Risposta rapida
Quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita dell’immobile dipende da ciò che viene venduto. Se il nudo proprietario vende soltanto la nuda proprietà, all’usufruttuario non spetta una parte del prezzo di vendita e il suo diritto continua a gravare sull’immobile. Se, invece, usufruttuario e nudo proprietario partecipano alla vendita della piena proprietà, l’usufruttuario può ricevere il corrispettivo pattuito per la cessione del proprio diritto, il cui valore dipende, tra gli altri fattori, dalla durata dell’usufrutto o dall’età dell’usufruttuario.
Sintesi
- Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà anche se sull’immobile permane l’usufrutto.
- La vendita della sola nuda proprietà non estingue l’usufrutto.
- Per trasferire la piena proprietà libera dall’usufrutto è necessario il coinvolgimento dell’usufruttuario.
- Se l’usufruttuario cede il proprio diritto nell’ambito della vendita, può ricevere il relativo corrispettivo.
- L’usufrutto si estingue, tra gli altri casi, quando usufrutto e proprietà si riuniscono nella stessa persona.
L’usufrutto è un istituto che consente di fruire di un immobile di proprietà altrui senza diventarne proprietari. Si può vendere una casa oggetto di un tale diritto? Vediamo come funziona la compravendita di beni gravati da usufrutto e quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita dell'immobile oggetto di godimento.
Cos’è l’usufrutto?
L’ usufrutto, compiutamente disciplinato dall’ articolo 981 del codice civile, consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di godere di un bene di proprietà altrui e trarne le utilità che esso può dare, nel rispetto della sua destinazione economica.
Si può vendere una casa con usufrutto?
Sì, una casa gravata da usufrutto può essere venduta, ma occorre distinguere tra vendita della nuda proprietà e vendita della piena proprietà. Il nudo proprietario può alienare il diritto di cui è titolare senza far venir meno l’usufrutto: chi acquista subentra quindi nella posizione di nudo proprietario e deve rispettare il diritto dell’usufruttuario fino alla sua naturale scadenza o estinzione.
Diverso è il caso in cui si voglia trasferire all’acquirente la piena proprietà dell’immobile libera dall’usufrutto. In questa situazione è necessario il coinvolgimento dell’usufruttuario, che deve disporre del proprio diritto nell’ambito dell’operazione. L’articolo 980 del Codice civile stabilisce infatti che l’usufruttuario può cedere il proprio usufrutto per un determinato periodo o per tutta la sua durata, salvo che tale possibilità sia vietata dal titolo costitutivo.
Di conseguenza, la presenza dell’usufrutto non impedisce la compravendita dell’immobile, ma condiziona quale diritto viene effettivamente trasferito all’acquirente e, quindi, anche il valore economico della vendita.
I dati del Consiglio Nazionale del Notariato mostrano che queste operazioni rappresentano una componente specifica del mercato immobiliare italiano. Nel 2025 sono state registrate 24.678 compravendite di nuda proprietà di fabbricati e 13.483 compravendite aventi ad oggetto l’usufrutto di fabbricati. Nel 2024 erano state rispettivamente 25.791 e 14.794: si registra quindi una diminuzione di circa il 4,3% per la nuda proprietà e dell’8,9% per l’usufrutto.
Quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita?
Quanto spetta all’usufruttuario dipende dal tipo di vendita. Se il nudo proprietario vende esclusivamente la nuda proprietà, all’usufruttuario non spetta alcuna parte del prezzo: il ricavato della vendita compete al nudo proprietario e il diritto di usufrutto continua a gravare sull’immobile.
Diverso è il caso in cui usufruttuario e nudo proprietario decidano di trasferire insieme la piena proprietà dell’immobile. In questa situazione l’usufruttuario dispone del proprio diritto e può quindi ricevere una parte del corrispettivo complessivo della vendita, determinata sulla base del valore attribuito all’usufrutto e degli accordi tra le parti.
Il nudo proprietario può dunque vendere autonomamente la propria nuda proprietà senza il consenso dell’usufruttuario, ma non può da solo trasferire all’acquirente la piena proprietà libera dall’usufrutto.
Come si calcola la quota dell’usufruttuario?
Per stimare il valore economico dell’usufrutto si può partire dal valore della piena proprietà dell’immobile e applicare i coefficienti previsti per la determinazione fiscale dell’usufrutto. Nel caso dell’usufrutto vitalizio, il valore varia soprattutto in funzione dell’età dell’usufruttuario: più quest’ultimo è giovane, maggiore è normalmente il valore del diritto di usufrutto e minore quello della nuda proprietà.
Per il 2026, ad esempio, secondo la Gazzetta Ufficiale a un usufruttuario di età compresa tra 57 e 60 anni corrisponde fiscalmente un usufrutto pari al 60% del valore della piena proprietà e una nuda proprietà pari al 40%. Tra 64 e 66 anni i due valori sono invece pari al 50%.
Nel 2026 il tasso di interesse legale è pari all’1,60%, ma per la determinazione fiscale del valore dell’usufrutto non viene utilizzata questa percentuale. La normativa prevede infatti che, a questi fini, non possa essere assunto un tasso inferiore al 2,5%. Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025 ha quindi confermato per il 2026 i coefficienti calcolati assumendo come riferimento il tasso minimo del 2,5%.
Supponiamo quindi che un immobile venga venduto per 300.000 € e che l’usufruttuario abbia 65 anni. Utilizzando come riferimento una quota del 50%, il valore dell’usufrutto sarebbe pari a 150.000 €, mentre quello della nuda proprietà sarebbe pari a 150.000 €.
Queste percentuali costituiscono però soprattutto un criterio fiscale e estimativo di riferimento: il corrispettivo effettivamente attribuito all’usufruttuario nella compravendita dipende anche dal prezzo concordato e dagli accordi intervenuti tra le parti.
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Quanto spetta in caso di usufrutto vitalizio o a termine?
Il valore dell’usufrutto dipende anche dalla sua durata. Nell’usufrutto vitalizio, che termina al più tardi con la morte dell’usufruttuario, la valutazione tiene conto principalmente dell’età del beneficiario: a parità di valore dell’immobile, un usufrutto intestato a una persona giovane ha generalmente un valore superiore a quello spettante a una persona molto anziana.
Anche i dati notarili mostrano quanto il fattore anagrafico sia rilevante in questo tipo di operazioni. Nel 2025, tra le persone fisiche censite come venditori di usufrutto di fabbricati, il 26,20% aveva tra 56 e 65 anni, il 20,59% tra 66 e 75 anni e il 19,88% tra 76 e 99 anni. Complessivamente, quindi, circa due venditori su tre (66,67%) avevano almeno 56 anni.
Nell’usufrutto a tempo determinato, invece, assume particolare importanza il numero di anni per i quali il diritto deve ancora essere esercitato. Un usufrutto con molti anni di durata residua avrà normalmente un valore maggiore rispetto a uno prossimo alla scadenza.
Di conseguenza, anche nel caso in cui usufruttuario e nudo proprietario vendano insieme la piena proprietà, non esiste una quota fissa che spetti sempre all’usufruttuario: il valore del diritto deve essere determinato considerando la tipologia e la durata dell’usufrutto esistente al momento della vendita.
La quota dell’usufruttuario deve corrispondere alle percentuali delle tabelle?
Non necessariamente. Le percentuali utilizzate per calcolare il valore fiscale dell’usufrutto e della nuda proprietà rappresentano un importante parametro di riferimento, ma non significano che il prezzo di vendita debba essere necessariamente ripartito tra usufruttuario e nudo proprietario secondo quelle esatte percentuali.
Quando entrambi cedono i rispettivi diritti per consentire all’acquirente di ottenere la piena proprietà, usufrutto e nuda proprietà hanno infatti un proprio valore economico. Le parti possono concordare i rispettivi corrispettivi nell’ambito della compravendita, tenendo conto del valore dell’immobile, della durata residua dell’usufrutto e delle caratteristiche concrete dell’operazione.
È quindi opportuno distinguere tra valore fiscale dell’usufrutto, utilizzato ai fini tributari secondo i criteri previsti dalla normativa, e corrispettivo effettivamente pattuito per la cessione del diritto, che deriva dall’accordo negoziale tra le parti.
L’usufrutto si estingue con la vendita dell’immobile?
La vendita dell’immobile non determina automaticamente l’estinzione dell’usufrutto. Se il nudo proprietario vende soltanto la nuda proprietà, l’acquirente subentra nella sua posizione e deve rispettare l’usufrutto esistente fino alla sua scadenza o estinzione.
Se, invece, usufruttuario e nudo proprietario intervengono nell’operazione disponendo dei rispettivi diritti, l’acquirente può ottenere la piena proprietà dell’immobile libera dall’usufrutto. Occorre quindi distinguere tra vendita della sola nuda proprietà e trasferimento della piena proprietà.
Come vendere immobili gravati da usufrutto?
Nella compravendita di immobili gravati da usufrutto occorre, innanzitutto, calcolare il valore della nuda proprietà. Dopodiché si determina il prezzo e si può mettere in vendita l’immobile. Per fissare un prezzo di vendita equo può essere utile effettuare un’accurata valutazione immobiliare della proprietà.
È doveroso informare i potenziali acquirenti della presenza di un diritto di usufrutto. Una volta individuato un acquirente idoneo e che accetti l’esistenza di tale diritto, si può procedere con il consueto iter di compravendita immobiliare.
Fonti
- Disciplina e contenuto del diritto di usufrutto, Documentazione Economica e Finanziaria
- Cessione del diritto di usufrutto, Documentazione Economica e Finanziaria
- Cause di estinzione dell’usufrutto, Documentazione Economica e Finanziaria
- Vendita della nuda proprietà con mantenimento dell’usufrutto, Consiglio Nazionale del Notariato
- Compravendita e trasferimento di nuda proprietà e usufrutto, Agenzia delle Entrate
Domande frequenti
Mi prendo cura della casa di cui sono usufruttuario con la diligenza del buon padre di famiglia, perché non mi spetta nulla dalla vendita?
Se viene venduta soltanto la nuda proprietà, all’usufruttuario non spetta una parte del relativo prezzo perché il suo diritto non viene ceduto e continua a gravare sull’immobile. Se invece l’usufruttuario partecipa alla vendita cedendo il proprio diritto, può ricevere il corrispettivo pattuito per l’usufrutto.
Cosa succede se una casa con usufrutto viene pignorata?
Dipende da quale diritto è oggetto del pignoramento e dalla situazione dei gravami sull’immobile. L’esecuzione forzata può riguardare, a seconda dei casi, la piena proprietà, la nuda proprietà o anche il diritto di usufrutto. La permanenza dell’usufrutto dopo la vendita all’asta dipende inoltre dalla sua opponibilità ai creditori e all’aggiudicatario, anche in relazione alla priorità delle trascrizioni e delle eventuali ipoteche.
Qual è il vantaggio di acquistare una casa con usufrutto?
La presenza di un usufrutto in genere comporta un deprezzamento del bene. Pertanto, acquistando una casa con usufrutto a un prezzo contenuto la si può rivendere a prezzi di mercato una volta raggiunta la data di scadenza dell’usufrutto, ottenendo un guadagno. Può trattarsi di un investimento conveniente se il prezzo di acquisto compensa adeguatamente la durata dell’usufrutto e i rischi dell’operazione.
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