Vediamo nel dettaglio chi è il conduttore di un immobile in un contratto di affitto, di quali spese deve farsi carico durante il periodo di locazione e quali sono i suoi diritti, doveri, responsabilità e divieti.
L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto giuridico con cui un soggetto, detto locatore, si obbliga a far godere a un altro soggetto, detto conduttore, un bene immobile di sua proprietà per un determinato periodo di tempo in cambio di un corrispettivo in denaro.
Con la stipula del contratto di locazione, il conduttore assume il diritto personale di godimento di un immobile di proprietà del locatore in cambio di un corrispettivo in denaro, detto canone di locazione, calcolato in base al valore del bene risultante da un’accurata valutazione immobiliare eseguita da un professionista dell’estimo, tenendo conto dell’andamento del mercato immobiliare locale.
Il conduttore in un contratto di affitto è, quindi, il soggetto che si impegna a corrispondere regolarmente una somma in denaro quale corrispettivo del godimento e dell’uso dell’immobile di proprietà del locatore.
Il locatore e il conduttore sono i contraenti di un contratto di affitto, con diritti, doveri e responsabilità specifiche.
In ambito giuridico, il termine locatore indica il soggetto che stipula un contratto di locazione con cui concede a terzi l’uso temporaneo di un bene immobile di sua proprietà, dietro pagamento in denaro di una determinata quota pattuita tra le parti. Nella maggior parte dei casi si tratta del proprietario dell’unità immobiliare, ma può anche essere semplicemente titolare del diritto che permette di trasferirne il godimento, come per esempio l’usufruttuario o l’enfiteuta. Il locatore mette, quindi, una sua proprietà a reddito affittandola al conduttore.
Il conduttore è, invece, la controparte contrattuale a cui viene concesso l’immobile in locazione. Con il pagamento del canone di affitto, il conduttore riceve dal locatore il diritto personale di godimento dell’immobile locato che, però, non può essere fatto valere nei confronti di terzi estranei al rapporto locatizio.
Gli articoli 1587, 1588, 1589, 1599 e 1611 del codice civile pongono in capo al conduttore una lunga serie di doveri, diritti e divieti che elenchiamo nella seguente tabella.
| Doveri del conduttore | Diritti del conduttore | Divieti del conduttore |
| Prendere in consegna l’immobile. | Ricevere l’immobile in condizioni che lo rendano idoneo all’uso previsto. | Effettuare interventi che comportino mutamenti negli spazi della proprietà. |
| Osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi dell’immobile per l'uso indicato nel contratto di affitto sottoscritto. | Occupare l’immobile locato fino alla naturale scadenza del contratto di locazione. | Alterare la destinazione d’uso dell’immobile. |
| Fornire il corrispettivo in denaro al locatore nelle modalità e nei termini pattuiti. | Pretendere che il locatore effettui interventi di manutenzione straordinaria necessari affinché l’immobile sia idoneo a servire all’uso convenuto. | Destinare l’immobile all’esercizio di finalità diverse da quelle previste dal contratto di locazione. |
| Sostenere le spese relative a interventi di piccola, ordinaria manutenzione. | Pacifico godimento dell’immobile. | Autoridursi il canone locatizio senza l’autorizzazione del locatore. |
| Provvedere al pagamento delle utenze domestiche, della TARI e delle spese condominiali. | Ricevere un adeguato preavviso prima che il locatore gli richieda di rilasciare anzitempo l’immobile nella sua piena disponibilità. | Esentarsi dal pagamento dei canoni di affitto, neppure nel caso in cui si dovesse assentare a lungo dall'immobile. |
| Rilasciare l’immobile al termine del contratto di locazione nella piena disponibilità del locatore, libero da persone e cose di sua proprietà e nello stesso stato in cui lo ha ricevuto. | Negoziare l'estensione della durata del contratto di locazione. | Pagare l’affitto in un’unica soluzione per l’intero periodo di locazione. |
| Esercitare il diritto di prelazione, come previsto dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978 nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere l’immobile locato. | Subaffittare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare. |
Qui di seguito, elenchiamo le spese a cui deve provvedere il conduttore, detto anche locatario, durante il periodo di locazione:
Anche nel caso in cui rimanessero formalmente intestate al locatore, il pagamento delle bollette è comunque di competenza del conduttore, a meno che le parti decidano di accordarsi diversamente.
Come abbiamo visto, la legge impone al conduttore, al termine del periodo di locazione, di restituire l’immobile locato al suo legittimo proprietario nelle stesse condizioni in cui si presentava al momento della stipula del contratto di affitto.
Ebbene, non è obbligatorio ai sensi di legge ma può essere utile sottoscrivere un’assicurazione che copra i costi relativi a eventuali danni non imputabili al conduttore che l’immobile potrebbe subire durante il periodo di locazione. Si pensi, per esempio, al rischio di:
Nella malaugurata ipotesi si verificassero eventi fortuiti, come, appunto, incendi, scoppi ed esplosioni causati, ipotizziamo, da fughe di gas, cortocircuiti, guasti o malfunzionamenti elettrici, l’assicurazione interviene a tutela delle parti coinvolte nel contratto di affitto.
Chi concede in locazione un immobile si chiama locatore e solitamente è il proprietario del bene. Chi riceve dal locatore il diritto personale di godimento dell’immobile in questione è il conduttore che, in cambio, si impegna a corrispondere regolarmente una somma in denaro quale corrispettivo del godimento e dell’utilizzo dell'immobile.
Al pagamento del canone di locazione, generalmente mensile, è tenuto il conduttore, comunemente detto inquilino, ovvero il soggetto che sottoscrive un contratto di locazione con il proprietario dell'immobile, che gli conferisce il diritto di utilizzare la proprietà.
Sì, il conduttore è definito anche affittuario, locatario, inquilino e fittavolo.
Con il termine conduzione ci si riferisce alla gestione e fruizione di una proprietà da parte del conduttore, che implica la responsabilità di questi di occuparsene con la diligenza del buon padre di famiglia, rispettarne la destinazione d’uso e provvedere al pagamento del corrispettivo in denaro al locatore nelle modalità e nei termini pattuiti.
