La visura ipotecaria online gratis si può ottenere sul portale dell’Agenzia delle Entrate tramite Consultazione personale, ma solo per gli immobili di cui sei titolare (anche per quota). Per immobili di terzi serve in genere un’ispezione ipotecaria con pagamento delle relative tasse. Dal 1° gennaio 2025 sono operative le nuove regole sulla consultazione telematica delle banche dati catastale e ipotecaria (con azzeramento degli oneri di “gestione informatica”/accesso). Per le consultazioni ipotecarie restano però dovute, ove previste, le tasse per i servizi ipotecari e catastali; inoltre gli importi delle ispezioni ipotecarie risultano ridotti del 20% se richieste per via telematica.
Sintesi
In questo articolo scoprirai cos’è la visura ipotecaria, qual è la sua utilità e come si può consultare online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
L’ispezione (o visura) ipotecaria è la consultazione dei Registri Immobiliari / Servizio di pubblicità immobiliare per verificare le formalità (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni) riferite a un soggetto o a un immobile e ricostruire atti e possibili gravami (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali ecc.). Il termine “ipocatastale”, nel linguaggio comune, spesso indica un report che unisce ispezione ipotecaria + visura catastale, ma sono due banche dati diverse.
La procedura di visura ipotecaria si effettua attraverso la verifica delle trascrizioni a favore e contro un determinato soggetto, e identificando la presenza di eventuali gravami sugli stessi immobili (es. ipoteche legali, ipoteche giudiziali, ipoteche volontarie e citazioni).
Dalla visura ipocatastale è possibile anche apprendere il tipo di atto di provenienza, ovvero se derivante da compravendita, donazione, successione o altro tipo di atto.
Tramite l’Agenzia delle Entrate è possibile effettuare la visura ipotecaria online gratuitamente, tramite questa pagina ufficiale.
Il servizio telematico denominato “Consultazione Personale” consente di effettuare visure ipotecarie gratuitamente e senza tributi. Tuttavia, occorre tener presente che tale servizio è utilizzabile soltanto dai soggetti che risultino titolari, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti di godimento.
La consultazione online avviene dall’Area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID/CIE/CNS (o, per soggetti abilitati/intermediari, tramite canali telematici dedicati). Ricorda che la consultazione personale gratuita è limitata agli immobili di cui risulti titolare (anche per quota).
La visura ipotecaria online gratis consente di effettuare una ricerca che viene eseguita a livello nazionale escluse le Province autonome di Trento e Bolzano e le province di Trieste e Gorizia, oltre agli altri comuni/territori in cui vige il sistema tavolare (libro fondiario), e per i periodi successivi alla data di informatizzazione della singola Conservatoria. Infatti, se i dati non sono stati digitalizzati, si rende necessaria la consultazione di persona nella Conservatoria di competenza.
Il servizio di visura ipotecaria online è offerto da vari soggetti, tra cui dei portali specializzati: esistono diversi siti web e portali specializzati che offrono il servizio di visura ipotecaria online, spesso a pagamento. Questi portali possono facilitare l'accesso alle informazioni per chi non è pratico con i canali ufficiali o necessita di assistenza nel processo;
Per accedere a questi servizi online, è generalmente necessario fornire alcuni dati specifici dell'immobile di interesse, come il codice fiscale del proprietario, l'indirizzo dell'immobile, o altri dati catastali. Il costo e le modalità di accesso possono variare a seconda del fornitore del servizio.
È importante evidenziare che, per accedere a queste informazioni in modo legale e sicuro, è sempre consigliabile utilizzare canali ufficiali o fornitori di servizi riconosciuti e affidabili.
Ai sensi dell’art. 2673 c.c., è possibile ottenere copia delle trascrizioni, iscrizioni e annotazioni o un certificato negativo presso il Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari).
Nei territori in cui vige il sistema tavolare, la consultazione avviene presso gli uffici tavolari/libro fondiario competenti.
Nel momento in cui non si potesse accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, la visura ipotecaria può essere effettuata in conservatoria. Le conservatorie, conosciute più formalmente come Conservatorie dei Registri Immobiliari, sono uffici pubblici che fanno parte del sistema giuridico italiano e hanno il compito di registrare gli atti relativi alla proprietà e ad altri diritti reali sugli immobili. Questi uffici sono essenziali per garantire la pubblicità, la legalità e la trasparenza delle transazioni immobiliari, offrendo sicurezza giuridica sia ai proprietari degli immobili sia agli acquirenti.
Le conservatorie non vanno confuse col catasto, che invece è un registro pubblico con finalità distinte, principalmente fiscali, organizzato su base planimetrica. I Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) gestiscono la pubblicità dei diritti reali immobiliari tramite trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, rendendo gli atti conoscibili ai terzi e regolando la loro opponibilità. Le ricerche si possono svolgere per soggetto e/o per immobile (a seconda del servizio e dei filtri disponibili).
La visura ipotecaria è un documento che fornisce informazioni dettagliate riguardo le iscrizioni ipotecarie e altri oneri reali gravanti su un immobile, come ipoteche, pignoramenti, sequestri/domande giudiziali e altri vincoli; eventuali servitù o altri diritti reali risultano se costituiti con atto e trascritti/iscritti nei registri.
La visura ipotecaria e catastale si può effettuare anche tramite il servizio SISTER. SISTER è il servizio telematico (su convenzione) dell’Agenzia delle Entrate per consultazioni catastali e ispezioni. Le ricerche sono legate alle circoscrizioni: una verifica ‘nazionale’ richiede di selezionare le circoscrizioni di interesse, non è un’unica interrogazione ‘su tutte le Conservatorie’ in automatico.
Tramite SISTER è possibile effettuare ricerche per soggetto e/o per immobile all’interno delle circoscrizioni disponibili nel servizio, verificando dove risultano formalità a favore/contro (in base a filtri e ambito della ricerca).
Nella tabella qui sotto facciamo una panoramica delle principali differenze tra visura ipotecaria e catastale, poiché si tratta di due procedure entrambe importanti ma da tenere distinte.
| Visura Catastale | Visura Ipotecaria | |
|---|---|---|
| Info Contenute | Dati fisici e intestazione catastale dell’immobile (superficie, destinazione d’uso, confini, identificazione catastale, intestatari catastali). Nota: l’intestazione catastale può non coincidere sempre con la titolarità giuridica, che si verifica nei registri immobiliari. | Oneri reali sull'immobile (ipoteche, mutui, pignoramenti, vincoli giuridici), dettagli su tipo di onere, data di iscrizione, creditore. |
| Scopo | Conoscere gli aspetti tecnici e fiscali dell'immobile per calcoli di imposte, compravendite, successioni, donazioni. | Verificare gravami o vincoli sull'immobile per transazioni, concessione di mutui, operatori del settore legale e finanziario. |
| Dove si Richiede | Agenzia delle Entrate (uffici territoriali o online). | Conservatorie dei Registri Immobiliari (in sede o servizi online). |
Per ulteriori informazioni si può consultare il nostro articolo dedicato alla visura catastale.
Nel linguaggio comune sì: spesso “visura ipotecaria” e “visura ipocatastale” vengono usate come sinonimi per indicare una verifica completa su un immobile o su un soggetto.
In senso più tecnico, però, i due concetti non coincidono sempre:
In pratica: se l’obiettivo è fare un controllo accurato, conviene affiancare ispezione ipotecaria e visura catastale, perché raccontano “due pezzi diversi” della storia dell’immobile.
La visura ipocatastale storica è una consultazione “a ritroso”, pensata per ricostruire l’evoluzione nel tempo di un immobile (o di un soggetto), invece di fotografare solo la situazione attuale.
Di solito, quando si parla di “storica”, ci si riferisce a:
È particolarmente utile per:
Attenzione: per i periodi molto risalenti può esserci un limite legato all’informatizzazione degli archivi; in quei casi può essere necessaria una ricerca in Conservatoria/ufficio competente.
Come abbiamo visto, la consultazione personale online dell’Agenzia delle Entrate è gratuita solo per gli immobili di cui il richiedente risulta titolare (anche per quota). Per ispezioni/consultazioni ipotecarie su immobili di terzi possono essere dovute le tasse per i servizi ipotecari e catastali (con le regole aggiornate dal 01/01/2025).
Ciò detto, se si delega un professionista a tale compito, sarà necessario considerare il compenso per il servizio prestato.
Generalmente, il costo di una visura ipotecaria si compone di una tariffa fissa per la ricerca nell'archivio più eventuali costi aggiuntivi per ogni pagina o per ogni atto che viene estratto. Ecco alcune indicazioni generali sui costi:
Quando devi fare una verifica su un immobile che non è intestato a te, la “Consultazione personale” gratuita non basta: il canale corretto è il servizio di ispezione ipotecaria online dell’Agenzia delle Entrate (normalmente a pagamento, tramite le tasse previste).
In concreto, l’ispezione ipotecaria serve per:
Se invece operi da utente convenzionato SISTER (tipico di professionisti e soggetti abilitati), sono previste anche ricerche in ambito nazionale e per persona fisica usando dati anagrafici o codice fiscale, con filtri per periodo e per “a favore/contro”.
Nota: nel servizio Ispezione ipotecaria online la ricerca ‘per soggetto’ è normalmente prevista per persona fisica; non è attualmente prevista la ricerca ‘per persona giuridica’ (società) tramite quella modalità.
Sì, è possibile. La visura ipotecaria è un documento pubblico, quindi chiunque può richiederla per qualsiasi immobile, indipendentemente dalla proprietà, per verificare la presenza di gravami o vincoli.
Il tempo di consegna può variare a seconda del fornitore del servizio. Se la consulti tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, l’esito è normalmente disponibile subito (download). Se ti affidi a portali/professionisti terzi, i tempi dipendono dal fornitore e dalla complessità della ricerca
No, non è strettamente necessario. È possibile richiedere un’ispezione ipotecaria identificando l’immobile tramite i dati catastali (foglio, particella, subalterno). L’indirizzo, da solo, spesso non è sufficiente nei canali ufficiali: alcuni portali privati lo usano solo per risalire prima ai dati catastali.
