Vendita di una Casa Senza Abitabilità: Si può Vendere Senza Agibilità? 

Si può vendere una casa senza abitabilità? In questo articolo troverete risposta a questa e ad altre domande, con annesse informazioni utili e consigli sull'argomento.

Si può vendere una casa senza abitabilità, ovvero inagibile?

La risposta è sì,tuttavia occorre tenere presente i seguenti punti:

• L'acquirente va informato: il venditore deve informare esplicitamente l'acquirente della mancanza del certificato di abitabilità. La trasparenza è fondamentale per evitare future contestazioni o richieste di risarcimento;
• Eventuali limitazioni: senza il certificato di abitabilità, l'immobile potrebbe presentare importanti limitazioni, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di allacciamento a servizi essenziali come elettricità, acqua e gas;
• Riduzione del valore: l'assenza del certificato può influire sul valore di mercato dell'immobile, potendo portare a una riduzione del prezzo di vendita;
• Regolarizzazione post-vendita: l'acquirente può accettare di acquistare l'immobile senza il certificato di abitabilità con l'intenzione di regolarizzare la situazione successivamente. Tuttavia, questo processo può comportare costi aggiuntivi e la necessità di adeguare l'immobile agli standard richiesti dalla normativa vigente;
• Responsabilità legali: il proprietario venditore potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuali danni o per la mancata conformità dell'immobile alle normative edilizie se la mancanza del certificato di abitabilità non viene chiaramente comunicata e accettata dall'acquirente.

Considerata la complessità della questione, è consigliabile rivolgersi a un legale o a un notaio prima di vendere una casa senza agibilità, arrivando al momento del rogito ovvero alla fase di firma con questo tipo di questioni irrisolte.

Per approfondire il concetto di abitabilità, leggi il nostro articolo sull'agibilità di immobile. Per informazioni generali sulla vendita, leggi l'articolo su come vendere una casa. 

Come calcolare il valore di una casa senza agibilità: quanto vale?

Per valutare un immobile, a prescindere dalla sua abitabilità, è necessario considerare numerosi fattori tra cui la posizione, il mercato immobiliare della zona, i prezzi degli immobili simili, il numero di ambienti, l'età dell'edficio, lo stato dell'immobile ed altri ancora. 

Per avere un'idea sul valore dell'immobile che si desidera vendere o acquistare, è possibile utilizzare il nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, che in pochi passaggi consente di stabilire un valore effettivo. In questo modo, si può calcolare anche il valore dell'immobile una volta ottenuto il certificato di abitabilità. 

Come vendere una casa senza certificato di agibilità (obbligatoria)?

Qui di seguito spieghiamo come vendere una casa senza certificato di abitabilità, per stare a posto con la legge ed evitare ogni eventuale problematica. 

• Verifica la situazione urbanistica e catastale: assicurati che l'immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, anche se manca l’agibilità. A differenza dell'agibilità, la regolarità urbanistica è condizione necessaria per vendere. Se ci sono difformità, consulta un tecnico qualificato (geometra o architetto) per valutare se possono essere sanate. Leggi anche l'articolo relativo alla vendita di un immobile non accatastato.
  
• Informa l'acquirente in modo chiaro e scritto: devi dichiarare in modo esplicito l’assenza del certificato di agibilità nel contratto preliminare e poi nell’atto notarile. Nel compromesso inserisci una clausola in cui si dichiara che l’immobile è privo di agibilità, specifica che l'acquirente accetta l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, specifica che che l'acquirente rinuncia a eventuali future contestazioni in merito a tale aspetto.
  
• Fai redigere la clausola da un notaio o un avvocato: il notaio che redige l’atto deve inserire una dichiarazione esplicita dell’assenza dell’agibilità. È consigliabile far firmare anche una liberatoria in cui l’acquirente conferma di essere stato informato e di accettare la situazione.

Esempio di formula:
"Il venditore dichiara che l’immobile è privo di certificato di agibilità, e l’acquirente, informato di ciò, accetta espressamente lo stato attuale dell’immobile, rinunciando a ogni futura contestazione in merito."

• Fornisci la documentazione disponibile: consegna all’acquirente tutti i documenti in tuo possesso, come planimetria catastale, concessione edilizia o permesso di costruire, certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.), visura catastale, attestato di Prestazione Energetica (APE, obbligatorio).
  
• Considera una riduzione di prezzo: l’assenza di agibilità influisce negativamente sul valore dell’immobile. Una riduzione del prezzo può essere necessaria per rendere la vendita più interessante per l’acquirente.
  
• Valuta se ottenere l’agibilità prima della vendita: se l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e impiantistico, puoi incaricare un tecnico abilitato di presentare la domanda di agibilità. Questo passaggio, se possibile, aumenta il valore dell’immobile e semplifica la vendita.

Quando non è necessario il certificato di abitabilità?

Il certificato non è obbligatorio nei seguenti casi:

• Immobili costruiti prima del 1934, quando il certificato non era previsto dalla normativa. Tuttavia, è buona prassi verificare che l'immobile rispetti comunque le norme igienico-sanitarie e urbanistiche.
• Compravendita tra privati, se entrambe le parti accettano esplicitamente la mancanza del certificato nel contratto. È possibile vendere un immobile senza agibilità, ma l’acquirente deve esserne consapevole.
• Immobili non destinati ad uso abitativo, come depositi, garage, locali commerciali (a seconda della destinazione d’uso), rustici non abitabili.

Tuttavia, se l’immobile è o sarà ad uso abitativo, avere l’agibilità resta fortemente consigliato per evitare problemi futuri con residenza anagrafica, allacci utenze, vendita o locazione, richieste edilizie o mutuo.

In caso di semplice successione ereditaria, il certificato non è richiesto per il trasferimento di proprietà di una casa inagibile per causa di morte.

Cosa succede in caso di casa agibile in edificio inagibile e viceversa

Nel caso in cui una casa sia agibile ma l’edificio in cui si trova non lo sia, ci si trova in una situazione piuttosto anomala ma possibile. Questo può accadere, ad esempio, quando un singolo appartamento è stato ristrutturato e ha ottenuto l’agibilità, mentre l’intero stabile presenta problematiche di tipo strutturale, impiantistico o legate alle parti comuni, che ne impediscono il rilascio dell’agibilità complessiva. Tuttavia, l’assenza di agibilità dell’edificio può generare limitazioni pratiche: potrebbero esserci difficoltà a ottenere un mutuo, a stipulare un’assicurazione, oppure a vendere l’immobile, poiché molte banche o notai richiedono la regolarità dell’intero fabbricato. Inoltre, se le condizioni generali dello stabile rappresentano un rischio per l’incolumità pubblica, l’amministrazione comunale potrebbe intervenire con provvedimenti restrittivi.

Viceversa, quando l’edificio è agibile ma la singola casa non lo è, ci si trova davanti a un caso molto più frequente. Qui l’immobile è parte di uno stabile regolare, ma l’unità abitativa specifica presenta carenze: può trattarsi di impianti non a norma, di un abuso edilizio, di ambienti troppo piccoli o non aerati, o ancora di una ristrutturazione mai completata o mai dichiarata. In questi casi, anche se il condominio è pienamente conforme, la casa non può essere abitata legalmente. Questo significa che non è possibile trasferirvi la residenza, né affittarla per uso abitativo. In fase di compravendita, la mancanza di agibilità deve essere espressamente dichiarata nell’atto, e l’acquirente ne deve essere pienamente consapevole. Per rendere agibile l’appartamento, sarà necessario eseguire gli interventi richiesti e presentare la documentazione tecnica adeguata al Comune, spesso tramite una SCIA o una richiesta formale di rilascio dell’agibilità.

Vendita di un immobile senza agibilità: quali conseguenze per chi non lo specifica?

Spesso nei contratti di compravendita si inserisce una clausola espressa in cui il venditore proprietario  dichiara l’esistenza o l’assenza del certificato di agibilità. Se ciò manca, e viene omessa l’informazione, la posizione del venditore si complica.

Se si vende una casa senza certificato di abitabilità senza informarne l'acquirente si può configurare un illecito civile e, in certe circostanze, anche un reato penale.

Conseguenze della mancanza del certificato di agibilità non comunicato

La giurisprudenza ha spesso ritenuto che l'assenza di agibilità costituisca un grave inadempimento del venditore. Se la vendita è accompagnata da un comportamento doloso, cioè se il venditore nasconde consapevolmente l’informazione per indurre il compratore a concludere il contratto, potrebbe configurarsi il reato di truffa contrattuale (art. 640 c.p.)
"Chiunque, con artifizi o raggiri, induce taluno in errore e lo induce a compiere un atto da cui deriva per sé o altri un ingiusto profitto con altrui danno."

L’omissione dell'informazione può rappresentare una violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale, oltre che una violazione della garanzia per vizi (art. 1490 e ss. c.c.) e causare l’annullabilità del contratto per dolo omissivo (in base all'articolo 1439 c.c.). 

Cosa può fare chi ha comprato una casa senza agibilità?

Il documento relativo certificato di agibilità è considerato un requisito essenziale dell’immobile, in particolare se ad uso abitativo. Se l'acquirente dimostra che non avrebbe acquistato o avrebbe pagato un prezzo inferiore conoscendo la mancanza del certificato, può:

• Chiedere la risoluzione del contratto (cioè farlo annullare, con eventuale rimborso di caparra)
• Chiedere la riduzione del prezzo
• Chiedere il risarcimento del danno

Naturalmente, perché vi sia reato, devono esserci prova del dolo e della volontà di trarre un profitto ingiusto.

L'acquisto di un immobile non provvisto del documento necessario relativo alla certificazione di abitabilità, è quindi protetto dalle legge italiana. Il Codice Civile consente di fare causa per la risoluzione del contratto poiché l'immobile non presenta le caratteristiche necessarie richieste per soddisfare il requisito di abitabilità.

Checklist per vendere una casa senza certificato di agibilità

Assicurati di svolgere tutte le seguenti attività:

1. Verifica la regolarità urbanistica e catastale

☐ Controlla che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico (no abusi edilizi)

☐ Verifica che la planimetria catastale sia aggiornata

☐ Richiedi visura catastale e atto di provenienza

2. Informa l’acquirente in modo trasparente 

☐ Comunica per iscritto l’assenza del certificato di agibilità

☐ Specifica le conseguenze della mancanza di agibilità (mutuo, allacciamenti, residenza…)

☐ Verifica che l’acquirente comprenda e accetti la situazione

3. Inserisci una clausola nel compromesso e nell’atto di vendita 

☐ Fai redigere da un notaio o avvocato una clausola esplicita sull’inagibilità

☐ Inserisci la rinuncia da parte dell’acquirente a eventuali contestazioni future

☐ Fai firmare una liberatoria all’acquirente

4. Prepara tutta la documentazione disponibile 

☐ Planimetria catastale

☐ Titolo edilizio (concessione edilizia o permesso di costruire)

☐ Visura catastale e APE (obbligatorio)

☐ Certificazioni impianti (se disponibili)

☐ Eventuali relazioni tecniche, vincoli, servitù

5. Considera una riduzione di prezzo

☐ Valuta l’impatto della mancanza di agibilità sul valore di mercato

☐ Eventualmente, ricalcola il prezzo con un consulente o perito

6. Valuta se richiedere l’agibilità prima della vendita (facoltativo)

☐ Se l’immobile è conforme, consulta un tecnico per ottenere l’agibilità

☐ Considera i costi e i tempi della procedura

☐ Valuta se il rilascio può aumentare l’attrattività e il prezzo dell’immobile

Fonti:

• art.24 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 : https://www.parlamento.it 
• art. 24 del DPR 380/2001: https://www.bosettiegatti.eu