Chi deve comunicare al comune la vendita di un immobile: modulo e procedura

In questo articolo rispondiamo ad una domanda molto frequente: chi deve comunicare al comune la vendita di un immobile. Per farlo, ci avvaliamo delle norme attualmente vigenti nell’ordinamento giuridico della Repubblica Italiana.

Modulo comunicazione della vendita di un immobile al comune: fac simile

Nota: non esiste un “modulo unico nazionale” perché la comunicazione vendita al Comune non è più dovuta; ciò che normalmente serve è:

1. Denuncia di cessazione TARI (Comune dell’immobile venduto).
2. Comunicazione di ospitalità/cessione solo se l’acquirente è extra-UE/apolide (Autorità di P.S.).

Comunicazione della vendita di un immobile al comune: chi la fa?

Secondo le attuali norme in vigore, il venditore è tenuto a comunicare la vendita di un immobile soltanto nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino extracomunitario.

In tal caso, come prevede l’art.12 del Decreto Legge n. 59 del 1978, convertito in legge n.191 il 18/05/1978, il venditore è tenuto a presentare entro 48 ore dal rogito la comunicazione di cessione di fabbricato presso la questura del comune in cui è situato l’immobile. Nel caso di assenza di una questura, potrà procedere presso il comando dei vigili urbani.

Questa comunicazione va fatta per ogni tipologia di cessione (vendita o locazione) con durata superiore a 1 mese.

A parte questo caso specifico, il venditore non ha alcun obbligo di comunicazione al comune della vendita di un immobile, perché tale adempimento è stato assorbito dalla registrazione del contratto di compravendita. Al comune, tuttavia, come vedremo tra poco, il venditore deve comunicare la denuncia di cessazione.

Quando il venditore dovrebbe comunicare la vendita di un immobile?

Il venditore dovrebbe comunicare al comune in cui è situato l’immobile la denuncia di cessazione, al fine di non pagare più la TARI relativamente allo stesso, entro 90 giorni dal rogito.

Questo passaggio potrebbe apparire inutile, perché spesso si pensa erroneamente che il comune consideri la richiesta e l’ottenimento di una nuova residenza sufficiente per potersi dichiarare abitante di una casa differente, ma secondo l’attuale quadro normativo fin quando un soggetto non effettua una dichiarazione in tal senso, il sistema continua a calcolare la TARI come se nulla fosse accaduto.

Contestualmente, lo stesso soggetto dovrà indicare dove avrà la propria residenza, al fine di calcolare la TARI relativamente alla nuova ubicazione.

Al contrario, sempre in funzione della TARI, l’acquirente ovvero il nuovo proprietario dovrà effettuare la denuncia di nuova occupazione presso lo stesso comune dell’immobile acquistato, comunicando contestualmente la dichiarazione di cessazione per l’immobile occupato in precedenza.

Quindi, in sintesi, successivamente alla compravendita, per la TARI:

• Il venditore dovrà comunicare al comune la denuncia di cessazione entro 90 giorni dal rogito, e contestualmente indicare dove ha o avrà la nuova residenza;
• L’acquirente dovrà comunicare la denuncia di nuova occupazione, dichiarando contestualmente la dichiarazione di cessazione per l’immobile occupato in precedenza.

Cambia qualcosa per la cessione di un fabbricato?

Sì, ma solo in casi specifici.

• Con il D.L. 79/2012, la registrazione dell’atto (vendita/locazione/comodato) assorbe l’obbligo di comunicare la cessione all’Autorità di P.S. quando il contratto è registrato. 
• Resta l’obbligo di comunicare entro 48 ore se coinvolge cittadini extra-UE/apolidi, anche senza soglia di durata, tramite dichiarazione di ospitalità/cessione all’Autorità di P.S. 
• In via residuale, l’obbligo di “cessione di fabbricato” può valere quando la cessione d’uso oltre 30 giorni non è soggetta a registrazione (ipotesi rare): in tal caso si applica l’art. 12 D.L. 59/1978 (48 ore all’Autorità di P.S.). Verifica il caso concreto e le istruzioni della Questura competente.
• Dove presentare: Questura/Commissariato; in assenza, al Sindaco/Polizia Locale, come “Autorità Locale di P.S.”. Modulistica aggiornata disponibile sui siti delle Questure. 
• Sanzioni (ospitalità stranieri): previste dal T.U. Immigrazione art. 7 in caso di mancata comunicazione.

Quando è obbligatoria la comunicazione di cessione di fabbricato e che documenti allegare

È obbligatoria quando:

1. Cedi/ospiti un cittadino extra-UE o apolide (anche parente), sempre entro 48 ore dall’inizio dell’alloggio/cessione. 
2. Cedi l’uso esclusivo di un immobile (o parte) per oltre 30 giorni e non esiste un contratto soggetto a registrazione (ipotesi residuali): allora si applica l’art. 12 D.L. 59/1978 (48 ore). 

Dove e come presentare:

• Autorità di P.S. (Questura/Commissariato); in Comuni senza Uffici di P.S., il Sindaco/Polizia Locale. Consegna a mano, PEC o Raccomandata A/R secondo istruzioni locali.

Documenti da allegare (tipici):

• Modulo ufficiale della Questura (art. 7 T.U. Immigrazione / cessione di fabbricato). Polizia di Stato
• Documento identità del dichiarante.
• Documento del cittadino straniero (passaporto/permesso). 
• Titolo della cessione (atto di vendita/contratto di locazione/comodato o dichiarazione di ospitalità).
• Dati dell’immobile (indirizzo, eventuali estremi catastali).

Cos’è cambiato rispetto a un tempo nella comunicazione della vendita di una casa 

Fino al 2012, il venditore aveva sempre l’obbligo di comunicare l’avvenuta vendita dell’immobile. Successivamente, in virtù dell’entrata in vigore del Decreto Legge n.79 del 20 giugno 2012, non è stato più necessario effettuare la comunicazione di cessione fabbricato, perché tale adempimento è stato assorbito dalla registrazione del contratto.

Tale Decreto Legge quindi ha precisato che per dover essere comunicata, la cessione deve riguardare un periodo di almeno 30 giorni o la presenza di un acquirente extracomunitario.

A tal proposito, si riprendono le disposizioni in materia di disciplina dell’immigrazione e le norme sulla condizione dello straniero presenti nel D. Lgs. 25/07/1998 n.286, per effetto del quale “chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta”. 

Fonti

• Art. 12 del D.L. 59/1978: https://def.finanze.it
• Vendere a un cittadino extracomunitario: https://portaleimmigrazione.eu
• Art. 2, D.L. 20/06/2012 n. 79 – Comunicazione cessione fabbricati (Normattiva/Polizia di Stato). Normattiva
• Art. 7, D.Lgs. 25/07/1998 n. 286 – Ospitalità a stranieri (T.U. Immigrazione) + modulistica Questure. Integrazione Migranti
• Approfondimenti e prassi applicative (Polizia di Stato / siti istituzionali). Polizia di Stato