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Casa Ereditata: Vendere o Affittare? Qual è la Scelta Più Conveniente?

Jessica Maggi
08.02.2024, 06:49
7 min
Table of Contents

Cosa conviene fare con una casa ereditata, vendere o affittare? Si tratta di una scelta da valutare con attenzione, considerando non solo la liquidità che potenzialmente potrebbe derivare da ciascuna opzione, ma anche l’impatto dal punto di vista fiscale e l’impegno in termini di risorse, tempo, energie e denaro. Abbiamo redatto questa mini-guida proprio per aiutarti a prendere la decisione più opportuna sul da farsi. 

Cosa si può fare con una casa ereditata?

Escludendo che l’erede sia intenzionato a fruire in prima persona dell’immobile ricevuto per successione ereditaria, le possibili strade percorribili sono:

  • vendita della proprietà ereditata, generando un immediato e consistente ritorno economico;
  • affitto della casa ereditata, assicurandosi un’entrata mensile extra;
  • brevi locazioni turistiche, una soluzione potenzialmente redditizia.  

Come accennato, per valutare la convenienza delle varie opzioni è opportuno prendere in considerazione non solo la liquidità che potrebbe derivare da ciascuna, ma anche il peso fiscale e l’impegno in termini di risorse, tempo e denaro. 

Approfondiamo insieme e analizziamo le varie opzioni, per capire quale sia la più vantaggiosa in base alle proprie esigenze. 

Conviene vendere una casa ereditata?

Casa ereditata vendere o affittare

La vendita di un immobile ricevuto per successione ereditaria è una soluzione che presenta indubbi vantaggi.

Innanzitutto, ti libera da importanti oneri fiscali. Il possesso di un bene immobile nel nostro Paese è soggetto al pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU), introdotta con il decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011, e della Tassa sui Rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta, trasporto, smaltimento e recupero dei rifiuti urbani. Tali tributi sono dovuti a prescindere che la proprietà sia stata acquistata o ricevuta in eredità, o che ci sia o meno l’uso diretto dell’abitazione. Vendere la casa ereditata ti solleva, pertanto, da tali incombenze tributarie, che potrebbero risultare difficili da sostenere specialmente se si è già proprietari di altri beni immobili.

Inoltre, gli immobili ricevuti in eredità difficilmente risultano confacenti alle esigenze degli eredi. A ben vedere, nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di immobili datati, che necessitano di urgenti interventi di ristrutturazione e messa a norma degli impianti o quantomeno di puntuali operazioni di decluttering e restyling. Si tratta di operazioni che richiedono necessariamente tempo, denaro, energie e pazienza. Di conseguenza, mettere in vendita la proprietà è la soluzione più adatta a chi ritiene di non disporre delle risorse necessarie da investire in tali operazioni. 

La vendita genera un guadagno da cui potrai ottenere una solida base per l’acquisto di una casa più confacente alle tue necessità.

Hai bisogno di liquidità immediata? Vendere un immobile ricevuto in eredità rappresenta indubbiamente la soluzione più rapida per rimpolpare le proprie finanze e mette altresì al riparo dalla graduale e costante perdita di valore della proprietà.

Cosa fare per vendere una casa ereditata?

Prima di mettere in vendita un immobile ricevuto in eredità occorre:

  • presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate;
  • accettare l’eredità;
  • ottenere la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

Senza l’ottemperanza di questi adempimenti burocratici non è possibile procedere con la vendita della casa ereditata, poiché per la legge il trasferimento di proprietà dell’immobile agli eredi non ha ancora avuto luogo.

Che documenti servono per vendere una casa ereditata?

Per vendere un appartamento ereditato è necessario presentare in sede di rogito:

Se si tratta di un appartamento, è necessario presentare anche il regolamento condominiale, una dichiarazione rilasciata dall’amministratore di condominio che attesti il regolare pagamento delle quote condominiali e l’ultimo bilancio preventivo e consuntivo approvato dall’assemblea per le spese di gestione.

Affittare una casa ereditata

L’immobile ereditato figura come una tua proprietà, che puoi scegliere di concedere in locazione per ottenere una rendita passiva extra. A tal proposito, è opportuno calcolare l’introito effettivo che ne trarresti al netto di: 

  • tasse e tributi da versare per la proprietà dell’immobile, dovuti anche in caso di sfitto, morosità e mancato pagamento dei canoni di affitto; 
  • spese fisse e di manutenzione; 
  • tasse sul profitto generato dall’incasso dei canoni di locazione versati dall’affittuario.

Affittare una proprietà implica che i redditi derivanti dal contratto di locazione, disciplinato dalla legge numero 431 del 9 dicembre 1998, vengano dichiarati nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, sottoposti a tassazione.

Considera anche che concedere un immobile in affitto implica un grande impegno in termini di tempo, finanze ed energie. Dovrai ottemperare a una serie di adempimenti burocratici e dedicare tempo ed energie alla selezione e gestione degli inquilini. 

Inoltre, è innegabile che affittare una casa esponga al rischio di ritrovarsi ad avere a che fare con inquilini problematici, irrispettosi o morosi, che potrebbero non pagare puntualmente l’affitto e arrecare danni alla proprietà di natura sostanziale. Il mancato pagamento dei canoni di affitto non esenta il proprietario dal versamento di tasse e tributi. 

Se si tratta di un impegno che ritieni di non avere tempo, risorse, pazienza e competenze sufficienti per onorare al meglio, forse la vendita rappresenta una soluzione migliore. 

Casa ereditata già affittata

Hai ereditato una proprietà già da tempo concessa in locazione e ancora occupata dall'affittuario? In questo caso subentri come proprietario-locatore e puoi tranquillamente continuare a incassare l'affitto. 

Il contratto di locazione non si estingue per via del decesso del proprietario dell’immobile locato e, a sua volta, il conduttore mantiene pienamente il diritto di risiedere nell'abitazione fino alla naturale scadenza del contratto. Puoi anche considerare la possibilità di vendere l’immobile locato, la legge italiana lo consente.

Locazioni brevi turistiche 

Se hai ricevuto per successione ereditaria un’unità abitativa ubicata in una località di interesse storico-culturale o naturalistico, come una città d’arte o una località di villeggiatura, potresti considerare l’opzione degli affitti brevi, compiutamente regolamentati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017.

A livello globale stiamo assistendo a un cambio di rotta generale da parte dei viaggiatori, che alle tradizionali strutture ricettive tendono a preferire le soluzioni indipendenti, in grado di offrire più ampi margini di privacy.

Le brevi locazioni turistiche rappresentano una soluzione potenzialmente redditizia, dal momento che, in media, un inquilino-turista paga di più rispetto a un tradizionale locatario di lungo termine. 

Tuttavia, convertire l’immobile ereditato in una residenza per soggiorni turistici di breve-media durata implica che, all’atto pratico, dovrai occuparti delle prenotazioni, della consegna delle chiavi agli ospiti, dell’igienizzazione e dei sopralluoghi pre e post-soggiorno. 

Per chi destina una proprietà ai brevi affitti turistici, è importante: 

  • fare del proprio meglio per scongiurare il rischio di ricevere recensioni negative; 
  • dare visibilità all’immobile sui social network e con un sito web dedicato;
  • pubblicizzare l’immobile con annunci immobiliari mirati. 

Molti si affidano a piattaforme ad hoc di operatori turistici, con annessi costi e commissioni da versare. 

Se pensi che sia un impegno troppo gravoso, puoi affidare la gestione dell’immobile a un’agenzia specializzata, in cambio di una provvigione solitamente compresa tra il 20 e il 30% dell’incasso, che andrebbe a restringere notevolmente il margine di guadagno. 

Per chi ha tenacia, una buona conoscenza delle dinamiche del settore, molto tempo da investire nella gestione dell’attività e sostanziose risorse da investire per migliorare costantemente lo stato dell’immobile, le brevi locazioni turistiche possono rappresentare una buona fonte di guadagno. 

Come fare la scelta giusta?

Una puntuale e approfondita valutazione dell’immobile in questione rappresenta un ottimo punto di partenza per determinare quale delle diverse opzioni sia più conveniente. Con una valutazione immobiliare potrai farti un’idea chiara del prezzo a cui potresti vendere o affittare la proprietà. 

Ti invitiamo a scegliere un'agenzia immobiliare accreditata e richiedere la consulenza di un professionista esperto del settore, che saprà indirizzarti verso la soluzione più adatta alle tue necessità di breve, medio e lungo termine e ti aiuterà a valorizzare le potenzialità dell’immobile per massimizzarne la resa.

Tre punti chiave
  • Vendere una casa ereditata genera un immediato e consistente ritorno economico.
  • Affittare una casa ereditata assicura in teoria un’entrata mensile extra ma espone al rischio dello sfitto e di inquilini problematici o morosi. 
  • Le brevi locazioni turistiche rappresentano una soluzione potenzialmente redditizia se l’immobile in questione si trova in una località di interesse naturalistico o storico-culturale, ma richiede molto impegno in termini di tempo, energie, denaro e risorse.

Fonti

FAQ

Cosa conviene fare in caso di coeredità?

In caso di coeredità, ossia se non sei l’unico erede dell’immobile, la vendita rappresenta il modo più ragionevole ed equo affinché le parti coinvolte possano godere nella giusta misura di quanto ricevuto in eredità. 

Posso vendere la mia quota di casa ereditata?

Sì, può capitare che a ciascun coerede spetti una quota differente a seconda del grado di parentela con il defunto e alle volontà di quest'ultimo ed è consentito vendere la propria quota di casa ereditata.

Quando si può vendere una casa ereditata?

Una casa ereditata può essere venduta una volta presentata la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, accettata l’eredità e ottenuta la trascrizione dell’accettazione della stessa.

Chi paga l’IMU su una casa ereditata?

La successione determina il trasferimento all’erede sia della proprietà dell'immobile che degli oneri fiscali che ne derivano. All’erede compete, pertanto, il pagamento dell'IMU sulla casa ricevuta in eredità, a prescindere che ci risieda personalmente o meno.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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