Locatore: Chi è, Significato e Normative

La figura del locatore è una figura chiave nella dinamica degli affitti immobiliari. In questo articolo facciamo luce sulla terminologia oltre che sui diritti, doveri, obblighi e divieti del locatore. 

Chi è il locatore? Definizione, significato e sinonimi

Il locatore immobiliare è chi dà in locazione un immobile, ovvero chi lo mette in affitto al fine di ottenere un beneficio economico. 

Locatore deriva dal termine “Locator - oris” e per l’art. 1571 del Codice Civile è chi si obbliga a fare utilizzare (godere) un bene ad un altro soggetto per un dato tempo e in cambio di un determinato corrispettivo.

In Italiano si usa il termine “locare” che è il sinonimo di affittare nel senso di mettere in affitto. Allo stesso modo “locatore” è colui che “loca” ovvero che mette in affitto un immobile.

I sinonimi più comuni di “locatore” sono “proprietario” e “padrone di casa”. 

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Locatore o conduttore? Locatore o Locatario?

Molto spesso si confondono i termini locatore e conduttore, e ancora più frequentemente i termini locatore e locatario.

Bene, facciamo chiarezza:

• Locatore: chi mette in affitto una casa, quindi il proprietario
• Locatario: chi prende in affitto una casa, quindi il conduttore o inquilino

Quindi, la differenza tra locatore e locatario, è che il primo dà in affitto la propria casa, mentre il secondo la prende in affitto (pagando il primo). 

Quindi, alla domanda “chi è il locatore in un contratto di affitto?” si deve rispondere “il proprietario”. 

Certamente! Ecco una spiegazione dettagliata dei diritti, doveri, obblighi e divieti del locatore nel contesto del mercato immobiliare in Italia:

Diritti del Locatore

Qui di seguito elenchiamo i principali diritti del locatore, garantiti dal Codice Civile:

• Riscossione del canone di locazione: il locatore ha il diritto di riscuotere il canone di locazione, ovvero il pagamento dell’affitto da parte del conduttore, nei termini e nelle modalità stabilite dal contratto di locazione;
  
• Restituzione del bene in buone condizioni: nel momento in cui il contratto di affitto giunge a scadenza, il locatore ha il diritto di ricevere l’immobile nelle condizioni in cui è stato affittato, salvo il normale deperimento dovuto all’uso;
  
• Recesso anticipato: in alcuni casi espressamente inclusi nel contratto o previsti dalla legge, il locatore può avere il diritto di recedere anticipatamente dal contratto di locazione;
  
• Aggiornamento del canone: il locatore ha il diritto di aggiornare il canone di locazione secondo gli indici ISTAT o altre clausole di aggiornamento previste nel contratto. Ciò significa che in alcuni casi può aumentare il prezzo di affitto;
  
• Richiesta di garanzie: il locatore ha il diritto di richiedere garanzie aggiuntive, come il deposito cauzionale (la cosiddetta caparra), per coprire eventuali danni o mancati pagamenti da parte del conduttore.

Doveri del Locatore

Vediamo quindi quali sono i principali doveri del locatore:

• Consegna dell’immobile: il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e idoneo all’uso convenuto;
  
• Manutenzione straordinaria: è dovere del locatore effettuare le riparazioni straordinarie necessarie per mantenere l’immobile in condizioni abitabili;
  
• Rispettare il contratto: il locatore deve rispettare tutte le clausole previste dal contratto di locazione, comprese quelle relative alla durata del contratto e alle modalità di recesso;
  
• Trasparenza e legalità: Il locatore deve rispettare le leggi in materia di locazione, inclusa la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e la comunicazione dell’importo del canone percepito.

Obblighi del Locatore

Sebbene siano inseribili tra i doveri, preferiamo utilizzare la terminologia di obbligo per i seguenti punti:

• Registrazione del contratto: il locatore è obbligato a registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula, per evitare sanzioni fiscali;
  
• Conformità dell’immobile: l’immobile deve essere conforme alle norme igienico-sanitarie e alle regole edilizie vigenti. Deve inoltre essere dotato di certificazione energetica (APE);
  
• Interventi urgenti: il locatore è obbligato a intervenire tempestivamente in caso di guasti o malfunzionamenti che rendano l’immobile non abitabile;
  
• Fornitura dei documenti: è obbligo del locatore fornire al conduttore tutti i documenti necessari, come la certificazione energetica e le istruzioni per l’uso degli impianti.

Divieti del Locatore

Tra i principali divieti del locatore si possono elencare i seguenti:

• Sgombero arbitrario: il locatore non può in nessun caso procedere allo sgombero arbitrario del conduttore dall’immobile, neanche in caso di morosità. Deve procedere per vie legali;
  
• Modifiche unilaterali al contratto: Il locatore non può modificare unilateralmente le condizioni del contratto di locazione, inclusi il canone e le clausole di durata, senza il consenso del conduttore;
  
• Discriminazione: il locatore non può rifiutare di affittare l’immobile per motivi discriminatori basati su razza, sesso, religione, nazionalità o altre caratteristiche protette dalla legge;
  
• Interruzione dei servizi: Il locatore non può interrompere servizi essenziali come acqua, gas, luce o riscaldamento, come forma di pressione sul conduttore.

Ripartizione delle Spese tra Locatore e Conduttore

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore segue delle regole specifiche stabilite dalla legge italiana e spesso dettagliate nel contratto di locazione. Suddividiamo l’argomento in tre punti chiave: spese a carico del locatore, spese a carico del locatario, spese di registrazione del contratto.

Spese a Carico del Locatore

• Manutenzione straordinaria: per manutenzione straordinaria si intende tutto ciò che riguarda la manutenzione straordinaria dell’immobile, che include riparazioni strutturali, rifacimento di tetti, facciate, impianti centralizzati (es. caldaie, ascensori), e altre riparazioni che non derivano dall’uso quotidiano. Si tratta quindi di spese che saranno utili anche ai futuri conduttori e quindi in generale al bene per il quale il locatore ottiene dei benefici economici;
  
• Adeguamenti normativi: spese per adeguare l’immobile alle normative di sicurezza, igiene e accessibilità, come l’installazione di impianti antincendio o l’adeguamento degli impianti elettrici. Si tratta quindi di spese legate alla proprietà e alle conformità della stessa verso la legge;
  
• Assicurazioni sull'Immobile: il locatore deve coprire i costi per le polizze assicurative sull’immobile, che coprono rischi come incendi o danni strutturali.

Spese a Carico del Conduttore

• Manutenzione ordinaria: il conduttore è responsabile delle spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile. Si tratta quindi delle “piccole spese di tutti i giorni”, che includono pulizia, le piccole manutenzioni degli impianti interni (come la sostituzione di rubinetti o lampadine), e la cura degli spazi esterni se previsti dal contratto;
  
• Utenze: il conduttore è tenuto a pagare le bollette per i consumi di acqua, luce, gas, e riscaldamento, nonché eventuali spese per la raccolta dei rifiuti. Le modalità sono da accordarsi con il locatore;
  
• Spese condominiali: al conduttore spettano anche le spese condominiali ordinarie, come la pulizia delle scale, il servizio di portineria, e l’illuminazione degli spazi comuni. Le spese straordinarie condominiali restano a carico del locatore.

Spese di Registrazione del Contratto

• Ripartizione al 50%: le spese per la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate sono generalmente divise equamente tra locatore e conduttore, salvo accordi diversi specificati nel contratto.

Fonti

• Art. 1571 Codice Civile: https://www.gazzettaufficiale.it
• Articoli sulla Locazione: https://www.altalex.com