Vendita di una Casa Senza Abitabilità: Si può Vendere Senza Agibilità? 

Quando si decide di vendere casa ci si può trovare di fronte a una serie di dilemmi tra cui quello circa la possibilità di una casa senza abitabilità. In questo articolo chiariamo tutti i punti riguardanti l’argomento, spiegando con precisione quando questo sia possibile e quando no. 

Cosa significa abitabilità?

Prima di arrivare al punto, facciamo una piccola premessa, ricordando brevemente cosa significa abitabilità in riferimento ad un immobile.

L’inabitabilità o inagibilità di una casa è una situazione di inidoneità alla sua utilizzazione, dovuta a una o più cause tra cui degrado fisico sopravvenuto, obsolescenza (funzionale, strutturale o tecnologica), la cattiva manutenzione, la presenza di carenze intrinseche dove non è possibile il recupero con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. 

In sintesi, devono mancare i requisiti previsti dall’art.24 comma 1 del D.P.R. n.380/2001 (vedi fonti).

Abitabilità e Agibilità sono la stessa cosa?

Per evitare eventuali fraintendimenti, chiariamo subito che per la legge italiana i termini abitabilità e agibilità, in riferimento ad un immobile di tipo residenziale, oggi sono sinonimi. 

Infatti, l’art. 24 del DPR 380/2001 (il Testo Unico per l’edilizia) ha unito i termini agibilità edilizia e abitabilità, spesso fonte di confusione terminologica.

Con “agibilità” si fa riferimento a qualsiasi tipologia di immobile, a prescindere dalla destinazione d’uso. Perciò un immobile inagibile è anche inabitabile.

Si può vendere una casa senza abitabilità?

In Italia, è possibile vendere una casa senza certificato di abitabilità (ora noto come certificato di agibilità), ma ci sono delle implicazioni specifiche da considerare:

• Informazione dell'acquirente: il venditore deve informare esplicitamente l'acquirente della mancanza del certificato di abitabilità. La trasparenza è fondamentale per evitare future contestazioni o richieste di risarcimento;
• Limitazioni: senza il certificato di abitabilità, l'immobile può incontrare limitazioni, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di allacciamento a servizi essenziali come elettricità, acqua e gas;
• Riduzione del valore: l'assenza del certificato può influire sul valore di mercato dell'immobile, potendo portare a una riduzione del prezzo di vendita;
• Regolarizzazione post-vendita: l'acquirente può accettare di acquistare l'immobile senza il certificato di abitabilità con l'intenzione di regolarizzare la situazione successivamente. Tuttavia, questo processo può comportare costi aggiuntivi e la necessità di adeguare l'immobile agli standard richiesti dalla normativa vigente;
• Responsabilità legali: il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuali danni o per la mancata conformità dell'immobile alle normative edilizie se la mancanza del certificato di abitabilità non viene chiaramente comunicata e accettata dall'acquirente.

Considerata la complessità della questione, è consigliabile rivolgersi a un legale o a un notaio prima di vendere una casa senza agibilità.

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I rischi nella vendita di una casa senza certificato di agibilità

Quando si vende o si acquista una casa senza certificato di agibilità, sia il venditore che l'acquirente si espongono a determinati rischi. È fondamentale essere consapevoli di questi rischi per poter prendere decisioni informate e cautelative.

Rischi per il venditore 

• Contestazioni legali: senza un certificato di agibilità, il venditore è esposto a possibili contestazioni legali o richieste di risarcimento da parte dell'acquirente, specialmente se non ha informato chiaramente e formalmente l'acquirente riguardo la mancanza del certificato;
• Difficoltà nella vendita: la mancanza di agibilità può ridurre significativamente il numero di potenziali acquirenti interessati e, di conseguenza, prolungare i tempi di vendita dell'immobile;
• Riduzione del valore dell'immobile: gli immobili senza certificato di agibilità tendono a essere valutati meno rispetto a quelli regolari, potenzialmente portando a una vendita al di sotto del valore di mercato.

Rischi per l'acquirente

• Difficoltà nei servizi essenziali: Un immobile senza agibilità può incontrare ostacoli nell'allacciamento ai servizi essenziali come acqua, luce e gas, compromettendo la vivibilità della casa;
• Costi imprevisti: L'acquirente potrebbe dover affrontare costi significativi per adeguare l'immobile agli standard richiesti e ottenere il certificato di agibilità, aumentando l'investimento iniziale;
• Problemi nel finanziamento: Ottenere un mutuo per l'acquisto di un immobile senza agibilità è spesso complicato, poiché le banche tendono a considerare tali proprietà come investimenti ad alto rischio;
• Rischio di svalutazione: Se le condizioni di mercato cambiano o se emergono problemi strutturali non previsti, l'immobile può subire una svalutazione, influenzando negativamente l'investimento immobiliare.

Due diligence nella compravendita senza agibilità

Per mitigare questi rischi, è cruciale per entrambe le parti della compravendita immobiliare procedere con una due diligence approfondita. 

L'acquirente dovrebbe considerare di:

• Effettuare controlli approfonditi sull'immobile, possibilmente con l'aiuto di un tecnico qualificato;
• Verificare la possibilità di regolarizzare l'immobile e stimare i costi e i tempi necessari;
• Consultare un legale specializzato in diritto immobiliare per comprendere appieno le implicazioni legali dell'acquisto.

Per il venditore, è essenziale:

• Essere trasparente riguardo alla situazione dell'immobile;
• Valutare la possibilità di intraprendere i passi per regolarizzare l'immobile prima della vendita, al fine di aumentarne il valore e facilitare la transazione.

Implicazioni finanziarie e procedure

L'acquisto o la vendita di una casa senza certificato di agibilità non è soltanto una questione di conformità legale ma porta con sé anche significative implicazioni finanziarie e procedurali. Questi aspetti richiedono una particolare attenzione per garantire che la transazione sia non solo legale ma anche finanziariamente vantaggiosa per entrambe le parti.

Implicazioni finanziarie

1. Impatto sul prezzo di vendita:

•  Per il venditore: l'assenza di un certificato di agibilità può ridurre il valore di mercato dell'immobile, poiché molti acquirenti preferiscono evitare il rischio e il costo aggiuntivo di ottenere il certificato dopo l'acquisto;
• Per l'acquirente: sebbene l'acquisto di una casa senza agibilità possa sembrare un affare a causa del prezzo ridotto, è essenziale calcolare i costi potenziali per ottenere l'agibilità e assicurarsi che l'investimento totale rimanga vantaggioso.

2. Costi di adeguamento: 

L'acquirente deve considerare i costi per eventuali lavori necessari per ottenere il certificato di agibilità, inclusi i costi di progettazione, costruzione, e le spese legali e burocratiche.

Procedure per la regolarizzazione

1. Valutazione tecnica dell'immobile:

• Prima di procedere con l'acquisto, l'acquirente dovrebbe commissionare una valutazione tecnica dell'immobile per identificare le modifiche necessarie per ottenere l'agibilità;
• È consigliabile coinvolgere un architetto o un ingegnere per assicurarsi che le modifiche rispettino le normative locali e nazionali.

2. Pianificazione dei lavori e delle spese:

• L'acquirente dovrebbe pianificare e budgettare accuratamente i lavori di adeguamento, considerando sia i costi diretti sia quelli indiretti;
• È prudente includere un margine per eventuali imprevisti che possono emergere durante i lavori.

3. Processo burocratico:

• Ottenere l'agibilità implica un processo burocratico che può variare in base al comune in cui si trova l'immobile;
• È essenziale informarsi presso gli uffici competenti sui passaggi specifici, i documenti necessari e i tempi previsti per l'approvazione.

Consigli per le Trattative

• Negoziazione del prezzo: dato l'impatto finanziario dell'assenza di agibilità, le parti dovrebbero negoziare il prezzo di vendita tenendo conto dei costi di adeguamento e delle incertezze correlate;
• Clausole contrattuali: le parti possono considerare l'inserimento di clausole nel contratto che riflettano gli accordi relativi ai lavori di adeguamento e alla tempistica per ottenere l'agibilità.

Fonti: 

• art.24 comma 1 del D.P.R. n.380/2001: https://www.parlamento.it
• ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966: https://foroeuropeo.it
• art. 24 del DPR 380/2001: https://www.bosettiegatti.eu