Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
“Sono proprietaria di un appartamento in un comune montano acquistato nel 2009 per trascorrere periodi di villeggiatura in estate con i figli, al tempo in età prescolare. Da molti anni la proprietà non viene utilizzata. Mi sono rivolta a un’agenzia immobiliare locale per vendere l’immobile per inutilizzo. Ora, a distanza di 4 mesi, ho cambiato idea non voglio più vendere casa per il momento, forse è meglio valutare la possibilità di destinarla a brevi affitti turistici. Cosa posso fare? È possibile annullare l’incarico di vendita assegnato all’agenzia?”
Marina, 48 anni, LodiRisposta rapidaSì, puoi cambiare idea e non vendere più casa, ma cosa puoi fare (e quanto ti costa) dipende da a che punto sei arrivato: se c’è solo l’incarico con l’agenzia puoi recedere secondo contratto (spesso con penale/rimborso spese); se invece hai già accettato una proposta o firmato un preliminare, tirarti indietro può comportare caparra da restituire (anche il doppio) e, nei casi più delicati, persino azioni legali per ottenere la vendita.
Sintesi
- Incarico con agenzia: puoi revocare/recedere come previsto nel mandato (spesso penale o rimborso spese; gratis solo se c’è “giusta causa”).
- Proposta di acquisto non ancora accettata: puoirifiutarla o, in generale, la proposta è revocabile finché il contratto non è concluso.
- Proposta già accettata / preliminare firmato: se ti tiri indietro rischi caparra (anche doppio) e ulteriori richieste di danni; in alcuni casi l’acquirente può chiedere al giudice una tutela “in forma specifica”.
- “14 giorni di ripensamento”: valesolo in situazioni tipiche di contratti a distanza o fuori dai locali commerciali, non automaticamente in ogni incarico firmato in agenzia.
Può capitare che, analogamente a quanto riportato dalla signora Marina di Lodi, una volta messa in vendita una casa con un’agenzia immobiliare si decida, per qualche motivo, di non proseguire con l’operazione. Analizziamo le varie casistiche e vediamo come è meglio procedere.
Il venditore può revocare l’incarico conferito all’agenzia anche prima della scadenza, ma le conseguenze economiche dipendono da contratto e circostanze: se l’incarico è oneroso e viene revocato senza giusta causa prima della scadenza (o senza congruo preavviso, se a tempo indeterminato), l’agenzia può chiedere il risarcimento dei danni o applicare le penali/rimborsi spese pattuiti.
Il recesso da un mandato immobiliare conferito a un'agenzia comporta la revoca anticipata dell'incarico e l’interruzione della collaborazione con l'agenzia prima della scadenza prevista nel contratto.
Analizziamo le varie motivazioni che possono portare il venditore a voler recedere da un mandato di vendita immobiliare e le possibili conseguenze.
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile grazie al nostro strumento di valutazione online.
L’art. 52 del Codice del Consumo disciplina il diritto di recesso nei contratti conclusi a distanza o negoziati fuori dai locali commerciali. Quindi il ‘ripensamento’ non vale automaticamente per ogni incarico firmato in agenzia, ma può applicarsi, ad esempio, se l’incarico è stato sottoscritto a casa del venditore o comunque fuori sede, e se ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina consumeristica.
Dalla data in cui avviene la stipula del contratto di mandato, il venditore può, quindi, esercitare il diritto di recesso entro 14 giorni (in alcuni casi particolari può essere previsto un termine più lungo). Attenzione però: se il consumatore ha chiesto espressamente che la prestazione dell’agenzia inizi durante il periodo di recesso, il professionista può avere diritto a un importo proporzionale per l’attività già svolta.
Trascorsi 14 giorni, il venditore può decidere di disdire il contratto qualora cambiasse idea, ma potrebbe essergli addebitata una penale. Nel caso della signora Marina di Lodi che abbiamo riportato in apertura, essendo trascorsi mesi dall’assegnazione dell’incarico all’agenzia e non potendosi quindi più appellare al diritto di ripensamento, molto probabilmente sarà previsto il pagamento di costi associati alla disdetta anticipata del mandato.
Chi affida a un'agenzia immobiliare l’incarico di vendere un immobile di sua proprietà ha diritto di annullare la collaborazione in caso di inadempienze di considerevole entità commesse dagli agenti immobiliari che concretamente si occupano della vendita.
Supponiamo, per esempio, che l’agente immobiliare smarrisca le chiavi della nostra abitazione o lasci distrattamente aperta la porta dopo una visita in loco con potenziali acquirenti. Saremmo pienamente legittimati a recedere dal contratto prima della scadenza senza che ci venga addebitato alcunché a titolo di penalità o in funzione risarcitoria.
Il venditore è legittimato a recedere dal contratto stipulato con l’agenzia immobiliare in caso di violazione delle disposizioni o mancata attuazione delle mansioni previste dall’accordo di mediazione. Si tratta, in questo caso, di recesso per giusta causa.
Nel caso in cui il venditore fosse insoddisfatto dell’operato degli agenti immobiliari che si stanno occupando della vendita, può richiedere il recesso ma, in assenza di effettivi gravi atti di imperizia, negligenza e imprudenza o vere e proprie violazioni delle disposizioni indicate nel contratto, potrebbe incorrere nel pagamento delle penali previste.
L’agenzia, infatti, potrebbe in tal caso dimostrare di aver regolarmente provveduto ad assolvere a tutte le operazioni necessarie per promuovere l’immobile oggetto di vendita, come la pubblicazione di annunci immobiliari su portali di settore e piattaforme digitali, il calcolo del valore dell’immobile con accurate valutazioni e perizie, e l’organizzazione di visite in loco per mostrare la proprietà a potenziali acquirenti.
Passiamo ora ad analizzare nel dettaglio cosa occorra fare all’atto pratico una volta deciso, in itinere, di non voler procedere con l’operazione di compravendita immobiliare.
Per recedere dal contratto di mandato occorre darne formalmente comunicazione per iscritto all'agenzia immobiliare tramite tramite raccomandata A/R o PEC. È opportuno indicare i motivi soprattutto quando si intende far valere una giusta causa o contestare inadempimenti, allegando eventuali prove (email, report visite, incarichi, ecc.)..
Come abbiamo visto, l’agenzia può pretendere il pagamento di una penale a titolo risarcitorio per il danno subito. La penale non si applica, invece, in presenza di una giusta causa.
Una proposta di acquisto, secondo quanto stabilito dall’articolo 1328 del codice civile, può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Il venditore, qualora cambiasse idea sulla decisione di vendere l’immobile, può respingere la proposta di acquisto del soggetto interessato prima di accettarla formalmente.
Nel caso in cui la proposta di acquisto sia già stata accettata (quindi il contratto è concluso), se il venditore si tira indietro può essere considerato inadempiente. Se le somme versate con la proposta sono state pattuite come caparra confirmatoria, l’acquirente può scegliere di recedere ed esigere il doppio della caparra; in alternativa può chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno secondo le regole generali
Un contratto preliminare non si annulla unilateralmente ‘per volontà del venditore’: se il venditore decide di non procedere, può esporsi a responsabilità per inadempimento e alle tutele previste in favore dell’acquirente (ad esempio recesso con caparra confirmatoria e richiesta del doppio, oppure domanda giudiziale per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo ex art. 2932 c.c., se ne ricorrono i presupposti).
Se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, l’acquirente, in caso di inadempimento del venditore, può scegliere di recedere ed esigere il doppio della caparra; in alternativa può agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto con risarcimento secondo le norme generali.
È doveroso precisare che, però, in questo caso il promissario acquirente sarebbe legittimato, oltre a incassare il doppio della caparra versata, a rivolgersi a un giudice per richiedere un ulteriore risarcimento per il danno subito.
Le penali o i costi associati alla disdetta anticipata di un mandato conferito a un'agenzia immobiliare dipendono dalle disposizioni contrattuali originariamente pattuite tra le parti.
La maggior parte dei contratti di mediazione immobiliare prevede, in caso di annullamento anticipato del contratto, una penale pari a una percentuale della provvigione che sarebbe stata dovuta qualora l’incarico fosse stato portato a termine con successo.
Può anche capitare che venga stabilita una penale fissa che il proprietario dell'immobile debba corrispondere all'agenzia in caso di disdetta anticipata.
L’agenzia potrebbe altresì richiedere il rimborso dei costi sostenuti durante il periodo di collaborazione. Si pensi, per esempio, alle spese di marketing e di promozione dell'immobile da vendere.
Se al contrario desideri vendere ma non riesci ancora, scopri i nostro consigli per chi non riesce a vendere casa.
È possibile tirarsi indietro dopo aver assegnato a un'agenzia immobiliare l’incarico di vendere la tua proprietà per il sopraggiungere delle altre esigenze, ma, in assenza di una giusta causa, potrebbe essere addebitata una penale.
È possibile recedere dal contratto e, se puoi dimostrare che la mancata vendita dell'immobile sia attribuibile a inadempienze degli agenti immobiliari, gravi atti di imperizia, negligenza e imprudenza o violazioni delle disposizioni previste, non ti verrà addebitato alcunché a titolo di penalità. Se, invece, nonostante la mancata conclusione dell’affare, l’agenzia sia in grado di dimostrare di aver regolarmente ottemperato alle sue mansioni mettendo in atto ogni azione necessaria a promuovere l’immobile oggetto di vendita, al recesso anticipato è applicata una penale.
Se, dopo l’accettazione, è l’acquirente a volersi ritirare, occorre verificare come è stata qualificata la somma versata: se è caparra confirmatoria, il venditore può recedere e trattenere la caparra; in alternativa può chiedere la risoluzione e il risarcimento secondo le regole generali
