Metodo dei Prezzi Edonici

Andrea Lazzo
26.01.2024, 23:39
5 min

Metodo dei Prezzi Edonici: Significato ed Applicazione

Il metodo dei prezzi edonici è un metodo di valutazione che presenta un concetto facilmente comprensibile ma che sul lato pratico, ovvero nel calcolo, si mostra piuttosto complesso. In questo articolo spieghiamo cos’è il metodo dei prezzi edonici per poi passare ad un esempio pratico di calcolo.

Cos'è il metodo dei prezzi edonici

Cos’è il metodo dei prezzi edonici

Il metodo dei prezzi edonici, riferito al settore immobiliare, è una tecnica statistica utilizzata per analizzare come i vari attributi di una proprietà contribuiscono al suo prezzo complessivo. Fondamentalmente, questo metodo tenta di decomporre il prezzo di un immobile nei valori individuali dei suoi attributi o caratteristiche.

Nel metodo edonimetrico il concetto di base è che il prezzo di un immobile dipenda dall’insieme delle caratteristiche di cui è dotato. Secondo tale procedimento, gli immobili vengono apprezzati dalle parti della compravendita in base all’utilità attribuita al complesso delle caratteristiche possedute dall’immobile. 

Il significato di “Edonico” in riferimento alla valutazione immobiliare

L'etimologia della parola "edonico" risale alla parola greca hedonē, che significa "piacere", "relativo al piacere" o "che riguarda il piacere". Molto lontanamente, nella terminologia statistica della valutazione immobiliare, di fatto il metodo dei prezzi edonici riguarda proprio gli elementi che possono piacere in riferimento a un immobile.  

Nel contesto specifico della statistica e dell'economia, il termine "edonico" è spesso associato all'analisi edonica dei prezzi. L’analisi edonica si basa sull'idea che il prezzo di un bene è la somma dei valori dei suoi attributi individuali. 

Viene frequentemente utilizzata nel mercato immobiliare per determinare come fattori come la posizione, la dimensione, o le caratteristiche di una casa influenzino il suo prezzo.

Aspetti chiave nel calcolo del prezzo edonico

Ecco alcuni aspetti chiave del metodo dei prezzi edonici nel settore immobiliare:

  • Decomposizione del prezzo: il metodo edonico decompone il prezzo di un immobile in parti che corrispondono ai suoi vari attributi. Ad esempio, invece di vedere una casa semplicemente come un prodotto con un unico prezzo, il metodo edonico considera il prezzo come la somma dei valori delle sue singole caratteristiche, come la dimensione della casa, il numero di camere da letto, la presenza di un giardino, la vicinanza a servizi come scuole o parchi, e così via;
  • Analisi statistica: viene spesso utilizzata la regressione statistica per analizzare i dati raccolti sulle proprietà vendute. Questo consente agli analisti di stimare quanto ogni singola caratteristica contribuisca al prezzo totale dell'immobile;
  • Valutazione del mercato e delle politiche: il metodo dei prezzi edonici può essere utilizzato per monitorare come cambiano nel tempo le preferenze del mercato o per valutare l'impatto di cambiamenti ambientali o politiche pubbliche. Ad esempio, se una nuova legge migliora la qualità dell'aria in un'area, il metodo dei prezzi edonici può aiutare a quantificare come questo miglioramento influenzi il valore degli immobili nell'area;
  • Personalizzazione delle valutazioni: poiché il metodo edonico considera un'ampia gamma di attributi, può fornire valutazioni personalizzate per immobili che possono essere altrimenti difficili da valutare a causa di caratteristiche uniche o situazioni particolari.

In pratica, il metodo dei prezzi edonici nel settore immobiliare offre una visione più dettagliata e sfumata dei fattori che influenzano il valore di un immobile, rendendolo uno strumento prezioso per gli investitori, i valutatori, gli sviluppatori e i responsabili delle politiche pubbliche nel prendere decisioni informate.

Come effettua la valutazione edonica

Calcolo dei prezzi edonici: esempio pratico semplificato

Prima di svolgere un esempio occorre considerare alcuni aspetti tecnici importanti riguardo ai prezzi edonici. Questi si dicono marginali ed impliciti: impliciti poiché non sono direttamente osservabili ma sono ottenuti dall’analisi dei prezzi di mercato, marginali perché esprimono il contributo alla variazione del prezzo totale fornito dalla variazione del grado della caratteristica a cui fanno riferimento. 

E a questo punto, forniamo un esempio per facilitare la comprensione. 

Consideriamo:

  • Il prezzo al mq di un immobile pari a 2.000€/mq;
  • La distanza dell’immobile dal centro pari a 2 km
  • Un indice di valutazione applicato al km di distanza dal centro, pari a 110€

Ora, 110 è un prezzo implicito, poiché non è osservabile dal prezzo, e marginale poiché esprime la variazione (margine) del prezzo totale. 

La formula del prezzo secondo il metodo dei prezzi edonici sarà:

P = valore mq - (distanza * indice) = 2.000€/mq - (220€) = 1.780€

Cosa abbiamo fatto? Abbiamo dato un valore alla distanza dal centro, in termini di 110€ per ogni km di distanza. Dato che il centro è distante 2 km, il prezzo perde valore (secondo tale modello) per 220€. Se fosse stato nel centro, invece, sarebbe valso 2.000€/mq. 

Attenzione: la distanza è solo uno dei fattori da considerare nel calcolo del valore dell’immobile secondo il metodo dei prezzi edonici. Altri fattori possono essere la superficie netta abitabile, l’anno di costruzione, le condizioni dell’edificio,  la posizione, l’attrattiva del comune o del quartiere, collegamenti con i trasporti pubblici, inquinamento acustico, scuole, ecc.

Con il metodo dei prezzi edonici si dà un valore a ciascuna di queste caratteristiche e le si aggiungono o sottraggono dal prezzo al mq iniziale. 

Il nostro strumento di valutazione immobiliare utilizza varie metodologie di calcolo nella valutazione del prezzo, tra le quali anche il metodo dei prezzi edonici. Usarlo è facilissimo: devi semplicemente inserire i pochi parametri che ti saranno richiesti. Per iniziare, puoi cliccare sul pulsante qui sotto. 

3 Punti Chiave
  • Il metodo dei prezzi edonici considera le caratteristiche uniche di un immobile.
  • Esempi di caratteristiche che possono essere prese in considerazione nella valutazione edonica sono la distanza dal centro, la qualità dell’aria, la presenza di servizi ecc.
  • Il metodo dei prezzi edonici è generalmente associato ad altre metodologie di valutazione, al fine di ottenere una stima più precisa.

Fonti

FAQ

Come si applica il metodo dei prezzi edonici nell'analisi del mercato immobiliare?

Nel mercato immobiliare, il metodo dei prezzi edonici analizza come caratteristiche specifiche di una proprietà, come la sua posizione, dimensione, numero di camere da letto o vicinanza a servizi, influenzino il suo prezzo complessivo. Questo si fa decomponendo il prezzo totale in contributi di valore specifici per ogni caratteristica.

Il metodo dei prezzi edonici può essere utilizzato per valutare l'impatto delle politiche ambientali?

Sì, il metodo dei prezzi edonici può essere impiegato per valutare l'effetto delle politiche ambientali. Ad esempio, può aiutare a quantificare l'impatto di miglioramenti della qualità dell'aria o di aree verdi su valori immobiliari locali, misurando come questi fattori ambientali influenzino i prezzi delle abitazioni.

Qual è il principale limite del metodo dei prezzi edonici?

Un limite significativo del metodo dei prezzi edonici è che presume una relazione stabile tra le caratteristiche di un bene e il suo prezzo, senza considerare sempre i cambiamenti nel tempo o le interazioni complesse tra vari fattori. Inoltre, richiede dati accurati e dettagliati sulle caratteristiche e i prezzi dei beni analizzati.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.