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Nel presente contributo si vuole approfondire la tematica dell’accatastamento C2. Vediamo nello specifico quanto vale un immobile C2 e quali tipologie di beni rientrano in questa categoria catastale.
Rientrano nella categoria catastale C2 gli immobili adibiti a:
Nella categoria C2 rientrano anche i fienili agricoli e non agricoli, le case cantoniere situate lungo le strade statali e provinciali, le soffitte e le cantine disgiunte dalle abitazioni.
Gli immobili accatastati C2 sono, quindi, spazi in cui si custodiscono manufatti e prodotti di vario genere ed eventualmente si procede con la vendita all’ingrosso degli stessi.
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Il calcolatore online consente di stimare rapidamente il valore catastale di un immobile C2 partendo dalla rendita catastale indicata in visura. È sufficiente inserire la rendita e selezionare il tipo di calcolo da effettuare, ad esempio ai fini IMU, successione o compravendita.
Il risultato ottenuto ha valore indicativo e serve soprattutto per orientarsi nella determinazione della base imponibile fiscale. Non va confuso con il prezzo di mercato dell’immobile, che dipende invece da caratteristiche concrete come zona, metratura, stato del bene, accessibilità, domanda locale e destinazione effettivamente consentita.
Per calcolare il valore catastale di un immobile C2 si parte dalla rendita catastale, cioè il valore attribuito all’immobile dal Catasto e consultabile tramite visura catastale. La rendita viene prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente previsto dalla normativa in base all’utilizzo fiscale del calcolo.
La formula generale è:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale
I dati principali da prendere in considerazione sono quindi la rendita catastale, la categoria catastale, l’eventuale rapporto pertinenziale con un’abitazione e lo scopo del calcolo. Questo perché lo stesso immobile C2 può essere valutato con criteri diversi a seconda che il valore serva per IMU, successione, donazione o rogito.
Il valore catastale ha una funzione fiscale: serve a determinare la base imponibile su cui calcolare determinate imposte. Non rappresenta automaticamente il valore commerciale del bene, che può essere più alto o più basso in base al mercato immobiliare locale.
Quando si calcola il valore catastale di un C2 è importante non applicare sempre lo stesso moltiplicatore in modo automatico. Per la base imponibile IMU, i fabbricati classificati C/2 rientrano tra quelli per cui si applica il moltiplicatore 160 alla rendita catastale rivalutata.
Diverso è il discorso per altri ambiti fiscali. In caso di compravendita con sistema del prezzo-valore, successione o donazione, un immobile C2 può seguire coefficienti differenti, soprattutto se è una pertinenza di un’abitazione. In questi casi si può arrivare, ad esempio, al coefficiente 120 oppure al coefficiente 110 quando ricorrono i presupposti delle agevolazioni prima casa.
Per questo motivo, prima di usare un calcolatore o una formula, bisogna chiarire a cosa serve il valore catastale: IMU, rogito, successione, donazione o semplice stima orientativa.
Supponiamo che un magazzino accatastato C2 abbia una rendita catastale di 500 euro e che si voglia calcolare il valore catastale ai fini IMU.
Prima si rivaluta la rendita del 5%:
500 × 1,05 = 525 euro
Poi si applica il moltiplicatore previsto per la categoria C2 ai fini IMU:
525 × 160 = 84.000 euro
In questo esempio, il valore catastale dell’immobile C2 ai fini IMU è pari a 84.000 euro. Su questo importo andrà poi applicata l’aliquota deliberata dal Comune, salvo esenzioni o regimi particolari, ad esempio nel caso di pertinenza dell’abitazione principale nei limiti previsti dalla legge.
Se invece lo stesso immobile C2 fosse valutato come pertinenza in un atto di acquisto o in una successione, il calcolo potrebbe cambiare perché cambierebbe il coefficiente applicabile.
Sì, può cambiare. Non cambia la rendita catastale di partenza, che resta quella indicata in visura, ma può cambiare il coefficiente da applicare in base al tipo di operazione.
Per l’IMU, il valore catastale di un C2 si calcola normalmente con il moltiplicatore 160. Per successione e donazione, i fabbricati del gruppo C, esclusa la categoria C/1, possono seguire moltiplicatori diversi rispetto all’IMU: in linea generale può rilevare il coefficiente 120, mentre il coefficiente 110 può applicarsi quando il C/2 è pertinenza di un’abitazione per cui spettano le agevolazioni prima casa. Nel rogito, invece, occorre distinguere: il sistema del prezzo-valore può essere usato per immobili abitativi e relative pertinenze, se ricorrono i requisiti di legge, ma non va applicato automaticamente a un C/2 autonomo non pertinenziale.
Nel rogito, inoltre, occorre distinguere tra valore catastale e prezzo dichiarato nell’atto. Il valore catastale può servire per calcolare alcune imposte, ma il prezzo effettivamente pagato deve comunque essere indicato correttamente nell’atto di compravendita.
Un bene appartenente alla categoria C2, come un magazzino o un deposito, non può essere destinato a uso abitativo e, in generale, a una destinazione d’uso che si discosti da quella per cui è stato originariamente concepito e costruito, ossia, attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio ed eventualmente vendita all’ingrosso.
Gli immobili accatastati C2 non sono, quindi, idonei per essere abitati, a meno che si intervenga sulla struttura edilizia e vengano apportate modifiche funzionali a ottenere l’agibilità e l’abitabilità del bene e adeguarlo alle norme igienico-sanitarie.
Un immobile accatastato C/2 non è destinato all’uso abitativo. Utilizzarlo stabilmente come abitazione, senza cambio di destinazione d’uso e senza i necessari adeguamenti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari, può comportare contestazioni e sanzioni. Anche la richiesta di residenza può creare problemi, perché il Comune può effettuare verifiche sulla dimora abituale, sul titolo di occupazione e sull’idoneità dell’immobile. Per abitare regolarmente un C/2 occorre quindi verificare prima la possibilità di trasformarlo in immobile abitativo secondo le norme applicabili.
Risiedere in un immobile C2 senza provvedere al cambio di destinazione d’uso, alla variazione di categoria catastale e all’adeguamento dell’ambiente alla nuova funzione comporta, quindi, una serie di significative conseguenze.
Il costo per l’accatastamento di un bene immobile nella categoria C2 comprende le tasse amministrative, gli onorari professionali ed eventuali spese aggiuntive per la preparazione della documentazione necessaria.
Diverso dal costo di accatastamento è il valore di mercato di un immobile C/2. Quest’ultimo dipende da zona, superficie, accessibilità, stato manutentivo, destinazione consentita e andamento del mercato locale. Non esiste quindi un prezzo medio nazionale sempre valido per i C/2: per una stima orientativa si possono consultare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, mentre per una valutazione precisa è opportuno considerare le caratteristiche concrete del bene e, se necessario, richiedere una stima professionale.
La differenza dipende dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile. Gli immobili C1 sono negozi e botteghe, quindi locali destinati in genere alla vendita al dettaglio. Gli immobili C2 sono magazzini e locali di deposito. Gli immobili C3 sono laboratori per arti e mestieri. Gli immobili C6 comprendono invece autorimesse, rimesse, stalle e scuderie.
Questa distinzione incide anche sul calcolo del valore catastale, perché non tutte le categorie hanno lo stesso moltiplicatore. Ai fini IMU, ad esempio, C2 e C6 seguono il moltiplicatore 160, mentre C3 segue il moltiplicatore 140 e C1 segue il moltiplicatore 55.
La categoria catastale è quindi un dato fondamentale non solo per capire cosa si può fare nell’immobile, ma anche per calcolare correttamente la base imponibile fiscale.
Puoi dedicare un locale appartenente alla categoria catastale C2 ad attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio, contenimento ed eventualmente vendita all’ingrosso di merci commerciali, manufatti, prodotti e derrate.
Il calcolo dipende dallo scopo. Ai fini IMU, il valore di un immobile C/2 si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 160. Per successione, donazione o acquisto come pertinenza di un’abitazione possono invece rilevare coefficienti diversi, come 120 o 110 nei casi previsti.
Se uno spazio C/2 è pertinenza dell’abitazione principale, l’IMU non è dovuta nei limiti previsti dalla legge: l’esenzione riguarda una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Se invece il C/2 è pertinenza di una seconda casa, oppure supera i limiti previsti, l’IMU può essere dovuta secondo le regole ordinarie.
No, la categoria catastale C2 non è considerata abitabile. Identifica magazzini e locali di deposito, quindi immobili destinati a funzioni diverse dall’abitazione. Per poter abitare legalmente un C2 occorre prima verificare la possibilità di cambio di destinazione d’uso e ottenere i necessari adeguamenti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari.
Per il calcolo della base imponibile IMU, il moltiplicatore catastale della categoria C/2 è 160, da applicare alla rendita catastale rivalutata del 5%. Per successione, donazione o rogito possono però valere coefficienti diversi, come 120 o 110 se l’immobile è pertinenza di una prima casa.
