Acquistare una casa in cooperativa prospetta senz’altro interessanti opportunità di risparmio, ma implica una serie di vincoli e restrizioni di cui è doveroso essere ben consci. Rispetto a una classica compravendita nel libero mercato, la vendita di un immobile acquistato in cooperativa è soggetta a vincoli più stringenti e restrittivi. Vediamo se, quando e a quali condizioni una casa in cooperativa si può vendere e cosa prevede la legge.
Una cooperativa di abitazione è una società a responsabilità limitata, il cui oggetto sociale è costituito dalla costruzione, ristrutturazione, acquisto e gestione di beni immobili a uso abitativo da assegnare in proprietà o godimento ai soci. Una cooperativa è formata da soggetti che si associano per finanziare la costruzione o ristrutturazione di immobili di cui fruire direttamente.
Nello specifico, una cooperativa si occupa di:
Una cooperativa consiste, quindi, in un insieme di soci che possono diventare proprietari dell’immobile a prezzi inferiori rispetto alla media del mercato immobiliare.
Per creare una cooperativa di abitazione occorre, innanzitutto, disporre di un progetto edilizio già presentato e approvato che poi verrà dato in appalto a un’impresa edile.
Si procede poi con l’iscrizione alle associazioni di categoria e all’albo nazionale delle cooperative edilizie di abitazione, istituito dal Ministero dello Sviluppo Economico. L’iscrizione è necessaria per accedere agli incentivi previsti per il settore edilizio.
Per diventare soci è necessario, innanzitutto, non superare un limite reddituale massimo indicato dalla cooperativa medesima e non possedere altri immobili idonei a essere adibiti ad abitazione principale in Italia o all’estero. Per aderire a una cooperativa è altresì necessario avere la residenza anagrafica o prestare servizio lavorativo nel comune in cui sarà eretto l’edificio in questione.
Dopo la verifica dei requisiti, si stipula l’atto di prenotazione. Una volta conclusi i lavori di costruzione o ristrutturazione, vengono stilati il verbale di consegna e l’atto di assegnazione dinanzi a un notaio prima di procedere con la consegna dell’immobile.
Si distinguono due tipologie di cooperative di abitazione, che illustriamo di seguito.
Le società cooperative a proprietà indivisa sono finalizzate all’acquisto o costruzione di abitazioni che restano di proprietà della cooperativa ma che vengono assegnate ai soci in godimento o uso. Le cooperative a proprietà indivisa consentono di fruire di abitazioni per un tempo praticamente illimitato, pur non acquisendone la piena proprietà.
Le cooperative a proprietà divisa o individuale, diversamente dalle cooperative a proprietà indivisa, prevedono l’assegnazione degli immobili ai soci affinché ne diventino proprietari effettivi. Una volta assegnati tutti gli immobili, la cooperativa in genere viene posta in liquidazione.
Di norma il prezzo di vendita delle abitazioni, secondo quanto indicato dal decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016, varia in base a una serie di fattori che concorrono a determinarne il valore, tra cui la posizione, il piano, l’esposizione, la luminosità, lo stato di conservazione e le condizioni generali dell’edificio. In una cooperativa tutto questo non avviene.
Contestualmente all’assegnazione del bene è opportuno stipulare una polizza assicurativa di 10 anni a copertura di eventuali vizi costruttivi o fallimento dell’impresa di costruzione.
I soci assegnatari degli immobili si devono occupare della gestione e manutenzione degli stessi.
Comprare una casa in cooperativa può portare grandi vantaggi, specie fiscali, e una serie di vincoli e restrizioni di cui è doveroso essere a conoscenza.
| Vantaggi | Svantaggi |
| Disporre di un’abitazione a un prezzo nettamente inferiore rispetto a quelli di mercato. | I soci si assumono i rischi legati alla costruzione dell’immobile. |
| Il prezzo dell’immobile non può superare una soglia stabilita dal comitato per l’edilizia residenziale. | Chi aderisce alla cooperativa per primo, può avere una casa migliore allo stesso prezzo degli altri soci. |
| Accesso a mutui agevolati. | Occorre attendere che la costruzione venga ultimata per poter disporre dell’immobile. |
| I soci partecipano alla costruzione, risparmiando sui passaggi intermedi. | I prezzi delle rate mensili di pagamento potrebbero salire nel tempo per decisione della cooperativa. |
| Canoni di locazione estremamente contenuti aderendo a una cooperativa indivisa. | Una volta acquistata una casa in cooperativa, non è possibile venderla prima di un determinato periodo di tempo. |
| I costi inizialmente preventivati potrebbero essere soggetti a modifiche in corso d’opera. |
Una casa acquistata in cooperativa si può vendere, ma occorre rispettare determinate condizioni. Come accennato, rispetto a una classica compravendita immobiliare nel libero mercato, la vendita di un immobile acquistato in cooperativa è soggetta a vincoli più stringenti, che illustriamo di seguito.
Sono da considerarsi nulle le operazioni di compravendita di case acquistate in cooperativa avvenute a prezzi di mercato. Il socio assegnatario non è libero di mettere in vendita l’immobile a un prezzo di mercato. È necessario attenersi a uno specifico range di prezzo subordinato a specifici criteri legati alla convenzione stipulata con il comune, a meno che, come vedremo nei prossimi paragrafi, l’immobile venga svincolato.
I soci in genere non sono autorizzati a vendere l'immobile prima di un certo numero di anni dall’assegnazione. Nella maggior parte dei casi gli statuti delle cooperative impongono inderogabili vincoli temporali per assicurarsi che gli immobili vengano effettivamente utilizzati dai soci assegnatari e non vengano acquistati per scopi speculativi.
Inoltre, se l’immobile viene messo in vendita prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto, potrebbe essere richiesto il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare, come previsto dagli articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 917 del 22 dicembre 1986.
Gli statuti delle cooperative di abitazione in genere prevedono il diritto di prelazione. Pertanto, se desideri vendere, è opportuno verificare nello statuto della cooperativa se sia presente tale clausola. In caso affermativo, prima di mettere in vendita la casa devi necessariamente offrirla alla cooperativa stessa, che può riacquistarla a condizioni prestabilite.
Qualora la cooperativa non esercitasse il diritto di prelazione entro un certo periodo, di solito 60-90 giorni, si può procedere con la vendita dell’immobile a soggetti terzi.
Se si mette in vendita l’immobile prima della scadenza dei termini temporali previsti, potrebbe essere richiesta la restituzione di agevolazioni, incentivi fiscali, contributi pubblici e sussidi ricevuti per entrarne in possesso.
Lo statuto delle cooperative di abitazione in genere prevede che, per poter vendere un immobile, sia necessario ottenere l'approvazione del consiglio di amministrazione eletto dai soci.
Molte case in cooperativa sono realizzate nell’ambito dell’edilizia convenzionata, un sistema di incentivazione alla realizzazione di immobili a prezzi contenuti, destinati a famiglie a basso reddito, introdotto con la legge numero 167 del 18 aprile 1962.
Una casa in cooperativa può essere venduta a un prezzo di mercato se la si libera dai vincoli dell’edilizia convenzionata. Liberare un immobile dalle restrizioni dell'edilizia convenzionata consente, quindi, di venderlo seguendo le dinamiche del mercato libero.
In genere è possibile richiedere lo svincolo dalla convenzione versando una somma di denaro stabilita dal comune. Per valutare se la rimozione di tale vincolo possa essere una soluzione vantaggiosa, si consiglia di:
Si consiglia di avvalersi dell’assistenza di agenti e valutatori immobiliari certificati per non rischiare di commettere errori che potrebbero determinare l’annullamento della compravendita.
Le cooperative di abitazione, con il contributo delle regioni e dei comuni, offrono alloggi già ristrutturati in locazione a prezzi accessibili, con contratti di durata massima di 8 anni. Una volta scaduto il contratto di locazione, si può ottenere una prelazione per diventare soci assegnatari dell’immobile a tempo indeterminato. Contestualmente alla sottoscrizione del contratto di affitto, è richiesto il versamento di un deposito cauzionale infruttifero.
Occorre, però, rispettare determinati criteri legati a reddito, patrimonio e residenza, che elenchiamo di seguito:
La locazione di immobili in cooperativa non è concessa a:
L’affitto non è consentito a chi sia stato dichiarato in fascia di decadenza dall'assegnazione di alloggi di servizi abitativi pubblici per morosità colpevole. Per poter affittare una casa in cooperativa a canone convenzionato non si deve essere titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento su altri immobili idonei a essere adibiti ad abitazione principale.
Sì, è possibile vendere una casa con diritto di superficie a patto che si rispettino i vincoli del comune e della convenzione edilizia.
Il costo del riscatto di un immobile in edilizia convenzionata dipende da quanto stabilito dalla convenzione, considerando il valore residuo del diritto di superficie e possibili oneri comunali.
Una volta acquistato un immobile con i benefici dell’edilizia convenzionata, in genere non è possibile venderlo prima di un determinato periodo di tempo né disporre di una seconda casa. Inoltre, l’immobile non può essere venduto indistintamente a chiunque sia interessato. È necessario che i potenziali acquirenti rispettino specifici criteri ISEE, reddituali e patrimoniali e che non siano a loro volta proprietari di altri immobili.
