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La relazione notarile è il documento con cui il notaio riferisce le risultanze delle verifiche giuridiche effettuate su un immobile. La relazione preliminare viene predisposta prima della stipula, soprattutto nell’iter di un mutuo, per verificare proprietà, provenienza e formalità pregiudizievoli; la relazione definitiva viene invece redatta dopo la stipula e l’iscrizione dell’ipoteca, aggiornando le verifiche e confermando l’esecuzione delle formalità previste.
Sintesi
- La relazione preliminare viene predisposta prima della stipula del mutuo.
- Verifica proprietà, provenienza dell’immobile ed eventuali formalità pregiudizievoli.
- La relazione definitiva viene predisposta dopo la stipula e conferma, tra l’altro, l’iscrizione dell’ipoteca.
- Non è obbligatoria come documento autonomo in ogni compravendita, mentre è normalmente richiesta dalle banche nell’iter dei mutui ipotecari.
- Nelle esecuzioni immobiliari la documentazione ipocatastale ventennale può essere sostituita da un certificato notarile.
Il notaio è una figura chiave nel passaggio di proprietà di un bene immobiliare. In questo articolo forniamo una guida sulla relazione notarile preliminare e definitiva, spiegando cosa sono, a cosa servono, quali sono le loro funzioni.
Per comprendere la rilevanza delle verifiche notarili nel mercato immobiliare, basta considerare i volumi delle operazioni concluse ogni anno. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 in Italia sono state compravendute circa 767.000 abitazioni, il 6,4% in più rispetto al 2024, per un valore complessivo di circa 124 miliardi di euro, cresciuto dell’8,8% su base annua.
Cos’è la relazione notarile?
La relazione notarile è un documento redatto da un notaio che certifica lo stato giuridico di un immobile o di un diritto reale, sulla base delle verifiche effettuate nei pubblici registri (ad esempio, il registro immobiliare), nei registri tenuti presso gli uffici dell’ Agenzia delle Entrate, e in altri archivi accessibili al notaio.
Questa relazione è spesso richiesta in fase preliminare alla stipula di un contratto definitivo di compravendita o di altro atto che comporti il trasferimento di diritti reali, per assicurare le parti sulla regolarità e sulla libertà da oneri o gravami dell'oggetto del contratto.
Differenze tra relazione notarile preliminare e definitiva
La relazione notarile preliminare viene predisposta prima della stipula del mutuo e dell’iscrizione dell’ipoteca. Il notaio effettua le verifiche catastali e nei registri immobiliari, ricostruisce la titolarità e i passaggi di proprietà dell’immobile e segnala l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli. Nel finanziamento ipotecario viene normalmente richiesta dalla banca per valutare la situazione giuridica dell’immobile offerto in garanzia.
La relazione notarile definitiva, invece, viene predisposta dopo la stipula del mutuo e dopo l’esecuzione delle relative formalità. Aggiorna le verifiche precedenti e conferma, in particolare, l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca a favore della banca e la situazione delle formalità riguardanti l’immobile.
| Aspetto | Relazione notarile preliminare | Relazione notarile definitiva |
|---|---|---|
| Quando viene redatta | Prima della stipula del mutuo | Dopo la stipula e l’iscrizione dell’ipoteca |
| Scopo principale | Verificare preventivamente la situazione giuridica dell’immobile | Confermare l’esito delle formalità successive alla stipula |
| Cosa verifica | Proprietà, provenienza, dati catastali, ipoteche e altre formalità pregiudizievoli | Iscrizione dell’ipoteca e aggiornamento della situazione risultante dai registri |
| Utilizzo tipico | Istruttoria e delibera definitiva del mutuo | Chiusura dell’iter notarile e, quando previsto, disponibilità definitiva delle somme finanziate |
Quando è necessaria una relazione notarile?
La relazione notarile è richiesta soprattutto quando un immobile deve essere offerto in garanzia per un mutuo ipotecario. In questo caso la banca deve poter accertare che chi concede l’ipoteca abbia titolo sull’immobile e conoscere eventuali ipoteche, pignoramenti o altre formalità che possano incidere sulla propria garanzia.
Il ricorso al finanziamento garantito da immobili interessa ogni anno un numero consistente di operazioni. Secondo l’ISTAT, nel 2025 sono state stipulate in Italia 382.389 convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare, con un aumento del 15,5% rispetto al 2024.
Può essere utile anche nelle operazioni immobiliari caratterizzate da una situazione giuridica complessa, ad esempio in presenza di precedenti ipoteche, successioni, numerosi passaggi di proprietà o formalità da chiarire prima dell'atto. In una normale compravendita senza mutuo, invece, non è necessariamente prevista una relazione notarile autonoma: il notaio svolge comunque le verifiche necessarie alla stipula dell’atto.
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Quando è obbligatoria una relazione notarile?
Non esiste un obbligo generale di legge di redigere una relazione notarile preliminare o definitiva per ogni compravendita immobiliare. Occorre distinguere la relazione dalle verifiche che il notaio è tenuto a svolgere per poter stipulare l’atto in sicurezza.
Nei mutui ipotecari l’intervento del notaio è necessario perché l’ipoteca deve essere iscritta nei registri immobiliari. La relazione notarile preliminare e quella definitiva sono normalmente richieste dagli istituti di credito nell'ambito della procedura di finanziamento e possono costituire una condizione per completare l’istruttoria o l’erogazione.
Una disciplina particolare riguarda le procedure di espropriazione immobiliare. L’articolo 567 del Codice di procedura civile richiede il deposito della documentazione catastale e delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile nel ventennio precedente al pignoramento. Questa documentazione può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. È quindi obbligatoria la documentazione prevista dalla norma, ma non necessariamente il certificato notarile, che costituisce una modalità alternativa per produrla.
Qual è la funzione della relazione notarile?
La funzione principale della relazione notarile è fornire un quadro verificato della situazione giuridica dell’immobile sulla base delle risultanze dei registri pubblici. Consente, in particolare, di individuare il proprietario e il titolo di provenienza del bene e di rilevare la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre formalità che possono incidere sull’operazione.
Nel caso di un mutuo ipotecario, queste verifiche permettono alla banca di valutare la garanzia immobiliare prima della stipula. Successivamente, la relazione definitiva consente di confermare l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca e di aggiornare la situazione delle formalità relative al bene.
La relazione svolge quindi una funzione di controllo preventivo e di sicurezza giuridica, permettendo di far emergere eventuali criticità prima che possano compromettere la compravendita, il finanziamento o l’efficacia della garanzia ipotecaria.
Relazione notarile ventennale e continuità delle trascrizioni
La relazione notarile preliminare viene spesso definita anche relazione notarile ventennale perché uno degli accertamenti più importanti riguarda la ricostruzione della provenienza dell'immobile e delle formalità risultanti dai registri immobiliari nel periodo preso in esame.
Il controllo non serve soltanto a individuare ipoteche o pignoramenti. Il notaio verifica anche i diversi passaggi di proprietà e la continuità delle trascrizioni, cioè che i trasferimenti risultino correttamente concatenati nei registri immobiliari.
La continuità delle trascrizioni è disciplinata dall'articolo 2650 del Codice civile ed è particolarmente importante perché una discontinuità nella sequenza delle formalità può incidere sull'efficacia delle successive trascrizioni e deve quindi essere chiarita prima della stipula o dell'iscrizione dell'ipoteca.
Il riferimento al ventennio non significa, tuttavia, che le verifiche notarili siano sempre rigidamente limitate agli ultimi vent'anni: la profondità degli accertamenti dipende dalla provenienza del bene e dalle circostanze concrete dell'operazione.
Esempio di relazione notarile preliminare
Un esempio di relazione notarile può variare a seconda del contesto specifico e della natura dell'operazione per cui è richiesta. Tuttavia, per offrire un'idea generale, di seguito proponiamo un esempio semplificato di come potrebbe essere strutturata una relazione notarile preliminare per l'acquisto di un immobile.
Relazione Notarile Preliminare
Studio Notarile Dr. Giovanni Rossi
Via Esempio, 123, Roma
Data: 22/03/2024
Oggetto: Relazione Preliminare di Verifica dello Stato Giuridico dell’Immobile sito in Via dell'Esempio, 456, Milano
Destinatari: Sig. Mario Bianchi e Sig.ra Luisa Verdi
Premessa
In qualità di Notaio incaricato dai Sig.ri Mario Bianchi e Luisa Verdi, ho proceduto alla verifica dello stato giuridico dell'immobile situato in Via dell'Esempio, 456, Milano, identificato al catasto fabbricati del Comune di Milano con i seguenti dati: Foglio XX, Particella YY, Sub ZZ, Categoria A/2.
1. Verifica Catastale e Ipocatastale
Dagli estratti catastali e ipotecari consultati in data [inserire data] presso l'Ufficio del Territorio di Milano è emerso quanto segue:
- L'immobile risulta regolarmente iscritto al catasto fabbricati.
- Non risultano iscrizioni ipotecarie attive, né gravami o vincoli di natura reale che potrebbero pregiudicare la libera disponibilità dell'immobile da parte dei venditori.
2. Verifica della Proprietà e dei Diritti Reali
L'immobile risulta intestato a:
- Sig. Carlo Neri, nato a Roma il [inserire data], in quota di 1/2;
- Sig.ra Anna Gialli, nata a Milano il [inserire data], in quota di 1/2.
Non sono state riscontrate, nelle risultanze registrali esaminate, irregolarità nella continuità dei trasferimenti di proprietà. Non risultano trascrizioni relative a servitù passive, usufrutti o altri diritti reali di godimento, salvo quanto eventualmente indicato nella presente relazione.
3. Ulteriori verifiche
La presente relazione riporta gli esiti delle verifiche registrali e dei documenti effettivamente acquisiti. Eventuali accertamenti sulla conformità urbanistica, edilizia, paesaggistica e catastale allo stato di fatto richiedono, quando necessari, specifica documentazione e/o l'intervento di un tecnico abilitato.
Conclusioni
Sulla base delle risultanze dei registri immobiliari e catastali esaminate, non emergono formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle eventualmente indicate nella presente relazione. Restano ferme le verifiche tecniche e amministrative che esulano dagli accertamenti registrali notarili.
Si raccomanda, tuttavia, la stipula del contratto definitivo di vendita presso uno studio notarile, al fine di formalizzare adeguatamente il trasferimento di proprietà e garantire la massima tutela legale delle parti coinvolte.
Firma:
Dr. Giovanni Rossi
Quali documenti servono per la relazione notarile preliminare?
Per predisporre la relazione notarile preliminare, il notaio deve disporre dei documenti necessari a identificare le parti, l'immobile e la sua provenienza. La documentazione richiesta può variare in funzione dell'operazione e della situazione giuridica del bene.
Generalmente vengono richiesti i documenti di identità e i codici fiscali delle parti, i documenti relativi allo stato civile e al regime patrimoniale, l'atto di provenienza dell'immobile e i relativi dati catastali. Se la proprietà deriva da una successione o da una donazione possono essere necessari ulteriori atti e certificazioni.
Una parte delle informazioni viene acquisita direttamente dal notaio attraverso le visure catastali e le ispezioni nei registri immobiliari. È comunque consigliabile consegnare la documentazione richiesta con sufficiente anticipo, perché eventuali mancanze possono rallentare la predisposizione della relazione e, di conseguenza, l'iter del mutuo.
Quanto costa una relazione notarile?
Non esiste un prezzo unico per la relazione notarile preliminare. Il costo dipende principalmente dalla complessità delle verifiche da effettuare, dal numero dei passaggi di proprietà da ricostruire, dalle formalità presenti sull'immobile e dalle condizioni economiche applicate dal professionista.
Quando la relazione viene predisposta nell'ambito di un mutuo, il relativo costo può essere ricompreso nel preventivo complessivo dell'attività notarile connessa al finanziamento. Per conoscere la spesa effettiva è quindi opportuno richiedere preventivamente al notaio un'indicazione dettagliata dei costi.
La spesa è normalmente sostenuta dal mutuatario o dall'acquirente che incarica il notaio, salvo diversi accordi o modalità previste dall'istituto di credito.
Relazione notarile per un mutuo
La relazione notarile per un mutuo attesta la situazione giuridica di un immobile oggetto di ipoteca a favore dell'istituto di credito che eroga il mutuo. Questa relazione è essenziale per la banca o l'ente finanziatore per verificare che l'immobile non presenti vincoli, gravami, ipoteche preesistenti o altre problematiche legali che potrebbero influenzare il valore dell'immobile o compromettere la sicurezza dell'investimento fatto con l'erogazione del mutuo.
L'importanza dell'immobile come garanzia emerge anche dai dati sul credito. Secondo la Banca d'Italia, nel 2025 il rapporto medio tra l'importo del mutuo concesso per l'acquisto dell'abitazione e il valore dell'immobile posto a garanzia (loan-to-value) è rimasto prossimo al 70%. La durata media dei mutui erogati è inoltre tornata su valori di poco inferiori ai 25 anni. La corretta verifica della situazione giuridica del bene assume quindi particolare importanza per un finanziamento destinato normalmente a durare diversi decenni.
Nel contesto di un mutuo, la relazione notarile svolge funzioni specifiche, quali:
- Verificare la titolarità e la situazione ipotecaria dell'immobile: il notaio accerta, sulla base dei registri pubblici, la titolarità del soggetto che concede l'ipoteca e rileva la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre formalità pregiudizievoli rilevanti per la garanzia della banca;
- Verificare la possibilità di iscrivere l'ipoteca: prima della stipula, il notaio verifica che sussistano i presupposti giuridici per la regolare iscrizione dell'ipoteca a favore della banca;
- Verificare l'identificazione catastale e la corrispondenza soggettiva: il notaio identifica catastalmente l'immobile e verifica la corrispondenza tra intestatari catastali e risultanze dei registri immobiliari. Non accerta mediante sopralluogo la corrispondenza fisica tra immobile e planimetria; negli atti di trasferimento, la conformità allo stato di fatto è dichiarata dagli intestatari o attestata da un tecnico abilitato, nei casi previsti dalla legge.
Questa relazione è, quindi, un passaggio cruciale nel processo di concessione di un mutuo, poiché offre all'istituto finanziatore una garanzia sulla solidità e sulla legittimità della propria posizione creditoria rispetto all'immobile ipotecato. La sua preparazione richiede un'attenta analisi documentale e registrale da parte del notaio, al fine di proteggere gli interessi sia della banca sia del mutuatario.
Cosa succede se la relazione notarile evidenzia problemi?
Se dalla relazione notarile preliminare emergono criticità, la stipula del mutuo o della compravendita può essere rinviata fino alla loro soluzione. La conseguenza dipende dalla natura del problema rilevato.
Un'ipoteca precedente, ad esempio, può rendere necessario predisporne la cancellazione o concordare le modalità con cui verrà estinta in occasione del rogito. Un pignoramento o un'altra formalità pregiudizievole richiedono invece verifiche specifiche prima che l'immobile possa essere accettato dalla banca come garanzia.
Possono inoltre emergere problemi relativi alla provenienza dell'immobile, alla titolarità del venditore o alla continuità delle trascrizioni. In questi casi il notaio individua gli adempimenti necessari per regolarizzare la situazione, quando possibile.
La presenza di una criticità nella relazione preliminare non comporta quindi automaticamente l'impossibilità di acquistare l'immobile o ottenere il mutuo. Può però determinare ulteriori verifiche, documenti o formalità e, nei casi più problematici, impedire alla banca di accettare l'immobile come garanzia fino alla risoluzione del problema.
Relazione notarile e pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliare è un atto giudiziario attraverso il quale un creditore procede a bloccare un immobile di proprietà del debitore, al fine di soddisfare un proprio credito attraverso la vendita forzata dello stesso. Il pignoramento viene trascritto nei registri immobiliari e rappresenta una formalità pregiudizievole sull'immobile, incidendo sulle successive operazioni di vendita o di costituzione di ipoteca.
L’interazione tra relazione notarile e pignoramento può avvenire per diversi motivi:
- Identificazione di gravami: nella relazione notarile, il notaio verifica la presenza di eventuali pignoramenti sull'immobile. La scoperta di un pignoramento è cruciale, poiché indica che l'immobile è soggetto a restrizioni legali che potrebbero pregiudicare operazioni future, come la vendita o l'ipoteca;
- Impatto su transazioni e mutui: la presenza di un pignoramento riportata nella relazione notarile può avere un impatto significativo sulle decisioni dei potenziali acquirenti o degli istituti di credito. Gli acquirenti potrebbero ritirarsi dall'operazione o rinegoziare il prezzo, mentre le banche potrebbero rifiutare di concedere un mutuo o richiedere ulteriori garanzie;
- Risoluzione prima della transazione: se viene identificato un pignoramento, le parti coinvolte in una potenziale operazione immobiliare possono lavorare congiuntamente per risolvere la questione prima della conclusione dell'atto. Questo può includere il pagamento del debito per ottenere la cancellazione del pignoramento o negoziare con il creditore pignorante;
La relazione notarile, quindi, gioca un ruolo critico nell'identificare e gestire le implicazioni di un pignoramento immobiliare, assicurando che tutte le parti coinvolte siano pienamente consapevoli della situazione giuridica e finanziaria dell'immobile prima di procedere con qualsiasi operazione.
Fonti
- Definizione di relazione notarile: https://mutuionline.24oreborsaonline.ilsole24ore.com
- Relazione notarile preliminare: https://www.notaiofabiocosenza.it/
- Ruolo del notaio e verifiche nei mutui ipotecari, Consiglio Nazionale del Notariato
- Relazione notarile preliminare e contenuto delle verifiche, Banco BPM
- Differenza tra relazione preliminare e definitiva, Banco BPM
- Iter del mutuo e relazione notarile preliminare, BPER Banca
- Documentazione nelle esecuzioni immobiliari e certificato notarile sostitutivo, Normattiva
Domande frequenti
Quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito?
Il tempo tra la relazione notarile e il rogito varia a seconda della complessità delle verifiche e delle eventuali questioni legali da risolvere. Generalmente, può spaziare da qualche settimana a un mese in situazioni semplici, a diversi mesi in casi più complessi. La velocità del processo dipende dalla prontezza nella gestione delle questioni emerse dalla relazione notarile e dalla collaborazione tra compratori, venditori e notaio. La relazione notarile preliminare è fondamentale per anticipare e affrontare eventuali ostacoli, facilitando così il percorso verso il rogito.
Chi paga la relazione notarile preliminare?
La relazione notarile preliminare è generalmente commissionata e pagata da chi ha interesse a garantire la regolarità giuridica dell'immobile prima di procedere con l'operazione. Nella maggior parte dei casi, questo significa che il costo è a carico dell'acquirente o del mutuatario, in quanto è loro interesse assicurarsi che l'immobile non presenti problemi legali o gravami che potrebbero influenzare la transazione o l'erogazione del mutuo.
Cos’è la relazione notarile preliminare ventennale?
La relazione notarile preliminare ventennale è un documento specifico che analizza e certifica la situazione giuridica di un immobile, verificando la presenza di eventuali oneri, gravami, o vincoli registrati nei precedenti vent'anni. Questo tipo di relazione è particolarmente rilevante in contesti legali che richiedono una retrospettiva di lungo termine per assicurare che l'immobile sia libero da ipoteche, servitù, o altri problemi giuridici che potrebbero influenzarne la vendibilità o la finanziabilità. La relazione ventennale è quindi uno strumento di verifica approfondita, utile per garantire una maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari.
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