Per poter interrompere un rapporto locatizio in anticipo rispetto alla data della sua naturale scadenza occorre inviare alla controparte una formale lettera di disdetta dal contratto di affitto, attenendosi alle disposizioni di legge in materia. Analizziamo, quindi, gli aspetti relativi alla predisposizione, stesura e modalità di invio della comunicazione di risoluzione anticipata dell’accordo locatizio, con modelli fac simile da cui trarre spunto.
La lettera di disdetta da un contratto di affitto è un atto giuridico con cui sia il locatario che il locatore possono comunicare formalmente alla controparte la propria volontà di concludere il contratto di locazione secondo i termini e le condizioni stabiliti ai sensi di legge.
Si tratta della comunicazione formale di risoluzione anticipata che viene utilizzata per i contratti di affitto di immobili sia a uso abitativo che a uso diverso dall’abitativo.
La normativa di riferimento è la legge numero 431 del 9 dicembre 1998, che a sua volta rimanda al decreto del Ministero dei lavori pubblici del 5 marzo 1999 e al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002.
La lettera di disdetta si può applicare ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo e diverso dall’abitativo.
Le tipologie di contratto di locazione abitativa a cui si può applicare la lettera di disdetta sono:
I contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo, disciplinati dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978, hanno, invece, una durata minima di 6 anni per immobili adibiti ad attività commerciali, artigianali e industriali, e di 9 anni per strutture destinate all’esercizio di attività alberghiere o teatrali.
Affinché sia ritenuta valida e abbia valenza giuridica, la risoluzione anticipata del contratto di affitto deve necessariamente avere forma di scrittura privata tra le parti. Un semplice accordo orale tra il locatore e il locatario non produce alcun effetto giuridico.
La comunicazione formale di risoluzione anticipata del rapporto locatizio deve contenere una serie di elementi, che elenchiamo di seguito:
In caso di invio tramite posta certificata (PEC), la lettera di disdetta del contratto deve essere siglata con firma digitale.
Vediamo come predisporre la stesura della lettera di disdetta dei contratti di locazione a uso abitativo.
Il rapporto di locazione può essere interrotto dal locatario in qualsiasi momento. L’unico obbligo è quello di redigere una formale lettera di disdetta da inviare alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) con almeno 6 mesi di anticipo. Qualora il preavviso non venisse rispettato, il locatario è tenuto a corrispondere interamente al proprietario l’importo dei canoni mensili di locazione equivalenti al periodo del mancato preavviso.
Occorre, però, fare una precisazione. In assenza di una clausola di recesso libero, il locatario può risolvere il contratto di affitto anticipatamente solo in presenza di gravi motivi indipendenti dalla sua volontà, che materialmente impediscano di proseguire il rapporto locatizio, come per esempio la perdita dell’impiego, la separazione dal coniuge o criticità strutturali dell’immobile locato che lo rendono inidoneo a essere abitato.
Qualora, invece, nel contratto di affitto fosse stata inserita una specifica clausola di recesso libero, l’affittuario è libero di risolvere il contratto di locazione in qualsiasi momento, anche in assenza di motivazioni di grave entità.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta di un contratto di affitto a uso abitativo da parte del locatario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatario, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
L’immobile Le sarà consegnato libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente comunicazione.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Anche il locatore per dare disdetta di un contratto di affitto a uso abitativo deve comunicare in maniera ufficiale la propria decisione al locatario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) con un preavviso di almeno 6 mesi.
Tuttavia, a differenza dell’affittuario, il proprietario dell’immobile può inviare una lettera di disdetta solo in caso di diniego del rinnovo automatico del contratto alla scadenza. In altre parole, il locatore può inviare al locatario la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto di locazione in essere solo per comunicare la propria intenzione di non rinnovare l’accordo alla scadenza. Il proprietario, a differenza dell’affittuario, non è libero di interrompere il rapporto locatizio in qualsiasi momento.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo, per esempio, di aver concesso in locazione un appartamento con contratto a canone libero. All’approssimarsi del termine dei primi 4 anni di rapporto locatizio, possiamo inviare al locatario una lettera di disdetta in cui comunichiamo la nostra volontà di non estendere l’accordo oltre la prima scadenza, poiché necessitiamo di adibire l’appartamento a nostra abitazione principale. Non siamo, invece, liberi di disdire il contratto di affitto a nostro piacimento in qualsiasi momento perché la legge, come accennato, accorda questa possibilità solo al conduttore.
La legge impone altresì specifici vincoli al locatore in questo caso. Nello specifico, l’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che il locatore possa disdire il contratto di affitto solo nel caso in cui abbia necessità di:
Il locatore può dare disdetta del contratto di affitto anche nel caso in cui la proprietà necessiti di urgenti interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria e la presenza dell’inquilino nell’unità abitativa ostacoli lo svolgimento di tali operazioni.
Riportiamo di seguito un modello fac simile della lettera di disdetta di un contratto di locazione a uso abitativo da parte del locatore.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatore, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
Pertanto, Le chiedo di consegnarlo libero da cose e persone decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
Vediamo ora come predisporre la stesura della lettera di disdetta dei contratti di locazione di immobili destinati a uso diverso dall’abitativo.
Se il rapporto locativo che si desidera interrompere è di tipo commerciale o, comunque, diverso dall’abitativo, al locatario è concessa la facoltà di disdire il contratto purché ne dia formale comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC) con un preavviso di almeno 6 mesi se si tratta di disdetta anticipata e di almeno 12 mesi se si tratta di mancato rinnovo alla fine del contratto.
Indichiamo di seguito un modello facsimile della lettera di disdetta da un contratto di locazione commerciale da parte del locatario.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____,
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____, in qualità di locatario, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ___ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile a uso commerciale di Sua proprietà sito a ____ in ____, identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
L’immobile Le sarà consegnato decorsi ____ mesi dalla ricezione della presente, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Il locatore può disdire un contratto di affitto commerciale per le stesse motivazioni che rendono valida la disdetta di un accordo locatizio abitativo. In questo caso è prevista la corresponsione al locatario di un’indennità pari a 18 mensilità.
L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare al locatario la lettera di disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta certificata (PEC) con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
Qui di seguito, il modello fac simile della lettera di disdetta da un contratto di locazione commerciale da parte del locatore.
Luogo e data ____
Egregio Sig. / Gentile Sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in ____ , in qualità di locatore, sono a comunicare la mia la volontà di disdire, a fronte della necessità di ____, il contratto di locazione stipulato in data ____ e registrato con codice identificativo ____ presso l’ufficio territoriale di ____ dell’Agenzia delle Entrate, relativo all’immobile a uso commerciale sito a ____ in via ____ , identificato al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, categoria ____, classe catastale ____.
Coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni di immobili a uso commerciale, Le sarà corrisposta un’indennità pari a ____mensilità.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
Sì, la legge prevede che, anche se il locatario lasci l’immobile, sia tenuto a corrispondere al locatore l’importo dei canoni di locazione equivalenti al periodo del mancato preavviso.
La comunicazione formale di risoluzione anticipata di un contratto di locazione deve obbligatoriamente avere forma di scrittura privata tra le parti, che può essere redatta su carta bianca, senza richiedere necessariamente l'intervento di un notaio.
Per disdire un contratto di affitto occorre indicare nella raccomandata i propri dati anagrafici, l'indirizzo e i dati catastali dell'immobile locato nonché i dettagli del contratto di locazione. La raccomandata deve essere inviata alla controparte rispettando il termine di preavviso previsto. Una volta spedita, si consiglia di conservare la ricevuta di ritorno come prova dell'invio.
