In questo articolo ripetiamo brevemente il significato di “usufrutto” all’interno del contesto immobiliare, per poi spiegare come avviene il calcolo del valore di usufrutto di un immobile.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento per il quale un soggetto, chiamato “usufruttuario”, ha il diritto di utilizzare e godere di un bene immobiliare di proprietà altrui, senza cambiarne destinazione economica. Il proprietario del bene, proprio perché non può godere del suo bene fintanto che vale il diritto di godimento dell’usufruttuario, viene chiamato “nudo proprietario”.
Di fatto, quindi, l’usufrutto rappresenta un diritto di godimento temporaneo, poiché legato alla vita dell’usufruttuario.
L’usufrutto è disciplinato dagli artt. 978 e seguenti del Codice Civile.
Ai fini del nostro articolo è importante comprendere il concetto di valore dell’usufrutto. Questo viene definito in termini percentuali rispetto al valore totale del bene e viene calcolato in base all’età dell’usufruttuario al momento della costituzione dell’usufrutto.
Si pensi ad esempio ad un usufrutto costituito per una persona di 20 anni e un altro costituito per una persona di 80 anni. Nel primo caso, il valore dell’usufrutto sarà sicuramente superiore.
Ti occorre sapere quanto vale di mercato ha l’immobile? Puoi scoprirlo sulla nostra pagina dedicata alla valutazione immobiliare online.
Il valore dell’usufrutto viene stabilito in base a delle tabelle fornite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che stabiliscono la percentuale di valore dell’usufrutto in funzione dell’età dell’usufruttuario.
Qui di seguito riportiamo la tabella dei coefficienti per il calcolo del valore di usufrutto aggiornata al 2024 (la fonte è il Decreto del 21 dicembre 2023 che stabilisce i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 2,50 per cento (precedentemente era del 5%).
Sotto la tabella forniamo le istruzioni per la lettura e la procedura di valutazione.
Età Usufruttuario | Coefficiente | % Usufrutto | % Nuda Proprietà |
da 0 a 20 | 38 | 95 | 5 |
da 21 a 30 | 36 | 90 | 10 |
da 31 a 40 | 34 | 85 | 15 |
da 41 a 45 | 32 | 80 | 20 |
da 46 a 50 | 30 | 75 | 25 |
da 51 a 53 | 28 | 70 | 30 |
da 54 a 56 | 26 | 65 | 35 |
da 57 a 60 | 24 | 60 | 40 |
da 61 a 63 | 22 | 55 | 45 |
da 64 a 66 | 20 | 50 | 50 |
da 67 a 69 | 18 | 45 | 55 |
da 70 a 72 | 16 | 40 | 60 |
da 73 a 75 | 14 | 35 | 65 |
da 76 a 78 | 12 | 30 | 70 |
da 79 a 82 | 10 | 25 | 75 |
da 83 a 86 | 8 | 20 | 80 |
da 87 a 92 | 6 | 15 | 85 |
da 93 a 99 | 4 | 10 | 90 |
Ecco una spiegazione dettagliata di ciascuna voce:
Queste voci sono utilizzate per calcolare e distribuire il valore di un bene tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, basandosi sull'età dell'usufruttuario e sulla durata stimata dell'usufrutto. Questo è particolarmente rilevante in contesti legali e finanziari, come la pianificazione successoria, la vendita di beni immobiliari, o la stipulazione di accordi tra parti.
A proposito del saggio degli interessi legali, riportiamo qui il testo dell’art. 1284 del Codice Civile:
Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al 5 per cento in ragione d'anno. Il Ministro del tesoro, con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell'anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell'anno. Qualora entro il 15 dicembre non sia fissata una nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l'anno successivo.
Per facilitare la comprensione della valutazione dell’usufrutto dell’immobile, proponiamo un esempio di calcolo.
Si consideri un usufruttuario di 45 anni e che il suo diritto di usufrutto valga su un immobile dal valore di 200.000€. Tale valore si può ottenere moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di riferimento per la categoria catastale dell’immobile.
Il coefficiente da utilizzare nel calcolo lo si può ottenere dalla tabella (vedi seconda colonna in corrispondenza della fascia d’età 31 - 40 anni). Il coefficiente aggiornato è pari a 34. Si consideri che il saggio d’interesse legale è del 2,5%.
A questo punto, abbiamo tutto ciò che ci serve per effettuare il calcolo del valore dell’usufrutto dell’immobile:
Innanzitutto, otteniamo la rendita annua. Per farlo, moltiplichiamo il valore della piena proprietà per il saggio d’interesse legale attuale. Perciò 200.000€ x 2,5% = 5.000€.
Quindi, calcoliamo il valore dell’usufrutto vitalizio: moltiplichiamo la rendita annua ottenuta per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. Perciò 5.000€ x 34 = 170.000€.
A questo punto possiamo calcolare anche il valore della nuda proprietà, che sarà pari a 200.000€ (piena proprietà) - 170.000€ (valore usufrutto) = 30.000€.
Il valore dell'usufrutto si calcola applicando una percentuale al valore totale dell'immobile, basata sull'età dell'usufruttuario. Questa percentuale si ottiene dalle tabelle fornite dall'Agenzia delle Entrate, che associano a ciascuna fascia d'età un coefficiente percentuale. Il valore dell'immobile viene moltiplicato per la percentuale corrispondente all'età dell'usufruttuario per determinare il valore dell'usufrutto.
Il valore dell'usufrutto rappresenta la quota parte del valore totale dell'immobile attribuita al diritto di usufruire del bene per un certo periodo. Invece, il valore della nuda proprietà rappresenta il valore residuo del bene, escluso il diritto di usufrutto. La somma dei valori di usufrutto e nuda proprietà corrisponde al valore totale dell'immobile.
Con l'aumentare dell'età dell'usufruttuario, il valore dell'usufrutto diminuisce. Questo perché la durata prevista dell'usufrutto si riduce all'aumentare dell'età. Le tabelle dell'Agenzia delle Entrate prevedono coefficienti percentuali decrescenti all'aumentare dell'età, riflettendo così una diminuzione del valore dell'usufrutto a favore di un incremento del valore della nuda proprietà.