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Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Valutazione di un Agente Immobiliare: Com’è Strutturata?

Jessica Maggi
05.04.2024
7 min

Eseguire valutazioni immobiliari è una delle principali mansioni di un agente immobiliare, una figura chiave nel settore del real estate, che gestisce a tutto tondo la compravendita e la locazione di immobili fungendo da intermediario tra le parti coinvolte nella trattativa. Il buon esito dell’affare dipende anche dalla cura, professionalità e attenzione con cui viene effettuata la valutazione dell’immobile

Un’accurata valutazione svolta da un professionista qualificato è una tappa fondamentale del percorso di compravendita, in quanto consente di determinare con precisione il valore di mercato della proprietà e fissare un prezzo di vendita o locazione che sia equo e in linea con il mercato. Vediamo com’è strutturata la valutazione di un agente immobiliare e quali sono i fattori che vengono considerati per elaborare la stima.  

Criteri, parametri e metodologie di valutazione

Valutazione agente immobiliare

Un agente immobiliare, regolarmente iscritto al registro delle imprese o al repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) presso la Camera di Commercio, è un professionista competente e qualificato, in possesso degli strumenti e delle conoscenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore di un immobile. 

Durante il processo valutativo, attenendosi a quanto sancito dalla legge numero 39 del 3 febbraio 1989, l’agente immobiliare esamina, analizza e valuta i seguenti aspetti:

  • ubicazione dell’immobile; 
  • presenza di servizi nelle vicinanze;
  • stato manutentivo dell’unità immobiliare;
  • condizioni dello stabile nel suo complesso ed eventuali servizi che offre;
  • metratura;
  • numero di vani;
  • presenza di pertinenze a uso esclusivo, come cantine, soffitte, box e posti auto coperti e scoperti;
  • stato manutentivo dell’impianto elettrico, idrico e sanitario;
  • condizioni degli infissi;
  • classe energetica; 
  • vendita come nuda proprietà o già ammobiliata.

Ai fini delle valutazioni immobiliari sono applicabili le tre fondamentali metodiche del costo, del mercato e del reddito. Le descriviamo dettagliatamente di seguito.

Metodica di mercato

La metodica di mercato si basa sul principio che il prezzo di un immobile debba essere fissato allo stesso modo in cui sono stati determinati i prezzi di immobili simili appartenenti allo stesso segmento di mercato. Questo metodo si fonda sulla comparazione diretta della proprietà oggetto di valutazione con immobili simili recentemente compravenduti.

Approccio del reddito

L’approccio del reddito si basa sui potenziali redditi che l'immobile in esame potrebbe potenzialmente generare. Questo metodo si sviluppa attraverso tre procedimenti principali, quali la capitalizzazione diretta, la capitalizzazione finanziaria e l’analisi del flusso di cassa.

Criterio del costo

Il criterio del costo prende in considerazione quanto costerebbe erigere un immobile che per posizione, struttura, esposizione e altre caratteristiche sia simile alla proprietà oggetto di valutazione, considerando il costo del terreno, dei materiali di costruzione e della manodopera.

Per le valutazioni effettuate da agenti e valutatori immobiliari ai fini della compravendita e locazione di unità abitative si applica in genere la metodica del mercato con analisi comparativa, come vedremo nei prossimi paragrafi. 

Agenti immobiliari e valutazione immobile: procedura

La valutazione immobiliare è il processo tramite il quale, in base alle caratteristiche dell’immobile, il contesto in cui è situato e l’andamento del mercato immobiliare, viene determinato il suo valore. Si tratta di una prestazione che la maggior parte delle agenzie immobiliari offre gratuitamente e senza impegno come parte del servizio orientato a ottenere mandati di vendita.

Il percorso valutativo comprende le seguenti fasi. 

Documentazione

L’agente immobiliare provvede innanzitutto a raccogliere la documentazione relativa alla proprietà oggetto di valutazione, tra cui:

  • atto di provenienza, che indica come il proprietario sia entrato in possesso dell’immobile, ossia se con compravendita, successione, donazione, asta o decreto di trasferimento;
  • visure catastali;
  • planimetria catastale;
  • attestato di prestazione energetica (APE);
  • pratiche edilizie; 
  • precedenti edilizi, licenza di costruzione e condoni necessari per sancire l’assenza di abusi edilizi; 
  • segnalazione certificata di agibilità, ex certificato di agibilità; 
  • regolamento condominiale e l’ultimo verbale di assemblea condominiale;
  • ripartizione delle spese condominiali e un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico del proprietario.

Qualora mancasse parte della documentazione, in genere può essere reperita dall’agente immobiliare tramite delega, rivolgendosi all’Ufficio Tecnico Erariale e consultando la Conservatoria dei registri immobiliari

Sopralluogo in presenza 

Per effettuare la valutazione di un immobile, l’agente immobiliare si reca personalmente in loco, così da poter: 

  • osservare le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive dell’immobile; 
  • effettuare rilievi e misurazioni;
  • constatare l’eventuale necessità di svolgere lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico;
  • rilevare eventuali criticità.

Con l’ausilio delle moderne tecnologie è possibile svolgere gli incontri di valutazione anche a distanza tramite videochiamata o avvalendosi di programmi dedicati. 

Controlli amministrativi 

Una fase altrettanto importante del processo di valutazione svolto da un agente immobiliare è la verifica che sia tutto in regola dal punto di vista amministrativo, edilizio, urbanistico, catastale e giuridico. Il professionista verifica che l’immobile sia conforme al progetto presentato e alle norme vigenti in termini di sicurezza, salubrità e risparmio energetico e che sia libero da abusi edilizi e irregolarità edilizio-urbanistiche. 

L’agente verifica altresì che non ci siano debiti nascosti e difformità, difetti di costruzione e importanti vizi dell’immobile. Qualora ne individuasse, provvede a segnalare tempestivamente la questione al proprietario dell’immobile, illustrandogli come procedere al fine di regolarizzare il tutto affinché la proprietà sia pronta per la vendita o locazione. 

Studio del mercato immobiliare locale

Step fondamentale per definire il valore di un immobile è uno studio approfondito del mercato immobiliare locale, delle tendenze del momento, della situazione della domanda e offerta e dei prezzi al metro quadro degli immobili ubicati nel comune in cui si trova la proprietà in esame.

Proprio per questo è consigliabile affidare la valutazione della propria casa a un agente immobiliare che abbia una solida esperienza nella zona in questione e ne conosca bene le dinamiche.

Comparazione con immobili simili recentemente compravenduti

Dopo avere esaminato la proprietà e studiato il mercato, l'agente immobiliare compie un confronto con i prezzi stimati per altre proprietà simili vendute o affittate sul mercato locale non oltre 6 mesi prima della data in cui avviene la valutazione, intendendo per tali delle unità abitative che per posizione, struttura, servizi ed esposizione siano quanto più possibili vicine all’immobile in esame. 

Per l’analisi comparativa il professionista attinge dai database interni dell'agenzia con le transazioni in atto, le pratiche concluse e le proprietà in vendita e in affitto. 

La corretta individuazione delle proprietà comparabili rappresenta un passaggio decisivo verso una proficua analisi comparativa del mercato immobiliare, finalizzata a fornire all’agente gli strumenti per stabilire il valore e il prezzo dell'immobile oggetto di valutazione.

Determinazione del valore di mercato

L’agente immobiliare dispone ora di tutti i dati e strumenti utili per elaborare una stima verosimile del valore dell'unità abitativa oggetto di valutazione, in base al quale stabilire il prezzo di vendita o affitto.

Redazione del report riassuntivo 

Al termine dell’operazione, l’agente immobiliare redige una relazione in cui indica espressamente il valore della proprietà, il prezzo al metro quadro, il valore locativo mensile e il rendimento locativo annuo, specificando il metodo adottato per svolgere la valutazione. 

Il documento viene consegnato al proprietario dell’immobile, che, qualora desideri continuare a usufruire del servizio offerto dall’agente immobiliare, gli affida l’incarico di mediazione per la vendita o locazione dell’immobile in questione. In altre parole, il proprietario delega all’agenzia immobiliare l’adempimento delle incombenze che portano alla vendita o affitto della proprietà. 

Affidare l’incarico a un’agenzia immobiliare è una saggia decisione, che consente di avere a propria disposizione il supporto di professionisti competenti e preparati durante tutte le fasi del processo di compravendita o locazione.

Esempio di valutazione immobiliare scritta da un agente immobiliare

Indirizzo della proprietà: ____

Valore della proprietà: ____

Prezzo di mercato: ____

Prezzo al metro quadro: ____

Valore locativo mensile: ____

Rendimento locativo annuo lordo: ____

Modello di valutazione: ________

Dettagli della proprietà:

  • Tipologia: ____
  • Anno di costruzione: ____
  • Superficie abitabile: ____
  • Superficie del balcone: ____
  • Locali: ____
  • Numero di bagni: ____
  • Numero di posti auto coperti: ____
  • Numero di posti auto scoperti: ____
Tre punti chiave
  • Un’accurata valutazione svolta da un agente immobiliare qualificato è una tappa fondamentale del percorso di compravendita, in quanto consente di determinare il valore di mercato dell’immobile e fissare un prezzo equo.
  • Un agente immobiliare possiede gli strumenti e le competenze per valutare la vasta pluralità di fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore di un immobile.
  • Le valutazioni immobiliari sono prestazioni che la maggior parte delle agenzie immobiliari offre gratuitamente come parte del servizio orientato a ottenere mandati di vendita.

Fonti

FAQ

Come si calcola l'affitto di un appartamento con la valutazione di un agente immobiliare?

Il prezzo di affitto di un appartamento si calcola confrontando i prezzi a cui sono affittati immobili simili nella stessa zona, valutando la domanda e l’offerta e considerando le caratteristiche specifiche della casa. Occorre altresì decidere se includere nel prezzo di affitto anche i costi aggiuntivi, come le spese condominiali e le utenze, o se lasciarli a carico dell'inquilino.

Che differenza c’è tra una valutazione online e in presenza con un agente immobiliare?

Effettuare una valutazione online aiuta a farsi una prima idea approssimativa di quello che potrebbe essere il valore di un immobile. La stima elaborata online rappresenta una buona base di partenza, da completare con una valutazione completa eseguita in presenza con un agente immobiliare certificato.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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