Sì. La risoluzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni. In regime ordinario è dovuta l’imposta di registro fissa di 67 euro; l’imposta non è dovuta se il contratto è assoggettato a cedolare secca.
La lettera di disdetta da un contratto di affitto è la comunicazione scritta con cui una parte manifesta formalmente la volontà di far cessare il rapporto di locazione. Nel caso dell’inquilino può trattarsi anche di recesso anticipato, mentre nel caso del proprietario, di regola, si tratta di diniego di rinnovo alla scadenza nei casi previsti dalla legge.
Sintesi
Calcolatore preavviso e data di riconsegna
Inserisci la data di invio della disdetta e seleziona le opzioni per ottenere la data ultima di riconsegna.
Per poter interrompere un rapporto locatizio in anticipo rispetto alla data della sua naturale scadenza occorre inviare alla controparte una formale lettera di disdetta dal contratto di affitto, attenendosi alle disposizioni di legge in materia. Analizziamo, quindi, gli aspetti relativi alla predisposizione, stesura e modalità di invio della comunicazione di risoluzione anticipata dell’accordo locatizio, con modelli fac simile da cui trarre spunto.
Per essere opponibile e provabile, la cessazione del rapporto va formalizzata per iscritto. Se si tratta di recesso unilaterale, occorre una comunicazione scritta alla controparte nel rispetto dei termini di preavviso previsti dalla legge o dal contratto; se invece si tratta di risoluzione consensuale, è opportuno formalizzarla per iscritto e comunicarla anche all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni.
La comunicazione formale di risoluzione anticipata del rapporto locatizio deve contenere una serie di elementi, che elenchiamo di seguito:
In caso di invio tramite PEC, è importante che la comunicazione parta da una casella PEC e sia inviata a una casella PEC del destinatario, così da avere prova legale di invio e consegna. La firma digitale non è, in via generale, un requisito sempre necessario della disdetta, salvo casi particolari.
Vediamo come predisporre la stesura della lettera di disdetta dei contratti di locazione a uso abitativo.
Nei contratti di locazione abitativa, il conduttore può recedere prima della scadenza in presenza di gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno 6 mesi, salvo che il contratto preveda una clausola di recesso più favorevole per il conduttore. Qualora il preavviso non venisse rispettato, il locatario è tenuto a corrispondere interamente al proprietario l’importo dei canoni mensili di locazione equivalenti al periodo del mancato preavviso.
Occorre, però, fare una precisazione. In assenza di una clausola di recesso libero, il locatario può risolvere il contratto di affitto anticipatamente solo in presenza di gravi motivi indipendenti dalla sua volontà, che materialmente impediscano di proseguire il rapporto locatizio, come per esempio la perdita dell’impiego, la separazione dal coniuge o criticità strutturali dell’immobile locato che lo rendono inidoneo a essere abitato.
Qualora, invece, nel contratto di affitto fosse stata inserita una specifica clausola di recesso libero, l’affittuario è libero di risolvere il contratto di locazione in qualsiasi momento, anche in assenza di motivazioni di grave entità.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta di un contratto di affitto a uso abitativo da parte del locatario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatario, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
L’immobile Le sarà consegnato libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente comunicazione.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Anche il locatore per dare disdetta di un contratto di affitto a uso abitativo deve comunicare in maniera ufficiale la propria decisione al locatario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) con un preavviso di almeno 6 mesi.
Tuttavia, a differenza dell’affittuario, il proprietario dell’immobile può inviare una lettera di disdetta solo in caso di diniego del rinnovo automatico del contratto alla scadenza. In altre parole, il locatore, nei contratti abitativi ordinari, non può normalmente sciogliere il contratto a proprio piacimento prima della scadenza, ma può comunicare il diniego di rinnovo alla prima scadenza nei soli casi previsti dalla legge. Il proprietario, a differenza dell’affittuario, non è libero di interrompere il rapporto locatizio in qualsiasi momento.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo, per esempio, di aver concesso in locazione un appartamento con contratto a canone libero. All’approssimarsi del termine dei primi 4 anni di rapporto locatizio, possiamo inviare al locatario una lettera di disdetta in cui comunichiamo la nostra volontà di non estendere l’accordo oltre la prima scadenza, poiché necessitiamo di adibire l’appartamento a nostra abitazione principale. Non siamo, invece, liberi di disdire il contratto di affitto a nostro piacimento in qualsiasi momento perché la legge, come accennato, accorda questa possibilità solo al conduttore.
La legge impone specifici vincoli al locatore. In particolare, l’art. 3, comma 1, della Legge n. 431/1998 consente il diniego di rinnovo alla prima scadenza solo nei casi tassativamente previsti dalla legge, tra cui, ad esempio, la destinazione dell’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o di determinati familiari, la vendita dell’immobile in particolari condizioni, l’esecuzione di determinati interventi edilizi o la disponibilità di altro alloggio idoneo da parte del conduttore.
Il locatore può dare disdetta del contratto di affitto anche nel caso in cui la proprietà necessiti di urgenti interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria e la presenza dell’inquilino nell’unità abitativa ostacoli lo svolgimento di tali operazioni.
Riportiamo di seguito un modello fac simile della lettera di disdetta di un contratto di locazione a uso abitativo da parte del locatore.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatore, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
Pertanto, Le chiedo di consegnarlo libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
Vediamo ora come predisporre la stesura della lettera di disdetta dei contratti di locazione di immobili destinati a uso diverso dall’abitativo.
Se il rapporto locativo che si desidera interrompere è di tipo commerciale o, comunque, diverso dall’abitativo, al locatario è concessa la facoltà di disdire il contratto purché ne dia formale comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) con un preavviso di almeno 6 mesi se si tratta di disdetta anticipata e di almeno 12 mesi se si tratta di mancato rinnovo alla fine del contratto.
Indichiamo di seguito un modello facsimile della lettera di disdetta da un contratto di locazione commerciale da parte del locatario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatario, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ___ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile a uso commerciale di Sua proprietà sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
L’immobile Le sarà consegnato decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Il locatore può negare il rinnovo di un contratto di locazione commerciale solo nei casi previsti dalla Legge n. 392/1978, che non coincidono automaticamente con quelli delle locazioni abitative. In questi casi può essere dovuta al conduttore l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, che in via ordinaria è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone, elevata a 21 mensilità per le attività alberghiere, salvo i casi in cui l’indennità non spetti.
L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare al locatario la lettera di disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta certificata (PEC) con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
Qui di seguito, il modello fac simile della lettera di disdetta da un contratto di locazione commerciale da parte del locatore.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____ , in qualità di locatore, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile a uso commerciale sito a ____ in via ____ , identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
Coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni di immobili a uso commerciale, Le sarà corrisposta un’indennità pari a ____mensilità.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
La lettera di disdetta da un contratto di affitto è un atto giuridico con cui sia il locatario che il locatore possono comunicare formalmente alla controparte la propria volontà di concludere il contratto di locazione secondo i termini e le condizioni stabiliti dalla legge.
Per i contratti di locazione a uso abitativo, la normativa di riferimento è la Legge n. 431 del 9 dicembre 1998:
Per i contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo (es. commerciali), resta applicabile la Legge n. 392/1978 (Equo canone):
Lettera disdetta contratto affitto
La lettera di disdetta si può applicare ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo e diverso dall’abitativo.
Le tipologie di contratto di locazione abitativa a cui si può applicare la lettera di disdetta sono:
In assenza di clausola di recesso libero, l’inquilino può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso. Se il contratto prevede il recesso libero, può recedere senza gravi motivi (di norma resta il preavviso di 6 mesi, salvo termine contrattuale più favorevole).
Il termine decorre, in genere, dalla ricezione della comunicazione da parte del destinatario. Usa raccomandata A/R o PEC→PEC (equivalente alla raccomandata A/R). Conserva ricevuta di ritorno o ricevute PEC di accettazione e consegna.
Per il conduttore: 6 mesi in caso di recesso anticipato per gravi motivi. Per la disdetta a scadenza (conduttore o locatore): 12 mesi ( 18 mesi per attività alberghiere).
Sì. La risoluzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni. In regime ordinario è dovuta l’imposta di registro fissa di 67 euro; l’imposta non è dovuta se il contratto è assoggettato a cedolare secca.
