Per disdire un 4+4 abitativo (L. 431/1998) occorre inviare raccomandata A/R o PEC con preavviso di 6 mesi. Alla prima scadenza (4° anno) può disdire solo il locatore e solo per i motivi tipizzati (art. 3 L. 431/98); l’inquilino non può disdire ma può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso (art. 3, c. 6). Alla seconda scadenza (8° anno) entrambe le parti possono non rinnovare senza motivo (art. 2). I canoni restano dovuti fino a fine preavviso; la cedolare secca non modifica queste regole.
Sintesi
Il locatore non può recedere prima della scadenza: può negare il rinnovo solo secondo art. 3 (prima scadenza) e, alla seconda, non rinnovare con 6 mesi. Vediamo nel dettaglio quali sono i termini da rispettare per chiedere la disdetta di un contratto di affitto 4+4, una delle più comuni formule di locazione.
Nota: è bene comprendere la differenza tra recesso e disdetta:
Tuttavia, molti lettori utilizzano il termine "disdetta" per indicare il recesso, perciò se il problema consiste nel voler lasciare l'immobile anzitempo, questo articolo risponderà a tutte le principali domande.
La disdetta si comunica per iscritto (raccomandata A/R o PEC) con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza.
Nella seguente tabella offriamo un quadro completo dei vari scenari e di cosa occorre fare.
| Chi invia | Quando | Come (mezzo) | Preavviso | Motivi richiesti | Cosa scrivere | Esito se tardiva |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Locatore | Prima scadenza (4° anno) | Raccomandata A/R o PEC | 6 mesi | Motivi tassativi (art. 3 L. 431/98: es. uso proprio/familiare, vendita, ristrutturazione importante, ecc.) | Indicare motivo specifico a pena di nullità, estremi del contratto e data di rilascio | Rinnovo automatico altri 4 anni |
| Locatore | Seconda scadenza (8° anno) | Raccomandata A/R o altro mezzo equipollente | 6 mesi | Nessun motivo richiesto | Disdetta “immotivata” con data di rilascio | Cessa o si rinnova se non inviata |
| Inquilino | Seconda scadenza (8° anno) | Raccomandata A/R o PEC | 6 mesi | Nessun motivo richiesto | Disdetta con data di rilascio | Cessa o si rinnova se non inviata |
| Inquilino | Prima scadenza (4° anno) | — | — | — | Non si fa disdetta: per lasciare prima si usa il recesso per gravi motivi con 6 mesi di preavviso | — |
Il recesso di un contratto di affitto 4+4 da parte del locatario può avvenire in qualsiasi momento, per gravi motivi (oggettivi, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del conduttore), dandone comunicazione al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.
L’inquilino deve necessariamente indicare nella lettera di disdetta del contratto di locazione una valida motivazione. Affinché possa essere considerata valida, la motivazione che lo porta a voler disdire l’accordo locatizio deve dipendere da eventi o situazioni oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto di affitto 4+4. Deve trattarsi di motivazioni che renderebbero gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello economico, materiale o psicologico, come per esempio:
Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 che il locatario è tenuto a inviare al locatore a mezzo raccomandata o PEC almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare l'immobile.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatario. Si tratta di un recesso ex art. 3, c. 6 L. 431/1998.
Luogo e data ____
Oggetto: disdetta contratto affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di conduttore sono a comunicare la mia la volontà di disdire il suddetto contratto di locazione relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a causa di ____.
Le confermo, pertanto, che entro il giorno ____ provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Il locatore non può recedere anticipatamente da un 4+4: può solo negare il rinnovo alla scadenza. La decisione va comunicata all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso e, alla prima scadenza (4° anno), deve essere motivatamente indicata a pena di nullità ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998.
Secondo quanto sancito dall’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il locatore può presentare la lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 per necessità di:
L’omessa indicazione della motivazione rende nulla la disdetta del contratto di locazione.
Il locatore non può, quindi, disdire il contratto prima della scadenza, a meno che il locatario risulti essere inadempiente rispetto al pagamento dei canoni di affitto. In questo caso è assolutamente legittimato a sciogliere il contratto di locazione e avviare una procedura di sfratto tramite il tribunale.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una comunicazione di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatore.
Luogo e data ____
Oggetto: Disdetta alla prima scadenza contrattuale del contratto di affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di locatore sono formalmente a comunicare la mia volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto relativo all’immobile di mia proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a fronte della necessità di ____.
La invito, pertanto, a lasciare libero l'immobile in questione da cose e persone entro e non oltre il giorno ____. Provvederò alla restituzione della cauzione dopo aver verificato, nel giorno indicato, lo stato dei luoghi e l’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
No, per il contratto di affitto 4+4 il periodo di preavviso è di almeno 6 mesi. È possibile stabilire un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a 6 mesi.
No, la legge non consente di interrompere temporaneamente il pagamento dei canoni di affitto senza disdire il contratto di locazione. Il pagamento del canone di locazione è un obbligo contrattuale che deve essere rispettato anche in caso di assenza dall'immobile. Potresti proporre al proprietario di subaffittare l'immobile nel periodo in cui sarai assente.
No, in caso di morosità la legge consente di intimare lo sfratto al locatario e chiedere che il contratto di locazione venga sciolto.
Sì: la cedolare secca non cambia le regole civilistiche del 4+4. L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di 6 mesi; l’unico effetto della cedolare è fiscale: in caso di risoluzione non si paga l’imposta di registro (i 67 €).
