La proprietà di un immobile può essere unica, se il titolare del bene è un solo soggetto, o cointestata. In tal caso, la situazione potrebbe diventare più complessa. Nel presente contributo si vogliono per l’appunto esaminare le dinamiche, le responsabilità e le implicazioni legali, fiscali ed economiche che emergono in caso di immobile cointestato tra più soggetti.
Si dice cointestato un immobile di proprietà di due o più soggetti. Ciascuno dei comproprietari possiede una frazione stabilita del bene.
Se due o più soggetti decidono di cointestare l’immobile che si accingono ad acquistare, ne conseguono la condivisione delle responsabilità e della titolarità di diritti sul bene. Ognuno dei cointestatari sarà proprietario di una quota della proprietà dell’immobile.
Per i coniugi in comunione dei beni, come vedremo nei prossimi paragrafi, la cointestazione della casa avviene automaticamente per pari quote, ossia ognuno diventa proprietario di una quota pari al 50% della proprietà del bene. In altri casi, invece, le parti sono libere di dividere la proprietà in maniera differente. Per esempio, uno dei cointestatari acquisisce il 70% e l’altro il 30%, oppure l’80% e il 20% e via dicendo.
A stabilire i diritti, doveri e divieti derivanti dalla comproprietà di un immobile è l’articolo 1102 del codice civile.
Cointestare un immobile determina pari poteri dei comproprietari su tutto il bene, non solo su una specifica porzione dello stesso. I comproprietari hanno, quindi, il diritto di disporre pienamente del bene, salvo diverso accordo tra le parti.
Facciamo un esempio. Il diritto di proprietà al 50% di ognuno dei cointestatari viene esercitato sull’intero immobile, non solo su determinati ambienti. Ergo, ogni cointestatario può occupare l’immobile quando desidera, senza impedire all’altro di fare altrettanto.
In caso di comproprietà, ogni cointestatario ha il diritto di ricevere i frutti dell’immobile stesso, come per esempio i canoni di locazione in caso di affitto.
Ognuno dei cointestatari di un bene immobile deve consentirne l’uso alle controparti secondo il diritto di ciascuno.
Essere cointestatari di una proprietà implica la divisione paritaria delle spese relative all’ordinaria e straordinaria amministrazione del bene. Tutti i comproprietari sono, quindi, tenuti al pagamento di:
Gli atti di straordinaria amministrazione, come la cessione a titolo oneroso o il riconoscimento di ipoteche, richiedono il consenso di tutte le parti coinvolte. Qualora i comproprietari non trovassero un accordo, tra le possibili soluzioni c'è la divisione giudiziale del bene.
I cointestatari non possono danneggiare in alcun modo l’immobile e cambiarne la destinazione d’uso.
Se l’immobile è destinato a uso abitativo, la legge non consente a uno dei comproprietari di esercitarvi attività commerciali e utilizzarlo con finalità di lucro e profitto, a meno che intervengano atti successivi che disciplinino diverse modalità di utilizzo del bene.
Non occorre necessariamente che ci siano vincoli coniugali, di unione civile o di parentela tra i comproprietari. È possibile condividere la proprietà di un immobile con soggetti a cui si è legati da qualsiasi tipo di rapporto, anche professionale, di affinità o amicizia.
Ciò che è fondamentale è che i soggetti coinvolti siano consapevoli che essere cointestatari di una proprietà non significhi solo condividere il tetto sotto il quale vivranno, ma anche la proprietà legale del bene.
La comproprietà di un immobile può essere stabilita con modalità diverse, che illustriamo di seguito.
In sede di rogito notarile, si indica nel contratto di compravendita che l’unità immobiliare in essere viene acquistata da più contraenti, specificando la frazione acquisita da ognuno.
In caso di successione ereditaria, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 456 del codice civile, può capitare che più eredi subentrino insieme, ciascuno per la propria quota, nella titolarità dei beni immobili appartenuti al defunto.
Il regime patrimoniale di comunione dei beni comporta che gli immobili acquistati dall'uno o dall'altro coniuge durante il matrimonio diventino di proprietà di entrambi. La comunione dei beni determina, quindi, la condivisione di tutti gli averi, compresi i beni immobili intestati a solo uno dei due coniugi, come indicato dall’articolo 177 del codice civile.
In regime di comunione dei beni, quindi, ciascuno dei due coniugi diventa proprietario al 50% dei beni acquistati insieme o separatamente durante il matrimonio. La comunione dei beni si instaura in modo automatico. Nel caso in cui si desideri mantenere la proprietà esclusiva degli immobili acquistati, occorre aderire al regime della separazione dei beni con una dichiarazione espressa.
Supponiamo di essere già proprietari di un immobile che abbiamo acquistato in precedenza e di decidere ora di condividerne la proprietà con un soggetto terzo. In questo caso si procede con l’atto di trasferimento di una quota della proprietà tramite donazione o vendita di parte dell’immobile.
Vediamo nel dettaglio quali sono obiettivamente i pro e contro della cointestazione di un bene immobile.
| Vantaggi | Svantaggi |
| Prezzo di acquisto viene diviso equamente tra i comproprietari. | I comproprietari potrebbero non essere sempre d’accordo su come gestire il bene, specialmente nell’ambito di immobili ereditati. |
| Le spese e il carico fiscale vengono paritariamente divise tra i comproprietari. | Impossibilità di avvalersi delle agevolazioni prima casa qualora uno dei comproprietari risultasse già essere proprietario di altri beni. |
| Le rate dell’eventuale mutuo sono pagate equamente dai comproprietari, se non diversamente disposto. | Maggior rischio di pignoramento nel caso in cui uno dei cointestatari dovesse contrarre debiti. |
| Riduzione delle spese di successione. | Se uno dei comproprietari non paga le imposte dovute, l’amministrazione finanziaria può agire contro l’altro. |
Come accennato, uno dei principali vantaggi dell’acquisto di un immobile in comproprietà riguarda la possibilità di dividere il prezzo di acquisto e le spese tra i vari comproprietari.
Se, però, uno degli stessi già risulta proprietario di altre unità immobiliari, la cointestazione dell’immobile nega la possibilità di avvalersi delle agevolazioni fiscali riservate a chi acquista un’abitazione per la prima volta, secondo quanto sancito dalla legge numero 168 del 22 aprile 1982.
Tali agevolazioni consistono in una significativa riduzione delle aliquote delle imposte relative all’acquisto del bene. In questo caso è, quindi, consigliabile che il bene venga intestato solo ai soggetti che non possiedono altri immobili.
L’articolo 1100 del codice civile prevede che l’acquisto in comproprietà renda l’immobile comune a tutti i comproprietari.
In caso di separazione, il comproprietario che ha provveduto interamente al pagamento del prezzo del bene non può pretenderne la proprietà esclusiva, a meno che le parti si accordino in tal senso.
In caso di decesso di uno dei comproprietari, in genere non occorre eseguire alcun passaggio di proprietà in merito alla frazione posseduta dallo stesso. Le imposte di successione si applicano solo sulla quota di competenza dei comproprietari superstiti.
Come accennato, in caso di comproprietà è richiesto il consenso esplicito di tutti i cointestatari dell’immobile per compiere atti di straordinaria amministrazione, come la vendita, ristrutturazione e variazione della destinazione d’uso del bene. Ai cointestatari è consentito agire in autonomia, senza dover necessariamente ottenere il consenso delle altre parti coinvolte, per compiere atti di ordinaria gestione del bene.
Con l’ordinanza numero 1986 del 2 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che concedere in locazione un immobile cointestato rientri negli atti di ordinaria amministrazione. Ne consegue che il contratto di affitto stipulato con l’affittuario sia valido e dispieghi i suoi effetti dinanzi alla legge anche in assenza della firma di tutti i comproprietari.
Pertanto, ogni comproprietario ha la facoltà di locare la casa cointestata anche autonomamente, premurandosi, però, di dividere i guadagni derivanti dalla riscossione dei canoni di affitto con gli altri comproprietari.
Se uno dei comproprietari dà in affitto l’immobile e trattiene per sé i relativi canoni di locazione, può essere citato in giudizio affinché restituisca quanto dovuto. In altre parole, anche se a occuparsi della gestione del bene è solo uno dei cointestatari, la legge prevede che i proventi della locazione debbano essere spartiti tra tutte le parti coinvolte.
Supponiamo che uno dei comproprietari contragga dei debiti. In tal caso, il fisco e i creditori sarebbero pienamente legittimati a sottoporre a pignoramento la sua quota dell’immobile di cui risulta proprietario. Qualora non fosse possibile procedere con la scomposizione del bene in più unità distinte, il giudice solitamente ne ordina la vendita all’asta, con restituzione alla controparte della sua fetta di ricavato.
La tassa sui rifiuti (TARI) relativa a un immobile cointestato deve essere pagata da tutti i comproprietari in solido.
Sì, è consentita la cointestazione di un immobile acquistato all'asta, purché i cointestatari rispettino le modalità previste dal bando e dalla normativa vigente.
In caso di morte di un coniuge con casa cointestata, la sua quota entra nell'eredità. I figli e il coniuge superstite ne diventano eredi, rispettando le quote previste dalla legge.
