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Un immobile commerciale è un bene immobiliare destinato allo svolgimento di attività economiche, come vendita, servizi, ristorazione, deposito o ospitalità. Il suo valore si calcola in genere partendo da superficie commerciale, quotazioni di mercato e caratteristiche specifiche del locale; sul piano fiscale, invece, contano soprattutto rendita catastale, categoria catastale e aliquote deliberate dal Comune.
Sintesi
La categoria degli immobili commerciali è particolarmente importante poiché fa riferimento al settore terziario e quindi all’ambito lavorativo. In questo articolo presentiamo un approfondimento sulla definizione di immobile commerciale e spieghiamo in che modo si procede alla valutazione di questa tipologia di immobile.
In Italia, un "immobile commerciale" si riferisce a un tipo di proprietà immobiliare destinata ad attività commerciali o imprenditoriali.
Gli immobili commerciali si distinguono dagli immobili residenziali, che sono destinati all'abitazione, e dagli immobili agricoli, che sono utilizzati per attività agricole.
La classificazione degli immobili commerciali ha implicazioni specifiche in termini di tassazione, normative di sicurezza, requisiti di accessibilità e altre norme urbanistiche e edilizie.
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Non esiste una sola categoria catastale che comprenda tutti gli immobili commerciali. In ambito pratico, un immobile destinato ad attività economiche può ricadere in diverse categorie catastali, in base alla sua funzione concreta e alle sue caratteristiche costruttive.
Tra le categorie più frequenti troviamo:
C/1 - Negozi e botteghe
A/10 - Uffici e studi privati
D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale
D/2 - Alberghi e pensioni
Altre categorie del gruppo C, come C/2, C/3, C/4, C/5, C/6 e C/7, possono riguardare depositi, laboratori, impianti sportivi, stabilimenti balneari, autorimesse o tettoie; non coincidono quindi automaticamente con il concetto di locale commerciale in senso stretto.
Nella pratica, con l’espressione “immobile commerciale” si indicano spesso diversi immobili destinati allo svolgimento di un’attività economica, anche se dal punto di vista catastale non appartengono tutti alla stessa categoria.
Rientrano tra gli esempi più comuni:
Per questo motivo, quando si valuta o si compra un immobile destinato a un’attività economica, è sempre opportuno controllare non solo l’uso di fatto del locale, ma anche la sua effettiva categoria catastale e la destinazione d’uso urbanistica.
Il valore di mercato di un immobile commerciale può essere calcolato utilizzando la seguente formula matematica:
Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito
La superficie commerciale dell’immobile tiene conto: della somma delle superfici coperte calpestabili (incluse quelle occupate dai muri interni e perimetrali); delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, giardini; delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (box, posti auto coperti e scoperti, cantine ecc.).
La quotazione al metro quadro si può ottenere tramite le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Le quotazioni fornite dall'OMI, aggiornate semestralmente, indicano per ogni zona territoriale (zona OMI) e per ogni tipologia di immobile un intervallo di valori di mercato minimo e massimo per unità di superficie, basandosi sulla posizione dell'immobile nella medesima zona.
I coefficienti di merito invece sono delle percentuali che vengono calcolate in base alle caratteristiche costruttive e di posizione del negozio che influenzano il suo valore.
Per i negozi e le botteghe si considerano i seguenti coefficienti di merito:
| Coefficiente di Merito | Descrizione |
|---|---|
| +50% | Posizioni molto favorevoli al commercio |
| +20% | Posizioni favorevoli al commercio |
| 0% | Posizioni ordinarie |
| -30% | Posizioni poco favorevoli al commercio |
| +20% | Negozi con altezza soffitti superiore a 4,5 metri |
| -20% | Contratti di locazione con scadenza fino a 6 anni |
| -30% | Immobili già avviati commercialmente |
Tenendo presente la formula precedentemente esposta, svolgiamo qui di seguito un esempio pratico del calcolo del valore di un immobile commerciale .
Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito
Nel nostro esempio avremo i seguenti fattori:
Per la formula data, il valore di mercato dell’immobile commerciale sarà pari a
100 mq ×2.500€/mq ×1,50
ovvero 250.000€ ×1,50
Quindi, in questo esempio, il valore di mercato dell'immobile commerciale, considerando la sua posizione favorevole, sarebbe di 375.000€.
L’IMU su un immobile commerciale si calcola partendo dalla rendita catastale attribuita all’unità immobiliare. La rendita va prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente previsto dalla categoria catastale dell’immobile. Per i negozi e le botteghe classificati in categoria C/1 il moltiplicatore è 55; per altre categorie del gruppo C il coefficiente può essere diverso. Una volta ottenuta la base imponibile, si applica l’aliquota IMU deliberata dal Comune in cui si trova l’immobile.
La formula semplificata è quindi la seguente:
IMU = Rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale × aliquota comunale
Facciamo un esempio pratico. Se un immobile commerciale in categoria C/1 ha una rendita catastale di 2.000 euro, la base imponibile sarà:
2.000 × 1,05 × 55 = 115.500 euro
Su questo importo si applica poi l’aliquota stabilita dal Comune. Se, ad esempio, l’aliquota fosse pari all’1,06%, l’IMU annua sarebbe:
115.500 × 1,06% = 1.224,30 euro
Per conoscere l’importo corretto bisogna quindi verificare due dati: la rendita catastale aggiornata dell’immobile e l’aliquota IMU vigente nel Comune di riferimento per quella specifica tipologia di fabbricato.
Per vendere un immobile commerciale si procede in modo molto simile a quanto accade per un immobile residenziale, di cui abbiamo parlato nell’articolo su come vendere casa.
La procedura generalmente utilizzata per vendere un immobile commerciale, prevede i seguenti passaggi:
La vendita di un immobile commerciale richiede qualche accorgimento in più da parte del venditore, al fine di offrire all’acquirente tutti i dettagli di cui ha bisogno per essere sicuro delle caratteristiche catastali (e quindi fiscali e legali) dell’immobile.
Infatti, gli immobili destinati a un’attività economica richiedono verifiche particolarmente attente sotto il profilo catastale, urbanistico, edilizio e fiscale. Per questo l’acquirente, oltre alla visura catastale, tende a richiedere controlli sulla conformità urbanistica, sulla destinazione d’uso e, quando necessario, anche un’ispezione ipotecaria.
Tra i controlli documentali più importanti rientrano i seguenti elementi:
Per verificare invece la presenza di ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli non basta la visura catastale: occorre effettuare un’ispezione ipotecaria presso i registri immobiliari.
Affittare un immobile commerciale significa concedere il locale in uso a un’impresa, un professionista o un operatore economico tramite un contratto di locazione a uso diverso dall’abitazione. Prima di mettere il bene sul mercato è opportuno verificare la categoria catastale, la destinazione d’uso urbanistica, la conformità dei locali e tutta la documentazione utile per il futuro conduttore, come visura catastale, planimetria, eventuali certificazioni e informazioni sugli impianti.
Dal punto di vista contrattuale, la locazione commerciale segue regole specifiche. In via generale, per gli immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, la durata minima del contratto è di 6 anni, con rinnovo di altri 6 anni, salvo i casi particolari previsti dalla legge. Per le attività alberghiere la durata minima ordinaria è invece più lunga.
Una volta trovato il conduttore, occorre definire con precisione gli elementi essenziali del contratto: canone, durata, deposito cauzionale, ripartizione delle spese, uso consentito del locale, eventuali lavori a carico delle parti e condizioni di recesso. Il contratto poi va registrato all’Agenzia delle Entrate; per i fabbricati strumentali si applicano regole fiscali specifiche, anche con riferimento all’imposta di registro.
Per ridurre il rischio di contestazioni, è consigliabile consegnare l’immobile solo dopo aver verificato che l’attività che il conduttore intende svolgere sia compatibile con le caratteristiche del locale e con la sua destinazione d’uso. In questo modo il proprietario tutela meglio sia il valore dell’immobile sia la regolarità del rapporto di locazione.
Il valore di mercato di un immobile commerciale si calcola moltiplicando la superficie commerciale dell'immobile per la quotazione al metro quadro e applicando i coefficienti di merito, che riflettono fattori come la posizione e le caratteristiche costruttive.
I fattori principali che influenzano il valore di un immobile commerciale includono la sua ubicazione, la dimensione e la qualità costruttiva, la presenza di servizi nelle vicinanze e le condizioni del mercato immobiliare locale.
Sì, la quotazione al metro quadro è fondamentale nell'acquisto di un immobile commerciale poiché fornisce un'indicazione del valore di mercato e aiuta a confrontare diversi immobili in termini di costo per unità di superficie.
L’assicurazione per un immobile commerciale serve a proteggere il proprietario, e in alcuni casi anche il conduttore, dai principali rischi legati al locale, come incendio, danni da acqua, eventi atmosferici, furto, atti vandalici e responsabilità civile verso terzi. La copertura varia in base alla polizza scelta: può riguardare solo i muri, anche gli impianti e gli arredi, oppure includere i danni causati o subiti durante l’attività svolta nel locale. In presenza di un contratto di locazione commerciale, è utile chiarire fin da subito chi assicura cosa, così da evitare sovrapposizioni o scoperture.
