“Sono proprietaria di un appartamento in un comune montano acquistato nel 2009 per trascorrere periodi di villeggiatura in estate con i figli, al tempo in età prescolare. Da molti anni la proprietà non viene utilizzata. Mi sono rivolta a un’agenzia immobiliare locale per vendere l’immobile per inutilizzo. Ora, a distanza di 4 mesi, ho cambiato idea non voglio più vendere casa per il momento, forse è meglio valutare la possibilità di destinarla a brevi affitti turistici. Cosa posso fare? È possibile annullare l’incarico di vendita assegnato all’agenzia?”
Marina, 48 anni, Lodi
Può capitare che, analogamente a quanto riportato dalla signora Marina di Lodi, una volta messa in vendita una casa con un’agenzia immobiliare si decida, per qualche motivo, di non proseguire con l’operazione. Analizziamo le varie casistiche e vediamo come è meglio procedere.
Qualora, per qualsiasi motivo, decidesse di non voler più vendere casa, il venditore può annullare il mandato conferito all’agenzia immobiliare nel caso in cui sia prevista una specifica clausola all’interno del contratto.
Il recesso da un mandato immobiliare conferito a un'agenzia comporta la revoca anticipata dell'incarico e l’interruzione della collaborazione con l'agenzia prima della scadenza prevista nel contratto.
Analizziamo le varie motivazioni che possono portare il venditore a voler recedere da un mandato di vendita immobiliare e le possibili conseguenze.
L’articolo 52 del codice del consumo stabilisce che il proprietario dell’immobile abbia 14 giorni di tempo per recedere dal contratto con cui ha incaricato l'agenzia immobiliare di assolvere determinati compiti finalizzati alla vendita dello stesso.
Dalla data in cui avviene la stipula del contratto di mandato, il venditore può, quindi, esercitare il diritto di ripensamento entro 14 giorni lavorativi, senza incorrere in penali o costi aggiuntivi associati alla risoluzione prematura del mandato conferito all'agenzia immobiliare.
Trascorsi 14 giorni lavorativi, il venditore può decidere di disdire il contratto qualora cambiasse idea, ma potrebbe essergli addebitata una penale. Nel caso della signora Marina di Lodi che abbiamo riportato in apertura, essendo trascorsi mesi dall’assegnazione dell’incarico all’agenzia e non potendosi quindi più appellare al diritto di ripensamento, molto probabilmente sarà previsto il pagamento di costi associati alla disdetta anticipata del mandato.
Chi affida a un'agenzia immobiliare l’incarico di vendere un immobile di sua proprietà ha diritto di annullare la collaborazione in caso di inadempienze di considerevole entità commesse dagli agenti immobiliari che concretamente si occupano della vendita.
Supponiamo, per esempio, che l’agente immobiliare smarrisca le chiavi della nostra abitazione o lasci distrattamente aperta la porta dopo una visita in loco con potenziali acquirenti. Saremmo pienamente legittimati a recedere dal contratto prima della scadenza senza che ci venga addebitato alcunché a titolo di penalità o in funzione risarcitoria.
Il venditore è legittimato a recedere dal contratto stipulato con l’agenzia immobiliare in caso di violazione delle disposizioni o mancata attuazione delle mansioni previste dall’accordo di mediazione. Si tratta, in questo caso, di recesso per giusta causa.
Nel caso in cui il venditore fosse insoddisfatto dell’operato degli agenti immobiliari che si stanno occupando della vendita, può richiedere il recesso ma, in assenza di effettivi gravi atti di imperizia, negligenza e imprudenza o vere e proprie violazioni delle disposizioni indicate nel contratto, potrebbe incorrere nel pagamento delle penali previste.
L’agenzia, infatti, potrebbe in tal caso dimostrare di aver regolarmente provveduto ad assolvere a tutte le operazioni necessarie per promuovere l’immobile oggetto di vendita, come la pubblicazione di annunci immobiliari su portali di settore e piattaforme digitali, il calcolo del valore dell’immobile con accurate valutazioni e perizie, e l’organizzazione di visite in loco per mostrare la proprietà a potenziali acquirenti.
Passiamo ora ad analizzare nel dettaglio cosa occorra fare all’atto pratico una volta deciso, in itinere, di non voler procedere con l’operazione di compravendita immobiliare.
Per recedere dal contratto di mandato occorre darne formalmente comunicazione per iscritto all'agenzia immobiliare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), motivando le ragioni del recesso.
Come abbiamo visto, l’agenzia può pretendere il pagamento di una penale a titolo risarcitorio per il danno subito. La penale non si applica, invece, in presenza di una giusta causa.
Una proposta di acquisto, secondo quanto stabilito dall’articolo 1328 del codice civile, può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Il venditore, qualora cambiasse idea sulla decisione di vendere l’immobile, può respingere la proposta di acquisto del soggetto interessato prima di accettarla formalmente.
Nel caso in cui la proposta di acquisto fosse già stata accettata, il venditore può tirarsi indietro ma potrebbe essergli richiesto di restituire al potenziale acquirente una somma pari al doppio di quanto versato a titolo di deposito fiduciario contestualmente alla presentazione della proposta di acquisto.
È possibile procedere con l’annullamento del contratto preliminare di compravendita per volontà del venditore.
Il proprietario dell’immobile può mettere per iscritto la sua volontà di non vendere più il bene, far recapitare tale comunicazione al promissario acquirente e risarcirlo versando il doppio della caparra corrisposta dallo stesso contestualmente alla firma del compromesso.
È doveroso precisare che, però, in questo caso il promissario acquirente sarebbe legittimato, oltre a incassare il doppio della caparra versata, a rivolgersi a un giudice per richiedere un ulteriore risarcimento per il danno subito.
Le penali o i costi associati alla disdetta anticipata di un mandato conferito a un'agenzia immobiliare dipendono dalle disposizioni contrattuali originariamente pattuite tra le parti.
La maggior parte dei contratti di mediazione immobiliare prevede, in caso di annullamento anticipato del contratto, una penale pari a una percentuale della provvigione che sarebbe stata dovuta qualora l’incarico fosse stato portato a termine con successo.
Può anche capitare che venga stabilita una penale fissa che il proprietario dell'immobile debba corrispondere all'agenzia in caso di disdetta anticipata.
L’agenzia potrebbe altresì richiedere il rimborso dei costi sostenuti durante il periodo di collaborazione. Si pensi, per esempio, alle spese di marketing e di promozione dell'immobile da vendere.
È possibile tirarsi indietro dopo aver assegnato a un'agenzia immobiliare l’incarico di vendere la tua proprietà per il sopraggiungere delle altre esigenze, ma, in assenza di una giusta causa, potrebbe essere addebitata una penale.
È possibile recedere dal contratto e, se puoi dimostrare che la mancata vendita dell'immobile sia attribuibile a inadempienze degli agenti immobiliari, gravi atti di imperizia, negligenza e imprudenza o violazioni delle disposizioni previste, non ti verrà addebitato alcunché a titolo di penalità. Se, invece, nonostante la mancata conclusione dell’affare, l’agenzia sia in grado di dimostrare di aver regolarmente ottemperato alle sue mansioni mettendo in atto ogni azione necessaria a promuovere l’immobile oggetto di vendita, al recesso anticipato è applicata una penale.
Se, dopo aver accettato la proposta di acquisto, è l’acquirente a volersi ritirare sei legittimato a trattenere quanto da questi versato a titolo di deposito fiduciario contestualmente alla presentazione della proposta di acquisto come risarcimento per il danno subito e la perdita di altre valide occasioni di vendita.
