Rinnovo contratto di affitto 4+4 dopo 8 anni: come funziona, cosa devi sapere

Il contratto di locazione 4+4 (canone libero) è tra le formule più diffuse: semplice, flessibile e senza notaio. Basta l’accordo tra le parti; rinnovi e proroghe seguono procedure snelle. In questa guida vediamo cosa succede dopo 4 e 8 anni e come gestire rinnovo, modifica delle condizioni e disdetta.

Come si rinnova un contratto di locazione 4+4 alla scadenza degli 8 anni?

Alla fine dell’ottavo anno hai tre strade: proseguire (rinnovare) alle stesse condizioni, rinnovare con condizioni diverse, oppure disdire il contratto. Ecco cosa fare in ciascuno dei casi:  

1) Proseguire (rinnovare) alle stesse condizioni (proroga tacita)
Se nessuno invia comunicazioni, il contratto continua automaticamente per altri 4 anni alle condizioni già in essere.

• Adempimenti: comunica la proroga all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (RLI online o tramite intermediario).
• Obblighi fiscali: in regime ordinario è dovuta l’imposta di registro; con cedolare secca non si paga registro/bollo ma occorre riconfermare l’opzione in proroga.

2) Rinnovare a condizioni differenti (canone, durata accessoria, clausole)
Se vuoi cambiare qualcosa, invia alla controparte una proposta scritta (PEC o raccomandata A/R) almeno 6 mesi prima della scadenza.

• La controparte ha 60 giorni per accettare o rifiutare (o controproporre).
• Se accetta: formalizzate l’accordo (scrittura di rinnovo/nuovo contratto) e registratelo entro 30 giorni dalla decorrenza.
• Se rifiuta o non risponde: il contratto cessa alla scadenza degli 8 anni.
• Fisco: si applicano le regole ordinarie (registro/bollo salvo cedolare); con cedolare puoi optare o riconfermare l’opzione.

Nota pratica: se sei in cedolare, niente adeguamento ISTAT finché l’opzione è attiva; in regime ordinario l’aggiornamento è possibile solo se previsto in contratto.

3) Disdire il contratto
Locatore o conduttore possono optare per la rinuncia al rinnovo: serve preavviso di 6 mesi con PEC o raccomandata A/R. Alla scadenza l’immobile va restituito libero e si chiude il rapporto (conguagli e cauzione secondo contratto).

Qui di seguito forniamo una pratica tabella con un ESEMPIO di tempistiche.

FAC SIMILE - Esempio di rinnovo contratto affitto 4+4  a nuove condizioni (PEC/Raccomandata A/R)

Cosa succede quando scade il contratto di affitto 4+4?

La particolarità del contratto di affitto 4+4 risiede nel fatto che non preveda una vera e propria data di cessazione. La legge numero 431 del 9 dicembre 1998 determina solo una durata minima di 4 anni per questa tipologia di accordo locatizio. Allo scadere dei primi 4 anni, l’accordo prosegue automaticamente per altrettanti 4. Il rinnovo automatico del rapporto locatizio avviene sempre, a meno che il locatore o il locatario decidano di risolvere il contratto di affitto e non rinnovarlo oltre la scadenza. Approfondiamo insieme.

Cosa succede alla fine del quarto anno di locazione? 

Nel contratto di affitto a canone libero, dopo i primi 4 anni l’accordo locatizio si rinnova tacitamente per un altro quadriennio. Se nessuno dei due contraenti compie alcuna azione, il rinnovo per altri 4 anni avviene automaticamente con tacita proroga. Non occorre che le parti esprimano formalmente la propria volontà di proseguire il rapporto locatizio.

Tutto resta invariato. Il conduttore (locatario) rimane regolarmente all’interno dell’unità immobiliare, il proprietario continua a riscuotere il canone di locazione nelle modalità e nei termini pattuiti e il contratto di affitto 4+4 si intende rinnovato per un altro quadriennio.

Secondo quanto sancito dall’articolo 3 della sopraindicata legge numero 431 del 9 dicembre 1998, alla prima scadenza al termine del quarto anno di locazione il proprietario ha la facoltà di risolvere il contratto e non rinnovarlo dando un preavviso di almeno 6 mesi, a fronte della necessità di:

• disporre dell’immobile per se stesso o per un congiunto fino al secondo grado di parentela;
• vendere l’immobile locato, riconoscendo in questo caso al locatario il diritto di prelazione;
• destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto;
• eseguire urgenti interventi di ristrutturazione edilizia, se non addirittura di totale ricostruzione, che non sarebbe possibile svolgere qualora il locatario permanesse all’interno dell’immobile.

Dal canto suo, il locatario può dare disdetta del contratto di affitto in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone comunicazione per iscritto al locatore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.

Ma, come accennato, se nessuna delle due parti compie alcuna azione, il rinnovo per un altro quadriennio avviene automaticamente con tacita proroga.

Occorre andare all'agenzia delle Entrate?

Alla fine del 4° anno il 4+4 si rinnova automaticamente per altri 4 anni se nessuno invia disdetta.
Non serve andare allo sportello: basta comunicare la proroga all’Agenzia entro 30 giorni (RLI online o tramite intermediario). Se sei in cedolare secca, riconferma l’opzione; l’imposta di registro non si paga.

Cosa succede alla fine dell’ottavo anno del contratto locazione 4+4 con rinnovo dopo 8 anni?

Trascorsi 8 anni dalla sottoscrizione del contratto di affitto 4+4, il rapporto locatizio giunge alla sua naturale scadenza. Alla fine dell’ottavo anno si giunge, quindi, al termine del periodo previsto dal contratto iniziale, ma ciò non comporta per forza la cessazione del rapporto locatizio.

A questo punto le parti possono decidere se disdire o rinnovare il contratto a condizioni differenti. Nel caso in cui né il locatore né il locatario esprimano la volontà di concludere l’accordo locatizio o di cambiarne le condizioni, il contratto si rinnova in automatico per altri g4 anni.

In altre parole, una volta trascorsi 8 anni dalla stipula del contratto di affitto, è necessario agire solo qualora si desiderasse terminare l’accordo o cambiarne le condizioni. Se, ancora, nessuna delle due parti compie alcuna azione, il contratto si rinnova in automatico per altrettanti anni.

Si può rinnovare il contratto di affitto 4+4 a condizioni differenti? 

Il rinnovo del contratto di affitto 4+4 a condizioni differenti deve essere richiesto per tempo. Almeno 6 mesi prima della scadenza degli 8 anni, uno dei due contraenti deve inviare alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) una formale proposta contenente le nuove condizioni contrattuali che regoleranno il rapporto locatizio.

La controparte ha 60 giorni di tempo per accettare o rifiutare la proposta ed eventualmente proporre a sua volta il rinnovo del contratto a condizioni ancora differenti. In caso di rifiuto della proposta o mancata risposta entro 60 giorni, il contratto di locazione termina alla naturale scadenza prevista.

Per procedere, invece, con il rinnovo del contratto a nuove condizioni, lo stesso deve essere oggetto di registrazione, in ottemperanza a quanto disposto dal decreto del Presidente della Repubblica numero 131 del 26 aprile 1986, tramite presentazione del modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. L’operazione implica il pagamento dell'imposta di registro sulla locazione, il cui versamento è necessario affinché l’accordo locatizio sia valido, dispieghi i suoi effetti, abbia valenza giuridica e acquisti validità dinanzi alla legge.

Disdetta del contratto di affitto 4+4 (senza proroghe)

Al termine dell’ottavo anno di locazione, sia il locatore che il locatario possono decidere di dare disdetta del contratto 4+4  e non rinnovarlo oltre la scadenza, senza dover necessariamente fornire particolari motivazioni.

La comunicazione di disdetta deve avvenire per iscritto con una lettera da inviare alla controparte con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC). Come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 13199 del 26 luglio 2012, non occorre che venga utilizzata una specifica formula nella lettera di disdetta. L’importante è che sia chiaro l’intento risolutivo.

In caso di disdetta, il locatario dovrà provvedere a rilasciare l’immobile nella piena disponibilità del locatore entro la data stabilita, libero da persone e da cose di sua proprietà. Nel giorno indicato, il proprietario ritirerà la copia di chiavi fornita al locatario e provvederà alla restituzione della cauzione dopo aver verificato lo stato dei luoghi.

• Con un contratto di affitto a canone libero, il rinnovo automatico del rapporto locatizio avviene sempre, a meno che il locatore o il locatario decidano di risolvere il contratto e non rinnovarlo oltre la scadenza.
• Se, allo scadere dei primi 4 anni, nessuno dei due contraenti compie alcuna azione, il rinnovo per un altro quadriennio avviene automaticamente con tacita proroga.
• Un rinnovo formale è richiesto solo alla fine dell'ottavo anno di rapporto locatizio, qualora si volessero cambiare le condizioni contrattuali.

Per approfondire puoi leggere l'articolo sul mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4.

Come funziona la cedolare secca nel 4+4 (effetto ISTAT e adempimenti)

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti abitativi che sostituisce IRPEF e addizionali con un’unica imposta. Con l’opzione non si pagano imposta di registro e bollo su registrazione, proroga e risoluzione (resta dovuta l’imposta in caso di cessione del contratto).

Aliquote (4+4 a canone libero)

• 21% sul canone pattuito.
• La 10% è riservata ai canoni concordati (3+2, transitori, studenti) → non si applica al 4+4.

Chi può optare

• Locatore persona fisica che non agisce in ambito d’impresa/arte/professione; contratto a uso abitativo.

Quando e come si sceglie

• In registrazione iniziale (entro 30 giorni dalla firma) oppure alla proroga.
• Alla proroga l’opzione va riconfermata; se non lo fai, rientri nel regime ordinario dal periodo successivo.
• La comunicazione si fa con modello RLI entro 30 giorni.

Effetto ISTAT 

• Con la cedolare rinunci a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l’ISTAT, per tutto il periodo in cui l’opzione è attiva.
• Gli adeguamenti non maturano e non sono recuperabili a posteriori.
• L’adeguamento può riprendere solo dopo la revoca o il rientro nel regime ordinario, dal periodo successivo, se il contratto lo prevede.

Versamenti e dichiarazione

• Si versa con F24 (acconti/saldo) e si indica il reddito nel 730/Redditi.

Fonti

• Normativa: L. 431/1998, art. 2 (durata/rinnovo 4+4; procedura 6 mesi/60 giorni) e art. 3 (recesso conduttore per gravi motivi, 6 mesi). Parlamento
• Agenzia delle Entrate: scheda “Proroga” (30 giorni; obbligo comunicazione) e guida RLI Web; scheda “Cedolare secca” (opzione/riconferma; rinuncia ISTAT). Agenzia delle Entrate
• Giurisprudenza: Cass. 13199/2012 sulla libertà di forma della disdetta (intento inequivoco). Fiscomania