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Relazione Notarile: Cos’è e Quando è Necessaria? 

Andrea Lazzo
09.04.2024
7 min

Il notaio è una figura chiave nel passaggio di proprietà di un bene immobiliare. In questo articolo forniamo una guida sulla relazione notarile, spiegando cos’è, a cosa serve, quali sono le sue funzioni.

Cos'è la relazione notarile

Cos’è la relazione notarile?

La relazione notarile è un documento redatto da un notaio che certifica lo stato giuridico di un immobile o di un diritto reale, sulla base delle verifiche effettuate nei pubblici registri (ad esempio, il registro immobiliare), nei registri tenuti presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, e in altri archivi accessibili al notaio. 

Questa relazione è spesso richiesta in fase preliminare alla stipula di un contratto definitivo di compravendita o di altro atto che comporti il trasferimento di diritti reali, per assicurare le parti sulla regolarità e sulla libertà da oneri o gravami dell'oggetto del contratto.

Relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare è una fase anticipata di questa verifica, effettuata prima della conclusione del contratto preliminare (o compromesso) e ha l’obiettivo di identificare eventuali problematiche o anomalie che potrebbero compromettere la successiva vendita o il trasferimento del diritto. 

Differenze tra relazione notarile preliminare e relazione notarile (definitiva)

Occorre fare attenzione a non confondere i due termini: 

  • La relazione notarile preliminare si effettua prima della stipula del contratto preliminare di compravendita;
  • La relazione notarile definitiva si realizza in prossimità della conclusione dell’atto definitivo, per assicurare che tra il preliminare e il definitivo non siano intervenute variazioni sullo stato giuridico dell’immobile.

Quando è necessaria una relazione notarile? 

La relazione notarile serve quando si intende procedere all’acquisto di un immobile o più in generale di un diritto reale su di esso. È particolarmente utile e raccomandata in casi di:

  • Acquisto di immobili, per verificare l’assenza di ipoteche, servitù o altri oneri che potrebbero influire sul valore o sull’usabilità dell’immobile;
  • Successioni, per accertare la corretta attribuzione dei diritti ereditari sull’immobile;
  • Costituzione di garanzie reali, come ipoteche.

Quando è obbligatoria una relazione notarile?

Non esiste una normativa che rende la relazione notarile obbligatoria in ogni circostanza. Tuttavia, in alcune situazioni, come per la concessione di mutui ipotecari, le banche possono richiederla per valutare il rischio dell’operazione. Inoltre, la prudenza suggerisce di avvalersi sempre della relazione notarile in operazioni immobiliari di rilievo, per tutelarsi da eventuali sorprese.

Qual è la funzione della relazione notarile?

La funzione principale della relazione notarile è quella di fornire una garanzia sulla regolarità giuridica dell’immobile o del diritto reale oggetto di trasferimento. 

Attraverso la relazione notarile, il notaio attesta l’assenza di vincoli, gravami o limitazioni che potrebbero pregiudicare il buon esito dell’operazione o influenzare il valore dell’immobile.

Inoltre, fornisce una base solida per la negoziazione del prezzo e delle condizioni di vendita, proteggendo le parti da rischi legali e finanziari.

Esempio di relazione notarile

Un esempio di relazione notarile può variare a seconda del contesto specifico e della natura dell'operazione per cui è richiesta. Tuttavia, per offrire un'idea generale, di seguito proponiamo un esempio semplificato di come potrebbe essere strutturata una relazione notarile preliminare per l'acquisto di un immobile.

Relazione Notarile Preliminare

Studio Notarile Dr. Giovanni Rossi

Via Esempio, 123, Roma

Data: 22/03/2024

Oggetto: Relazione Preliminare di Verifica dello Stato Giuridico dell’Immobile sito in Via dell'Esempio, 456, Milano

Destinatari: Sig. Mario Bianchi e Sig.ra Luisa Verdi

Premessa

In qualità di Notaio incaricato dai Sig.ri Mario Bianchi e Luisa Verdi, ho proceduto alla verifica dello stato giuridico dell'immobile situato in Via dell'Esempio, 456, Milano, identificato al catasto fabbricati del Comune di Milano con i seguenti dati: Foglio XX, Particella YY, Sub ZZ, Categoria A/2.

1. Verifica Catastale e Ipocatastale

Dagli estratti catastali e ipotecari consultati in data [inserire data] presso l'Ufficio del Territorio di Milano è emerso quanto segue:

- L'immobile risulta regolarmente iscritto al catasto fabbricati.

- Non risultano iscrizioni ipotecarie attive, né gravami o vincoli di natura reale che potrebbero pregiudicare la libera disponibilità dell'immobile da parte dei venditori.

2. Verifica della Proprietà e dei Diritti Reali

L'immobile risulta intestato a:

- Sig. Carlo Neri, nato a Roma il [inserire data], in quota di 1/2;

- Sig.ra Anna Gialli, nata a Milano il [inserire data], in quota di 1/2.

Non sono state riscontrate irregolarità o limitazioni nei trasferimenti di proprietà precedenti. Non esistono servitù attive non dichiarate o diritti di usufrutto.

3. Verifiche presso Altri Enti

Non risultano pendenti procedure espropriative o di prelazione da parte di enti pubblici. L'immobile non è sottoposto a vincoli ambientali, storici, artistici o paesaggistici che ne limitino le possibilità di utilizzo o di trasformazione.

Conclusioni

Sulla base delle verifiche effettuate, si conclude che l'immobile in oggetto non presenta anomalie giuridiche o gravami che ne pregiudichino la vendibilità. Pertanto, si ritiene che l'acquisto dell'immobile da parte dei Sig.ri Mario Bianchi e Luisa Verdi possa procedere con ragionevole sicurezza giuridica.

Si raccomanda, tuttavia, la stipula del contratto definitivo di vendita presso uno studio notarile, al fine di formalizzare adeguatamente il trasferimento di proprietà e garantire la massima tutela legale delle parti coinvolte.

Firma:

Dr. Giovanni Rossi

Relazione del notaio sull'immobile

Relazione notarile per un mutuo

La relazione notarile per un mutuo attesta la situazione giuridica di un immobile oggetto di ipoteca a favore dell'istituto di credito che eroga il mutuo. Questa relazione è essenziale per la banca o l'ente finanziatore per verificare che l'immobile non presenti vincoli, gravami, ipoteche preesistenti o altre problematiche legali che potrebbero influenzare il valore dell'immobile o compromettere la sicurezza dell'investimento fatto con l'erogazione del mutuo.

Nel contesto di un mutuo, la relazione notarile svolge funzioni specifiche, quali:

  • Certificare la regolarità dell'immobile: Il notaio verifica che l'immobile sia libero da oneri o vincoli che ne limitino la piena disponibilità o ne riducano il valore, assicurando così alla banca che il bene offerto in garanzia è idoneo;
  • Valutare la trascrivibilità dell'ipoteca: Prima dell'erogazione del mutuo, è fondamentale assicurarsi che l'ipoteca, che costituisce la garanzia per il prestito, possa essere regolarmente iscritta nei registri immobiliari. La relazione verifica quindi la possibilità di trascrivere l'ipoteca a favore della banca;
  • Accertare l'identità tra immobili dichiarati e realmente esistenti: Il notaio conferma che l'immobile descritto nella documentazione corrisponda effettivamente a quello esistente, evitando così problemi legati a discrepanze catastali o descrittive.

Questa relazione è, quindi, un passaggio cruciale nel processo di concessione di un mutuo, poiché offre all'istituto finanziatore una garanzia sulla solidità e sulla legittimità della propria posizione creditoria rispetto all'immobile ipotecato. La sua preparazione richiede un'attenta analisi documentale e registrale da parte del notaio, al fine di proteggere gli interessi sia della banca sia del mutuatario.

Relazione notarile e pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è un atto giudiziario attraverso il quale un creditore procede a bloccare un immobile di proprietà del debitore, al fine di soddisfare un proprio credito attraverso la vendita forzata dello stesso. Il pignoramento viene iscritto nei registri immobiliari e rappresenta un gravame sull'immobile, influenzando direttamente la sua disponibilità e vendibilità.

L’interazione tra relazione notarile e pignoramento può avvenire per diversi motivi:

  • Identificazione di gravami: nella relazione notarile, il notaio verifica la presenza di eventuali pignoramenti sull'immobile. La scoperta di un pignoramento è cruciale, poiché indica che l'immobile è soggetto a restrizioni legali che potrebbero pregiudicare operazioni future, come la vendita o l'ipoteca;
  • Impatto su transazioni e mutui: la presenza di un pignoramento riportata nella relazione notarile può avere un impatto significativo sulle decisioni dei potenziali acquirenti o degli istituti di credito. Gli acquirenti potrebbero ritirarsi dall'operazione o rinegoziare il prezzo, mentre le banche potrebbero rifiutare di concedere un mutuo o richiedere ulteriori garanzie;
  • Risoluzione prima della transazione: se viene identificato un pignoramento, le parti coinvolte in una potenziale operazione immobiliare possono lavorare congiuntamente per risolvere la questione prima della conclusione dell'atto. Questo può includere il pagamento del debito per ottenere la cancellazione del pignoramento o negoziare con il creditore pignorante;

La relazione notarile, quindi, gioca un ruolo critico nell'identificare e gestire le implicazioni di un pignoramento immobiliare, assicurando che tutte le parti coinvolte siano pienamente consapevoli della situazione giuridica e finanziaria dell'immobile prima di procedere con qualsiasi operazione.

3 Punti Chiave
  • La relazione notarile e la relazione notarile preliminare sono documenti redatti da un notaio per verificare lo stato giuridico di un immobile, identificando eventuali oneri, gravami, o vincoli.
  • La funzione principale della relazione notarile è di garantire la sicurezza giuridica delle transazioni immobiliari, proteggendo le parti coinvolte da possibili complicazioni legali.
  • La relazione notarile preliminare viene effettuata prima della stipula di un contratto preliminare di vendita o di erogazione di un mutuo, per identificare preventivamente eventuali problemi. La relazione notarile definitiva si realizza più vicino alla conclusione dell'atto definitivo, confermando o aggiornando le informazioni precedentemente raccolte.

Fonti

FAQ

Quanto tempo passa dalla relazione notarile al rogito?

Il tempo tra la relazione notarile e il rogito varia a seconda della complessità delle verifiche e delle eventuali questioni legali da risolvere. Generalmente, può spaziare da qualche settimana a un mese in situazioni semplici, a diversi mesi in casi più complessi. La velocità del processo dipende dalla prontezza nella gestione delle questioni emerse dalla relazione notarile e dalla collaborazione tra compratori, venditori e notaio. La relazione notarile preliminare è fondamentale per anticipare e affrontare eventuali ostacoli, facilitando così il percorso verso il rogito.

Chi paga la relazione notarile preliminare?

La relazione notarile preliminare è generalmente commissionata e pagata da chi ha interesse a garantire la regolarità giuridica dell'immobile prima di procedere con l'operazione. Nella maggior parte dei casi, questo significa che il costo è a carico dell'acquirente o del mutuatario, in quanto è loro interesse assicurarsi che l'immobile non presenti problemi legali o gravami che potrebbero influenzare la transazione o l'erogazione del mutuo.

Cos’è la relazione notarile preliminare ventennale?

La relazione notarile preliminare ventennale è un documento specifico che analizza e certifica la situazione giuridica di un immobile, verificando la presenza di eventuali oneri, gravami, o vincoli registrati nei precedenti vent'anni. Questo tipo di relazione è particolarmente rilevante in contesti legali che richiedono una retrospettiva di lungo termine per assicurare che l'immobile sia libero da ipoteche, servitù, o altri problemi giuridici che potrebbero influenzarne la vendibilità o la finanziabilità. La relazione ventennale è quindi uno strumento di verifica approfondita, utile per garantire una maggiore sicurezza nelle transazioni immobiliari.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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