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Un immobile A/10 (ufficio/studio privato) può diventare abitazione solo se ottieni il cambio di destinazione d’uso urbanistica (Comune) e la variazione catastale (da A/10 a una categoria abitativa, di solito A/2), adeguando l’immobile ai requisiti igienico-sanitari e di abitabilità. Fino a quel momento, non è “civile abitazione” e, in genere, non può beneficiare dell’esenzione IMU da abitazione principale.
Sintesi
Scopriamo cosa occorre fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile A10 da usare come abitazione, cosa prevede la legge in merito e cosa si rischia se non si provvede all’aggiornamento dei dati catastali del bene.
La categoria catastale A/10 identifica le unità immobiliari destinate a uffici e studi privati, cioè spazi progettati e utilizzati per lo svolgimento di attività professionali (ad esempio studio tecnico, studio medico, studio legale, consulenza, ecc.).
Pur appartenendo al gruppo A, l’A/10 non è una categoria residenziale: indica infatti un utilizzo non abitativo e, proprio per questo, un immobile A/10 non è automaticamente idoneo a essere utilizzato come casa (né sotto il profilo urbanistico-edilizio, né sotto quello catastale).
In linea generale, un immobile rientra in A/10 quando:
Attenzione : i requisiti urbanistici e igienico-sanitari (regolamento edilizio comunale e norme locali) sono decisivi. È possibile che un immobile “di fatto” simile a un’abitazione non possa essere considerato abitativo se manca ciò che il Comune richiede per l’uso residenziale (es. altezze, aerazione, rapporti aeroilluminanti, ecc.).
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In un immobile A/10 si possono svolgere attività compatibili con la destinazione direzionale/professionale, ad esempio:
Di norma non è l’inquadramento corretto per attività commerciali aperte al pubblico come negozi (spesso C/1) o per laboratori/attività produttive (altre categorie del gruppo C o D, secondo i casi).
La legge non consente di abitare e fissare la propria residenza presso un immobile che non abbia le caratteristiche urbanistiche e catastali di civile abitazione e che non sia adibito e censito come tale.
Pertanto, qualora si desiderasse abitare in una proprietà appartenente alla categoria catastale A 10 è, innanzitutto, necessario presentare sia al catasto che al comune di competenza una richiesta di cambio di destinazione d’uso del bene. Ne consegue che occorrerà effettuare anche una variazione di categoria catastale.
Per poter adibire ad abitazione un immobile originariamente pensato per ospitare attività professionali potrebbero altresì essere necessari specifici lavori di ristrutturazione edilizia per rendere abitabile l’immobile.
La destinazione d’uso di un immobile indica la funzione dello stesso e le attività svolte al suo interno. La visura catastale riporta i dati catastali dell’immobile (tra cui categoria, classe e rendita), che hanno finalità fiscali. La destinazione d’uso urbanistica/edilizia, invece, si verifica tramite gli atti e titoli edilizi (pratiche comunali, agibilità) e gli strumenti urbanistici, perché categoria catastale e destinazione urbanistica non sempre coincidono. La visura può essere ottenuta dall’Area riservata dell’Agenzia delle Entrate (servizi per i cittadini) oppure tramite tecnici/professionisti abilitati.
(Nota: Sister è tipicamente un canale usato da soggetti convenzionati/abilitati; per i cittadini esiste la consultazione in area riservata AdE.)
La destinazione d’uso del bene è altresì indicata nella segnalazione certificata di agibilità (SCA), ex certificato di agibilità.
Per cambiare la destinazione d’uso di un bene immobile occorre richiedere le opportune autorizzazioni al comune di competenza.
In assenza del titolo edilizio richiesto dal Comune per il cambio d’uso (che può essere SCIA, permesso di costruire o SCIA alternativa, a seconda dei casi e della normativa locale), si può configurare un illecito edilizio con sanzioni amministrative e, nei casi previsti dal Testo Unico dell’Edilizia, anche profili di rilevanza penale (D.P.R. 380/2001).
L’esatta procedura da seguire può variare da località a località, pertanto consigliamo di contattare direttamente il comune di riferimento e l’ufficio del catasto per ricevere informazioni precise.
Una volta reso idoneo l’immobile, si può richiedere il trasferimento di residenza presso il comune in cui il bene è ubicato.
Per un A/10 l’IMU si calcola come per gli altri immobili diversi dall’abitazione principale:
In pratica: non esiste un importo unico nazionale, perché l’aliquota dipende dal Comune e la base imponibile dipende dalla rendita catastale. Per avere un numero preciso servono rendita e aliquota comunale vigente.
Residenza: la residenza anagrafica è collegata alla dimora abituale, ma ai fini della regolarità edilizia/urbanistica abitare stabilmente in un immobile che non è autorizzato all’uso abitativo può creare problemi (controlli, contestazioni, necessità di regolarizzazione tramite cambio d’uso e pratiche edilizie/catastali).
IMU: anche se una persona “di fatto” vive in un A/10, in linea generale non matura l’esenzione IMU come abitazione principale, perché l’esenzione è legata all’immobile classificato come abitazione (con esclusioni particolari) e non semplicemente al fatto che vi si dimori. Di conseguenza, finché l’unità resta A/10, normalmente il Comune la tratta come ufficio e l’IMU resta dovuta secondo le regole degli immobili non abitativi.
Il proprietario di un immobile di categoria A10 può concederlo in locazione a soggetti terzi purché il bene sia utilizzato per l’uso a cui è destinato, ossia ufficio o studio professionale.
Per affittare a uso abitativo un immobile accatastato A10, invece, occorre modificare preventivamente la destinazione d’uso del bene e la relativa categoria catastale, chiedendo l’autorizzazione al comune competente e al catasto.
Analogamente, se si desidera concedere in locazione un immobile destinato a uso abitativo come ufficio o studio, occorrerà variare la destinazione d’uso, convertire la categoria catastale e, laddove necessario, riorganizzare gli spazi affinché siano adatti a ospitare un’attività professionale.
Secondo quanto indicato dal decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010, nel contratto di locazione occorre necessariamente indicare i dati catastali dell’immobile, quali:
L’indicazione dei dati catastali nel contratto serve a identificare correttamente l’immobile ai fini fiscali e di registrazione. L’imposta di registro sulla locazione è calcolata principalmente in base al canone (salvo opzione per cedolare secca, se applicabile), mentre la TARI è determinata dal Comune soprattutto in base alla superficie e alle regole del regolamento TARI.
Pertanto, è imperativo che i dati catastali dell’immobile siano debitamente aggiornati prima della stesura del contratto di affitto e della registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Concedere in locazione (o utilizzare) un immobile per un uso difforme da quello urbanisticamente assentito può esporre a contestazioni e sanzioni in ambito edilizio/urbanistico e, sul piano fiscale/contrattuale, a riqualificazioni e richieste di regolarizzazione. Per questo, prima di locare per un uso diverso, è opportuno verificare con un tecnico e con il Comune se serve il cambio di destinazione d’uso e il conseguente allineamento catastale.
Se l’immobile scelto per l’apertura del proprio studio professionale risulta essere accatastato nella categoria A2 occorre effettuare con sollecitudine un cambio di destinazione d’uso, poiché tale categoria catastale si riferisce, come accennato, ad abitazioni civili.
Se l’attività svolta comporta un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (o comunque non compatibile con la disciplina comunale/condominiale), può essere necessaria una pratica edilizia e l’eventuale variazione catastale. In mancanza del titolo richiesto, si può configurare un illecito edilizio con sanzioni e obbligo di regolarizzazione (D.P.R. 380/2001). In alcuni casi può essere ammesso un uso promiscuo (abitazione + attività professionale), da valutare secondo regole locali e concrete modalità di utilizzo.
Un immobile può essere utilizzato in modo promiscuo (abitazione e attività professionale) oppure essere suddiviso in porzioni autonome con funzioni diverse. Dal punto di vista catastale, quando si tratta di un’unica unità immobiliare con uso promiscuo, la classificazione può dipendere dalle caratteristiche e dall’uso prevalente, secondo i criteri catastali applicabili al caso concreto; quando invece esistono porzioni funzionalmente autonome, spesso si procede con frazionamento e attribuzione di categorie distinte. In ogni caso, la soluzione va coordinata con la conformità urbanistico-edilizia e con il titolo necessario presso il Comune.
In questo caso, ai fini dell’assegnazione della categoria catastale si applica il cosiddetto criterio di prevalenza, ovvero si stabilisce la categoria in base alla maggiore superficie utile occupata.
Se la maggiore superficie è destinata a uso abitativo, l’immobile verrà inserito nella categoria catastale A2. Se, invece, è lo spazio adibito a studio professionale a occupare una superficie più ampia, l’immobile rientrerà nella categoria A10.
Il gruppo A comprende abitazioni e immobili a uso ordinario. Nello specifico, le categorie sono le seguenti:
Nella categoria A10, come abbiamo visto, rientrano strutture con destinazione d’uso professionale.
I beni immobili accatastati nel gruppo C e, in particolare, nella categoria C1 sono adibiti a negozi o comunque a spazi in cui si svolge un’attività commerciale. Un immobile accatastato A10, invece, è dedicato allo svolgimento di un’attività professionale privata.
Per conoscere la categoria catastale a cui appartiene un immobile si consiglia di estrarre una visura catastale dal portale dell’Agenzia delle Entrate, un utile documento che indica, oltre ad altri dati, la categoria, classe e rendita catastale dell’immobile in questione.
Su un immobile A/10, in genere, è dovuta l’IMU (come immobile non abitativo) e, se l’immobile è occupato/produce rifiuti, anche la TARI secondo il regolamento comunale. Se l’immobile viene regolarizzato e trasformato in abitazione (ad es. A/2) e diventa abitazione principale del proprietario (con residenza e dimora abituale), normalmente l’IMU non è dovuta, salvo i casi di abitazioni classificate A/1, A/8, A/9 per le quali l’IMU resta dovuta con regime specifico.
