La categoria degli immobili commerciali è particolarmente importante poiché fa riferimento al settore terziario e quindi all’ambito lavorativo. In questo articolo presentiamo un approfondimento sulla definizione di immobile commerciale e spieghiamo in che modo si procede alla valutazione di questa tipologia di immobile.
In Italia, un "immobile commerciale" si riferisce a un tipo di proprietà immobiliare destinata ad attività commerciali o imprenditoriali.
Gli immobili commerciali si distinguono dagli immobili residenziali, che sono destinati all'abitazione, e dagli immobili agricoli, che sono utilizzati per attività agricole.
La classificazione degli immobili commerciali ha implicazioni specifiche in termini di tassazione, normative di sicurezza, requisiti di accessibilità e altre norme urbanistiche e edilizie.
Secondo la legge italiana, gli immobili commerciali sono inquadrabili nella categoria catastale C degli immobili a destinazione ordinaria. Questi comprendono, suddivise per gruppi:
Le categorie catastali tuttavia possono risultare troppo generiche, perciò approfondiamo l’argomento fornendo degli esempi più specifici.
La categoria immobiliare degli immobili commerciali include una vasta gamma di strutture e spazi utilizzati per scopi di vendita, servizi, ospitalità, intrattenimento o altre attività commerciali.
Ecco alcune caratteristiche e esempi di immobili commerciali:
Il valore di mercato di un immobile commerciale può essere calcolato utilizzando la seguente formula matematica:
Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito
La superficie commerciale dell’immobile tiene conto: della somma delle superfici coperte calpestabili (incluse quelle occupate dai muri interni e perimetrali); delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, giardini; delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (box, posti auto coperti e scoperti, cantine ecc.).
La quotazione al metro quadro si può ottenere tramite le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Le quotazioni fornite dall'OMI, aggiornate semestralmente, indicano per ogni zona territoriale (zona OMI) e per ogni tipologia di immobile un intervallo di valori di mercato minimo e massimo per unità di superficie, basandosi sulla posizione dell'immobile nella medesima zona.
I coefficienti di merito invece sono delle percentuali che vengono calcolate in base alle caratteristiche costruttive e di posizione del negozio che influenzano il suo valore.
Per i negozi e le botteghe si considerano i seguenti coefficienti di merito:
| Coefficiente di Merito | Descrizione |
| +50% | Posizioni molto favorevoli al commercio |
| +20% | Posizioni favorevoli al commercio |
| 0% | Posizioni ordinarie |
| -30% | Posizioni poco favorevoli al commercio |
| +20% | Negozi con altezza soffitti superiore a 4,5 metri |
| -20% | Contratti di locazione con scadenza fino a 6 anni |
| -30% | Immobili già avviati commercialmente |
Tenendo presente la formula precedentemente esposta, svolgiamo qui di seguito un esempio pratico del calcolo del valore di un immobile commerciale.
Valore di mercato = Superficie commerciale dell’immobile × Quotazione al metro quadro × Coefficienti di merito
Nel nostro esempio avremo i seguenti fattori:
Per la formula data, il valore di mercato dell’immobile commerciale sarà pari a
100 mq ×2.500€/mq ×1,50
ovvero 250.000€ ×1,50
Quindi, in questo esempio, il valore di mercato dell'immobile commerciale, considerando la sua posizione favorevole, sarebbe di 375.000€.
Per vendere un immobile commerciale si procede in modo molto simile a quanto accade per un immobile residenziale, di cui abbiamo parlato nell’articolo su come vendere casa.
La procedura generalmente utilizzata per vendere un immobile commerciale, prevede i seguenti passaggi:
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La vendita di un immobile commerciale richiede qualche accorgimento in più da parte del venditore, al fine di offrire all’acquirente tutti i dettagli di cui ha bisogno per essere sicuro delle caratteristiche catastali (e quindi fiscali e legali) dell’immobile.
Infatti, a differenza di quelli residenziali, gli immobili commerciali sono destinati a diventare la sede di un’attività commerciale o imprenditoriale, e perciò andranno sotto la lente dell’Agenzia delle Entrate, del Fisco e delle autorità di monitoraggio. Per tale motivo, l’acquirente richiederà di verificare la visura catastale, atta ad indicare la posizione del locale secondo il catasto.
La visura catastale comprende i seguenti dati:
Il valore di mercato di un immobile commerciale si calcola moltiplicando la superficie commerciale dell'immobile per la quotazione al metro quadro e applicando i coefficienti di merito, che riflettono fattori come la posizione e le caratteristiche costruttive.
I fattori principali che influenzano il valore di un immobile commerciale includono la sua ubicazione, la dimensione e la qualità costruttiva, la presenza di servizi nelle vicinanze e le condizioni del mercato immobiliare locale.
Sì, la quotazione al metro quadro è fondamentale nell'acquisto di un immobile commerciale poiché fornisce un'indicazione del valore di mercato e aiuta a confrontare diversi immobili in termini di costo per unità di superficie.
