La disciplina delle locazioni consente sia al locatore che al locatario di uscire anzitempo dal contratto di affitto 4+4. Vediamo nel dettaglio quali sono i termini da rispettare per chiedere la disdetta di un contratto di affitto 4+4, una delle più comuni formule di locazione.
Il contratto di affitto 4+4, o a canone libero, è un accordo con cui un soggetto, tecnicamente detto locatore, concede a un altro soggetto, tecnicamente detto locatario e comunemente chiamato inquilino, il godimento di un bene immobile dietro corresponsione di un canone di locazione determinato liberamente dalle parti.
La durata minima prevista dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998 per un contratto di affitto di questo tipo è di 4 anni, allo scadere dei quali l’accordo prosegue per altrettanti 4 anni. Il rinnovo automatico del rapporto locatizio avviene sempre, a meno che il locatore o il locatario decidano di uscire anzitempo dal contratto. Vediamo come funziona.
La comunicazione della disdetta del contratto di affitto 4+4 deve avvenire per iscritto con una lettera da inviare alla controparte con almeno 6 mesi di preavviso a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o, laddove possibile, tramite posta certificata (PEC).
Come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 13199 del 26 luglio 2012, non è richiesto che venga utilizzata una particolare formula nella lettera di disdetta. È sufficiente che sia chiaro l’intento risolutivo.
La disdetta di un contratto di affitto 4+4 da parte del locatario può avvenire in qualsiasi momento, per giusta causa, dandone comunicazione al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.
L’inquilino deve necessariamente indicare nella lettera di disdetta del contratto di locazione una valida motivazione. Affinché possa essere considerata valida, la motivazione che lo porta a voler disdire l’accordo locatizio deve dipendere da eventi o situazioni oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto di affitto 4+4. Deve trattarsi di motivazioni che renderebbero gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello economico, materiale o psicologico, come per esempio:
Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 che il locatario è tenuto a inviare al locatore a mezzo raccomandata o PEC almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare l'immobile.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatario.
Luogo e data ____
Oggetto: disdetta contratto affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di conduttore sono a comunicare la mia la volontà di disdire il suddetto contratto di locazione relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a causa di ____.
Le confermo, pertanto, che entro il giorno ____ provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.
Cordialmente,
Firma del locatario ____
Il proprietario dell’immobile può solo impedire il rinnovo della locazione, non può disdire il contratto di affitto 4+4 prima della scadenza. Più che di disdetta, infatti, in questo caso sarebbe forse più appropriato usare il termine diniego di rinnovo. Tale decisione va comunicata al locatario con un preavviso di almeno 6 mesi.
Secondo quanto sancito dall’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il locatore può presentare la lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 per necessità di:
L’omessa indicazione della motivazione rende nulla la disdetta del contratto di locazione.
Il locatore non può, quindi, disdire il contratto prima della scadenza, a meno che il locatario risulti essere inadempiente rispetto al pagamento dei canoni di affitto. In questo caso è assolutamente legittimato a sciogliere il contratto di locazione e avviare una procedura di sfratto tramite il tribunale.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una comunicazione di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del locatore.
Luogo e data ____
Oggetto: Disdetta alla prima scadenza contrattuale del contratto di affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di locatore sono formalmente a comunicare la mia volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto relativo all’immobile di mia proprietà sito a ____ in via/piazza ____ a fronte della necessità di ____.
La invito, pertanto, a lasciare libero l'immobile in questione da cose e persone entro e non oltre il giorno ____. Provvederò alla restituzione della cauzione dopo aver verificato, nel giorno indicato, lo stato dei luoghi e l’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Cordialmente,
Firma del locatore ____
In un contratto di locazione, il garante è colui che si assume la responsabilità di pagare i canoni di affitto qualora il conduttore non lo facesse. In altre parole, se l’inquilino non riesce a pagare regolarmente l’affitto, il garante si fa carico del pagamento.
Ebbene, il garante può uscire anzitempo dal contratto di affitto 4+4 solo qualora individuasse un valido sostituto in grado di garantire condizioni economiche sufficienti al pagamento dei canoni di locazione in caso di necessità. Se così non fosse, dovrà rispettare gli obblighi del contratto per l’intera durata dell’accordo locatizio.
Riportiamo di seguito il modello fac simile di una comunicazione di disdetta del contratto di affitto 4+4 da parte del garante, da inviare al locatore con almeno 6 mesi di preavviso.
Luogo e data ____
Oggetto: disdetta dell’impegno di garanzia relativo al contratto di affitto 4+4 registrato in data ____ presso l’Agenzia delle Entrate di ____.
Egregio sig. / Gentile sig.ra ____;
Con la presente io sottoscritto/a ____ nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, in qualità di garante del contratto di locazione stipulato in data ____ tra Lei ____ e il conduttore ____ relativo all’immobile di Sua proprietà sito a ____ in via/piazza ____, sono a comunicare la mia la volontà recedere dall'impegno di garanzia a causa di ____.
Ai sensi delle clausole contrattuali e della normativa vigente, la mia responsabilità come garante terminerà con l’accettazione di un valido sostituto. Pertanto, propongo come nuovo garante il sig./la sig.ra ____, nato/a a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, il/la quale ha accordato la propria disponibilità ad assumere tale posizione.
In allegato alla presente troverà la documentazione (ultime due buste paga e dichiarazione dei redditi) necessaria a dimostrare che la capacità economica del sig./della sig.ra ____ risulti sufficiente a garantire il pagamento dei canoni di locazione in caso di inadempienza del conduttore.
Cordialmente,
Firma del garante ____
No, per il contratto di affitto 4+4 il periodo di preavviso è di almeno 6 mesi. È possibile stabilire un periodo di preavviso più ampio, ma non inferiore a 6 mesi.
No, la legge non consente di interrompere temporaneamente il pagamento dei canoni di affitto senza disdire il contratto di locazione. Il pagamento del canone di locazione è un obbligo contrattuale che deve essere rispettato anche in caso di assenza dall'immobile. Potresti proporre al proprietario di subaffittare l'immobile nel periodo in cui sarai assente.
No, in caso di morosità la legge consente di intimare lo sfratto al locatario e chiedere che il contratto di locazione venga sciolto.
