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Dopo quanto tempo si può vendere una casa appena comprata?

Jessica Maggi
22.05.2025
5 min
In Breve

  • Posso vendere subito una casa appena acquistata? Sì, legalmente puoi vendere anche il giorno dopo il rogito. Non esiste un termine minimo da rispettare.
  • Cosa succede se ho comprato con il "bonus prima casa"? Se vendi prima di 5 anni e non riacquisti un’altra prima casa entro 1 anno, perdi i benefici fiscali e dovrai restituirli con interessi.
  • Se vendo entro 5 anni, devo pagare tasse sulla plusvalenza? Solo se non hai usato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del tempo e realizzi una plusvalenza. In questo caso, la tassazione è del 26% o si applica come reddito ordinario.

Hai appena comprato una casa e desideri rivenderla? Oppure desideri acquistare una casa per investimento e rivenderla appena possibile per ottenere una plusvalenza?  In questo articolo scoprirai dopo quanto tempo si può vendere una casa appena comprata e se ci sono problematiche nei confronti della legge o aggravi fiscali di qualche genere. 

Cartello vendesi sulla prima casa

Dopo quanti anni si può vendere la prima casa?

In Italia, non esiste alcun limite di tempo minimo per vendere una casa appena acquistata, compresa l’abitazione acquistata come “prima casa”. La legge non impone vincoli temporali alla rivendita: ciò significa che è legalmente possibile vendere anche il giorno successivo al rogito notarile.

La compravendita immobiliare, infatti, è un diritto del proprietario e può essere esercitato in qualunque momento, indipendentemente dalla data di acquisto dell’immobile. Questo vale sia per le abitazioni principali sia per le seconde case, a prescindere dalle modalità con cui sono state acquistate

Vendita della prima casa prima dei 5 anni senza riacquisto

Chi acquista un immobile per la prima volta ha diritto di beneficiare di alcuni vantaggi fiscali, in particolare del "bonus prima casa", che consiste in imposte ridotte sull'acquisto dell’abitazione principale: imposta di registro al 2% (anziché 9%) o IVA al 4% (anziché 10%), più imposte ipotecaria e catastale fisse.

Ciò detto, il D.P.R. 131/1986(Testo Unico sull’Imposta di Registro) stabilisce che se l’immobile acquistato con i benefici "prima casa" viene venduto entro cinque anni, e non si procede all’acquisto di un’altra abitazione principale entro un anno, l’acquirente decade dalle agevolazioni fiscali e dovrà chiarire la situazione con l'Agenzia delle Entrate.

Quindi, se hai usufruito di tali agevolazioni la legge prevede una condizione: se vendi prima di 5 anni, sei tenuto a restituire i benefici ricevuti, salvo che entro un anno dall’atto di vendita tu acquisti un’altra abitazione da adibire a prima casa.

Quali tasse occorre pagare sulla vendita della prima casa acquistata con bonus

Nel caso in cui non dovessi riacquistare una casa entro un anno, dovrai versare le imposte ordinarie non pagate inizialmente, maggiorate di interessi e sanzioni.

Più precisamente, se non riacquisti un’abitazione da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita, dovrai:

  • Restituire al Fisco la differenza tra le imposte agevolate versate (imposta di registro al 2%, ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna) e quelle ordinarie che si sarebbero dovute pagare senza l’agevolazione "prima casa" (imposta di registro al 9%, oppure IVA al 10% se da costruttore).
  • Versare una sanzione pari al 30% delle imposte non versate, oltre agli interessi legali maturati. La sanzione può essere ridotta se si effettua il pagamento tramite ravvedimento operoso.
  • Non si paga automaticamente l’imposta sulla plusvalenza: questa è dovuta solo se vendi entro 5 anni e non hai adibito l’immobile ad abitazione principale per la maggior parte del tempo. In tal caso, la plusvalenza può essere tassata:
    • come reddito IRPEF ordinario (in sede di dichiarazione), oppure
    • con imposta sostitutiva del 26% se si sceglie l’opzione in sede di rogito.

In questa tabella puoi scoprire cosa succede se vendi la prima casa:

SituazioneImposte da restituireNecessità di riacquisto entro 1 annoPlusvalenza tassata
Vendita prima dei 5 anni con bonus prima casa e nessun riacquisto✅ Sì, differenza tra imposte agevolate e ordinarie + sanzione 30% + interessi✅ Obbligatorio per evitare decadenza dal bonus✅ Sì, se non è stata abitazione principale
Vendita prima dei 5 anni con bonus e nuovo acquisto entro 1 anno❌ No✅ Sì❌ No, se l’immobile era abitazione principale
Vendita dopo 5 anni con bonus prima casa❌ No❌ No❌ No, se è stata abitazione principale
Vendita seconda casa entro o dopo 5 anni❌ Nessun bonus da restituire❌ No✅ Sì, se c’è plusvalenza (guadagno fra acquisto e vendita)

Come devi procedere se non hai intenzione di acquistare subito un'altra casa
Se non hai intenzione di comprare subito un’altra casa, puoi provare a evitare la sovrattassa comunicando l’avvenuta cessione della prima casa all’Agenzia delle Entrate e presentando un’istanza in cui richiedi la riliquidazione dell’imposta.

Così facendo, l’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta che avresti dovuto versare per l’acquisto della prima casa, senza però applicare sanzioni. Pagherai, quindi, solo la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, il che è sicuramente meglio che pagare il 30% di sanzione amministrativa del 30%, comunque riducibile con ravvedimento operoso.

Per ulteriori informazioni leggi il nostro articolo sulla tassazione sulla vendita di immobili

Cosa succede se si acquista o si riceve in donazione un'altra casa entro un anno

Il meccanismo sanzionatorio non si innesca qualora, entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, si acquista o si riceve in donazione un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Dopo quanto tempo si può vendere una casa appena averla acquistata con mutuo?

Una casa acquistata con mutuo può essere venduta in qualsiasi momento, anche subito dopo il rogito. La presenza del mutuo non limita in alcun modo il diritto di rivendere l’immobile, poiché la legge non impone tempi minimi di possesso nemmeno in caso di finanziamento bancario.

Tuttavia, per poter concludere la vendita, sarà necessario estinuguere il mutuo residuo prima o contestualmente al rogito. Questo può avvenire:

  • Utilizzando parte del ricavato della vendita,
  • Oppure tramite accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente, con il consenso della banca.

In ogni caso, è consigliabile verificare le condizioni contrattuali del mutuo, poiché alcune banche prevedono penali per estinzione anticipata (solo per mutui a tasso fisso stipulati prima del 2007).

Ecco un riepilogo visivo dei tre scenari più comuni legati alla vendita di una casa appena comprata:

Infografica che illustra le situazioni possibili nella vendita della casa subito dopo l'acquisto

La banca può opporsi alla vendita dell'immobile subito dopo l'acquisto?

La banca non può opporsi alla vendita dell’immobile, nemmeno se è passato poco tempo dall’acquisto con mutuo. Una volta che l’immobile è intestato al compratore, egli ne è il proprietario a tutti gli effetti e ha il diritto di rivenderlo in qualsiasi momento.

Tuttavia, poiché l’immobile è gravato da ipoteca a garanzia del mutuo, per concludere la vendita è necessario liberarlo da tale ipoteca, il che avviene in genere con:

  • l’estinzione del mutuo residuo prima del rogito o contestualmente (con parte del prezzo pagato dall’acquirente),
  • oppure, in alcuni casi, con l’accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente, se la banca è d’accordo.

Quindi, la banca non può impedire la vendita, ma può influire sulle modalità con cui il mutuo viene gestito al momento del trasferimento di proprietà.

Fonti

FAQ

Come non pagare la plusvalenza prima dei 5 anni?

La plusvalenza sulla vendita entro 5 anni non è tassata se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita. Non conta la residenza anagrafica, ma l’uso effettivo come casa principale.

Cosa succede se si vende una casa prima dei 5 anni?

Puoi vendere liberamente, ma se hai usufruito del bonus prima casa e non riacquisti un'altra abitazione principale entro un anno, perdi le agevolazioni e dovrai restituire le imposte con sanzioni. Se non hai vissuto lì e vendi con guadagno, potresti pagare la plusvalenza.

Dopo quanto tempo si può vendere una casa acquistata come prima casa?

La legge consente di vendere in qualsiasi momento, anche subito dopo l’acquisto. Tuttavia, per conservare i benefici fiscali del bonus prima casa è consigliabile aspettare almeno 5 anni, oppure acquistare un'altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita.

Cosa succede se vendo casa prima dei 5 anni?

Se l’immobile è stato acquistato con il bonus prima casa, rischi di perdere le agevolazioni fiscali se non riacquisti entro un anno. Inoltre, se la casa non è stata la tua abitazione principale e vendi con guadagno, potresti dover pagare la tassa sulla plusvalenza.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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