L’usufrutto è un istituto che consente di fruire di un immobile di proprietà altrui senza diventarne proprietari. Si può vendere una casa oggetto di un tale diritto? Vediamo come funziona la compravendita di beni gravati da usufrutto e quanto spetta all'usufruttuario in caso di vendita dell'immobile oggetto di godimento.
L’usufrutto, compiutamente disciplinato dall’articolo 981 del codice civile, consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di utilizzare un bene di proprietà altrui e trarne ogni utilità, senza però eseguire opere che ne alterino l’originaria destinazione. L’usufrutto costituisce, pertanto, un diritto reale di godimento su beni di proprietà altrui.
Sì, è concesso procedere con la cessione dell’immobile a titolo oneroso o a titolo gratuito. Nel contratto di compravendita occorre indicare la data di scadenza dell’usufrutto. Secondo quanto stabilito dall’articolo 979 del codice civile, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, in ogni caso, la validità del diritto non può superare i 30 anni. L’usufrutto non è trasmissibile agli eredi.
Per conoscere il valore della nuda proprietà, stabilire il prezzo a cui mettere in vendita una casa gravata da usufrutto e calcolare le imposte può essere utile consultare le tabelle ufficiali predisposte dal Ministero dell’Economia.
Nel caso in cui il proprietario vendesse l’immobile con usufrutto, all’usufruttuario non spetta alcun tipo di ritorno economico, dal momento che possiede il solo diritto di godimento stabilito dal contratto. La totalità dei proventi della vendita è incassata dal proprietario. L’usufrutto non dà diritto a ricevere alcuna parte del ricavo in caso di vendita.
Per rendere effettiva la vendita di una casa gravata da usufrutto, non è neanche richiesto il consenso dell’usufruttuario, che, di fatto, non ha alcun potere decisionale sugli atti di compravendita. Il potere decisionale sulla vendita resta unicamente al proprietario, benché si spogli del diritto abitativo e dell’uso concreto dell’immobile.
Chi ottiene l’usufrutto di un immobile acquisisce esclusivamente il diritto di godimento, non ne diventa proprietario. L’unica persona che può decidere di vendere la casa è il proprietario, a cui rimane in capo la nuda proprietà. È il proprietario a detenere il diritto di compravendita, benché rinunci al diritto di utilizzare l’immobile.
Il titolare del diritto di usufrutto non può, pertanto, procedere alla vendita dell’immobile e ricavarne in tal modo profitto. L’usufruttuario non può vendere l’immobile oggetto di godimento o eseguire opere che ne alterino l’originaria destinazione economica. Non gli è consentito nemmeno trasmettere in eredità l’usufrutto. Al limite, la legge gli permette di:
L’usufruttuario può eventualmente acquisire il diritto di compravendita sull’immobile in questione nel caso in cui lo comprasse. Una volta diventato proprietario dell’immobile, può liberamente decidere di venderlo. Il titolare del diritto di usufrutto può acquisire la totalità dei diritti di proprietà anche per successione o decesso del proprietario.
In caso di vendita, chi compra ricava solo la nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza sancita dal contratto. Pertanto, l’usufrutto rimane in vigore anche con la vendita dell’immobile in questione. L’acquirente non potrà fruire personalmente del bene proprio per via della presenza dell’usufruttuario.
In caso di vendita di una casa con usufrutto vitalizio, l’acquirente non potrà godere del diritto d’uso per tutta la durata della vita dell’usufruttuario. Potrà eventualmente utilizzare l’immobile solo nel caso in cui raggiunga un accordo con il titolare del diritto stesso.
Nella compravendita di immobili gravati da usufrutto occorre, innanzitutto, calcolare il valore della nuda proprietà. Dopodiché si determina il prezzo e si può mettere in vendita l’immobile. Per fissare un prezzo di vendita equo può essere utile effettuare un’accurata valutazione immobiliare della proprietà.
È doveroso informare i potenziali acquirenti della presenza di un diritto di usufrutto. Una volta individuato un acquirente idoneo e che accetti l’esistenza di tale diritto, si può procedere con il consueto iter di compravendita immobiliare.
Perché non essendo proprietario dell’immobile e possedendo il solo diritto di godimento stabilito dal contratto, non ti spetta alcun compenso in caso di avvenuta compravendita.
Qualora una casa con usufrutto venisse pignorata, viene venduta all’asta solo la nuda proprietà. Il diritto di usufrutto rimane attivo sull’unità immobiliare.
La presenza di un usufrutto in genere comporta un deprezzamento del bene. Pertanto, acquistando una casa con usufrutto a un prezzo contenuto la si può rivendere a prezzi di mercato una volta raggiunta la data di scadenza dell’usufrutto, ottenendo un guadagno. Si tratta di un investimento conveniente.
