Avete dato la vostra casa in affitto ed è arrivato il momento di pagare l’IRPEF? State valutando se affittare o meno la vostra casa e state procedendo all’analisi costi/benefici? In questo articolo troverete tutte le informazioni riguardanti il calcolo dell’IRPEF sull’affitto, che vi consentiranno di evitare gli errori più comuni e procedere in modo corretto.
Prima di vedere come si effettua il calcolo dell’IRPEF dell’affitto, ripetiamo brevemente cos’è l’IRPEF.
Quando si stipula un contratto di locazione di tipo abitativo con persone fisiche, il locatore (il proprietario) deve scegliere il regime fiscale da applicare in base alla propria convenienza. Il sistema tributario italiano prevede due soluzioni:
Se come proprietari dell’immobile non decidiate di optare per la cedolare secca, in automatico si procede con la modalità del regime ordinario, ovvero il regime di tassazione IRPEF.
Nel regime di tassazione ordinaria, l’IRPEF sull’affitto tiene conto del reddito proveniente dal canone di locazione, il valore locativo, ridotto del 5%. Tale somma, che rappresenta l’imponibile IRPEF, va inserita nel totale dei redditi percepiti a diverso titolo all’interno della dichiarazione dei redditi annuale.
Occorre evidenziare che per il calcolo dell’imponibile la riduzione del 5% è di base per i contratti a “canone libero”, tuttavia può arrivare a percentuali superiori nei casi descritti in questa tabella:
| Tipologia Contratto | Localizzazione | Riduzione Canone | Condizione Specifica |
| Canone Libero | Non specificato | 5% | Nessuna |
| Canone | Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano | 25% | Fabbricati situati in specifiche aree |
| Canone | Non specificato | 35% | Immobili di interesse storico o artistico |
| Canone Concordato | Comuni ad alta densità abitativa | 30% | Accordi territoriali definiti |
Come si può notare, a seconda della tipologia di immobile, vi è una differente terminologia utilizzata per identificare il tipo di contratto. Queste tipologie saranno utili in seguito, quando faremo un esempio di calcolo dell’IRPEF sull’affitto.
Sull’imponibile IRPEF viene calcolata l’imposta da pagare, in base ad un’aliquota che dipende dal reddito annuale complessivo del dichiarante:
Procediamo quindi ad un esempio di calcolo dell’IRPEF sull’affitto, in modo tale anche quanto possa influire sui guadagni il pagamento di tale imposta.
Per calcolare l'IRPEF sull'affitto in Italia, bisogna considerare diversi aspetti, come:
Supponiamo di ricevere 12.000€ all'anno da un affitto con contratto a canone libero su un immobile a reddito.
Supponiamo di ricevere 10.000€ all'anno da un affitto con contratto a canone concordato, che, come abbiamo visto in precedenza, prevede una tassazione agevolata.
Supponiamo di ricevere 20.000€ all'anno da un affitto ad uso commerciale.
Questi esempi mostrano come il calcolo dell'IRPEF possa variare a seconda del tipo di contratto e del reddito imponibile. È importante ricordare che il sistema fiscale italiano prevede diverse detrazioni, deduzioni e agevolazioni che possono influenzare il calcolo finale dell'IRPEF dovuta.
Per pagare l’IRPEF sull’affitto occorre effettuare la dichiarazione dei redditi, riportando il reddito percepito dal canone di locazione nel modello 730 (quadro B) oppure nel Modello Unico (quadro RB).
Le scadenze per pagare l’IRPEF sono suddivise in 3 acconti, da pagare nell’anno successivo. Tali acconti presentano tre diverse scadenze:
La cedolare secca è un regime di tassazione agevolata sulla locazione di immobili a uso abitativo, introdotto dal decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, che prevede il pagamento di un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le addizionali locali e l’imposta di registro e di bollo relative a contratti di affitto stipulati tra persone fisiche.
Si tratta, in altre parole, di un sistema di tassazione che prevede un’aliquota fissa sui redditi percepiti per gli immobili concessi in locazione nel periodo d’imposta di riferimento. La cedolare secca è, concretamente, un’imposta unica a percentuale fissa, alternativa all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), che si può usare nell’ambito dei contratti di locazione per immobili a uso abitativo stipulati tra persone fisiche.
A differenza delle aliquote IRPEF, che, come abbiamo visto, partono dal 23%, l’aliquota in questo caso è pari al 21%, indipendentemente dal reddito di locazione effettivamente percepito. L’imposizione scende al 10% per le locazioni a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa o con mancanza di disponibilità abitative.
Il tipo di contratto di locazione (ad esempio, canone libero o canone concordato) può influire significativamente sull'IRPEF dovuta. I contratti a canone concordato godono di una tassazione agevolata rispetto ai contratti a canone libero, con una riduzione imponibile che può arrivare fino al 35% del reddito derivante dall'affitto. Questo significa che l'importo su cui si applica l'aliquota IRPEF sarà inferiore, riducendo così l'importo dell'imposta dovuta.
Nel calcolo dell'IRPEF sui redditi da affitto, è possibile dedurre diverse spese sostenute per la manutenzione e la ristrutturazione dell'immobile locato. Queste spese includono, ad esempio, spese per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali sostenute dal proprietario e non rifatte sul conduttore, e spese per miglioramenti. Le deduzioni vanno documentate e detratte dal reddito complessivo per determinare l'imponibile IRPEF. La percentuale di deducibilità varia in base alla natura della spesa e alle normative vigenti.
La localizzazione dell'immobile può avere un impatto sul calcolo dell'IRPEF attraverso specifiche agevolazioni fiscali previste per determinate aree. Ad esempio, gli immobili situati in zone con particolari esigenze abitative, come i centri storici o le aree ad alta densità abitativa, possono beneficiare di riduzioni imponibili o di tassazioni agevolate. Inoltre, immobili riconosciuti di interesse storico o artistico possono godere di ulteriori benefici fiscali, inclusa una riduzione dell'imponibile IRPEF, per incentivare la loro conservazione e valorizzazione.
