Per disdire un 4+4 abitativo (L. 431/1998) occorre inviare raccomandata A/R o PEC con preavviso di 6 mesi. Alla prima scadenza (4° anno) può disdire solo il locatore e solo per i motivi tipizzati (art. 3 L. 431/98); l’inquilino non può disdire ma può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso (art. 3, c. 6). Alla seconda scadenza (8° anno) entrambe le parti possono non rinnovare senza motivo (art. 2). I canoni restano dovuti fino a fine preavviso; la cedolare secca non modifica queste regole.
Sintesi
Il locatore non può recedere prima della scadenza: può negare il rinnovo solo secondo art. 3 (prima scadenza) e, alla seconda, non rinnovare con 6 mesi. Vediamo nel dettaglio quali sono i termini da rispettare per chiedere la disdetta di un contratto di affitto 4+4, una delle più comuni formule di locazione.
Nota: è bene comprendere la differenza tra recesso e disdetta:
Tuttavia, molti lettori utilizzano il termine "disdetta" per indicare il recesso, perciò se il problema consiste nel voler lasciare l'immobile anzitempo, questo articolo risponderà a tutte le principali domande.
La disdetta si comunica per iscritto (raccomandata A/R o PEC) con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza.
Nella seguente tabella offriamo un quadro completo dei vari scenari e di cosa occorre fare. Per i modelli e fac simili puoi consultare la pagina su come chiedere la disdetta come locatore o inquilino.
| Chi invia | Quando | Come (mezzo) | Motivi richiesti | Cosa scrivere | Esito se tardiva |
|---|---|---|---|---|---|
| Locatore | Prima scadenza (4° anno) | Raccomandata A/R o PEC | Motivi tassativi (art. 3 L. 431/98: es. uso proprio/familiare, vendita, ristrutturazione importante, ecc.) | Indicare motivo specifico a pena di nullità, estremi del contratto e data di rilascio | Rinnovo automatico altri 4 anni |
| Locatore | Seconda scadenza (8° anno) | Raccomandata A/R o altro mezzo equipollente | Nessun motivo richiesto | Disdetta “immotivata” con data di rilascio | Cessa o si rinnova se non inviata |
| Inquilino | Seconda scadenza (8° anno) | Raccomandata A/R o PEC | Nessun motivo richiesto | Disdetta con data di rilascio | Cessa o si rinnova se non inviata |
| Inquilino | Prima scadenza (4° anno) | — | — | Non si fa disdetta: per lasciare prima si usa il recesso per gravi motivi con 6 mesi di preavviso | — |
Dal punto di vista civilistico, inviare la disdetta o il recesso di un contratto di affitto 4+4 non comporta un costo fisso obbligatorio, salvo quello materiale del mezzo utilizzato per la comunicazione, cioè il costo della raccomandata A/R oppure l’eventuale utilizzo della PEC. Se la comunicazione è redatta autonomamente, quindi, la spesa può essere minima e limitata all’invio.
Il recesso di un contratto di affitto 4+4 da parte del locatario può avvenire in qualsiasi momento, per gravi motivi (oggettivi, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del conduttore), dandone comunicazione al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.
L’inquilino deve necessariamente indicare nella lettera di disdetta del contratto di locazione una valida motivazione. Affinché possa essere considerata valida, la motivazione che lo porta a voler disdire l’accordo locatizio deve dipendere da eventi o situazioni oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto di affitto 4+4. Deve trattarsi di motivazioni che renderebbero gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello economico, materiale o psicologico, come per esempio:
Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 che il locatario è tenuto a inviare al locatore a mezzo raccomandata o PEC almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare l'immobile.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatario. Si tratta di un recesso ex art. 3, c. 6 L. 431/1998.
Luogo e data ____
Oggetto: disdetta contratto affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di conduttore sono a comunicare la mia la volontà di disdire il suddetto contratto di locazione relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a causa di ____.
Le confermo, pertanto, che entro il giorno ____ provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Il locatore non può recedere anticipatamente da un 4+4: può solo negare il rinnovo alla scadenza. La decisione va comunicata all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso e, alla prima scadenza (4° anno), deve essere motivatamente indicata a pena di nullità ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998.
Secondo quanto sancito dall’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il locatore può presentare la lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 per necessità di:
L’omessa indicazione della motivazione rende nulla la disdetta del contratto di locazione.
Il locatore non può, quindi, disdire il contratto prima della scadenza, a meno che il locatario risulti essere inadempiente rispetto al pagamento dei canoni di affitto. In questo caso è assolutamente legittimato a sciogliere il contratto di locazione e avviare una procedura di sfratto tramite il tribunale.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una comunicazione di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatore.
Luogo e data ____
Oggetto: Disdetta alla prima scadenza contrattuale del contratto di affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di locatore sono formalmente a comunicare la mia volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto relativo all’immobile di mia proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a fronte della necessità di ____.
La invito, pertanto, a lasciare libero l'immobile in questione da cose e persone entro e non oltre il giorno ____. Provvederò alla restituzione della cauzione dopo aver verificato, nel giorno indicato, lo stato dei luoghi e l’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
La differenza principale è questa: la disdetta serve a comunicare che non si vuole proseguire il rapporto alla scadenza naturale del contratto, mentre il recesso serve a sciogliere il contratto prima della scadenza. Nei contratti abitativi 4+4, alla prima scadenza dei 4 anni il locatore può impedire il rinnovo solo nei casi tassativamente previsti dalla legge; alla seconda scadenza degli 8 anni, invece, ciascuna parte può evitare il rinnovo senza dover indicare una motivazione, purché rispetti il preavviso.
Per l’inquilino, invece, se l’esigenza è lasciare l’immobile prima della scadenza, non si parla propriamente di disdetta ma di recesso anticipato. Questo è ammesso, in via generale, solo in presenza di gravi motivi, da comunicare con almeno 6 mesi di preavviso al locatore. I gravi motivi devono essere sopravvenuti, oggettivi e non dipendenti dalla volontà del conduttore.
In pratica: se vuoi uscire a contratto in corso, devi verificare se ricorrono i presupposti del recesso; se invece vuoi semplicemente far cessare il contratto alla sua scadenza, devi inviare la disdetta nel termine corretto. Confondere i due concetti è frequente, ma dal punto di vista giuridico la distinzione è importante perché cambiano presupposti, tempi ed effetti.
Dopo i primi 4 anni il contratto, se non interviene una valida disdetta del locatore nei casi previsti dalla legge, si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Arrivati quindi alla seconda scadenza, cioè dopo 8 anni complessivi, il rapporto non si rinnova solo se una delle parti comunica all’altra la volontà di non proseguire, rispettando il termine di preavviso previsto. In mancanza di questa comunicazione, il contratto prosegue ulteriormente secondo il meccanismo di rinnovo legale.
Alla scadenza dell’ottavo anno, quindi, sia locatore sia conduttore possono decidere di non rinnovare il contratto senza bisogno di indicare motivi specifici. Resta però essenziale l’invio tempestivo della comunicazione scritta, perché una disdetta tardiva non impedisce il rinnovo automatico del rapporto.
Dal punto di vista pratico, ciò significa che l’ottavo anno rappresenta il momento in cui entrambe le parti recuperano una maggiore libertà: il proprietario può rientrare nella disponibilità dell’immobile senza dover invocare una causa tassativa, e l’inquilino può programmare il rilascio senza dover dimostrare gravi motivi, purché si muova nei tempi corretti.
La scelta della cedolare secca non modifica la durata del contratto. Se il contratto è un ordinario abitativo a canone libero, la durata resta quella prevista dalla legge, cioè 4 anni + 4 anni, con le stesse regole su rinnovo, disdetta e recesso. La cedolare secca incide infatti sul regime fiscale del contratto, non sulla sua disciplina civilistica.
In concreto, optare per la cedolare secca significa sostituire, nei casi previsti, Irpef e relative addizionali sul reddito da locazione con un’imposta sostitutiva, oltre a comportare l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo in diversi adempimenti collegati al contratto. Ma il contratto resta, quanto a durata e regole di cessazione, sempre un normale 4+4 se è stato stipulato in questa forma.
Anche in caso di risoluzione anticipata, la cedolare secca non cambia le condizioni per recedere o disdire: cambia solo il trattamento tributario dell’adempimento. Per esempio, in presenza di cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per questo regime.
La risoluzione del contratto di affitto avviene quando il rapporto locatizio cessa prima del suo termine naturale oppure quando arriva a conclusione e l’immobile viene restituito al proprietario. Nel contratto 4+4 ciò può accadere, per esempio, per recesso anticipato dell’inquilino per gravi motivi, per accordo tra le parti, per sfratto o per altra causa di scioglimento del rapporto prevista dalla legge.
Sul piano pratico, la risoluzione produce i suoi effetti nel momento in cui termina il rapporto e il conduttore rilascia l’immobile, riconsegnando le chiavi, fermo restando il rispetto del periodo di preavviso quando previsto. Fino a quel momento, salvo diverso accordo, restano dovuti canone e oneri accessori maturati. È quindi importante distinguere tra la data della comunicazione e la data effettiva di cessazione del contratto: la prima serve a far decorrere il preavviso, la seconda coincide con la chiusura concreta del rapporto.
Quando la cessazione è anticipata, occorre poi comunicarla anche all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti dall’adempimento fiscale, salvo i casi in cui non vi siano imposte da versare per effetto del regime della cedolare secca. In sostanza, la risoluzione non coincide semplicemente con l’invio della lettera, ma con il momento in cui il contratto cessa di produrre effetti tra le parti e l’immobile torna nella disponibilità del locatore.
Per disdire correttamente un contratto di affitto 4+4 bisogna partire da una regola semplice: alla scadenza si usa la disdetta, prima della scadenza si parla invece di recesso. La comunicazione deve essere fatta per iscritto, preferibilmente con raccomandata A/R o PEC, e deve arrivare con almeno 6 mesi di preavviso.
Alla prima scadenza dei 4 anni, il locatore può negare il rinnovo solo nei casi previsti dalla legge; l’inquilino, invece, se vuole lasciare prima o durante il rapporto, può farlo soltanto con gravi motivi. Alla seconda scadenza degli 8 anni, entrambe le parti possono non rinnovare senza dover fornire una motivazione, purché rispettino i termini.
In ogni caso, conviene non ridursi agli ultimi giorni: una comunicazione tardiva può far scattare il rinnovo automatico del contratto e allungare il rapporto per un nuovo periodo. Per evitare contestazioni, nella lettera è bene indicare con chiarezza gli estremi del contratto, l’immobile interessato, la data di cessazione e quella di rilascio delle chiavi.
No, per il contratto di affitto 4+4 il periodo di preavviso è di almeno 6 mesi. È possibile stabilire un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a 6 mesi.
No, la legge non consente di interrompere temporaneamente il pagamento dei canoni di affitto senza disdire il contratto di locazione. Il pagamento del canone di locazione è un obbligo contrattuale che deve essere rispettato anche in caso di assenza dall'immobile. Potresti proporre al proprietario di subaffittare l'immobile nel periodo in cui sarai assente.
No, in caso di morosità la legge consente di intimare lo sfratto al locatario e chiedere che il contratto di locazione venga sciolto.
Sì: la cedolare secca non cambia le regole civilistiche del 4+4. L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di 6 mesi; l’unico effetto della cedolare è fiscale: in caso di risoluzione non si paga l’imposta di registro (i 67 €).
