Nel presente contributo si vuole approfondire la tematica dell’accatastamento C2. Vediamo nello specifico quanto vale un immobile C2 e quali tipologie di beni rientrano in questa categoria catastale.
Rientrano nella categoria catastale C2 gli immobili adibiti a:
Nella categoria C2 rientrano anche i fienili agricoli e non agricoli, le case cantoniere situate lungo le strade statali e provinciali, le soffitte e le cantine disgiunte dalle abitazioni.
Gli immobili accatastati C2 sono, quindi, spazi in cui si custodiscono manufatti e prodotti di vario genere ed eventualmente si procede con la vendita all’ingrosso degli stessi.
I beni del gruppo C sono ripartiti in sottocategorie comprese tra C1 e C7 in base alla destinazione d’uso. L’assegnazione a una delle categorie del gruppo C, come tutte le altre, viene stabilita dall’ufficio del catasto dell’Agenzia delle Entrate in seguito a una domanda di accatastamento o mediante la dichiarazione di una nuova costruzione.
La specifica categoria a cui un bene immobile viene assegnato è indicata nella visura catastale, un importante documento che può essere estrapolato dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate. Nello specifico, in una visura catastale sono riportati i dati identificativi, tecnici, descrittivi, reddituali e catastali dei beni immobili presenti sul territorio nazionale, tra cui:
Con una visura catastale estrapolata dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate è, quindi, possibile conoscere la rendita catastale di un immobile, necessaria per quantificare la base imponibile per il calcolo delle imposte dirette.
Affinché un bene possa appartenere alla categoria catastale C2 deve essere dedicato ad attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio ed eventualmente vendita all’ingrosso.
Come indicato nella circolare del Ministero delle Finanze numero 146 del 2 agosto 1939, a determinare l’assegnazione di un bene alla categoria catastale C2 sono i seguenti criteri.
Rientrano nella categoria C2 gli immobili in cui viene esercitata l’attività di stoccaggio, deposito, magazzinaggio e vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti e derrate alimentari, nonché i fienili agricoli e non agricoli, le case cantoniere situate lungo le strade statali e provinciali, le soffitte e le cantine non di pertinenza di specifiche abitazioni.
Gli immobili C2 hanno una posizione prevalentemente eccentrica rispetto ai centri abitati. In genere non è prevista una zona di allestimento per mostre.
Il valore catastale di un immobile attribuito alla categoria C2 è il suo valore fiscale, necessario ai fini del calcolo delle varie tasse e imposte dovute per il possesso dello stesso.
A un immobile appartenente alla categoria catastale C2 vengono attribuiti due tipi di valore, quali:
È utile calcolare il valore catastale di un immobile C2 prima dell’acquisto, per farsi un’idea di quanto si dovrà pagare di tasse per il possesso dello stesso.
Per calcolare il valore catastale è necessario conoscere la rendita catastale dell’immobile C2 in questione, che, secondo quanto sancito dall’articolo 23 del regio decreto legge numero 652 del 13 aprile 1939, corrisponde al valore che viene dato a ogni singola unità capace di generare reddito.
Per ottenere la rendita catastale si moltiplica l’estensione in metri quadri del bene per la relativa tariffa d’estimo elaborata dall’Agenzia delle Entrate a seconda della zona censuaria, della categoria catastale e della destinazione d’uso della proprietà.
Per conoscere la rendita catastale di un immobile C2 ci si può rivolgere all’ufficio del catasto o fare richiesta online all’Agenzia del Territorio di competenza. La rendita catastale può anche essere ricavata dalla dichiarazione dei redditi.
Il procedimento da seguire per calcolare il valore catastale è il seguente:
I coefficienti catastali sono importi fissi stabiliti dal decreto del Ministero delle Finanze del 14 dicembre 1991 in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale cui lo stesso è ascrivibile.
Il coefficiente catastale applicato ai fabbricati di categoria C2, C6 e C7 è 160. Pertanto, per ottenere il valore catastale di un bene di categoria C2 occorre aggiungere il 5% alla rendita catastale e moltiplicare per 160. Il risultato di tale operazione corrisponderà al valore catastale del bene, da usare come base imponibile per il calcolo delle tasse e imposte dovute per il possesso, la vendita e l’acquisto dello stesso.
Facciamo un esempio concreto. Ipotizziamo di essere proprietari di un magazzino con una rendita catastale di 2000 euro. La legge prescrive la rivalutazione del 5% della rendita catastale prima di moltiplicarla per il coefficiente legislativamente previsto per la categoria di appartenenza dell’immobile oggetto di calcolo.
Per calcolare il valore catastale dovremo, quindi, aggiungere alla rendita catastale del magazzino il 5%. L’operazione da eseguire è la seguente:
2000 + (2000 × 5%)
2000 + 100 = 2100
Moltiplichiamo il risultato ottenuto per il coefficiente catastale relativo alla categoria catastale C2.
2100 x 160 = 336.000
Il magazzino di nostra proprietà ha, quindi, un valore di 336.000 euro.
Un bene appartenente alla categoria C2, come un magazzino o un deposito, non può essere destinato a uso abitativo e, in generale, a una destinazione d’uso che si discosti da quella per cui è stato originariamente concepito e costruito, ossia, attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio ed eventualmente vendita all’ingrosso.
Gli immobili accatastati C2 non sono, quindi, idonei per essere abitati, a meno che si intervenga sulla struttura edilizia e vengano apportate modifiche funzionali a ottenere l’agibilità e l’abitabilità del bene e adeguarlo alle norme igienico-sanitarie.
Legalmente non è consentito né abitare né fissare la propria residenza anagrafica in un immobile accatastato C2. Chi abita in un immobile C2 commette un illecito punibile con pesanti sanzioni pecuniarie e si espone altresì a rischi non indifferenti per la salute, poiché l’ambiente potrebbe essere non adeguatamente illuminato, riscaldato e ventilato, nonché privo di allacciamento a luce, gas e acqua.
Risiedere in un immobile C2 senza provvedere al cambio di destinazione d’uso, alla variazione di categoria catastale e all’adeguamento dell’ambiente alla nuova funzione comporta, quindi, una serie di significative conseguenze.
Il costo per l’accatastamento di un bene immobile nella categoria C2 comprende le tasse amministrative, gli onorari professionali ed eventuali spese aggiuntive per la preparazione della documentazione necessaria.
Il costo di un immobile censito al catasto nella categoria C2 può variare sensibilmente in base a:
Per determinare con precisione il prezzo è necessario effettuare un’accurata valutazione immobiliare. In media, il prezzo al metro quadro oscilla indicativamente tra 500 e 2000 euro.
Puoi dedicare un locale appartenente alla categoria catastale C2 ad attività di stoccaggio, conservazione in deposito, magazzinaggio, contenimento ed eventualmente vendita all’ingrosso di merci commerciali, manufatti, prodotti e derrate.
Il calcolo del valore di un immobile C2 si esegue moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente corrispondente alla categoria C2, pari a 160.
Se uno spazio C2 risulta essere di pertinenza di un immobile principale, non è previsto il pagamento dell’imposta municipale unica (IMU).
