Si può vendere una casa senza abitabilità o agibilità?

Se ti stai chiedendo se si possa vendere una casa senza abitabilità (termine oggi sostituito con "agibilità"), in questo articolo troverai una guida completa sull'argomento.

Si può vendere una casa senza abitabilità, ovvero inagibile?

Sì, la vendita è possibile anche senza agibilità. Non si tratta di nullità dell’atto, ma di una qualità mancante dell’immobile che va dichiarata e che può incidere su prezzo, tempi e responsabilità tra le parti.

Quindi, la vendita di una casa senza abitabilità è possibile ma occorre tenere presente i seguenti punti:

• L'acquirente va informato: il venditore deve informare esplicitamente l'acquirente della mancanza del certificato di abitabilità. La trasparenza è fondamentale per evitare future contestazioni o richieste di risarcimento;
• Limitazioni pratiche: senza agibilità possono sorgere ostacoli con utenze, residenza e assicurazioni; prassi e tempi variano in base a gestori e regolamenti locali.;
• Riduzione del valore: l'assenza del certificato può influire sul valore di mercato dell'immobile, potendo portare a una riduzione del prezzo di vendita;
• Regolarizzazione post-vendita: l'acquirente può accettare di acquistare l'immobile senza il certificato di abitabilità con l'intenzione di regolarizzare la situazione successivamente. Tuttavia, questo processo può comportare costi aggiuntivi e la necessità di adeguare l'immobile agli standard richiesti dalla normativa vigente;
• Profili di responsabilità: se l’assenza di agibilità non è comunicata e accettata per iscritto, il venditore può essere ritenuto inadempiente con possibili richieste di riduzione prezzo, risoluzione e risarcimento.

Considerata la complessità della questione, è consigliabile rivolgersi a un legale o a un notaio prima di vendere una casa senza agibilità, arrivando al momento del rogito ovvero alla fase di firma con questo tipo di questioni irrisolte.

Per approfondire il concetto di abitabilità, leggi il nostro articolo sull'agibilità di immobile. Per informazioni generali sulla vendita, leggi l'articolo su come vendere una casa.

Come calcolare il valore di una casa senza agibilità: quanto vale?

Per valutare un immobile, a prescindere dalla sua abitabilità, è necessario considerare numerosi fattori tra cui la posizione, il mercato immobiliare della zona, i prezzi degli immobili simili, il numero di ambienti, l'età dell'edificio, lo stato dell'immobile ed altri ancora.

Per avere un'idea sul valore dell'immobile che si desidera vendere o acquistare, è possibile utilizzare il nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, che in pochi passaggi consente di stabilire un valore effettivo. In questo modo, si può calcolare anche il valore dell'immobile una volta ottenuto il certificato di abitabilità.

Come vendere una casa senza certificato di agibilità?

Qui di seguito spieghiamo come vendere una casa senza certificato di abitabilità, per stare a posto con la legge ed evitare ogni eventuale problematica.

• Verifica la situazione urbanistica e catastale: assicurati che l'immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, anche se manca l’agibilità. A differenza dell'agibilità, la regolarità urbanistica è condizione necessaria per vendere. Se ci sono difformità, consulta un tecnico qualificato (geometra o architetto) per valutare se possono essere sanate. Leggi anche l'articolo relativo alla vendita di un immobile non accatastato.
• Informa l'acquirente in modo chiaro e scritto: devi dichiarare in modo esplicito l’assenza del certificato di agibilità nel contratto preliminare e poi nell’atto notarile. Nel compromesso inserisci una clausola in cui si dichiara che l’immobile è privo di agibilità, specifica che l'acquirente accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, specifica che l'acquirente rinuncia a eventuali future contestazioni in merito a tale aspetto.
• Fornisci la documentazione disponibile: consegna all’acquirente tutti i documenti in tuo possesso, come planimetria catastale, concessione edilizia o permesso di costruire, certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.), visura catastale, attestato di Prestazione Energetica (APE, obbligatorio).
• Considera una riduzione di prezzo: l’assenza di agibilità influisce negativamente sul valore dell’immobile. Una riduzione del prezzo può essere necessaria per rendere la vendita più interessante per l’acquirente.
• Valuta se ottenere l’agibilità prima della vendita: se l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e impiantistico, puoi incaricare un tecnico abilitato di presentare la domanda di agibilità. Questo passaggio, se possibile, aumenta il valore dell’immobile e semplifica la vendita.
• Fai redigere la clausola da un notaio o un avvocato: il notaio che redige l’atto deve inserire una dichiarazione esplicita dell’assenza dell’agibilità. È consigliabile far firmare anche una liberatoria in cui l’acquirente conferma di essere stato informato e di accettare la situazione.

Esempi

Esempio di clausola informativa
“Le parti dichiarano che l’immobile è privo di agibilità alla data odierna. L’acquirente ne prende atto e accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni effetto.”

Esempio di liberatoria dell’acquirente
“L’acquirente dichiara di essere stato informato in modo chiaro e completo dell’assenza di agibilità e di accettare tale condizione, fermo restando il diritto ai rimedi previsti dalla legge in caso di violazioni o difformità non dichiarate.”

Quando non è necessario il certificato di abitabilità?

Il certificato non è obbligatorio nei seguenti casi:

• Fabbricati storici: negli immobili molto datati il “certificato” originario può non esistere; se però vi sono interventi recenti o cambi d’uso, potrebbe essere necessario attestare l’agibilità tramite SCA.
• Vendita tra qualunque soggetto: la mancanza di agibilità non invalida la compravendita; conta che l’assenza sia dichiarata per iscritto e che le parti accettino consapevolmente la situazione. 
• Immobili non abitativi: per depositi, garage o locali con diversa destinazione d’uso, l’agibilità abitativa non è richiesta; restano fermi i requisiti di sicurezza e conformità propri della destinazione.. Tuttavia, se l’immobile è o sarà ad uso abitativo, avere l’agibilità resta fortemente consigliato per evitare problemi futuri con residenza anagrafica, allacci utenze, vendita o locazione, richieste edilizie o mutuo.
• Successione ereditaria: il trasferimento per causa di morte non richiede agibilità; eventuali regolarizzazioni potranno essere valutate prima della vendita a terzi.

Cosa succede in caso di casa agibile in edificio inagibile e viceversa

• Unità agibile in edificio non agibile: è una situazione possibile (es. appartamento ristrutturato in stabile con criticità comuni). In pratica, possono emergere limiti alla finanziabilità, problemi assicurativi e una minore commerciabilità.
• Edificio agibile, unità non agibile: caso più frequente. L’unità presenta carenze (impianti non a norma, abusi, lavori incompleti): non è abitabile finché non vengono eseguiti gli adeguamenti e presentata la SCA. In vendita, l’assenza va dichiarata esplicitamente nell’atto e accettata dall’acquirente.”

Vendita di un immobile senza agibilità: quali conseguenze per chi non lo specifica?

Se vendi senza indicare per iscritto che l’immobile non ha agibilità, rischi un grave inadempimento. A seconda della gravità e della sanabilità dei problemi, l’acquirente potrà chiedere riduzione del prezzo, risoluzione del contratto e risarcimento dei danni.

Se si vende una casa senza certificato di abitabilità senza informarne l'acquirente si può configurare un illecito civile e, in certe circostanze, anche un reato penale.

Conseguenze della mancanza del certificato di agibilità non comunicato

La giurisprudenza ha spesso ritenuto che l'assenza di agibilità costituisca un grave inadempimento del venditore. Se la vendita è accompagnata da un comportamento doloso, cioè se il venditore nasconde consapevolmente l’informazione per indurre il compratore a concludere il contratto, potrebbe configurarsi il reato di truffa contrattuale (art. 640 c.p.)
"Chiunque, con artifizi o raggiri, induce taluno in errore e lo induce a compiere un atto da cui deriva per sé o altri un ingiusto profitto con altrui danno."

L’omissione dell'informazione può rappresentare una violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale, oltre che una violazione della garanzia per vizi (art. 1490 e ss. c.c.) e causare l’annullabilità del contratto per dolo omissivo (in base all'articolo 1439 c.c.).

Cosa può fare chi ha comprato una casa senza agibilità?

Il documento relativo certificato di agibilità è considerato un requisito essenziale dell’immobile, in particolare se ad uso abitativo. Se l'acquirente dimostra che non avrebbe acquistato o avrebbe pagato un prezzo inferiore conoscendo la mancanza del certificato, può:

• Chiedere la risoluzione del contratto (cioè farlo annullare, con eventuale rimborso di caparra)
• Chiedere la riduzione del prezzo
• Chiedere il risarcimento del danno

Naturalmente, perché vi sia reato, devono esserci prova del dolo e della volontà di trarre un profitto ingiusto.

L'acquisto di un immobile non provvisto del documento necessario relativo alla certificazione di abitabilità, è quindi protetto dalle legge italiana. Il Codice Civile consente di fare causa per la risoluzione del contratto poiché l'immobile non presenta le caratteristiche necessarie richieste per soddisfare il requisito di abitabilità.

Checklist per vendere una casa senza certificato di agibilità

Assicurati di svolgere tutte le seguenti attività:

1. Verifica la regolarità urbanistica e catastale

☐ Controlla che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico (no abusi edilizi)

☐ Verifica che la planimetria catastale sia aggiornata

☐ Richiedi visura catastale e atto di provenienza

2. Informa l’acquirente in modo trasparente

☐ Comunica per iscritto l’assenza del certificato di agibilità

☐ Specifica le conseguenze della mancanza di agibilità (mutuo, allacciamenti, residenza…)

☐ Verifica che l’acquirente comprenda e accetti la situazione

3. Inserisci una clausola nel compromesso e nell’atto di vendita

☐ Fai redigere da un notaio o avvocato una clausola esplicita sull’inagibilità

☐ Inserisci la rinuncia da parte dell’acquirente a eventuali contestazioni future

☐ Fai firmare una liberatoria all’acquirente

4. Prepara tutta la documentazione disponibile

☐ Planimetria catastale

☐ Titolo edilizio (concessione edilizia o permesso di costruire)

☐ Visura catastale e APE (obbligatorio)

☐ Certificazioni impianti (se disponibili)

☐ Eventuali relazioni tecniche, vincoli, servitù

5. Considera una riduzione di prezzo

☐ Valuta l’impatto della mancanza di agibilità sul valore di mercato

☐ Eventualmente, ricalcola il prezzo con un consulente o perito

6. Valuta se richiedere l’agibilità prima della vendita (facoltativo)

☐ Se l’immobile è conforme, consulta un tecnico per ottenere l’agibilità

☐ Considera i costi e i tempi della procedura

☐ Valuta se il rilascio può aumentare l’attrattività e il prezzo dell’immobile

Documenti da consegnare all'acquirente

Fonti:

• art.24 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 : https://www.parlamento.it
• art. 24 del DPR 380/2001: https://www.bosettiegatti.eu