Una delle forme di locazione abitativa più comuni e vantaggiose in termini di stabilità sia per il locatore che per il locatario è il contratto di affitto 4+4. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
L’affitto 4+4 a canone libero è un accordo con cui un soggetto, detto locatore, mette a disposizione di un altro soggetto, detto locatario, un immobile di sua proprietà per uso abitativo per 4 anni, con possibile estensione automatica per un ulteriore quadriennio, dietro corresponsione di un canone di locazione stabilito autonomamente.
Tramite tale negozio giuridico, il locatario, comunemente detto inquilino, acquisisce un diritto personale di godimento sull’immobile locato.
I contratti di locazione a canone libero, compiutamente regolamentati dal primo comma dell’articolo 2 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, consentono alle parti di decidere liberamente l'importo del canone di affitto che l'inquilino corrisponderà al proprietario dell’immobile.
Al locatore e al locatario è, quindi, riservata la piena facoltà di determinare l’importo e la modalità di corresponsione del canone di affitto, mentre il termine è previsto in misura fissa dalla legge.
Il contratto di locazione a canone libero garantisce, quindi, un’ampia discrezionalità ai contraenti, ma non consente di pattuire alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quanto indicato nel contratto, a pena di nullità dell'intero negozio giuridico.
Il nome del contratto, 4+4, indica la durata iniziale minima dell’accordo locatizio e l’eventuale rinnovo. Allo scadere dei primi 4 anni, l’accordo prosegue automaticamente per altrettanti 4, per una durata complessiva di 8 anni.
Per i contratti di affitto 4+4 l’anzidetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce una durata iniziale di 4 anni, con possibile estensione automatica per un ulteriore quadriennio. Il rinnovo del rapporto locatizio avviene automaticamente, a meno che il locatore o il locatario decidano di risolvere anzitempo il contratto di affitto e non rinnovarlo oltre la scadenza.
I contratti di affitto 4+4 offrono maggiore discrezionalità, flessibilità in termini di determinazione del canone di locazione e stabilità per quanto riguarda la durata dell’accordo locatizio.
Con i contratti di affitto 3+2, regolamentati dal quinto comma dell’articolo 2 della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il canone di locazione è prefissato e compreso tra importi minimi e massimi stabiliti in virtù di specifici accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei locatari.
Le due modalità di locazione differiscono anche in termini di durata. La prima scadenza in un contratto 3+2 è di 3 anni, rinnovabili automaticamente per un altro biennio. Dopodiché, se non interviene una disdetta con almeno un semestre di preavviso, il contratto si rinnova sempre di 2 anni in 2 anni.
Offriamo di seguito un’approfondita panoramica di quelle che sono le caratteristiche di un contratto di affitto 4+4.
Il contratto, come accennato, ha una durata minima di 4 anni. Allo scadere del primo quadriennio l’accordo si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta da una delle parti. Al termine degli 8 anni complessivi, come vedremo nei prossimi paragrafi, il contratto può proseguire, cessare o essere rinnovato a condizioni differenti.
A differenza del canone concordato, nel contratto 4+4 l’importo del canone di locazione è stabilito liberamente dai contraenti, purché, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 1571 del codice civile, sia in linea con l’andamento del mercato immobiliare locale e il valore del bene risultante da un’attenta valutazione eseguita da un professionista dell’estimo. La legge, tuttavia, non impone né importi minimi né massimi.
La somma che il locatario si obbliga a corrispondere al locatore nelle modalità stabilite deve essere distintamente specificata nel contratto di affitto e non può essere modificata per l’intera durata dell’accordo locatizio, se non in base all’adeguamento ISTAT previsto dalla legge. Tale adeguamento consente di mantenere il valore del canone in linea con l’inflazione.
Il locatario può recedere in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare l'immobile.
L’inquilino è tenuto a indicare nella lettera di disdetta una valida motivazione che lo porta a voler disdire anzitempo l’accordo locatizio.
Il locatore può impedire il rinnovo della locazione al termine dei primi 4 anni per specifiche motivazioni previste dal primo comma dell’articolo 3 della sopraccitata legge numero 431 del 9 dicembre 1998, come la necessità di utilizzare l’immobile per uso proprio, ristrutturarlo o destinarlo all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto.
Il proprietario dell’immobile non può disdire il contratto prima della scadenza. Dovrà attendere che trascorrano i primi 4 anni di locazione per impedirne il rinnovo, rispettando un preavviso di 6 mesi e sempreché ricorra una delle suddette motivazioni previste dalla legge che giustifichino l’esigenza di rientrare in possesso dell’immobile prima del previsto.
La comunicazione della disdetta del contratto di affitto 4+4 deve necessariamente avvenire per iscritto con una lettera da inviare alla controparte con almeno 6 mesi di preavviso a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o, laddove possibile, tramite posta certificata (PEC).
Nel contratto di affitto a canone libero, dopo i primi 4 anni l’accordo locatizio si rinnova tacitamente per un altro quadriennio. Se nessuno dei due contraenti compie alcuna azione, il rinnovo per un altro quadriennio avviene automaticamente con tacita proroga.
Anche una volta trascorsi 8 anni dalla sottoscrizione del contratto, nel caso in cui né il locatore né il locatario esprimano la volontà di concludere l’accordo locatizio o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4+4 anni.
Se si desidera rinnovare il contratto a condizioni differenti occorre inviare alla controparte una formale proposta contenente le nuove condizioni contrattuali almeno 6 mesi prima della scadenza degli 8 anni a mezzo raccomandata o posta certificata.
La controparte ha 60 giorni di tempo per accettare o rifiutare la proposta ed eventualmente proporre a sua volta il rinnovo del contratto a condizioni ancora differenti.
Il locatore è legittimato a richiedere un deposito cauzionale, in genere corrispondente a 3 mensilità del canone di locazione. Tale somma viene restituita al locatario al termine del periodo di locazione, dopo aver esaminato le condizioni dell’immobile.
Il locatore può trattenere l’importo versato a titolo di deposito cauzionale qualora venissero rilevati danni, in caso di mancata manutenzione ordinaria della proprietà o in presenza di gravi inadempienze contrattuali.
È necessario che un contratto di affitto 4+4 riporti alcuni elementi essenziali, quali:
Per legge il contratto 4+4 deve altresì contenere una specifica clausola con cui il locatario dia atto di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE), a pena di nullità.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di un contratto di affitto 4+4 a canone libero.
Luogo, data ______________
Il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato locatore, e il/la sig./sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato conduttore, stipulano e convengono il presente contratto di locazione, regolato dagli articoli seguenti.
Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, per proprio uso abitativo ed esclusivo, l’unità immobiliare sita in ____ in via/piazza ____, piano____, scala ____, composta da____ vani, identificata al N.C.E.U. di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____.
Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e tutta la documentazione, comprensiva dell'attestato di prestazione energetica dell'unità immobiliare in questione, allegato al presente accordo, in conformità a quanto disposto dall’articolo 6, comma 3, del decreto legislativo numero 192 del 19 agosto 2005.
Il presente accordo avrà durata di anni 4, a partire dal giorno ____, decorsi i quali è rinnovato per l'ulteriore periodo di anni 4, fatto salvo il caso in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare opere secondo quanto stabilito dall'articolo 3 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998.
In tal caso il locatore, con comunicazione che dovrà pervenire al conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza del contratto, potrà dichiarare l'intenzione di diniego del rinnovo, specificando il motivo tra quelli tassativamente indicati al comma 1 dell’articolo 3 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998.
Alla seconda scadenza del contratto ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura prevista dall'articolo 2 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998 per la rinuncia o il rinnovo a nuove condizioni della locazione, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno 6 mesi prima della seconda scadenza. In mancanza di detta comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
L'immobile sarà destinato esclusivamente a uso di civile abitazione del conduttore e delle persone con lo stesso abitualmente conviventi. Per la successione nel contratto si applica quanto previsto dall'articolo 6 della legge numero 392 del 27 luglio 1978.
Salvo diverso patto contrario scritto, il locatore non può cedere il presente contratto a terzi senza il preventivo assenso del conduttore. Allo stesso modo, il conduttore non può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo espresso patto contrario scritto, il conduttore non può concedere in sublocazione l'immobile senza preventivo assenso del locatore.
Il conduttore può recedere dal contratto in qualunque momento dando preavviso al locatore a mezzo raccomandata almeno 6 mesi prima della data di efficacia del recesso.
Il canone di locazione è convenuto in euro ____ annui, che il conduttore si obbliga a corrispondere in ____ uguali rate mensili anticipate pari a euro ____ ciascuna da versarsi con scadenza il giorno 1 di ciascun mese al locatore a mezzo bonifico sul conto corrente bancario numero ____ intestato al locatore.
Il mancato pagamento di ____ rate del canone costituisce in mora il conduttore.
Salvo ove diversamente predisposto per iscritto dalle parti anche mediante documentazione in allegato al presente contratto, ai sensi degli articoli 9 e 10 della legge numero 392 del 27 luglio 1978, sono interamente a carico del conduttore le spese, in quanto esistenti, relative a manutenzioni ordinarie dovute al deperimento della cosa, servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, fornitura dell'acqua, fornitura dell'energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell'aria, condominio e forniture degli altri servizi comuni.
Il conduttore versa a titolo di deposito cauzionale pari a ____ mensilità del canone di locazione la somma di euro ____. Il predetto importo, a titolo di deposito cauzionale, è corrisposto mediante bonifico bancario sul conto corrente precedentemente indicato dal locatore.
Quale ulteriore garanzia il conduttore corrisponde al locatore, all'atto della firma del presente contratto, un importo ulteriore pari a euro ____, corrispondente al pagamento anticipato delle prime ____ mensilità del canone di locazione. Il predetto importo è corrisposto mediante bonifico bancario sul conto corrente precedentemente indicato dal locatore.
Il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato in buono stato locativo e adatto all'uso convenuto. A tale proposito le parti sottoscrivono, alla consegna dell'immobile, in contraddittorio tra le stesse il verbale di consegna relativo allo stato dell'immobile e comprensivo, in presenza di mobilio, dell'inventario dei beni mobili presenti al momento della consegna. Ogni modifica, innovazione, miglioria o addizione che il conduttore intendesse apportare all'immobile sarà consentita esclusivamente previa autorizzazione scritta da parte del locatore.
Il conduttore non potrà effettuare lavori, installazioni o migliorie di particolare rilevanza sull'immobile senza l'espresso consenso scritto del locatore.
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata e gli arredi ivi contenuti nello stato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.
Il conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento condominiale che dichiara di ben conoscere. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e/o tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti contraenti concordano che per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all'esecuzione e all'applicazione delle clausole del presente accordo, e in ogni caso in ordine alla locazione, sarà adito il giudice competente del luogo ove è localizzato l'immobile.
Qualsiasi inadempimento al presente contratto quale, a titolo esemplificativo, il mancato rispetto di una clausola contrattuale, mancato pagamento del canone e/o degli oneri accessori entro le scadenze previste, la destinazione dell'unità immobiliare a un uso diverso da quello abitativo da parte del conduttore, costituirà in mora il conduttore e consentirà al locatore di risolvere anticipatamente il contratto per inadempimento qualora il conduttore non ponga rimedio a detto inadempimento entro 30 giorni dalla costituzione in mora.
Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, del codice civile, della legge numero 392 del 27 luglio 1978 e comunque alle norme vigenti.
Il presente contratto è soggetto al diritto italiano e potrà essere modificato soltanto mediante atto scritto.
Il conduttore dichiara di aver letto e compreso l'informativa sul trattamento dei dati personali acclusa al presente contratto come allegato.
Il conduttore prende atto che eventuali frodi e mancati pagamenti dei canoni di locazione del contratto potranno determinare la inclusione dei dati del cattivo conduttore-pagatore in banche dati di solvibilità e morosità.
Letto, approvato e sottoscritto.
Firma del locatore ______________
Firma del conduttore ______________
I contratti di affitto 4+4 devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza. L’omessa registrazione del contratto di affitto ne comporta la nullità e il locatore rischia pesanti sanzioni fiscali.
Quando si registra un contratto di locazione 4+4 è necessario provvedere al pagamento di:
Il pagamento di tali imposte non è previsto nel caso in cui si opti per la cedolare secca, un regime di tassazione agevolata sulla locazione di immobili a uso abitativo, che, secondo quanto indicato dal decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, prevede il pagamento di un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le addizionali locali e, appunto, l’imposta di registro e di bollo.
La seconda scadenza dopo 8 anni indica il termine del periodo previsto dal contratto iniziale. A questo punto le parti possono decidere se disdire o rinnovare il contratto a condizioni differenti. Nel caso in cui né il proprietario né l’inquilino esprimano la volontà di concludere l’accordo o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova in automatico per ugual periodo alle medesime condizioni. Se una delle due parti vuole terminare l’accordo locatizio o cambiarne le condizioni, deve inviare una formale comunicazione alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza ultima del contratto.
La legge non stabilisce un limite al numero di proroghe che è possibile fare. In assenza di disdetta, l’affitto prosegue, all’occorrenza, anche nei confronti degli eredi di una delle due parti.
Il locatario può disdire il contratto di affitto 4+4 a causa di eventi o situazioni oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto, come per esempio in caso di perdita dell’impiego, separazione dal coniuge o sopravvenuta invalidità.
La durata minima prevista dalla legge per un contratto di locazione a canone libero è di 4 anni, allo scadere dei quali l’accordo prosegue per altrettanti 4 anni.
