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Come Funziona il Rinnovo di un Contratto di Affitto 4+4?

Jessica Maggi
21.06.2024
5 min

Per chi desidera prendere o concedere in locazione un immobile, tra le soluzioni più convenienti c’è il contratto di affitto a canone libero, di facile gestione e di durata minima di 4 anni. Si tratta di una delle tipologie di contratto di affitto più diffuse e apprezzate, proprio per la gestione elastica. Per procedere con la stipula di un contratto di locazione 4+4 basta che ci sia un accordo tra i contraenti. Non occorre che intervenga un notaio nella stesura del contratto. E anche per quanto riguarda il processo di rinnovo e proroga, la procedura è estremamente snella. Vediamo nel dettaglio come funziona il rinnovo di un contratto di affitto 4+4.

Cosa succede una volta giunti a scadenza del contratto di affitto 4+4?

La particolarità del contratto di affitto 4+4 risiede nel fatto che non preveda una vera e propria data di cessazione. La legge numero 431 del 9 dicembre 1998 determina solo una durata minima di 4 anni per questa tipologia di accordo locatizio. Allo scadere dei primi 4 anni, l’accordo prosegue automaticamente per altrettanti 4. Il rinnovo automatico del rapporto locatizio avviene sempre, a meno che il locatore o il locatario decidano di risolvere il contratto di affitto e non rinnovarlo oltre la scadenza. Approfondiamo insieme.

Cosa succede alla fine del quarto anno di locazione?

Nel contratto di affitto a canone libero, dopo i primi 4 anni l’accordo locatizio si rinnova tacitamente per un altro quadriennio. Se nessuno dei due contraenti compie alcuna azione, il rinnovo per altri 4 anni avviene automaticamente con tacita proroga. Non occorre che le parti esprimano formalmente la propria volontà di proseguire il rapporto locatizio. 

Tutto resta invariato. Il locatario rimane regolarmente all’interno dell’unità immobiliare, il proprietario continua a riscuotere il canone di locazione nelle modalità e nei termini pattuiti e il contratto di affitto 4+4 si intende rinnovato per un altro quadriennio.

Secondo quanto sancito dall’articolo 3 della sopraindicata legge numero 431 del 9 dicembre 1998, alla prima scadenza al termine del quarto anno di locazione il proprietario ha la facoltà di risolvere il contratto e non rinnovarlo dando un preavviso di almeno 6 mesi, a fronte della necessità di: 

  • disporre dell’immobile per se stesso o per un congiunto fino al secondo grado di parentela;
  • vendere l’immobile locato, riconoscendo in questo caso al locatario il diritto di prelazione;
  • destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto;
  • eseguire urgenti interventi di ristrutturazione edilizia, se non addirittura di totale ricostruzione, che non sarebbe possibile svolgere qualora il locatario permanesse all’interno dell’immobile.

Dal canto suo, il locatario può dare disdetta del contratto di affitto in qualsiasi momento per giusta causa, dandone comunicazione per iscritto al locatore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.

Ma, come accennato, se nessuna delle due parti compie alcuna azione, il rinnovo per un altro quadriennio avviene automaticamente con tacita proroga.

Cosa succede alla fine dell’ottavo anno di locazione?

Trascorsi 8 anni dalla sottoscrizione del contratto di affitto 4+4, il rapporto locatizio giunge alla sua naturale scadenza. Alla fine dell’ottavo anno si giunge, quindi, al termine del periodo previsto dal contratto iniziale, ma ciò non comporta per forza la cessazione del rapporto locatizio. 

A questo punto le parti possono decidere se disdire o rinnovare il contratto a condizioni differenti. Nel caso in cui né il locatore né il locatario esprimano la volontà di concludere l’accordo locatizio o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova in automatico per altri 4+4 anni. 

In altre parole, una volta trascorsi 8 anni dalla stipula del contratto di affitto, è necessario agire solo qualora si desiderasse terminare l’accordo o cambiarne le condizioni. Se, ancora, nessuna delle due parti compie alcuna azione, il contratto si rinnova in automatico per altrettanti anni.

Vediamo cosa occorre fare nel caso in cui si decida di concludere l’accordo locatizio o cambiarne le condizioni.

Rinnovo contratto affitto 4+4 a condizioni differenti

Il rinnovo del contratto di affitto 4+4 a condizioni differenti deve essere richiesto per tempo. Almeno 6 mesi prima della scadenza degli 8 anni, uno dei due contraenti deve inviare alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) una formale proposta contenente le nuove condizioni contrattuali che regoleranno il rapporto locatizio. 

La controparte ha 60 giorni di tempo per accettare o rifiutare la proposta ed eventualmente proporre a sua volta il rinnovo del contratto a condizioni ancora differenti. In caso di rifiuto della proposta o mancata risposta entro 60 giorni, il contratto di locazione termina alla naturale scadenza prevista.

Per procedere, invece, con il rinnovo del contratto a nuove condizioni, lo stesso deve essere oggetto di registrazione, in ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, tramite presentazione del modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. L’operazione implica il pagamento dell'imposta di registro sulla locazione, il cui versamento è necessario affinché l’accordo locatizio sia valido, dispieghi i suoi effetti, abbia valenza giuridica e acquisti validità dinanzi alla legge.

Disdetta del contratto di affitto 4+4

Al termine dell’ottavo anno di locazione, sia il locatore che il locatario possono decidere di dare disdetta del contratto e non rinnovarlo oltre la scadenza, senza dover necessariamente fornire particolari motivazioni.

La comunicazione di disdetta deve avvenire per iscritto con una lettera da inviare alla controparte con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC). Come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 13199 del 26 luglio 2012, non occorre che venga utilizzata una specifica formula nella lettera di disdetta. L’importante è che sia chiaro l’intento risolutivo. 

In caso di disdetta, il locatario dovrà provvedere a rilasciare l’immobile nella piena disponibilità del locatore entro la data stabilita, libero da persone e da cose di sua proprietà. Nel giorno indicato, il proprietario ritirerà la copia di chiavi fornita al locatario e provvederà alla restituzione della cauzione dopo aver verificato lo stato dei luoghi.

Tre punti chiave
  • Con un contratto di affitto a canone libero, il rinnovo automatico del rapporto locatizio avviene sempre, a meno che il locatore o il locatario decidano di risolvere il contratto e non rinnovarlo oltre la scadenza.
  • Se, allo scadere dei primi 4 anni, nessuno dei due contraenti compie alcuna azione, il rinnovo per un altro quadriennio avviene automaticamente con tacita proroga. 
  • Un rinnovo formale è richiesto solo alla fine dell'ottavo anno di rapporto locatizio, qualora si volessero cambiare le condizioni contrattuali.

Fonti 

FAQ

Cosa comporta il rinnovo automatico del contratto di affitto 4+4 alla prima scadenza?

Con il rinnovo tacito e automatico del contratto di locazione si verifica un prolungamento per altri 4 anni dei suoi termini e degli effetti giuridici e fiscali previsti.

Quanti rinnovi sono concessi con un contratto di affitto 4+4?

La legge non stabilisce un limite sul numero di rinnovi che è possibile fare. La legge determina una durata minima di 4 anni per questa tipologia di accordo locatizio, mentre per quanto riguarda la durata massima non sono previste norme specifiche.

In caso di rinnovo del contratto di affitto 4+4 ogni anno devo pagare?

No, è previsto il versamento dell'imposta di registro sulla locazione in caso di rinnovo del contratto a condizioni differenti solo al termine dell'ottavo anno.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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