Scopriamo cosa occorre fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile A10 da usare come abitazione, cosa prevede la legge in merito e cosa si rischia se non si provvede all’aggiornamento dei dati catastali del bene.
La categoria catastale A10 comprende gli immobili adibiti a studi professionali e uffici privati. Sono, pertanto, ascrivibili a questa categoria catastale gli edifici dedicati allo svolgimento di attività professionali.
Si pensi, per esempio, a laboratori odontotecnici, uffici, scuole private e studi medici.
Il gruppo A comprende abitazioni e immobili a uso ordinario. Nello specifico, le categorie sono le seguenti:
Nella categoria A10, come abbiamo visto, rientrano strutture con destinazione d’uso professionale.
A differenza delle altre categorie catastali appartenenti al gruppo A, un bene accatastato A10 non è residenziale. Affinché rientri nella categoria A10, un immobile deve essere:
Facciamo degli esempi concreti. Un immobile di categoria A10 adibito a studio medico dovrà essere dotato di un ambiente di adeguata metratura che funga da sala di attesa per i pazienti. Un immobile A10 adibito, invece, a ufficio dovrà avere un’ampia sala riunioni. E ancora, un immobile accatastato A10 adibito a scuola di lingue straniere sarà, invece, dotato di spazi da utilizzare come aule per le lezioni con gli studenti.
Un locale A10 può solo essere adibito a ufficio o studio privato. Per poterlo destinare ad altri utilizzi occorre effettuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
La legge non consente di abitare e fissare la propria residenza presso un immobile che non abbia le caratteristiche urbanistiche e catastali di civile abitazione e che non sia adibito e censito come tale.
Pertanto, qualora si desiderasse abitare in una proprietà appartenente alla categoria catastale A 10 è, innanzitutto, necessario presentare sia al catasto che al comune di competenza una richiesta di cambio di destinazione d’uso del bene. Ne consegue che occorrerà effettuare anche una variazione di categoria catastale.
Per poter adibire ad abitazione un immobile originariamente pensato per ospitare attività professionali potrebbero altresì essere necessari specifici lavori di ristrutturazione edilizia per rendere abitabile l’immobile.
La destinazione d’uso di un immobile indica la funzione dello stesso e le attività svolte al suo interno. La destinazione d’uso è indicata nella visura catastale del bene, un utile documento che può essere estratto dal portale Sister (Sistema Interscambio Territorio) dell’Agenzia delle Entrate o richiesto all’ufficio del catasto competente.
La destinazione d’uso del bene è altresì indicata nella segnalazione certificata di agibilità (SCA), ex certificato di agibilità.
Per cambiare la destinazione d’uso di un bene immobile occorre richiedere le opportune autorizzazioni al comune di competenza.
In assenza delle necessarie autorizzazioni comunali si configura un reato di abuso edilizio, perseguibile e sanzionabile ai sensi del decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
L’esatta procedura da seguire può variare da località a località, pertanto consigliamo di contattare direttamente il comune di riferimento e l’ufficio del catasto per ricevere informazioni precise.
Una volta reso idoneo l’immobile, si può richiedere il trasferimento di residenza presso il comune in cui il bene è ubicato.
Il proprietario di un immobile di categoria A10 può concederlo in locazione a soggetti terzi purché il bene sia utilizzato per l’uso a cui è destinato, ossia ufficio o studio professionale.
Per affittare a uso abitativo un immobile accatastato A10, invece, occorre modificare preventivamente la destinazione d’uso del bene e la relativa categoria catastale, chiedendo l’autorizzazione al comune competente e al catasto.
Analogamente, se si desidera concedere in locazione un immobile destinato a uso abitativo come ufficio o studio, occorrerà variare la destinazione d’uso, convertire la categoria catastale e, laddove necessario, riorganizzare gli spazi affinché siano adatti a ospitare un’attività professionale.
Secondo quanto indicato dal decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010, nel contratto di locazione occorre necessariamente indicare i dati catastali dell’immobile, quali:
È sulla base di tali indicazioni che vengono calcolate sia l’imposta di registro sulla locazione che la tassa sui rifiuti (TARI).
Pertanto, è imperativo che i dati catastali dell’immobile siano debitamente aggiornati prima della stesura del contratto di affitto e della registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Locare un immobile destinato a un uso differente è un illecito perseguibile ai sensi della vigente normativa.
Se l’immobile scelto per l’apertura del proprio studio professionale risulta essere accatastato nella categoria A2 occorre effettuare con sollecitudine un cambio di destinazione d’uso, poiché tale categoria catastale si riferisce, come accennato, ad abitazioni civili.
Se non si provvede al cambio di destinazione d’uso del bene acquistato, lo svolgimento di un’attività professionale in spazi destinati all’uso abitativo è perseguibile dallo Stato come reato di abuso edilizio, secondo quanto indicato nel Testo Unico dell’Edilizia, emanato con il suddetto decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
Un immobile può presentare due diverse destinazioni d’uso, una per abitazione e un’altra per attività professionali.
In questo caso, ai fini dell’assegnazione della categoria catastale si applica il cosiddetto criterio di prevalenza, ovvero si stabilisce la categoria in base alla maggiore superficie utile occupata.
Se la maggiore superficie è destinata a uso abitativo, l’immobile verrà inserito nella categoria catastale A2. Se, invece, è lo spazio adibito a studio professionale a occupare una superficie più ampia, l’immobile rientrerà nella categoria A10.
I beni immobili accatastati nel gruppo C e, in particolare, nella categoria C1 sono adibiti a negozi o comunque a spazi in cui si svolge un’attività commerciale. Un immobile accatastato A10, invece, è dedicato allo svolgimento di un’attività professionale privata.
In un locale A10 è possibile ospitare studi o uffici privati.
Per conoscere la categoria catastale a cui appartiene un immobile si consiglia di estrarre una visura catastale dal portale dell’Agenzia delle Entrate, un utile documento che indica, oltre ad altri dati, la categoria, classe e rendita catastale dell’immobile in questione.
Sugli immobili di proprietà ascrivibili alla categoria catastale A10 si paga l’imposta municipale unica (IMU). Cambiare la destinazione d’uso da A10 ad A2 per adibire l’immobile ad abitazione principale consente di beneficiare dell’esenzione IMU.
