Immobile Commerciale

Andrea Lazzo
30.12.2023
5 min

Immobile Commerciale: Definizione e Modalità di Valutazione

La categoria degli immobili commerciali è particolarmente importante poiché fa riferimento al settore terziario e quindi all’ambito lavorativo. In questo articolo presentiamo un approfondimento sulla definizione di immobile commerciale e spieghiamo in che modo si procede alla valutazione di questa tipologia di immobile.

Cosa è un immobile commerciale

Cosa si intende per immobile commerciale?

In Italia, un "immobile commerciale" si riferisce a un tipo di proprietà immobiliare destinata ad attività commerciali o imprenditoriali

Gli immobili commerciali si distinguono dagli immobili residenziali, che sono destinati all'abitazione, e dagli immobili agricoli, che sono utilizzati per attività agricole.

La classificazione degli immobili commerciali ha implicazioni specifiche in termini di tassazione, normative di sicurezza, requisiti di accessibilità e altre norme urbanistiche e edilizie.

Tipologie di immobile commerciale

Secondo la legge italiana, gli immobili commerciali sono inquadrabili nella categoria catastale C degli immobili a destinazione ordinaria. Questi comprendono, suddivise per gruppi:

  • C/1 - Negozi e botteghe
  • C/2 - Magazzini e locali di deposito 
  • C/3 - Laboratori per arti e mestieri 
  • C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi 
  • C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative 
  • C/6 - Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse 
  • C/7 - Tettoie chiuse o aperte 

Le categorie catastali tuttavia possono risultare troppo generiche, perciò approfondiamo l’argomento fornendo degli esempi più specifici.

Esempi di immobile commerciale

La categoria immobiliare degli immobili commerciali include una vasta gamma di strutture e spazi utilizzati per scopi di vendita, servizi, ospitalità, intrattenimento o altre attività commerciali

Ecco alcune caratteristiche e esempi di immobili commerciali:

  • Negozi e locali commerciali: sono spazi utilizzati per la vendita al dettaglio, come negozi, boutique, supermercati, showroom, ecc.;
  • Uffici: spazi progettati per ospitare attività d'ufficio, sedi di aziende, studi professionali, centri di assistenza clienti, ecc.;
  • Strutture ricettive: include hotel, pensioni, bed and breakfast e altre strutture destinate all'ospitalità;
  • Locali per la ristorazione: ristoranti, bar, caffetterie, pizzerie e altri locali destinati alla somministrazione di cibo e bevande;
  • Magazzini e capannoni industriali: spazi utilizzati per attività di stoccaggio, produzione, logistica o attività industriali;
  • Centri commerciali: complessi che includono più punti vendita al dettaglio e spazi per ristorazione e intrattenimento;
  • Spazi per attività di servizi: come palestre, centri benessere, saloni di bellezza, ecc.
Come si valuta un immobile commerciale

Come si calcola il valore di un immobile commerciale?

Il valore di mercato di un immobile commerciale può essere calcolato utilizzando la seguente formula matematica:

Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito

La superficie commerciale dell’immobile tiene conto: della somma delle superfici coperte calpestabili (incluse quelle occupate dai muri interni e perimetrali); delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, giardini; delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (box, posti auto coperti e scoperti, cantine ecc.).

La quotazione al metro quadro si può ottenere tramite le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Le quotazioni fornite dall'OMI, aggiornate semestralmente, indicano per ogni zona territoriale (zona OMI) e per ogni tipologia di immobile un intervallo di valori di mercato minimo e massimo per unità di superficie, basandosi sulla posizione dell'immobile nella medesima zona. 

I coefficienti di merito invece sono delle percentuali che vengono calcolate in base alle caratteristiche costruttive e di posizione del negozio che influenzano il suo valore. 

Per i negozi e le botteghe si considerano i seguenti coefficienti di merito:

Coefficiente di MeritoDescrizione
+50%Posizioni molto favorevoli al commercio
+20%Posizioni favorevoli al commercio
0%Posizioni ordinarie
-30%Posizioni poco favorevoli al commercio
+20%Negozi con altezza soffitti superiore a 4,5 metri
-20% Contratti di locazione con scadenza fino a 6 anni
-30%Immobili già avviati commercialmente

Esempio di calcolo del valore di un immobile commerciale

Tenendo presente la formula precedentemente esposta, svolgiamo qui di seguito un esempio pratico del calcolo del valore di mercato di un immobile commerciale.

Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito

Nel nostro esempio avremo i seguenti fattori:

  • Superficie commerciale dell'immobile: 100 mq
  • Quotazione al metro quadro: 2.500 €/mq
  • Coefficiente di merito: Supponiamo che l'immobile sia in una posizione molto favorevole al commercio, quindi usiamo un coefficiente di +50%.

Per la formula data, il valore di mercato dell’immobile commerciale sarà pari a 

100 mq ×2.500€/mq ×1,50

ovvero 250.000€ ×1,50

Quindi, in questo esempio, il valore di mercato dell'immobile commerciale, considerando la sua posizione favorevole, sarebbe di 375.000€.

Come vendere un immobile commerciale

Per vendere un immobile commerciale si procede in modo molto simile a quanto accade per un immobile residenziale, di cui abbiamo parlato nell’articolo su come vendere casa

La procedura generalmente utilizzata per vendere un immobile commerciale, prevede i seguenti passaggi:

  1. Valutazione dell'immobile per stabilire il suo valore di mercato;
  2. Preparazione dell'immobile, con eventuali lavori di ristrutturazione o ammodernamento;
  3. Raccolta di tutta la documentazione necessaria, come la visura catastale e i certificati di agibilità;
  4. Pubblicizzazione dell'immobile attraverso vari canali, inclusi siti specializzati e agenzie immobiliari;
  5. Collaborazione con agenzie immobiliari specializzate nel commerciale per una maggiore visibilità;
  6. Negoziazione con potenziali acquirenti per raggiungere un accordo vantaggioso;
  7. Formalizzazione della vendita tramite un rogito notarile;
  8. Completamento delle procedure post-vendita, come la registrazione dell'atto e il trasferimento delle utenze.

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Preparazione alla vendita di un immobile commerciale

La vendita di un immobile commerciale richiede qualche accorgimento in più da parte del venditore, al fine di offrire all’acquirente tutti i dettagli di cui ha bisogno per essere sicuro delle caratteristiche catastali (e quindi fiscali e legali) dell’immobile. 

Infatti, a differenza di quelli residenziali, gli immobili commerciali sono destinati a diventare la sede di un’attività commerciale o imprenditoriale, e perciò andranno sotto la lente dell’Agenzia delle Entrate, del Fisco e delle autorità di monitoraggio. Per tale motivo, l’acquirente richiederà di verificare la visura catastale, atta ad indicare la posizione del locale secondo il catasto. 

La visura catastale comprende i seguenti dati:

  • Dati del proprietario: questi saranno necessari per la burocrazia e soprattutto per il rogito;
  • Dimensioni: per chi acquista, le dimensioni effettive potrebbero risultare fondamentali al fine di comprendere nell’immobile in questione sia possibile o meno avviare un determinato tipo di attività;
  • Rendita catastale: questa fornisce indicazioni economiche importanti per  determinare il prezzo, ma anche per comprendere la sostenibilità dell’impresa;
  • Annotazioni specifiche: vi potrebbero essere dei dettagli importanti da curare, come ad esempio la presenza di ipoteche o iscrizioni giudiziali.
  • Destinazione d’uso: si tratta di un elemento importante, poiché l’immobile dovrebbe essere destinato all’uso commerciale, per poter ospitare un’attività commerciale. 
3 Punti Chiave
  • Un immobile commerciale è un immobile destinato ad un utilizzo commerciale o imprenditoriale.
  • Per calcolare il valore di un immobile commerciale occorre tenere conto della superficie, delle quotazioni al mq e dei coefficienti di merito.
  • Gli immobili commerciali posizionati molto bene per il commercio godono del coefficiente di merito più alto, pari al 50% in più rispetto alla media.

Fonti

FAQ

Come si calcola il valore di mercato di un immobile commerciale?

 Il valore di mercato di un immobile commerciale si calcola moltiplicando la superficie commerciale dell'immobile per la quotazione al metro quadro e applicando i coefficienti di merito, che riflettono fattori come la posizione e le caratteristiche costruttive.

Quali fattori influenzano maggiormente il valore di un immobile commerciale?

 I fattori principali che influenzano il valore di un immobile commerciale includono la sua ubicazione, la dimensione e la qualità costruttiva, la presenza di servizi nelle vicinanze e le condizioni del mercato immobiliare locale.

È importante considerare la quotazione al metro quadro nell'acquisto di un immobile commerciale?

Sì, la quotazione al metro quadro è fondamentale nell'acquisto di un immobile commerciale poiché fornisce un'indicazione del valore di mercato e aiuta a confrontare diversi immobili in termini di costo per unità di superficie.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.