Un immobile non accatastato non può essere oggetto di compravendita immobiliare. In questo articolo illustreremo cosa occorre fare per ovviare a tale mancanza e quali sono i rischi in caso di mancato accatastamento.
L’accatastamento di un bene immobile consiste nel suo inserimento nel registro nazionale del catasto, un’operazione con cui si notificano ufficialmente la presenza e le caratteristiche tecnico-fisiche del bene in oggetto, lo si assegna a una specifica categoria catastale e si definisce il suo valore fiscale.
Il risultato dell’operazione di accatastamento consiste nell’elaborazione di un documento utile per la determinazione dell’agibilità e dell’abitabilità dell’immobile e per il calcolo di tasse, tributi e imposte locali, tra cui, in primis, l’imposta municipale unica (IMU) e la tassa sui rifiuti (TARI).
Nel registro del catasto sono iscritti tutti i fabbricati e terreni presenti sul territorio italiano, con qualche eccezione prevista dalla legge, come vedremo nei prossimi paragrafi.
Non è accatastato l’immobile che non risulta iscritto nei registri nazionali del catasto. Nello specifico, un immobile si dice non accatastato quando la sua costruzione non viene segnalata al catasto entro 30 giorni dal momento in cui diventa agibile o servibile all’uso a cui è preposto.
La mancata registrazione al catasto riguarda perlopiù costruzioni abusive e unità abitative risultanti da frazionamenti immobiliari.
In caso di nuove costruzioni o interventi edilizi su strutture preesistenti che ne modifichino lo stato, la consistenza catastale o il classamento, la legge prevede che si debba procedere rispettivamente con l’accatastamento e l’aggiornamento dei dati presenti in catasto, pena l’applicazione di pesanti sanzioni amministrative, che possono arrivare a superare gli 8000 euro.
Il mancato accatastamento implica anche l’impossibilità di vendere l’immobile.
L’accatastamento è obbligatorio per legge per alcune tipologie di immobili mentre per altre non è necessario. Approfondiamo insieme.
Sono soggetti all’obbligo di accatastamento:
1. Nuove costruzioni
La costruzione di un immobile, deve essere segnalata al catasto entro 30 giorni dal momento in cui diventa abitabile o pronto per la destinazione d’uso a cui è preposto.
2. Modifiche a immobili già censiti
Occorre aggiornare i dati depositati al catasto in seguito a interventi che comportano una variazione dello stato, del valore, del classamento, della consistenza e della relativa rendita catastale, come ristrutturazioni edilizie, cambi di destinazione d'uso, ampliamenti o riduzioni della metratura, restauri, fusione o frazionamento di più unità immobiliari.
L’articolo 3 del decreto del ministero delle Finanze numero 28 del 2 gennaio 1998 indica specifiche tipologie di beni per cui non è necessariamente richiesta l’iscrizione al catasto.
Quali sono i beni immobili non accatastabili?
Sono definite non accatastabili le seguenti tipologie di beni immobili:
Lastrici solari e costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito per via dell'accentuato livello di degrado vanno iscritti in catasto ma senza l’attribuzione della rendita catastale.
Un fabbricato o un terreno non accatastato non può essere oggetto di compravendita immobiliare. Nello specifico, un immobile non può essere venduto se l’intestazione catastale non corrisponde al vero e la planimetria non ne rappresenta lo stato di fatto.
Per poter procedere con la vendita, è imperativo che risultino aggiornati i dati caratteristici dell’immobile, ossia la consistenza, la categoria, la classe e la rendita catastale, essenziali per il calcolo di tasse, tributi e imposte locali, tra cui, in primis, l’imposta municipale unica (IMU) e la tassa sui rifiuti (TARI).
Il mancato accatastamento e la conseguente difformità catastale determinano la nullità dell’atto notarile di compravendita.
La parte venditrice è, pertanto, tenuta a verificare la situazione catastale del bene in questione e rilasciare una dichiarazione che attesti l’esatta corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie e lo stato dell’immobile.
Se il bene oggetto di vendita non risulta nel registro del catasto o si riscontrano incongruenze e difformità catastali, prima del rogito è necessario rivolgersi a un professionista abilitato per regolarizzare la posizione dell’immobile.
Per mettere in regola un immobile non accatastato affinché possa essere immesso nel mercato immobiliare e ceduto a terzi occorre procedere all’accatastamento dello stesso. L’operazione, però, non può essere svolta in autonomia. È necessario affidarsi a un professionista abilitato, come un geometra, un perito edile, un architetto o un ingegnere, che presenti un’apposita richiesta all’Agenzia delle Entrate.
L’accatastamento di un’unità immobiliare richiede, come accennato, l’intervento di un professionista. La procedura si articola in varie fasi, che illustriamo di seguito:
L’Agenzia delle Entrate, dopo aver verificato la correttezza dei dati, rilascia un documento contenente gli identificativi catastali dell’immobile e la relativa rendita.
In caso di modifiche apportate a immobili già censiti, il professionista produce direttamente la planimetria aggiornata con la procedura telematica Docfa e invia il tutto all’Ufficio del Territorio.
Si segnala che l’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate può richiedere fino a 12 mesi dal momento in cui la richiesta di accatastamento viene presentata.
Il professionista, per gestire la pratica di accatastamento, necessita della seguente documentazione:
Occorre altresì fornire i riferimenti delle pratiche edilizie con cui il bene è stato eretto o modificato.
L’accatastamento di un immobile non è un’operazione a costo zero. È necessario provvedere al pagamento di:
L’importo di entrambe le voci di spesa può variare in base a vari fattori, tra cui le dimensioni dell’immobile da sanare, l’ubicazione e la complessità della planimetria dell’edificio. Può essere utile richiedere più preventivi a professionisti diversi e scegliere quello più conveniente.
Per la registrazione al catasto di un immobile il costo medio è orientativamente pari a 1500/2500 euro a seconda della complessità dei rilievi. Il costo medio, invece, per l’aggiornamento dei dati presenti in catasto è di 500 euro circa.
Vanno poi aggiunti i diritti erariali, il cui importo varia indicativamente da 50 a 100 euro per scheda.
Il mancato accatastamento di un immobile è una violazione amministrativa, non un reato di abuso edilizio, che riguarda interventi eseguiti senza i necessari permessi o in difformità rispetto alle normative urbanistiche.
Il costo per accatastare un’unità immobiliare di 100 metri quadri varia orientativamente tra 1500 e 2500 euro circa, a cui occorre aggiungere i diritti erariali da versare allo Stato.
Per una pratica di accatastamento il costo è sui 1500/2500 euro, a carico del costruttore per immobili di nuova realizzazione o del proprietario per immobili non accatastati da mettere in vendita.
