Locatore

Andrea Lazzo
03.07.2024
5 min

Locatore: Chi è, Significato e Normative

La figura del locatore è una figura chiave nella dinamica degli affitti immobiliari. In questo articolo facciamo luce sulla terminologia oltre che sui diritti, doveri, obblighi e divieti del locatore. 

Cos'è il locatore di una casa o appartamento

Chi è il locatore? Definizione, significato e sinonimi

Il locatore immobiliare è chi dà in locazione un immobile, ovvero chi lo mette in affitto al fine di ottenere un beneficio economico. 

Locatore deriva dal termine “Locator - oris” e per l’art. 1571 del Codice Civile è chi si obbliga a fare utilizzare (godere) un bene ad un altro soggetto per un dato tempo e in cambio di un determinato corrispettivo.

In Italiano si usa il termine “locare” che è il sinonimo di affittare nel senso di mettere in affitto. Allo stesso modo “locatore” è colui che “loca” ovvero che mette in affitto un immobile.

I sinonimi più comuni di “locatore” sono “proprietario” e “padrone di casa”. 

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Locatore o conduttore? Locatore o Locatario?

Molto spesso si confondono i termini locatore e conduttore, e ancora più frequentemente i termini locatore e locatario.

Bene, facciamo chiarezza:

  • Locatore: chi mette in affitto una casa, quindi il proprietario
  • Locatario: chi prende in affitto una casa, quindi il conduttore o inquilino

Quindi, la differenza tra locatore e locatario, è che il primo dà in affitto la propria casa, mentre il secondo la prende in affitto (pagando il primo). 

Quindi, alla domanda “chi è il locatore in un contratto di affitto?” si deve rispondere “il proprietario”. 

Certamente! Ecco una spiegazione dettagliata dei diritti, doveri, obblighi e divieti del locatore nel contesto del mercato immobiliare in Italia:

Diritti del Locatore

Qui di seguito elenchiamo i principali diritti del locatore, garantiti dal Codice Civile:

  • Riscossione del canone di locazione: il locatore ha il diritto di riscuotere il canone di locazione, ovvero il pagamento dell’affitto da parte del conduttore, nei termini e nelle modalità stabilite dal contratto di locazione;
  • Restituzione del bene in buone condizioni: nel momento in cui il contratto di affitto giunge a scadenza, il locatore ha il diritto di ricevere l’immobile nelle condizioni in cui è stato affittato, salvo il normale deperimento dovuto all’uso;
  • Recesso anticipato: in alcuni casi espressamente inclusi nel contratto o previsti dalla legge, il locatore può avere il diritto di recedere anticipatamente dal contratto di locazione;
  • Aggiornamento del canone: il locatore ha il diritto di aggiornare il canone di locazione secondo gli indici ISTAT o altre clausole di aggiornamento previste nel contratto. Ciò significa che in alcuni casi può aumentare il prezzo di affitto;
  • Richiesta di garanzie: il locatore ha il diritto di richiedere garanzie aggiuntive, come il deposito cauzionale (la cosiddetta caparra), per coprire eventuali danni o mancati pagamenti da parte del conduttore.

Doveri del Locatore

Vediamo quindi quali sono i principali doveri del locatore:

  • Consegna dell’immobile: il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e idoneo all’uso convenuto;
  • Manutenzione straordinaria: è dovere del locatore effettuare le riparazioni straordinarie necessarie per mantenere l’immobile in condizioni abitabili;
  • Rispettare il contratto: il locatore deve rispettare tutte le clausole previste dal contratto di locazione, comprese quelle relative alla durata del contratto e alle modalità di recesso;
  • Trasparenza e legalità: Il locatore deve rispettare le leggi in materia di locazione, inclusa la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e la comunicazione dell’importo del canone percepito.

Obblighi del Locatore

Sebbene siano inseribili tra i doveri, preferiamo utilizzare la terminologia di obbligo per i seguenti punti:

  • Registrazione del contratto: il locatore è obbligato a registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula, per evitare sanzioni fiscali;
  • Conformità dell’immobile: l’immobile deve essere conforme alle norme igienico-sanitarie e alle regole edilizie vigenti. Deve inoltre essere dotato di certificazione energetica (APE);
  • Interventi urgenti: il locatore è obbligato a intervenire tempestivamente in caso di guasti o malfunzionamenti che rendano l’immobile non abitabile;
  • Fornitura dei documenti: è obbligo del locatore fornire al conduttore tutti i documenti necessari, come la certificazione energetica e le istruzioni per l’uso degli impianti.

Divieti del Locatore

Tra i principali divieti del locatore si possono elencare i seguenti:

  • Sgombero arbitrario: il locatore non può in nessun caso procedere allo sgombero arbitrario del conduttore dall’immobile, neanche in caso di morosità. Deve procedere per vie legali;
  • Modifiche unilaterali al contratto: Il locatore non può modificare unilateralmente le condizioni del contratto di locazione, inclusi il canone e le clausole di durata, senza il consenso del conduttore;
  • Discriminazione: il locatore non può rifiutare di affittare l’immobile per motivi discriminatori basati su razza, sesso, religione, nazionalità o altre caratteristiche protette dalla legge;
  • Interruzione dei servizi: Il locatore non può interrompere servizi essenziali come acqua, gas, luce o riscaldamento, come forma di pressione sul conduttore.
Il locatore è chi mette in affitto un immobile.

Ripartizione delle Spese tra Locatore e Conduttore

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore segue delle regole specifiche stabilite dalla legge italiana e spesso dettagliate nel contratto di locazione. Suddividiamo l’argomento in tre punti chiave: spese a carico del locatore, spese a carico del locatario, spese di registrazione del contratto.

Spese a Carico del Locatore

  • Manutenzione straordinaria: per manutenzione straordinaria si intende tutto ciò che riguarda la manutenzione straordinaria dell’immobile, che include riparazioni strutturali, rifacimento di tetti, facciate, impianti centralizzati (es. caldaie, ascensori), e altre riparazioni che non derivano dall’uso quotidiano. Si tratta quindi di spese che saranno utili anche ai futuri conduttori e quindi in generale al bene per il quale il locatore ottiene dei benefici economici;
  • Adeguamenti normativi: spese per adeguare l’immobile alle normative di sicurezza, igiene e accessibilità, come l’installazione di impianti antincendio o l’adeguamento degli impianti elettrici. Si tratta quindi di spese legate alla proprietà e alle conformità della stessa verso la legge;
  • Assicurazioni sull'Immobile: il locatore deve coprire i costi per le polizze assicurative sull’immobile, che coprono rischi come incendi o danni strutturali.

Spese a Carico del Conduttore

  • Manutenzione ordinaria: il conduttore è responsabile delle spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile. Si tratta quindi delle “piccole spese di tutti i giorni”, che includono pulizia, le piccole manutenzioni degli impianti interni (come la sostituzione di rubinetti o lampadine), e la cura degli spazi esterni se previsti dal contratto;
  • Utenze: il conduttore è tenuto a pagare le bollette per i consumi di acqua, luce, gas, e riscaldamento, nonché eventuali spese per la raccolta dei rifiuti. Le modalità sono da accordarsi con il locatore;
  • Spese condominiali: al conduttore spettano anche le spese condominiali ordinarie, come la pulizia delle scale, il servizio di portineria, e l’illuminazione degli spazi comuni. Le spese straordinarie condominiali restano a carico del locatore.

Spese di Registrazione del Contratto

  • Ripartizione al 50%: le spese per la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate sono generalmente divise equamente tra locatore e conduttore, salvo accordi diversi specificati nel contratto.
3 Punti Chiave
  • Il locatore immobiliare è colui che dà in affitto un immobile dietro compenso.
  • Mentre il locatore dà in affitto un immobile, il locatario detto anche conduttore prende in affitto un immobile.
  • Il locatore è detto anche proprietario o padrone di casa.

Fonti

FAQ

Quali interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore?

Il locatore è responsabile per tutte le riparazioni strutturali e straordinarie, come la riparazione del tetto, l'impianto elettrico e idraulico, e la sostituzione della caldaia.

Può il locatore aumentare il canone di locazione durante il contratto?

Il locatore può aumentare il canone solo se previsto dal contratto tramite una clausola di aggiornamento, generalmente legata all’indice ISTAT, e deve rispettare le tempistiche e le modalità stabilite.

Come deve procedere il locatore in caso di morosità del conduttore?

Il locatore deve inviare una comunicazione formale di sollecito al pagamento. Se il conduttore non paga, il locatore può avviare una procedura di sfratto tramite il tribunale, seguendo le vie legali.

Andrea Lazzo
Andrea Lazzo è nato a Bari nel 1980 e dal 2009 ha lavorato nel campo della SEO per diverse aziende italiane, estere e multinazionali, nel campo finanziario e immobiliare. Si è specializzato nel campo immobiliare in cui opera da oltre 5 anni, con un particolare focus sulle statistiche del mercato immobiliare, sull'estimo e sulle normative vigenti riguardanti le tematiche più comuni. La sua filosofia comprende la creazione di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.