prassi): https://borsinoimmobiliare.it
4. Advant Nctm – Approfondimento su Cass. SS.UU. 28972/2020 (uso esclusivo/parti comuni; art. 1126 c.c.): https://www.advant-nctm.com