Cosa si intende per detenzione di un immobile e in cosa differisce dal concetto di proprietà e possesso? Scopriamolo.
Nel diritto civile, con il termine detenzione si indica l’azione del detenere, ossia la disponibilità materiale di un bene che si riconosce appartenente ad altri.
Per detenzione si intende la disponibilità materiale, fondata su un titolo giuridico, come un regolare contratto di locazione, comodato o usufrutto, che un soggetto, detto detentore, ha di un bene immobile di proprietà di un altro soggetto.
In altre parole, la detenzione è la situazione di chi dispone di un immobile senza, però, esserne proprietario e senza l'intenzione di compiere attività corrispondenti all'esercizio della proprietà.
Si pensi, per esempio, alla locazione. Il locatario ha la detenzione, non la proprietà, dell’immobile locato. Ha la disponibilità dell’alloggio in cui risiede ma non ne risulta essere proprietario. Il locatario dispone dell’alloggio perché tale facoltà gli è temporaneamente concessa in virtù della stipula di uno specifico contratto di locazione, non perché ne sia il legittimo proprietario.
Chi detiene la proprietà di un bene immobile, secondo quanto sancito dall'articolo 832 del codice civile, ha diritto di disporne in modo pieno ed esclusivo. L’immobile appartiene completamente al proprietario, che è legittimato a farne ciò che vuole, perfino demolirlo. La titolarità dell’immobile è piena e integra, non gravata da alcun diritto reale di godimento né da altri oneri.
La proprietà, stabilita da un titolo preciso, come per esempio il rogito notarile, rappresenta, quindi, il diritto che conferisce il massimo controllo su un immobile. La detenzione, invece, come abbiamo visto, consiste nella mera disponibilità del bene, che rimane di proprietà altrui.
L’articolo 1140 del codice civile, invece, definisce il possesso di un immobile come la situazione di fatto che si manifesta con l’esercizio dei poteri tipici del proprietario. Il possessore di un bene ne fruisce come se fosse il titolare del diritto di proprietà e lo utilizza esattamente come se gli appartenesse. In sostanza, il possesso è una proprietà di fatto ma non di diritto, in quanto non giustificata da uno specifico titolo giuridico.
Il possesso prolungato nel tempo di un bene immobile può portare ad acquisirne la proprietà per usucapione, come sancito dall’articolo 1158 del codice civile. Nello specifico, l’usucapione è un istituto giuridico che consente a un soggetto di diventare proprietario di un immobile attraverso il suo possesso in maniera continuativa, pacifica, pubblica e incontestata per un determinato periodo di tempo, senza la necessità di un formale atto di trasferimento di proprietà. Questo non vale per la detenzione, che mai e in nessun modo si tramuta in proprietà.
Il detentore ha la disponibilità di un bene immobile di proprietà altrui. Nell’uso che gli è consentito fare del bene in questione deve rispettare specifici limiti, proprio in ragione dell’altrui diritto di proprietà.
Come accennato, il conduttore di un bene locato ne è detentore, in quanto fruisce del bene che gli è stato temporaneamente concesso in locazione dal proprietario, avendo cura di rispettarne limiti. L’affittuario non può mettere in vendita la casa in cui vive in affitto, eseguire opere che ne alterino l’originaria destinazione d’uso né tantomeno ordinarne la demolizione.
A differenza del proprietario e del possessore, legittimati a fare ciò che desiderano dell’immobile in questione, il detentore lo può solo utilizzare nel rispetto dei diritti del legittimo proprietario.
Il detentore ha, quindi, un mero animus detinendi e non un animus possidendi come il possessore, in quanto fruisce del bene riconoscendo che sullo stesso insista un diritto reale altrui. Ciò che manca nella detenzione di un immobile è proprio l’intento di esercitare un diritto reale sul bene in questione.
La principale differenza tra detenere e possedere un immobile risiede nell’ampiezza dei poteri consentiti e negli effetti che tali azioni producono.
Ebbene, possedere un immobile legittima il possessore a farne ciò che vuole e a comportarsi come se ne fosse il proprietario. Detenere un bene, invece, consente al detentore solo di avvalersene, rispettando i diritti del proprietario.
Come accennato, possedere un immobile stabilmente nel tempo consente di diventarne proprietari per usucapione, mentre detenere un bene è una condizione che non si tramuta nella proprietà o altri diritti reali, neanche se esercitata a lungo.
Solo in capo al possessore e non al mero detentore può maturare il possesso ad usucapionem avente a oggetto l’immobile posseduto. Il detentore non può far valere l’usucapione per diventare proprietario del bene.
La regolare detenzione di un bene immobile può essere dimostrata con una dichiarazione, un titolo o un atto sostitutivo di atto notorio che attesti la concessione dell’uso temporaneo del bene.
Si pensi, per esempio, a:
In tutti i casi illustrati, alla scadenza dell’accordo l’immobile deve essere restituito al legittimo proprietario. La detenzione, quindi, non si traduce nel tempo nella proprietà dell’immobile.
Si individuano due tipologie di detenzione di un immobile, che illustriamo di seguito.
Il detentore è titolare di un vero e proprio diritto personale di godimento sul bene o comunque di un potere di gestione. Un esempio può essere l’appaltatore, che ha la detenzione dell’opera realizzata fino alla consegna al committente.
Il detentore esercita il suo potere sulla cosa sotto il diretto controllo del possessore, che ne può ordinare la restituzione. Si pensi, per esempio, a un prestatore d’opera che debba effettuare delle riparazioni in una proprietà altrui.
No, la presenza di un contratto di locazione non consente di rivendicare la proprietà dell’immobile tramite l’istituto dell’usucapione.
No, la detenzione implica l’uso di un terreno per conto altrui senza volontà di appropriarsene, mentre il possesso comporta un utilizzo diretto finalizzato all’esercizio di diritti dominicali.
No, al detentore non è consentito apportare modifiche di alcun tipo all’immobile. Se effettuati senza il consenso e l’autorizzazione del legittimo proprietario, eventuali interventi e modifiche possono comportare richieste di risarcimento e ripristino dello stato dei luoghi.
