Dopo quanto si può vendere una casa senza insospettire il fisco e senza perdere le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa? Con questa guida cercheremo di fare chiarezza. Scopriamo, quindi, dopo quanto tempo si può vendere una casa appena comprata.
In Italia non c’è una legge che neghi la possibilità a chi possiede un immobile di metterlo in vendita quando più ritiene opportuno. Indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto, il proprietario di un immobile può decidere di rivenderlo in qualsiasi momento. La normativa vigente non impone di rispettare un periodo minimo prima di poter mettere in vendita un immobile.
Tuttavia, è doveroso essere consapevoli che, se la vendita avviene poco dopo l’acquisto, può essere considerata speculativa e, pertanto, sottoposta a una pesante tassazione da parte dello Stato. Inoltre, se l’immobile oggetto di vendita è la prima casa acquistata con le relative agevolazioni fiscali, la situazione può complicarsi.
Approfondiamo la questione, affinché l’operazione di compravendita possa essere affrontata con la dovuta consapevolezza. Per chi desidera vendere una casa, sul nostro sito offriamo la possibilità di effettuare una valutazione della casa gratis, in completa autonomia, senza alcun impegno.
Prima di sviscerare la questione e vedere nel dettaglio dopo quanto tempo si può vendere la prima casa, è opportuno chiarire cosa si intenda con i termini “prima casa” e “abitazione principale”, spesso impropriamente usati come sinonimi.
Ebbene, l’abitazione principale è l’unità abitativa in cui si dà prova di risiedere abitualmente. La residenza e l’intestazione delle utenze domestiche indicano che una proprietà sia adibita ad abitazione principale
La prima casa, invece, è il primo immobile destinato ad abitazione di cui una persona entra in possesso. La prima casa è, in altre parole, la prima abitazione di proprietà di una persona. Per l’acquisto della prima casa l’acquirente può beneficiare di generose agevolazioni fiscali, che permettono di ottenere uno sconto non indifferente sui tributi previsti per l’acquisto di un immobile. Nello specifico, è concesso il pagamento dell’imposta di registro al 2% anziché al 9% e viene stabilito un importo fisso di 50 euro per l’imposta ipotecaria e catastale.
Chi acquista un immobile per la prima volta, come abbiamo visto, ha diritto di beneficiare di interessanti vantaggi fiscali ma, per legge, non potrà rivendere l’unità abitativa in questione prima che sia trascorso almeno un quinquennio dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. Il vincolo dei 5 anni prima della rivendita è stato introdotto per disincentivare le attività speculative sulla compravendita immobiliare.
Acquistare un immobile e rivenderlo a un prezzo più elevato genera un profitto che, nel nostro Paese, è sottoposto a tassazione. Come previsto dagli articoli 67 e 68 del TUIR, emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986, la tassazione è dovuta quando tra l'acquisto e la vendita dell’immobile trascorrono meno di 5 anni, ossia quando la vendita è palesemente eseguita con intento speculativo.
In caso di atti di speculazione immobiliare, la plusvalenza rappresenta un reddito conseguito dal proprietario con la vendita dell’immobile e, pertanto, l’erario pretende la sua buona fetta.
Chi rivende un’unità abitativa acquistata da meno di 5 anni è tenuto al pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare, che può essere calcolata come:
In ambo i casi, la percentuale si calcola sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che intercorre tra il costo di acquisto e il corrispettivo incassato per la vendita dell’immobile.
La legge prevede quattro scaglioni IRPEF con aliquote di tassazione incrementali all’aumentare del reddito. Li elenchiamo di seguito:
Risulta evidente che, dal secondo scaglione di reddito in poi, convenga scegliere l’aliquota sostitutiva fissa al 26%.
Per i più svariati motivi, il proprietario di un immobile può decidere di venderlo prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, ma è doveroso tenere conto che questa scelta implica una serie di pesanti conseguenze.
Chi vende casa a meno di 5 anni dall’acquisto e non ne compra un’altra da adibire ad abitazione principale entro un anno dovrà:
Questo meccanismo non si innesca qualora, entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, si acquista o si riceve in donazione un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Se non hai intenzione di comprare subito un’altra casa, puoi provare a evitare la sovrattassa comunicando l’avvenuta cessione della prima casa all’Agenzia delle Entrate e presentando un’istanza in cui richiedi la riliquidazione dell’imposta. Così facendo, l’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta che avresti dovuto versare per l’acquisto della prima casa, senza però applicare sanzioni. Pagherai, quindi, solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, il che è sicuramente meglio che pagare il 30% di mora.
In alternativa c’è il cosiddetto ravvedimento operoso, un’autodenuncia regolamentata dall’articolo 13 del decreto legislativo numero 472 del 18 dicembre 1997 con cui i contribuenti incorsi in irregolarità tributarie possono sanare la propria posizione beneficiando di una riduzione delle sanzioni. Procedendo in questo modo, dovrai pagare la mora ma in misura ridotta.
Ricapitolando, chi decide di vendere un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa dopo meno di 5 anni dall’acquisto dovrà pagare:
Le imposte si calcolano sul valore catastale dell’immobile se è stato acquistato da una persona fisica o sul prezzo intero in caso di acquisto direttamente dal costruttore.
Se entro 12 mesi dalla cessione a titolo oneroso della prima casa ne acquisti o ricevi in donazione un’altra da adibire ad abitazione principale non perdi l’agevolazione fiscale che consente di ottenere uno sconto sui tributi.
Se la vendita avviene dopo almeno un quinquennio dall’acquisto non è considerata speculativa. L’eventuale plusvalenza, quindi, non viene tassata. In questo caso si può procedere con la tradizionale operazione di compravendita, senza che siano previste sanzioni o che sia richiesta la restituzione di quanto concesso in virtù delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.
Mettere in vendita una prima casa entro 5 anni dall’acquisto può implicare pesanti conseguenze dal punto di vista fiscale. In alternativa alla vendita, una via percorribile potrebbe essere la messa a reddito dell’immobile in questione. Così facendo, si mantiene la proprietà dell’unità abitativa e non decade l’agevolazione, a patto di mantenere la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile.
No, non esiste alcuna legge italiana che vieti la vendita di una casa appena comprata. Dal punto di vista legale, vendere un immobile subito dopo l’acquisto è una pratica lecita, ma può implicare pesanti conseguenze dal punto di vista fiscale.
La legge non impone vincoli, pertanto puoi mettere in vendita l’immobile quando vuoi. Tieni presente che se lo vendi prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dovrai restituire al fisco le imposte non versate in virtù delle agevolazioni prima casa, oltre a pagare una mora e un’imposta sul guadagno conseguito con la vendita dell’immobile.
