Calcolo del Valore di Usufrutto di un Immobile

In questo articolo ripetiamo brevemente il significato di “usufrutto” all’interno del contesto immobiliare, per poi spiegare come avviene il calcolo del valore di usufrutto di un immobile.

Cos’è l’usufrutto immobiliare?

L’usufrutto è un diritto reale di godimento per il quale un soggetto, chiamato “usufruttuario”, ha il diritto di utilizzare e godere di un bene immobiliare di proprietà altrui, senza cambiarne destinazione economica. Il proprietario del bene, proprio perché non può godere del suo bene fintanto che vale il diritto di godimento dell’usufruttuario, viene chiamato “nudo proprietario”. 

Di fatto, quindi, l’usufrutto rappresenta un diritto di godimento temporaneo, poiché legato alla vita dell’usufruttuario. 

L’usufrutto è disciplinato dagli artt. 978 e seguenti del Codice Civile.

Il valore dell’usufrutto

Ai fini del nostro articolo è importante comprendere il concetto di valore dell’usufrutto. Questo viene definito in termini percentuali rispetto al valore totale del bene e viene calcolato in base all’età dell’usufruttuario al momento della costituzione dell’usufrutto.

Si pensi ad esempio ad un usufrutto costituito per una persona di 20 anni e un altro costituito per una persona di 80 anni. Nel primo caso, il valore dell’usufrutto sarà sicuramente superiore.

Ti occorre sapere quanto vale di mercato ha l’immobile? Puoi scoprirlo sulla nostra pagina dedicata alla valutazione immobiliare online.

Come effettuare il calcolo del valore di usufrutto di un immobile

Il valore dell’usufrutto viene stabilito in base a delle tabelle fornite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che stabiliscono la percentuale di valore dell’usufrutto in funzione dell’età dell’usufruttuario. 

Tabella percentuali del valore di usufrutto aggiornate al 2024

Qui di seguito riportiamo la tabella dei coefficienti per il calcolo del valore di usufrutto aggiornata al 2024 (la fonte è il Decreto del 21 dicembre 2023 che stabilisce i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 2,50 per cento (precedentemente era del 5%).

Sotto la tabella forniamo le istruzioni per la lettura e la procedura di valutazione.

Ecco una spiegazione dettagliata di ciascuna voce:

• Età Usufruttuario: questa voce indica la fascia d'età dell'usufruttuario, ovvero la persona che ha il diritto di godere di un bene (ad esempio, abitare in un immobile o percepire i redditi da esso generati) per un certo periodo di tempo o per tutta la vita, senza esserne il proprietario. Le fasce d'età sono utilizzate per calcolare il valore dell'usufrutto in base alla probabile durata del beneficio;
• Coefficiente: il coefficiente è un valore numerico che rappresenta la durata stimata dell'usufrutto in base all'età dell'usufruttuario. È usato per calcolare il valore dell'usufrutto: più alto è il coefficiente, maggiore è il valore dell'usufrutto. Il calcolo tiene conto della probabile durata dell'usufrutto, che diminuisce all'aumentare dell'età dell'usufruttuario;
• % Usufrutto: questa percentuale rappresenta il valore dell'usufrutto rispetto al valore totale del bene. Indica la quota parte del valore del bene che è attribuita al diritto di usufrutto. Ad esempio, una percentuale di usufrutto del 95% su un immobile significa che il diritto di usufrutto su quell'immobile è valutato come il 95% del valore totale dell'immobile;
• % Nuda Proprietà: la percentuale di nuda proprietà rappresenta il valore della proprietà del bene escluso il diritto di usufrutto. La nuda proprietà è il diritto di possedere un bene senza godere del suo uso immediato, che è riservato all'usufruttuario. La percentuale di nuda proprietà è complementare a quella dell'usufrutto: ad esempio, se l'usufrutto è valutato al 95%, la nuda proprietà sarà valutata al 5% del valore totale del bene.

Queste voci sono utilizzate per calcolare e distribuire il valore di un bene tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, basandosi sull'età dell'usufruttuario e sulla durata stimata dell'usufrutto. Questo è particolarmente rilevante in contesti legali e finanziari, come la pianificazione successoria, la vendita di beni immobiliari, o la stipulazione di accordi tra parti.

A proposito del saggio degli interessi legali, riportiamo qui il testo dell’art. 1284 del Codice Civile: 

Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al 5 per cento in ragione d'anno. Il Ministro del tesoro, con proprio decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana non oltre il 15 dicembre dell'anno precedente a quello cui il saggio si riferisce, può modificarne annualmente la misura, sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell'anno. Qualora entro il 15 dicembre non sia fissata una nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l'anno successivo.

Esempio di calcolo del valore di usufrutto di un immobile

Per facilitare la comprensione della valutazione dell’usufrutto dell’immobile, proponiamo un esempio di calcolo. 

Si consideri un usufruttuario di 45 anni e che il suo diritto di usufrutto valga su un immobile dal valore di 200.000€. Tale valore si può ottenere moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di riferimento per la categoria catastale dell’immobile.

Il coefficiente da utilizzare nel calcolo lo si può ottenere dalla tabella (vedi seconda colonna in corrispondenza della fascia d’età 31 - 40 anni). Il coefficiente aggiornato è pari a 34. Si consideri che il saggio d’interesse legale è del 2,5%. 

A questo punto, abbiamo tutto ciò che ci serve per effettuare il calcolo del valore dell’usufrutto dell’immobile:

Innanzitutto, otteniamo la rendita annua. Per farlo, moltiplichiamo il valore della piena proprietà per il saggio d’interesse legale attuale. Perciò 200.000€ x 2,5% = 5.000€. 

Quindi, calcoliamo il valore dell’usufrutto vitalizio: moltiplichiamo la rendita annua ottenuta per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. Perciò 5.000€ x 34 = 170.000€.

A questo punto possiamo calcolare anche il valore della nuda proprietà, che sarà pari a 200.000€ (piena proprietà) - 170.000€ (valore usufrutto) = 30.000€. 

Fonti

• Tabella coefficienti da decreto 21 dicembre 2023: https://www.gazzettaufficiale.it
• Calcolo del valore: https://www.tiburzibardelli.it
• Adeguamento delle modalità di calcolo: https://www.gazzettaufficiale.it
• Usufrutto nel Codice Civile: https://www.altalex.com
• Saggio d’interessi legali: https://www.gazzettaufficiale.it