In questo articolo spieghiamo cos’è la visura ipotecaria, qual è la sua utilità e come si può consultare online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
La visura ipotecaria o visura ipocatastale o accertamento immobiliare, è una procedura che si pone il fine di determinare se un soggetto risulti intestatario di beni immobili. Lo stesso nome viene associato al documento prodotto con tale ricerca.
La procedura di visura ipotecaria si effettua attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro un determinato soggetto, e identificando la presenza di eventuali gravami sugli stessi immobili (es. ipoteche legali, ipoteche giudiziali, ipoteche volontarie e citazioni).
Dalla visura ipocatastale è possibile anche apprendere il tipo di atto di provenienza, ovvero se derivante da compravendita, donazione, successione o altro tipo di atto.
La visura ipotecaria è un documento che fornisce informazioni dettagliate riguardo le iscrizioni ipotecarie e altri oneri reali gravanti su un immobile, come ipoteche, vincoli, servitù, e pignoramenti. Questo servizio online è particolarmente utile per chi necessita di verificare la situazione legale di un immobile prima di procedere con l'acquisto o per altre ragioni legali o amministrative.
Secondo l’art. 2673 del Codice Civile, per effettuare la visura ipotecaria è possibile accedere agli atti pubblici tenuti presso:
Come vedremo più avanti, la visura si può effettuare online tramite l’Agenzia delle Entrate, che consente di accedere ai dati informatizzati forniti dalle Agenzie del Territorio.
Nel momento in cui non si potesse accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, la visura ipotecaria può essere effettuata in conservatoria. Le conservatorie, conosciute più formalmente come Conservatorie dei Registri Immobiliari, sono uffici pubblici che fanno parte del sistema giuridico italiano e hanno il compito di registrare gli atti relativi alla proprietà e ad altri diritti reali sugli immobili. Questi uffici sono essenziali per garantire la pubblicità, la legalità e la trasparenza delle transazioni immobiliari, offrendo sicurezza giuridica sia ai proprietari degli immobili sia agli acquirenti.
Le conservatorie non vanno confuse col catasto, che invece è un registro pubblico con finalità distinte, principalmente fiscali, organizzato su base planimetrica. Le conservatorie, invece, riguardano le persone e consentono di risolvere conflitti che possono nascere riguardo alla detenzione di un diritto immobiliare.
La visura ipotecaria viene effettuata da un professionista per delega di notai, avvocati, banche o privati cittadini. Il “visurista” esegue visure e ricerche presso gli uffici competenti del territorio.
Le virgolette applicate a “visurista” sono dovute all’effettiva mancanza di un riconoscimento dalla legge. Infatti, sebbene questa mansione richieda molta esperienza e sia molto difficile nella pratica, essa viene svolta certamente dopo aver maturato competenza ed esperienza, ma non esiste alcuna certificazione o normativa che la inquadri ai sensi di legge.
Il servizio di visura ipotecaria online è offerto da vari soggetti, tra cui:
Per accedere a questi servizi online, è generalmente necessario fornire alcuni dati specifici dell'immobile di interesse, come il codice fiscale del proprietario, l'indirizzo dell'immobile, o altri dati catastali. Il costo e le modalità di accesso possono variare a seconda del fornitore del servizio.
È importante evidenziare che, per accedere a queste informazioni in modo legale e sicuro, è sempre consigliabile utilizzare canali ufficiali o fornitori di servizi riconosciuti e affidabili.
Tramite l’Agenzia delle Entrate è possibile effettuare la visura ipotecaria online gratuitamente, tramite questa pagina ufficiale.
Il servizio telematico denominato “Consultazione Personale” consente di effettuare visure ipotecarie gratuitamente e senza tributi. Tuttavia, occorre tener presente che tale servizio è utilizzabile soltanto dai soggetti che risultino titolari, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti di godimento.
La ricerca per la visura ipotecaria su un immobile può essere effettuata sia da persone fisiche che da società, enti e associazioni che siano registrati al servizio telematico Entratel o Fisconline. L’accesso ai servizi online dell’Agenzia tramite SPID, oppure tramite Carta di identità elettronica (CIE) o con la Carta Nazionale dei Servizi (CNS).
La visura ipotecaria online gratis consente di effettuare una ricerca che viene eseguita a livello nazionale (escluse le province autonome di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e delle altre zone nelle quali vige il cosiddetto “sistema tavolare”) e per i periodi successivi alla data di informatizzazione della singola Conservatoria. Infatti, se i dati non sono stati digitalizzati, si rende necessaria la consultazione di persona nella Conservatoria di competenza.
La visura ipotecaria e catastale si può effettuare anche tramite il servizio SISTER. Si tratta di un servizio fornito in abbonamento prepagato dall’Agenzia del Territorio a utenti registrati, con il quale si possono fare visure presso tutti gli uffici dell’Agenzia del Territorio in tutta Italia, presso il catasto e presso il servizio di pubblicità immobiliare.
Tramite il servizio SISTER è possibile anche impostare un nominativo in tutte le Conservatorie in Nazionale al fine di vedere dove sono presenti eventuali movimenti immobiliari.
Nella tabella qui sotto facciamo una panoramica delle principali differenze tra visura ipotecaria e catastale, poiché si tratta di due procedure entrambe importanti ma da tenere distinte.
| Visura Catastale | Visura Ipotecaria | |
| Info Contenute | Dati fisici e titolarità dell'immobile (superficie, destinazione d'uso, confini, identificazione catastale, nome del proprietario). | Oneri reali sull'immobile (ipoteche, mutui, pignoramenti, vincoli giuridici), dettagli su tipo di onere, data di iscrizione, creditore. |
| Scopo | Conoscere gli aspetti tecnici e fiscali dell'immobile per calcoli di imposte, compravendite, successioni, donazioni. | Verificare gravami o vincoli sull'immobile per transazioni, concessione di mutui, operatori del settore legale e finanziario. |
| Dove si Richiede | Agenzia delle Entrate (uffici territoriali o online). | Conservatorie dei Registri Immobiliari (in sede o servizi online). |
Per ulteriori informazioni si può consultare il nostro articolo dedicato alla visura catastale.
Come abbiamo visto, la visura ipotecaria online con l’Agenzia delle Entrate è gratuita, tuttavia se si delega un professionista a tale compito, sarà necessario considerare il compenso per il servizio prestato.
Generalmente, il costo di una visura ipotecaria si compone di una tariffa fissa per la ricerca nell'archivio più eventuali costi aggiuntivi per ogni pagina o per ogni atto che viene estratto. Ecco alcune indicazioni generali sui costi:
Sì, è possibile. La visura ipotecaria è un documento pubblico, quindi chiunque può richiederla per qualsiasi immobile, indipendentemente dalla proprietà, per verificare la presenza di gravami o vincoli.
Il tempo di consegna può variare a seconda del fornitore del servizio. Generalmente, per una richiesta online, la visura può essere disponibile in poche ore fino a un massimo di qualche giorno lavorativo, a seconda della complessità della ricerca e del servizio scelto.
No, non è strettamente necessario. È possibile richiedere una visura ipotecaria utilizzando l'indirizzo dell'immobile o i dati catastali (foglio, particella, subalterno) per identificare l'immobile di interesse. Tuttavia, avere il codice fiscale del proprietario può facilitare e velocizzare la ricerca.
