Supponiamo che un genitore lasci in eredità un bene immobile ai figli. Chi di questi potrà stabilirvisi? Cosa succede se gli ereditieri sono in disaccordo? Abbiamo redatto questa guida per fare chiarezza su come gestire una casa ereditata in comproprietà tra fratelli, affinché la situazione possa essere affrontata con la dovuta consapevolezza.
Con il decesso di un genitore sono i figli a divenire i nuovi proprietari di quella che era la sua abitazione. Le quote di proprietà vengono ripartite equamente tra gli stessi. Ciascun coerede non ottiene, quindi, la proprietà di una specifica sezione dell’immobile, ma solo una quota ideale sull’intero bene.
Per esempio, in caso di tre fratelli, ciascuno è proprietario di un terzo dell’intera casa ereditata. Questa situazione prende il nome di comunione ereditaria, disciplinata dall’articolo 1100 del codice civile e successivi. Si può vendere una casa ereditata in comproprietà tra fratelli? Approfondiamo insieme.
Per vendere una casa ereditata in comproprietà tra fratelli occorre il consenso unanime di tutti i comproprietari, come sancito dall’articolo 1108 del codice civile. Trattandosi di un atto di amministrazione straordinaria, si applica la regola dell’unanimità e non della maggioranza.
Affinché l’atto di compravendita sia valido, tutti gli eredi devono essere presenti dal notaio per apporre la propria firma sul rogito. In assenza di unanimità, l’abitazione ricevuta in eredità non può essere venduta.
Riprendendo l’esempio precedente, anche nel caso in cui sia un solo erede su tre a opporsi, la procedura di compravendita non può essere avviata.
Sono diverse le vie percorribili qualora non ci fosse l’unanime consenso dei coeredi per procedere con la vendita dell’immobile ereditato:
Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Una prima possibilità per chi desidera vendere l’immobile ereditato ma si trova in disaccordo con i fratelli è la cessione della propria quota di proprietà sul bene.
Per tornare all’esempio precedente, supponiamo che uno dei tre fratelli proprietari al 33% dell’immobile ereditato voglia vendere, trovandosi però in disaccordo con gli altri comproprietari. In questo caso può cedere la sua quota di proprietà.
In tale ipotesi, l’erede che vuole vendere la propria quota di proprietà deve rispettare il diritto di prelazione degli altri fratelli comproprietari, sancito dall’articolo 732 del codice civile.
Il cosiddetto retratto successorio impone a chi desideri vendere la propria quota di proprietà di:
Gli eredi hanno 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. In assenza di una risposta entro due mesi, si può procedere con la cessione a terzi.
Qualora non venisse rispettato il diritto di prelazione, i coeredi potranno riscattare la quota di proprietà dall’acquirente finché permane la comunione ereditaria sui beni oggetto dell'eredità.
Viceversa, uno degli ereditieri può proporre l’acquisizione delle quote altrui, purché la proposta di vendita sia in linea con il valore di mercato. A tal fine è opportuno eseguire un’accurata valutazione immobiliare per determinare con precisione il valore dell’immobile ereditato.
La casa viene, quindi, assegnata a uno degli eredi, con liquidazione in denaro delle rispettive quote agli altri comproprietari.
Riprendiamo l’esempio precedente. Il secondogenito si stabilisce con la famiglia nella casa ereditata e paga agli altri due fratelli il 33% ciascuno del valore di mercato della proprietà. Ipotizziamo che l’immobile valga 100.000 euro. Il secondogenito se ne attribuisce l’intera proprietà, versando 33.000 euro a ciascuno degli altri due fratelli.
Se la casa ereditata in comproprietà tra fratelli è facilmente divisibile, si può procedere al suo frazionamento materiale rispettando le diverse quote di proprietà. Dalla suddivisione dell’immobile ereditato si ricavano unità abitative distinte, autonome, accatastate separatamente e indipendenti tra loro da assegnare a ciascun coerede. A questo punto, gli eredi interessati possono eventualmente procedere con la vendita frazionata delle unità immobiliari risultanti dalla suddivisione.
Questa è una soluzione applicabile qualora l’immobile ricevuto in eredità abbia dimensioni adatte, come per esempio una villa unifamiliare, un rustico o un appartamento di ampia metratura o su più livelli.
In assenza di un accordo tra i coeredi per le questioni ereditarie, può essere utile effettuare un tentativo di mediazione avvalendosi dell’assistenza di un avvocato e rivolgendosi a un organismo di mediazione autorizzato dal Ministero di Giustizia. Si fissa un incontro affinché le parti, alla presenza di un mediatore, trovino un accordo.
Riprendendo l’esempio di cui sopra, ipotizziamo che uno dei coeredi necessiti urgentemente di liquidità per risollevare una situazione di emergenza economica. Tentare la via conciliativa potrebbe riuscire a portare a un accordo tra le parti per procedere con la vendita della casa ereditata e un’equa spartizione del ricavato.
Se la procedura conciliativa si rivela infruttuosa, non resta che rivolgersi al tribunale.
Qualora ci sia la volontà di vendere un immobile con eredi in disaccordo, è possibile richiedere la divisione giudiziale, secondo quanto indicato dall’articolo 713 del codice civile. In questo caso occorre rivolgersi al tribunale territoriale di competenza per procedere alla liquidazione delle quote ereditarie.
Nel caso in cui la divisione della casa ereditata non fosse possibile, si può procedere con la vendita all’asta del bene con incanto, partendo da una base di prezzo proposta dal perito nominato dal giudice. Il ricavato della vendita all’asta viene distribuito tra i coeredi in base alle rispettive quote di proprietà.
Indipendentemente dall’entità della propria quota di proprietà, ogni comproprietario può anche richiedere lo scioglimento forzoso della comunione ereditaria, come indicato dall’articolo 1111 del codice civile.
Per uscire dalla comproprietà è possibile optare per la vendita della propria quota di proprietà agli altri comproprietari, l’attribuzione dell’immobile a uno dei fratelli con relativo passaggio di quote o la vendita della proprietà con divisione del ricavato in base alle rispettive quote.
La quota di proprietà di ciascun fratello è determinata dalla legge di successione o in base a quanto indicato nel testamento del genitore defunto.
Fintanto che l’immobile resta di proprietà, il pagamento dell'imposta municipale unica (IMU) è dovuto da tutti i comproprietari.
