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In genere conviene vendere se vuoi liquidità immediata e zero gestione; conviene affittare se l’immobile è in zona richiesta, è in buone condizioni (o ristrutturabile con costi sostenibili) e vuoi una rendita accettando impegno, rischi e tassazione sui canoni.
Sintesi:
Cosa conviene fare con una casa ereditata, vendere o affittare? Si tratta di una scelta da valutare con attenzione, considerando non solo la liquidità che potenzialmente potrebbe derivare da ciascuna opzione, ma anche l’impatto dal punto di vista fiscale e l’impegno in termini di risorse, tempo, energie e denaro. Abbiamo redatto questa mini-guida proprio per aiutarti a prendere la decisione più opportuna sul da farsi.
Prima di decidere, prova a porti tre domande pratiche: ti serve liquidità subito? Hai tempo/energia per gestire l’immobile (inquilini, manutenzioni, burocrazia)? E soprattutto: quanto incide la fiscalità tra imposte sulla proprietà (IMU/TARI), tassazione dei canoni e costi di gestione? Qui sotto trovi un confronto rapido per orientarti.
| Opzione | Pro | Contro |
|---|---|---|
| Vendere | Liquidità immediata e “chiudi il capitolo” (niente gestione, meno pensieri) • Azzeri costi ricorrenti legati al possesso (es. IMU/TARI, manutenzioni) • Elimini il rischio di svalutazione o spese impreviste | Se vendi in fretta potresti accettare un prezzo più basso • Tempi tecnici (successione/trascrizioni, documenti, pratiche) • Se ci sono più eredi, serve accordo o una soluzione di divisione |
| Affittare (lungo termine) | Entrata periodica (rendita) • Possibilità di valorizzare l’immobile nel tempo • Se in zona richiesta, può essere più conveniente della vendita “sottocosto” | Tassazione sui canoni + adempimenti (registrazione, dichiarazione redditi) • Spese e manutenzioni restano a tuo carico • Rischio morosità/danni e impegno di gestione (o costi di agenzia/amministrazione) |
Escludendo che l’erede sia intenzionato a fruire in prima persona dell’immobile ricevuto per successione ereditaria, le possibili strade percorribili sono:
Come accennato, per valutare la convenienza delle varie opzioni è opportuno prendere in considerazione non solo la liquidità che potrebbe derivare da ciascuna, ma anche il peso fiscale e l’impegno in termini di risorse, tempo e denaro.
Approfondiamo insieme e analizziamo le varie opzioni, per capire quale sia la più vantaggiosa in base alle proprie esigenze.
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La vendita di un immobile ricevuto per successione ereditaria è una soluzione che presenta indubbi vantaggi.
Innanzitutto, ti libera da importanti oneri fiscali. Il possesso di un bene immobile nel nostro Paese è soggetto al pagamento dell’IMU (Imposta municipale propria), istituita dagli articoli 8 e 9 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, e della Tassa sui Rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani. Tali tributi sono dovuti a prescindere che la proprietà sia stata acquistata o ricevuta in eredità.
In particolare, la TARI è dovuta da chi possiede o detiene l’immobile ed è collegata alla detenzione di locali/aree suscettibili di produrre rifiuti (quindi può risultare dovuta anche se l’immobile non è utilizzato, se resta “idoneo” all’uso). Vendere la casa ereditata ti solleva, pertanto, da tali incombenze tributarie, che potrebbero risultare difficili da sostenere specialmente se si è già proprietari di altri beni immobili.
Inoltre, gli immobili ricevuti in eredità difficilmente risultano confacenti alle esigenze degli eredi. A ben vedere, nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di immobili datati, che necessitano di urgenti interventi di ristrutturazione e messa a norma degli impianti o quantomeno di puntuali operazioni di decluttering e restyling. Si tratta di operazioni che richiedono necessariamente tempo, denaro, energie e pazienza. Di conseguenza, mettere in vendita la proprietà è la soluzione più adatta a chi ritiene di non disporre delle risorse necessarie da investire in tali operazioni.
La vendita genera un guadagno da cui potrai ottenere una solida base per l’acquisto di una casa più confacente alle tue necessità.
Hai bisogno di liquidità immediata? Vendere un immobile ricevuto in eredità rappresenta indubbiamente la soluzione più rapida per rimpolpare le proprie finanze e mette altresì al riparo dalla graduale e costante perdita di valore della proprietà.
Sì, si può vendere anche prima dei 5 anni. La regola dei “5 anni” riguarda principalmente la tassazione della plusvalenza in caso di rivendita rapida di immobili acquistati a titolo oneroso, ma in linea generale gli immobili acquisiti per successione non generano plusvalenza tassabile, indipendentemente dal decorso del quinquennio.
In pratica, ciò che conta non è tanto “aspettare 5 anni”, quanto essere in regola con gli adempimenti successori (dichiarazione di successione, accettazione, trascrizione) e avere tutta la documentazione dell’immobile pronta per il rogito.
Prima di mettere in vendita un immobile ricevuto in eredità occorre:
Per vendere in sicurezza (e rendere l’acquisto “opponibile” ai terzi) è necessario che risulti l’accettazione dell’eredità e la relativa trascrizione nei registri immobiliari. In molti casi l’accettazione avviene anche in forma “tacita” proprio con la vendita, e il notaio cura la trascrizione dell’accettazione tacita in dipendenza dell’atto, così da garantire la continuità delle trascrizioni e la tutela dell’acquirente.
Per vendere un appartamento ereditato è necessario presentare in sede di rogito:
Se si tratta di un appartamento, è necessario presentare anche il regolamento condominiale, una dichiarazione rilasciata dall’amministratore di condominio che attesti il regolare pagamento delle quote condominiali e l’ultimo bilancio preventivo e consuntivo approvato dall’assemblea per le spese di gestione.
Dipende dal tuo caso, ma per il venditore (persona fisica che vende “da privato”) le voci principali sono queste:
Nota utile: molte imposte “classiche” della compravendita (registro/ipotecaria/catastale sull’atto) di norma gravano sull’acquirente, non sul venditore.
Non esiste un “tempo minimo” fisso (tipo mesi/anni). In concreto, puoi vendere quando:
Se ci sono più eredi, i tempi possono allungarsi perché serve accordo su prezzo, modalità e ripartizione, oppure una soluzione formale (divisione, vendita della quota, ecc.).
L’immobile ereditato figura come una tua proprietà, che puoi scegliere di concedere in locazione per ottenere una rendita passiva extra. A tal proposito, è opportuno calcolare l’introito effettivo che ne trarresti al netto di:
Affittare una proprietà implica che i redditi derivanti dal contratto di locazione, disciplinato dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, vengano dichiarati nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, sottoposti a tassazione.
Considera anche che concedere un immobile in affitto implica un grande impegno in termini di tempo, finanze ed energie. Dovrai ottemperare a una serie di adempimenti burocratici e dedicare tempo ed energie alla selezione e gestione degli inquilini.
Inoltre, è innegabile che affittare una casa esponga al rischio di ritrovarsi ad avere a che fare con inquilini problematici, irrispettosi o morosi, che potrebbero non pagare puntualmente l’affitto e arrecare danni alla proprietà di natura sostanziale. Il mancato pagamento dei canoni di affitto non esenta il proprietario dal versamento di tasse e tributi.
Se si tratta di un impegno che ritieni di non avere tempo, risorse, pazienza e competenze sufficienti per onorare al meglio, forse la vendita rappresenta una soluzione migliore.
Hai ereditato una proprietà già da tempo concessa in locazione e ancora occupata dall'affittuario? In questo caso subentri come proprietario-locatore e puoi tranquillamente continuare a incassare l'affitto.
Il contratto di locazione non si estingue per via del decesso del proprietario dell’immobile locato e, a sua volta, il conduttore mantiene pienamente il diritto di risiedere nell'abitazione fino alla naturale scadenza del contratto. Puoi anche considerare la possibilità di vendere l’immobile locato, la legge italiana lo consente.
Quando l’immobile è in comproprietà (comunione), l’affitto non è una scelta “individuale”: serve una decisione condivisa secondo le regole della comunione.
In pratica puoi valutare queste strade:
Se hai ricevuto per successione ereditaria un’unità abitativa ubicata in una località di interesse storico-culturale o naturalistico, come una città d’arte o una località di villeggiatura, potresti considerare l’opzione degli affitti brevi, compiutamente regolamentati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017.
A livello globale stiamo assistendo a un cambio di rotta generale da parte dei viaggiatori, che alle tradizionali strutture ricettive tendono a preferire le soluzioni indipendenti, in grado di offrire più ampi margini di privacy.
Le brevi locazioni turistiche rappresentano una soluzione potenzialmente redditizia, dal momento che, in media, un inquilino-turista paga di più rispetto a un tradizionale locatario di lungo termine.
Tuttavia, convertire l’immobile ereditato in una residenza per soggiorni turistici di breve-media durata implica che, all’atto pratico, dovrai occuparti delle prenotazioni, della consegna delle chiavi agli ospiti, dell’igienizzazione e dei sopralluoghi pre e post-soggiorno.
Per chi destina una proprietà ai brevi affitti turistici, è importante:
Molti si affidano a piattaforme ad hoc di operatori turistici, con annessi costi e commissioni da versare.
Se pensi che sia un impegno troppo gravoso, puoi affidare la gestione dell’immobile a un’agenzia specializzata, in cambio di una provvigione solitamente compresa tra il 20 e il 30% dell’incasso, che andrebbe a restringere notevolmente il margine di guadagno.
Per chi ha tenacia, una buona conoscenza delle dinamiche del settore, molto tempo da investire nella gestione dell’attività e sostanziose risorse da investire per migliorare costantemente lo stato dell’immobile, le brevi locazioni turistiche possono rappresentare una buona fonte di guadagno.
Una puntuale e approfondita valutazione dell’immobile in questione rappresenta un ottimo punto di partenza per determinare quale delle diverse opzioni sia più conveniente. Con una valutazione immobiliare potrai farti un’idea chiara del prezzo a cui potresti vendere o affittare la proprietà.
Ti invitiamo a scegliere un'agenzia immobiliare accreditata e richiedere la consulenza di un professionista esperto del settore, che saprà indirizzarti verso la soluzione più adatta alle tue necessità di breve, medio e lungo termine e ti aiuterà a valorizzare le potenzialità dell’immobile per massimizzarne la resa.
In caso di coeredità, ossia se non sei l’unico erede dell’immobile, la vendita rappresenta il modo più ragionevole ed equo affinché le parti coinvolte possano godere nella giusta misura di quanto ricevuto in eredità.
Sì, può capitare che a ciascun coerede spetti una quota differente a seconda del grado di parentela con il defunto e alle volontà di quest'ultimo ed è consentito vendere la propria quota di casa ereditata.
Una casa ereditata può essere venduta una volta presentata la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, accettata l’eredità e ottenuta la trascrizione dell’accettazione della stessa.
La successione determina il trasferimento all’erede sia della proprietà dell'immobile che degli oneri fiscali che ne derivano. All’erede compete, pertanto, il pagamento dell'IMU sulla casa ricevuta in eredità, a prescindere che ci risieda personalmente o meno.
