Si può vendere una casa senza abitabilità? In questo articolo troverete risposta a questa e ad altre domande, con annesse informazioni utili e consigli sull'argomento.
La risposta è sì,tuttavia occorre tenere presente i seguenti punti:
Considerata la complessità della questione, è consigliabile rivolgersi a un legale o a un notaio prima di vendere una casa senza agibilità, arrivando al momento del rogito ovvero alla fase di firma con questo tipo di questioni irrisolte.
Per approfondire il concetto di abitabilità, leggi il nostro articolo sull'agibilità di immobile. Per informazioni generali sulla vendita, leggi l'articolo su come vendere una casa.
Per valutare un immobile, a prescindere dalla sua abitabilità, è necessario considerare numerosi fattori tra cui la posizione, il mercato immobiliare della zona, i prezzi degli immobili simili, il numero di ambienti, l'età dell'edficio, lo stato dell'immobile ed altri ancora.
Per avere un'idea sul valore dell'immobile che si desidera vendere o acquistare, è possibile utilizzare il nostro strumento di valutazione immobiliare gratuito, che in pochi passaggi consente di stabilire un valore effettivo. In questo modo, si può calcolare anche il valore dell'immobile una volta ottenuto il certificato di abitabilità.
Qui di seguito spieghiamo come vendere una casa senza certificato di abitabilità, per stare a posto con la legge ed evitare ogni eventuale problematica.
Esempio di formula:
"Il venditore dichiara che l’immobile è privo di certificato di agibilità, e l’acquirente, informato di ciò, accetta espressamente lo stato attuale dell’immobile, rinunciando a ogni futura contestazione in merito."
Il certificato non è obbligatorio nei seguenti casi:
Tuttavia, se l’immobile è o sarà ad uso abitativo, avere l’agibilità resta fortemente consigliato per evitare problemi futuri con residenza anagrafica, allacci utenze, vendita o locazione, richieste edilizie o mutuo.
In caso di semplice successione ereditaria, il certificato non è richiesto per il trasferimento di proprietà di una casa inagibile per causa di morte.
Nel caso in cui una casa sia agibile ma l’edificio in cui si trova non lo sia, ci si trova in una situazione piuttosto anomala ma possibile. Questo può accadere, ad esempio, quando un singolo appartamento è stato ristrutturato e ha ottenuto l’agibilità, mentre l’intero stabile presenta problematiche di tipo strutturale, impiantistico o legate alle parti comuni, che ne impediscono il rilascio dell’agibilità complessiva. Tuttavia, l’assenza di agibilità dell’edificio può generare limitazioni pratiche: potrebbero esserci difficoltà a ottenere un mutuo, a stipulare un’assicurazione, oppure a vendere l’immobile, poiché molte banche o notai richiedono la regolarità dell’intero fabbricato. Inoltre, se le condizioni generali dello stabile rappresentano un rischio per l’incolumità pubblica, l’amministrazione comunale potrebbe intervenire con provvedimenti restrittivi.
Viceversa, quando l’edificio è agibile ma la singola casa non lo è, ci si trova davanti a un caso molto più frequente. Qui l’immobile è parte di uno stabile regolare, ma l’unità abitativa specifica presenta carenze: può trattarsi di impianti non a norma, di un abuso edilizio, di ambienti troppo piccoli o non aerati, o ancora di una ristrutturazione mai completata o mai dichiarata. In questi casi, anche se il condominio è pienamente conforme, la casa non può essere abitata legalmente. Questo significa che non è possibile trasferirvi la residenza, né affittarla per uso abitativo. In fase di compravendita, la mancanza di agibilità deve essere espressamente dichiarata nell’atto, e l’acquirente ne deve essere pienamente consapevole. Per rendere agibile l’appartamento, sarà necessario eseguire gli interventi richiesti e presentare la documentazione tecnica adeguata al Comune, spesso tramite una SCIA o una richiesta formale di rilascio dell’agibilità.
Spesso nei contratti di compravendita si inserisce una clausola espressa in cui il venditore proprietario dichiara l’esistenza o l’assenza del certificato di agibilità. Se ciò manca, e viene omessa l’informazione, la posizione del venditore si complica.
Se si vende una casa senza certificato di abitabilità senza informarne l'acquirente si può configurare un illecito civile e, in certe circostanze, anche un reato penale.
La giurisprudenza ha spesso ritenuto che l'assenza di agibilità costituisca un grave inadempimento del venditore. Se la vendita è accompagnata da un comportamento doloso, cioè se il venditore nasconde consapevolmente l’informazione per indurre il compratore a concludere il contratto, potrebbe configurarsi il reato di truffa contrattuale (art. 640 c.p.)
"Chiunque, con artifizi o raggiri, induce taluno in errore e lo induce a compiere un atto da cui deriva per sé o altri un ingiusto profitto con altrui danno."
L’omissione dell'informazione può rappresentare una violazione degli obblighi di buona fede e correttezza contrattuale, oltre che una violazione della garanzia per vizi (art. 1490 e ss. c.c.) e causare l’annullabilità del contratto per dolo omissivo (in base all'articolo 1439 c.c.).
Il documento relativo certificato di agibilità è considerato un requisito essenziale dell’immobile, in particolare se ad uso abitativo. Se l'acquirente dimostra che non avrebbe acquistato o avrebbe pagato un prezzo inferiore conoscendo la mancanza del certificato, può:
Naturalmente, perché vi sia reato, devono esserci prova del dolo e della volontà di trarre un profitto ingiusto.
L'acquisto di un immobile non provvisto del documento necessario relativo alla certificazione di abitabilità, è quindi protetto dalle legge italiana. Il Codice Civile consente di fare causa per la risoluzione del contratto poiché l'immobile non presenta le caratteristiche necessarie richieste per soddisfare il requisito di abitabilità.
Assicurati di svolgere tutte le seguenti attività:
1. Verifica la regolarità urbanistica e catastale
☐ Controlla che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico (no abusi edilizi)
☐ Verifica che la planimetria catastale sia aggiornata
☐ Richiedi visura catastale e atto di provenienza
2. Informa l’acquirente in modo trasparente
☐ Comunica per iscritto l’assenza del certificato di agibilità
☐ Specifica le conseguenze della mancanza di agibilità (mutuo, allacciamenti, residenza…)
☐ Verifica che l’acquirente comprenda e accetti la situazione
3. Inserisci una clausola nel compromesso e nell’atto di vendita
☐ Fai redigere da un notaio o avvocato una clausola esplicita sull’inagibilità
☐ Inserisci la rinuncia da parte dell’acquirente a eventuali contestazioni future
☐ Fai firmare una liberatoria all’acquirente
4. Prepara tutta la documentazione disponibile
☐ Planimetria catastale
☐ Titolo edilizio (concessione edilizia o permesso di costruire)
☐ Visura catastale e APE (obbligatorio)
☐ Certificazioni impianti (se disponibili)
☐ Eventuali relazioni tecniche, vincoli, servitù
5. Considera una riduzione di prezzo
☐ Valuta l’impatto della mancanza di agibilità sul valore di mercato
☐ Eventualmente, ricalcola il prezzo con un consulente o perito
6. Valuta se richiedere l’agibilità prima della vendita (facoltativo)
☐ Se l’immobile è conforme, consulta un tecnico per ottenere l’agibilità
☐ Considera i costi e i tempi della procedura
☐ Valuta se il rilascio può aumentare l’attrattività e il prezzo dell’immobile
Sì, è legale vendere una casa senza certificato di agibilità, ma il venditore deve informare esplicitamente l'acquirente di questa mancanza. La trasparenza è essenziale per evitare contestazioni future.
Ottenere un mutuo per una casa senza certificato di agibilità è complesso. Molte banche potrebbero rifiutare di concedere il mutuo a causa dell'assenza di garanzie sulla regolarità e la sicurezza dell'immobile.
I rischi includono la possibilità di non poter allacciare servizi essenziali (elettricità, acqua, gas), di dover affrontare costi aggiuntivi per lavori di adeguamento e di potenziali complicazioni legali se la casa non è conforme alle normative edilizie vigenti.
Se acquisti una casa senza agibilità dovresti assicurarti di essere consapevole di tale condizione e di non venirne a conoscenza solo successivamente. Questo sia per ragioni economiche (il prezzo dovrebbe essere inferiore), che di sicurezza. Assicurati di leggere il contratto di compravendita in ogni suo passaggio (il venditore è obbligato a specificare l'eventuale assenza di agibilità).
