Valore attuale 

Jessica Maggi
03.01.2024, 10:22
6 min

Valore Attuale di un Immobile: Cos’è e Come si Calcola

Sei proprietario di un immobile e ti piacerebbe sapere quanto vale ora, considerando che sono trascorsi vari lustri da quando l’hai acquistato? In questa guida spiegheremo nel dettaglio che cos’è e come si calcola il valore attuale di un immobile.

Che cos'è il valore attuale di un immobile?

Il valore attuale di un immobile è la differenza tra il suo valore originario e il deprezzamento per obsolescenza, stimato a seguito di un’attenta valutazione del livello di usura, deterioramento e degrado dell’edificio. 

Formula per calcolare il valore attuale di un immobile 

La formula per calcolare il valore attuale di un immobile è piuttosto semplice: si sottrae l'obsolescenza dal valore originario

Valore attuale: valore originario - obsolescenza

Questo calcolo può essere utile a fini estimativi per determinare il valore di un edificio tenendo conto dei mutamenti intercorsi a causa dell’inevitabile processo di usura nonché dell’evoluzione tecnologica e del cambiamento dei parametri estetici nel corso del tempo.

Cosa si intende per valore originario e deprezzamento per obsolescenza?

Il valore originario di un edificio rappresenta il suo prezzo di acquisto iniziale o il costo di costruzione. 

Con il termine deprezzamento per obsolescenza o vetustà ci si riferisce alla perdita di valore di un edificio nel tempo a causa di vari fattori, tra cui: 

  • usura; 
  • deterioramento materiale;
  • obsolescenza funzionale; 
  • obsolescenza estetica, quando l’attrattiva di un edificio non risulta più in linea con i gusti e parametri estetici attuali. 

Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI), prodotto dall'Agenzia del Territorio, indica precisi criteri per valutare la vetustà degli immobili in rapporto alla loro data di ultimazione. 

Come si calcola l’obsolescenza di un edificio?

Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) indica la formula UEEC (Unione Europea Esperti Contabili) da utilizzare per il calcolo del deprezzamento per vetustà (D), che indichiamo di seguito: 

D: (A+20)2 /140 - 2,86

Nella formula, “A” equivale all’età del bene, calcolata in percentuale rispetto alla sua vita utile.

Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che l'età di un immobile sia pari al 60% della sua vita utile.

A = 60

Sostituendo il valore di A nella formula e considerando un'età dell'immobile del 60% della sua vita utile, otteniamo un deprezzamento per vetustà di 42,85.

Fattori da considerare per calcolare il valore attuale di un immobile

Il calcolo dell'obsolescenza o vetustà di un immobile richiede un'analisi accurata, in cui vanno considerati vari aspetti, dall’usura delle strutture alla funzionalità e adeguatezza degli impianti rispetto agli standard attuali. Vediamo nel dettaglio quali sono le variabili che possono influenzare l'obsolescenza e, di conseguenza, il valore attuale di un bene immobile: 

  • usura materiale: danni, deterioramento e alterazioni strutturali che si possono manifestare nel tempo;
  • obsolescenza funzionale: un edificio può diventare funzionalmente obsoleto quando le sue caratteristiche non risultano più essere in linea con le esigenze dei potenziali fruitori attuali o in assenza di tecnologie avanzate che ne possano migliorare la funzionalità;
  • obsolescenza estetica: le tendenze di stile cambiano nel tempo, pertanto un immobile potrebbe diventare esteticamente obsoleto qualora il suo design e la sua attrattiva non risultassero più in linea con i gusti e i parametri estetici contemporanei.
  • efficienza energetica: la conformità agli standard attuali in materia di efficienza energetica può influenzare il valore dell'edificio, specialmente considerando l'importanza che viene ora attribuita alla sostenibilità;
  • impianti e sistemi obsoleti: la presenza di impianti elettrici, termici, idraulici, sanitari, di riscaldamento, ventilazione e illuminazione deteriorati e scarsamente performanti può inficiare il valore di un immobile. 

Un edificio può ritenersi obsoleto anche quando non risulta conforme ai requisiti richiesti di volta in volta dalle normative edilizie vigenti.

Come si valuta la vetustà di un immobile? 

Valore attuale

Per valutare la vetustà di un immobile e determinare l’entità del deprezzamento che ne deriva, è opportuno affidarsi a un professionista, come un agente immobiliare, un perito edile, un architetto o un ingegnere, che conduca un’ispezione con: 

  • indagine visiva e strumentale;
  • valutazione dello stato di manutenzione delle strutture dell'immobile;
  • esame della funzionalità degli impianti in relazione alle esigenze attuali;
  • analisi dell'aspetto estetico dell'edificio; 
  • valutazione dell'efficienza energetica; 
  • verifica della conformità dell'immobile a leggi, normative e regolamenti attualmente vigenti;
  • test dei sistemi tecnologici presenti nell'immobile. 

L’ispezione dell’immobile è finalizzata a identificare eventuali segni di usura e criticità strutturali. È altresì opportuno che venga svolta un’attenta analisi del mercato immobiliare locale e che venga considerato il prezzo a cui vengono messi in vendita immobili simili in linea con gli standard attuali nella stessa zona. Il calcolo dell'obsolescenza di un edificio è un processo che coinvolge esperienza e competenze professionali nel settore immobiliare, ingegneristico ed edilizio. 

Esempio di come calcolare il valore attuale

Supponiamo di avere una villa unifamiliare nel comune di Monza, in Lombardia, acquistata 20 anni fa al costo di 300.000 euro. 

300.000 euro rappresenta il valore originario dell’immobile in questione. Nei 20 anni trascorsi dall’acquisto, l'usura e il deterioramento accompagnati da interventi di manutenzione non sempre puntuali ed efficaci hanno causato una significativa diminuzione del valore dell’immobile dovuta a cedimenti strutturali, obsolescenza tecnologica e cambiamenti nella normativa edilizia. Questi fattori combinati portano a un calcolo stimato di obsolescenza del 25%.

Considerando i seguenti valori:

Valore originario = 300.000 euro
Obsolescenza = 25% di 300.000 euro = 0.25 * 300.000 = 75.000 euro

Utilizzeremo la formula vista in precedenza ovvero: Valore attuale = Valore originario - obsolescenza

Quindi, il valore attuale sarà:
Valore attuale = 300.000 euro - 75.000 euro = 225.000 euro

Il valore attuale stimato della nostra villa unifamiliare nel comune di Monza, tenendo conto dell'obsolescenza del 25% rispetto al suo valore originario di 300.000 euro, è di 225.000 euro.

Supponiamo ora di avere un appartamento di 150 metri quadri nel comune di Vimercate, in provincia di Monza e della Brianza, acquistato 10 anni fa per 200.000 euro. Nel corso degli anni, l'appartamento ha subito un deprezzamento a causa dell'usura. Supponiamo che, secondo un’accurata valutazione eseguita da un valutatore immobiliare certificato, il valore dell'obsolescenza sia del 20%.

Considerando i seguenti valori:

Valore originario = 200.000 euro

Obsolescenza = 20% di 200.000 euro = 0.20 * 200.000 = 40.000 euro

Utilizzeremo la formula vista in precedenza ovvero: Valore attuale = Valore originario - obsolescenza

Quindi, il valore attuale sarà:
Valore attuale = 200.000 euro - 40.000 euro = 160.000 euro

Il valore attuale stimato dell'appartamento di Vimercate, considerando un deprezzamento del 20% rispetto al suo valore originario di 200.000 euro, è di 160.000 euro.

A che serve il valore attuale?  

Calcolare il valore attuale di un immobile può essere utile agli investitori, agli agenti immobiliari e ai proprietari. Gli investitori utilizzano questa valutazione per prendere decisioni informate riguardo ad acquisti, vendite e ristrutturazioni. Gli agenti immobiliari si avvalgono di questa analisi per offrire consulenze accurate ai clienti riguardo al valore delle proprietà. Il proprietario di un immobile datato può avere un’idea più precisa di quale sia il valore della proprietà e stabilire un prezzo di vendita equo. Calcolare la differenza tra il valore originario e l'obsolescenza permette di ottenere una stima più accurata del valore di un immobile nel contesto attuale. 

Tre punti chiave

 

  • La formula per calcolare il valore attuale di un immobile consiste nella sottrazione dell'obsolescenza al suo valore originario.
  • L'usura, il deterioramento degli impianti e l'inadeguatezza delle strutture rispetto agli standard attuali sono fattori che possono determinare una riduzione anche importante del valore di un immobile nel corso del tempo.   
  • Il calcolo dell'obsolescenza o vetustà di un immobile è un processo complesso, in cui vanno considerati fattori materiali, funzionali ed estetici che possono influenzarne il valore attuale.

Fonti 

FAQ

Come si determina il deprezzamento dovuto all'obsolescenza nella valutazione del valore attuale di un immobile?

Il deprezzamento viene determinato in base all'età dell'immobile, ai danni strutturali, all'usura e al deterioramento degli impianti nel corso degli anni. 

Le migliorie apportate a un immobile ne aumentano il valore attuale?

Sì, le migliorie e gli interventi di manutenzione e ristrutturazione riducono l’entità del deprezzamento dovuto all'obsolescenza, facendo quindi in modo che il valore attuale dell’immobile si mantenga elevato. 

Come posso calcolare il valore attuale di un immobile da solo?

Per avere un’idea del valore attuale di un immobile puoi utilizzare appositi software di valutazione che, elaborando i dati forniti e considerando diversi parametri, forniscono una valutazione approssimativa.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.